Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5352185 \ CV EXPL 16-37127
uitspraak: 13 oktober 2017
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Plaza 15 Vastgoed B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 1 september 2016,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J.H. van der Wouden,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Teco Real Estate B.V.,
vestigingsplaats: Spijkenisse,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. A.P.E. de Brouwer.
Partijen worden hierna aangeduid als “Plaza15” respectievelijk “Teco”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 1 september 2016, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie;
- de conclusie van repliek, tevens conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek, tevens conclusie van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Plaza15 heeft een bedrijfsobject in eigendom bestaande uit een bedrijfsruimte van circa 1400m2 met circa 400 m2 kantoorruimte en circa 875 m2 buitenterrein, aan de Puntweg 3, 3208 LD, te Spijkenisse.
2.2
Plaza15 heeft voornoemde bedrijfsruimte verhuurd aan Teco tot en met 28 februari 2018.
2.3
Bij vonnis van 5 februari 2016 heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en Teco veroordeelt tot vergoeding van schade over de periode nadat ontruiming heeft plaatsgevonden tot ten laatste 28 februari 2018, op te maken bij staat.
2.4
De laatstelijk verschuldigde huurprijs bedroeg € 10.647,61 per maand.
2.5
Entraco – de voormalig onderhuurder van Teco – heeft over het tijdvak 1 mei 2016 tot en met 31 juli 2016 een huurprijs van € 11.000,- per maand betaald. Met ingang van 1 augustus 2016 huurt Entraco de bedrijfsruimte voor een bedrag van € 11.000,- per maand.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1
Plaza15 heeft bij dagvaarding gevorderd Teco te veroordelen tot vergoeding van de schade die in deze schadestaatprocedure zal worden vastgesteld te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van 1 maart 2016.
3.2
Ter onderbouwing en concretisering van die vordering heeft Plaza15 (kort gezegd) het volgende aangevoerd. De schade ten aanzien van de huur bedraagt € 205.372,42. Dit bedrag volgt uit een bedrag van € 255.542,64 aan gederfde huurinkomsten van 1 maart 2016 tot en met 28 februari 2018, minus de uitwinning van de bankgarantie € 28.875,00 en de betaalde gebruiksvergoeding over de maanden maart en april 2016 ad € 21.295,22. Verder maakt Plaza15 aanspraak op € 19.965,- aan makelaarskosten.
3.3
Teco heeft de vordering betwist en heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – aangevoerd dat Plaza15 het gehuurde direct heeft kunnen doorverhuren aan de voormalig onderhuurder van Teco, voor een hoger maandbedrag. Teco betwist dus dat Plaza15 schade heeft geleden.
3.4
Teco heeft in reconventie gevorderd dat de uitgewonnen bankgarantie wordt terugbetaald, omdat geen sprake is van schade.
3.5
Plaza15 heeft zich tegen die vordering verweerd, onder verwijzing naar hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd ten aanzien van de schade.
3.6
Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd komt – voor zover van belang – onder de beoordeling aan de orde.
4.De beoordeling
in conventie
4.1
Het betreft hier een schadestaatprocedure die volgt op het op 5 februari 2016 gewezen verstekvonnis met rolnummer 47655063 \ CV EXPL 16-2544. Niet ter discussie staat dat Teco gehouden is de schade van Plaza15 als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst wegens een toerekenbare tekortkoming te vergoeden. Het gaat thans uitsluitend om de omvang van de schade.
4.2
In het vonnis waarin de aansprakelijkheid is vastgesteld, is als volgt geoordeeld:
“De vordering omvat vergoeding van schade bestaande uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd. Over de periode nadat ontruiming heeft plaats gehad is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens niet mogelijk. Daarom zal de kantonrechter ambtshalve wat dit deel van de schade betreft Teco veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat.”
In het dictum is op dit punt als volgt beslist:
“veroordeelt Teco tot vergoeding van schade over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot ten laatste 28 februari 2018, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.”
4.3
De kantonrechter is van oordeel dat de huurinkomsten die Plaza15 geniet na ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, zijn aan te merken als voordeel in de zin van artikel 6:100 BW. Omdat het onderwerp van de huurovereenkomst (het gehuurde pand) slechts één keer tegelijkertijd verhuurd kan worden, is het feit dat de eigenaar de kans heeft het pand (opnieuw) te verhuren niet los te zien van de ontbinding en daarmee ‘een zelfde gebeurtenis’ als bedoeld in voornoemd artikel. Of die mogelijkheid opnieuw te verhuren wordt benut, is met name afhankelijk van de inspanningen van de verhuurder; de schadebeperkingsplicht. Het is juist in het licht van die schadebeperkingsplicht en de daarmee samenhangende voordeelstoerekening dat kantonrechters bij de ontbinding van dergelijke huurovereenkomsten (zelfs, zoals hier het geval, ambtshalve in verstekzaken) niet direct tot vaststelling van de schade overgaan.
4.4
Tussen partijen staat vast dat Plaza15 vanaf 1 mei 2016 meer huur ontvangt dan zij van Teco zou hebben ontvangen bij volledige nakoming van de overeenkomst. Als uitgangspunt geldt dan ook dat Plaza15 voor wat betreft de huur geen schade heeft geleden en dat zij zelfs € 7.752,58 aan ‘winst’ heeft gemaakt (22 maanden x € 352,39, zijnde het verschil tussen de nieuwe huurprijs van € 11.000,- en de oude huurprijs van € 10.647,61). Dat is anders, indien voordeelstoerekening niet redelijk is in de zin van artikel 6:100 BW. Van onredelijkheid in die zin is naar het oordeel van de kantonrechter evenwel geen sprake. Teco heeft onweersproken gesteld dat zij degene is geweest die de nodige inspanningen heeft verricht om de huidige huurder (die eerst onderhuurder van Teco was) en Plaza15 met elkaar in contact te brengen. In die omstandigheden acht de kantonrechter volledige voordeelstoerekening redelijk.
4.5
Uit voorgaande overwegingen volgt dat het deel van de door Plaza15 gestelde schade die betrekking heeft op gemiste huur, zal worden afgewezen.
4.6
Voorts heeft Plaza15 een bedrag van € 19.965,- aan makelaarskosten als schade opgevoerd. Die kosten zijn gemaakt in verband met tussen Plaza15 en de huidige huurder gevoerde onderhandelingen over de koop van het pand. De kantonrechter is van oordeel dat de daarmee gemoeide kosten als schade kunnen worden opgevoerd. De kantonrechter acht verkoop van het pand een redelijke manier om de schade te beperken en het is dus ook redelijk dat Plaza15 die mogelijkheid tot schadebeperking heeft onderzocht. Teco heeft – onder verwijzing naar haar stelling dat zij de huidige huurder en Plaza15 bij elkaar heeft gebracht – aangevoerd dat het inschakelen van een makelaar niet nodig was. Dat Teco Plaza15 en de huidige huurder bij elkaar heeft gebracht, is door Plaza15 niet weersproken. De bemoeienis van een makelaar was daarom voor de zoektocht naar een koper/huurder niet nodig, maar de kantonrechter is van oordeel dat het inschakelen van een makelaar wel voor de hand lag ten aanzien van het sluiten van de overeenkomst en het bepalen van de huidige marktwaarde (en daarmee de eventuele huurprijs). De kantonrechter is gelet op al het voorgaande van oordeel dat niet de volledige makelaarskosten als schade hebben te gelden, maar wel een deel daarvan. Het bedrag van € 19.965,- is immers betaald aan de hand van een vastgestelde provisie op basis van verkoop. Die verkoop heeft echter niet plaatsgevonden. Plaza 15 heeft ook betwist dat dit bedrag juist is.
4.7
Omdat de stellingen van Plaza15 op dit punt onvoldoende aanknopingspunten bieden voor vaststelling van de schade, dient de kantonrechter de schade te schatten. Voorts dient het voordeel dat Plaza 15 heeft genoten (het bedrag van € 7.752,58) op de schade in mindering te worden gebracht. Het bedrag dat aan schade resteert wordt op € 5.000,-, vastgesteld.
4.8
Plaza15 stelt zich nog op het standpunt dat Teco ‘akkoord’ is gegaan met de volledige door haar opgevoerde kosten. Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie volgt echter dat dit akkoord is gegeven in het kader van een te sluiten minnelijke regeling, terwijl die minnelijke regeling uiteindelijk niet tot stand is gekomen.
4.9
De conclusie in conventie is dat aan schadevergoeding toewijsbaar is een bedrag van € 5.000,-. De rente wordt toegewezen vanaf de dag der dagvaarding, omdat over de verschillende posten binnen de gevorderde schadevergoeding op verschillende momenten rente verschuldigd is geworden en bovendien voordeelstoerekening heeft plaatsgevonden.
in reconventie
4.1
Uitgangspunt is dat voor een vordering in reconventie in een schadestaatprocedure geen plaats is. Aan deze schadestaatprocedure is echter een verstekprocedure voorafgegaan. Dat betekent dat dit het eerste moment is dat Teco haar eventuele verweren naar voren brengt. Bovendien hebben beide partijen niets over dit formele aspect van de zaak aangevoerd en hebben zij (tot en met dupliek in reconventie) hun standpunten uitgewisseld. Ten slotte is van belang dat de reconventie ziet op hetzelfde feitencomplex als de conventie, terwijl die feiten over en weer vast staan. De kantonrechter zal daarom uit proceseconomische overwegingen ook de vordering in reconventie beoordelen en daarop beslissen.
4.11
Tussen partijen staat vast dat Teco een bedrag van € 28.875,00 aan bankgarantie heeft gesteld, welke bankgarantie door Plaza15 is uitgewonnen. In conventie is geoordeeld dat Plaza15 aan schade als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst aanspraak kan maken op niet meer dan € 5.000,-, terwijl de verrekening met die schade (hetgeen onder 4.13 van dit vonnis aan de orde komt) het enige verweer is dat Plaza15 tegen de reconventionele vordering heeft gevoerd.
4.12
De conclusie is het in reconventie gevorderde bedrag verschuldigd is. Hetzelfde geldt voor de gevorderde rente, waartegen geen verweer is gevoerd.
in conventie en in reconventie
4.13
Omdat zowel in conventie als in reconventie rente is gevorderd en wordt toegewezen, terwijl daar geen concrete bedragen aan gekoppeld zijn, ziet de kantonrechter aanleiding beide vorderingen toe te wijzen en de gedane beroepen op verrekening te passeren. Voor het slagen van een beroep op verrekening moet immers de gegrondheid van de gehele vordering op eenvoudige wijze vast te stellen zijn.
4.14
Plaza15 wordt, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt Teco tot betaling van € 5.000,- aan Plaza15, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot en met de dag van algehele voldoening;
in reconventie
veroordeelt Plaza15 tot betaling van € 28.875,00 aan Teco, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 augustus 2016 tot aan de dag van algehele voldoening;
in conventie en in reconventie
veroordeelt Plaza15 in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Teco vastgesteld op € 1.600,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
527