Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 15/320
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 december 2015 in de zaak tussen
[eiseres]
gemachtigde: J. Berger,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schiedam, verweerder,
gemachtigde: R. Veldhuis.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 28 februari 2014, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [a] te Schiedam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2014 vastgesteld op € 959.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 december 2014 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres hiertegen gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 914.000,-.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 november 2015. Eiseres en verweerder zijn ter zitting verschenen bij gemachtigde. Tevens is C.H.S. Triel, taxateur van verweerder, verschenen.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft kantoorruimte. In geschil is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2013. In beroep stelt verweerder zich nader op het standpunt dat die waarde € 584.000,- bedraagt.
2. Reeds gelet hierop is het beroep gegrond en dient het bestreden besluit te worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit en overweegt daartoe als volgt.
3. Eiseres voert ter zitting aan dat niet moet worden gekeken naar de individuele waarde van [a] en [b] , maar dat enkel de totale waarde hiervan van belang is. Naar de rechtbank begrijpt stelt eiseres hiermee dat een onjuiste objectafbakening is aangehouden.
3.1
Op grond van artikel 16 van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
3.2
Op grond van artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ heeft verweerder terecht twee afzonderlijke objecten aangehouden. [b] is immers afzonderlijk van [a] aan [f]. verhuurd, beide objecten zijn bestemd om afzonderlijk te gebruiken. Omdat [a] en [b] niet bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn, is geen sprake van een samenstel als bedoeld in onderdeel d van artikel 16 van de Wet WOZ. Dat eiseres zelf en andere zoals de bank beide objecten als een geheel zien, waar eiseres op wijst, is voor de Wet WOZ niet van belang. Overigens wordt ook in het door eiseres overgelegde rapport van GW makelaars van 12 februari 2014 (hierna: taxatierapport GW) aan beide objecten apart een waarde toegekend.
Omdat voor de Wet WOZ sprake is van twee afzonderlijke objecten, dient ook aan elk object afzonderlijk een waarde te worden toegekend en staat elke waarde op zichzelf ter toetsing.
4. Eiseres voert voorts aan dat de nader vastgestelde waarde voor [a] te hoog is en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het taxatierapport GW en een taxatierapport van Ooms makelaars van 26 maart 2014 (hierna: taxatierapport Ooms).
4.1
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur; de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode).
4.2
Op verweerder rust de bewijslast dat de waarde van € 584.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is. Ter onderbouwing van deze waarde verwijst verweerder naar de door hem overgelegde taxatiekaart. Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat is aangesloten bij de in het taxatierapport GW bepaalde waarde, gecorrigeerd naar de waardepeildatum van 1 januari 2013.
4.3
In de taxatiekaart is de waarde bepaald aan de hand van de hwk-methode, hetgeen de rechtbank voor de onroerende zaak een juiste methode acht. Eiseres bestrijdt de door verweerder gebruikte huurwaarden en kapitalisatiefactor niet concreet. De enkele stelling ter zitting dat deze waarde niet aansluit bij de markt is daartoe, zonder gegevens die dit onderbouwen, onvoldoende. Ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding de berekening van verweerder voor onjuist te houden, temeer nu eiseres zelf een taxatierapport overlegt dat (gecorrigeerd naar de waardepeildatum) dezelfde waarde bepleit die verweerder voorstaat.
De betwisting door eiseres van de waarde met verwijzing naar het Ooms rapport, maakt het voorgaande niet anders, omdat het taxatierapport Ooms als waardepeildatum 18 februari 2014 aanhoudt en geen 1 januari 2013 en daarnaast betrekking heeft op de totale waarde van [a] , [c] , [d] en [e] . Een uitsplitsing van de waarde per object, alsmede het rekenmodel met de onderbouwing van de vastgestelde waarde ontbreekt.
5. Gezien het voorgaande is het beroep gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
6. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 584.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 331,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, voorzitter, en mrs. L.A.C. van Nifterick en
C.F.J de Jongh, leden in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 december 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).