Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 4755385 CV EXPL 16-2554
uitspraak: 8 juli 2016
vonnis van de kantonrechter zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres]wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: mr. M. G. J. Smit LL.M, advocaat te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Wonen MVM B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: de heer [S.], directeur en eigenaar.
Partijen worden hierna aangeduid als “de huurster” en “MVM”.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- het inleidend exploot van dagvaarding van 11 januari 2016, met producties;
- het schriftelijk antwoord, ingekomen op 12 januari 2016;
- het tussenvonnis van 1 februari 2016, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces verbaal van de op 21 juni 2016 gehouden comparitie van partijen.
1.2.
De kantonrechter heeft bepaald dat heden vonnis wordt gewezen.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen – voor zover thans van belang – het volgende vast:
2.1.
MVM is een makelaarskantoor. Zij bemiddelt bij handel en/of de huur en/of verhuur van onroerend goed. Bij haar werkzaamheden maakt zij gebruik van een website. Op de website staat het aanbod van de door haar te huur aangeboden woningen.
2.2.
De huurster heeft op enig moment op de website van MVM een woning aan de [adres en plaatsnaam] gevonden. De huurster heeft gebeld met MVM om haar belangstelling te tonen en vervolgens heeft een bezichtiging van de woning plaatsgevonden. Na bezichtiging is voor de woning een huuroverkomst tot stand gekomen met de verhuurder van de woning, niet zijnde MVM.
2.3.
Op 16 juli 2014 is tussen de huurster en MVM ook een voorovereenkomst tot stand gekomen, met daarin een opsomming van de door de huurster aan MVM te betalen bedragen, waaronder huur, borgsom en bemiddelingskosten.
Op 25 juli 2014 heeft de huurster de diverse bedragen aan MVM betaald, waaronder een bedrag van € 1.119,25 (inclusief BTW) bemiddelingskosten.
2.4.
Op 27 oktober 2015 heeft huurster de betaalde vergoeding teruggevraagd van MVM en daartoe gesommeerd tot betaling binnen 14 dagen. Ook wordt aanspraak gemaakt op wettelijke rente.
3.De stellingen van partijen
3.1.
De huurster vordert betaling van een bedrag van € 1.119,25 te verhogen met rente sedert 16 juli 2014, buitengerechtelijke en proceskosten. Zij baseert de vordering op de navolgende stellingen:
Uit het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:3099) komt duidelijk naar voren dat een makelaar geen bemiddelingskosten in rekening mag brengen bij de verhuurder wanneer deze werkt in opdracht van de huurder. Het maakt hiervoor niet uit dat de verhuurder geen geld heeft voldaan aan de makelaar. Artikel 7:264 lid Pro BW bepaalt dat een beding niet de huurprijs betreffende, nietig is voor zover ten behoeve van een van de partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. De betaalde bemiddelingskosten zijn dus onverschuldigd betaald op grond van artikel 7:264 BW Pro en het arrest van de Hoge Raad.
3.2.
MVM voert inhoudelijk verweer. Zij stelt dat de huurder zich als woningzoekende heeft ingeschreven. Daar staat een vergoeding tegenover. MVM trad in deze niet op voor de eigenaar maar voor de huurder.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
De vordering die is ingesteld is niet zonder meer duidelijk. Duidelijk is dat de vordering is gebaseerd op onverschuldigde betaling, maar onduidelijk is of deze onverschuldigdheid wordt gebaseerd op het bepaalde in artikel 6:264 BW Pro dan wel op het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW Pro. Daarbij valt ook op dat in de dagvaarding tot twee maal toe wordt gesteld dat een makelaar geen bemiddelingskosten in rekening mag brengen bij de verhuurder, wanneer hij werkt in opdracht van de huurder. Gelet op het debat tussen partijen op de gehouden comparitie van partijen gaat de kantonrechter uit van een schrijffout van de gemachtigde van de huurder en ook gaat de kantonrechter er van uit dat de vordering allereerst wordt gebaseerd op het verbod om twee heren te dienen gelet op het aanhalen van de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad.
4.2.
De Hoge Raad heeft op 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099).
in antwoord op prejudiciële vragen, geoordeeld:
in beginsel heeft een overeenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar waarbij de verhuurder het recht verkrijgt om niet woonruimte te huur aan te bieden op een website van de bemiddelaar te gelden als een bemiddelingsovereenkomst, waarop via artikel 7:427 BW Pro artikel 7:417,4 BW van toepassing is;
het maakt geen verschil of de verhuurder de bemiddelaar benadert of omgekeerd;
het voorgaande is alleen anders wanneer de bemiddelaar stelt en zo nodig bewijst dat de website alleen als elektronisch prikbord fungeert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant verhuurder en –huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt met elkaar in contact te treden om over de totstandkoming van de huurovereenkomst te onderhandelen;
voor beantwoording van vraag a maakt het dus verschil of de bemiddelaar in de advertentie van de woonruimte vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld.
4.3.
Gelet op deze beslissingen van de Hoge Raad moet de overeenkomst tussen de verhuurder en MVM, waarbij MVM het recht heeft verkregen om een woning van de verhuurder te huur aan te bieden op de MVM website als een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder worden gezien, ook als dat om niet is gebeurd. MVM heeft immers het recht verkregen om de woning van deze verhuurder op haar media te huur aan te bieden. Dit kan anders zijn wanneer de potentiële huurder op de website de mogelijkheid heeft om rechtstreeks met de verhuurder te contracteren, zodat de website als een elektronisch prikbord fungeert. De kantonrechter verwijst daarvoor naar de beslissingen onder c en d van de Hoge Raad uitspraak. Niet is gesteld of gebleken dat van die situatie sprake was in deze zaak.
4.4.
Daarnaast heeft MVM ook met de huurster een bemiddelingsovereenkomst gesloten. De voorovereenkomst die als productie 2 in het geding is gebracht (kennelijk bij vergissing als de huurovereenkomst aangeduid) kan als een dergelijke overeenkomst worden gekwalificeerd. Daarbij is het niet van belang of de bemiddelaar in opdracht van de huurster woningen heeft gezocht en aangeboden (zoals MVM stelt) of dat de voorovereenkomst gesloten moest worden nadat de huurder zelf via de website van MVM een woning had gevonden, zodat MVM in feite niet veel werk heeft hoeven verzetten.
Het gaat er immers om dat MVM op deze wijze met zowel de huurster als de verhuurder een bemiddelingsovereenkomst is aangegaan. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW Pro heeft de bemiddelaar in dat geval geen recht op loon jegens de huurder, een bepaling die van dwingend recht is. Dit betekent dat de huurder de vergoeding voor het bemiddelen onverschuldigd heeft betaald.
4.5.
De wettelijke rente over het gevorderde bedrag wordt toegewezen vanaf 10 november 2015.
4.6
De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn niet toewijsbaar, nu de huurder procedeert op basis van gefinancierde rechtshulp. De vergoeding van overheidswege, omvat ook de buitengerechtelijke werkzaamheden.
4.7.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt MVM belast met de kosten van het geding.
5.De beslissing
De kantonrechter,
veroordeelt MVM om aan huurster tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.119,25 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 november 2015 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt MVM om aan de huurster te voldoen de kosten van het geding, welke tot op dit moment aan de zijde van de huurster zijn vastgesteld op:
een bedrag van € 76,19 te weten 75% van de dagvaardingskosten, voor welk bedrag MVM van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) een nota met betaalinstructies ontvangt, alsmede € 200,-- (2 punten) aan salaris voor de gemachtigde,
€ 25,39 aan resterende dagvaardingskosten en
€ 79,-- voor het door huurder verschuldigde en door de gemachtigde betaalde griffierecht, van welke bedragen het totaal rechtstreeks aan die gemachtigde dient te worden voldaan;
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401