ECLI:NL:RBROT:2017:3465

• Datum uitspraak: 9 mei 2017
• Publicatiedatum: 8 mei 2017
• Zaaknummer: ROT 16/6346
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.J. Rutten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde bedrijfspand op basis van koop-aanneemsom

Eiseres betwist de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van een bedrijfspand voor het belastingjaar 2016, die is vastgesteld op €304.000,-. Zij stelt dat de waarde slechts €135.000,- bedraagt. De onroerende zaak betreft een pand van 300 m², waarvan de bouw in 2014 begon en in 2015 werd opgeleverd. De aankoop vond plaats op 16 mei 2014 voor €502.150,-.

De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de waarde wordt bepaald op de prijs die een meest biedende koper zou betalen. Volgens vaste jurisprudentie wordt bij een recente aankoop rond de waardepeildatum aangenomen dat de betaalde prijs de WOZ-waarde weerspiegelt, tenzij feiten of omstandigheden het tegendeel aannemelijk maken. Dit geldt ook voor een koop-aanneemsom.

Eiseres slaagt er niet in aannemelijk te maken dat de betaalde prijs niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Haar stelling dat er geen vrije marktwerking was en dat de prijs inclusief BTW was, is onvoldoende. Ook de datum van totstandkoming van de koop-aanneemsom ligt niet te ver van de waardepeildatum. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat de waarde tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum zodanig is gedaald dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is.

Het taxatierapport en de door eiseres aangevoerde punten behoeven geen bespreking. Het beroep wordt ongegrond verklaard en er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van €304.000,- wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Bestuursrecht 2

zaaknummer: ROT 16/6346

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 mei 2017 in de zaak tussen

[eiseres], eiseres,

gemachtigde: G. Gieben,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Barendrecht, verweerder,

gemachtigde: J.C. Habets.

Procesverloop

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2016, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 304.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 22 augustus 2016 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2017.

Partijen zijn verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigden.

Overwegingen

1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 135.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2. De onroerende zaak betreft een bedrijfspand met een werkruimte en kantoor van in totaal 300 m², gelegen op het bedrijventerrein [naam]. De bouw is in 2014 begonnen en in 2015 was de onroerende zaak gereed. Op 16 mei 2014 is de aankoop van de onroerende zaak door eiseres voor een bedrag van € 502.150,- bij de notaris gepasseerd.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met de verwijzing naar de koop-aanneemsom van de onroerende zaak slaagt verweerder daarin.

4.1

Op grond van vaste jurisprudentie moet, indien een onroerende zaak kort voor of kort na de waardepeildatum is gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de betaalde prijs, zulks tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft
(vergelijk bijvoorbeeld Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).

4.2

Deze regel geldt ook voor een koop-aanneemsom (vergelijk Hof Den haag 7 september 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2612 en Hof Den Haag 12 juni 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BJ6360). Het ligt daarom op de weg van eiseres feiten en omstandigheden aannemelijk te maken dat de betaalde prijs niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. Hierin slaagt eiseres niet. De enkele stelling van eiseres dat geen sprake is geweest van vrije marktwerking bij de totstandkoming van de koop-aanneemsom is daartoe onvoldoende. Dat de koopprijs inclusief BTW was, zoals eiseres stelt, is evenmin een reden om de betaalde prijs niet bruikbaar te achten. De in rekening gebrachte omzetbelasting maakt namelijk deel uit van de prijs die de koper bereid is gebleken te betalen ter verkrijging van de onroerende zaak (vergelijk Hoge Raad 13 juli 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9321). Verder stelt eiseres dat de koop-aanneemsom op 21 mei 2013 tot stand is gekomen. Ook indien van deze datum wordt uitgegaan, is deze niet dermate ver van de waardepeildatum gelegen dat de koop-aanneemsom niet bruikbaar is voor de waardebepaling.

4.3

Uitgaande van de door eiseres betaalde prijs van € 502.150,- is de waarde niet te hoog vastgesteld. Ook al is niet inzichtelijk of en hoe verweerder rekening heeft gehouden met de waardeontwikkeling tussen 21 mei 2013 (voormelde door eiseres gestelde datum van totstandkoming van de koop-aanneemsom) en 1 januari 2015 (de waardepeildatum). De rechtbank acht niet aannemelijk dat de waarde in die periode sterker is gedaald dan de door verweerder vastgestelde waarde van € 304.000,-. Eiseres heeft daartoe ook overigens onvoldoende gesteld.

4.4

Gelet op het voorgaande behoeft het door verweerder ter onderbouwing van de waarde overgelegde taxatierapport en hetgeen eiseres daartegen en overigens aanvoert geen bespreking.

5. Het beroep is ongegrond.

6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van

mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 mei 2017 .

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).