Uitspraak
Rechtbank Rotterdam
Team Bestuursrecht 3
zaaknummer: ROT 15/925
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 december 2015 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
gemachtigde: mr. Th.F. Roest,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westvoorne, verweerder,
gemachtigde: mr. B. Slaats.
derde-partij: [derde belanghebbende] .
Procesverloop
Bij besluit van 19 mei 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder eiser een planschadebedrag toegekend van € 7.500,-. Het bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van indiening van het planschadeverzoek tot aan de dag van uitbetaling.
Bij besluit van 22 december 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2015. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Derde-partij is met bericht van verhindering niet verschenen.
Overwegingen
1. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, gelezen in samenhang met het tweede lid, aanhef en onder a en b, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), voor zover hier van belang, kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een bepaling in het bestemmingsplan, respectievelijk een wijzigingsplan op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. Voor de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade op de voet van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts in het geval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van dit uitgangspunt afgeweken moet worden.
3. Eiser heeft bij brief van 24 mei 2013 een aanvraag ingediend om tegemoetkoming in planschade. De aanvraag heeft betrekking op de woning met toebehoren van eiser op het perceel [locatie] , waarvan eiser het volledige eigendom heeft.
Eiser heeft in zijn aanvraag – kortgezegd – gesteld dat hij schade lijdt door de bouwmogelijkheden die gelden op het buurperceel, [locatie 2] (het buurperceel).
4 Op grond van een overeenkomst in het kader van het bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte” tussen de gemeente Westvoorne en [derde belanghebbende] dient derde-partij de uit het plan “Ruimte voor Ruimte en “Groeneweg 11 en 11a Oostvoorne” voortvloeiende planschade te dragen.
5.1.
Het voormalige bestemmingsplan “Landelijk gebied Oostvoorne”, is vastgesteld door de gemeenteraad op 24 februari 1987, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland op 28 oktober 1987 en bij Koninklijk Besluit van 25 augustus 1989 onherroepelijk geworden.
Op het buurperceel rustte volgens dat bestemmingsplan de bestemming ‘agrarisch gebied met landschappelijke waarde’ met de nadere aanduiding ‘Hulpgebouwen (hg) toegestaan’.
Artikel 9, eerste lid, van de planvoorschriften – voor zover hiervan belang – luidde als volgt:
De gronden op de kaart aangewezen voor agrarisch gebied met landschappelijke waarde, zijn bestemd voor: de uitoefening van een agrarisch bedrijf als bedoeld in artikel 1 lid 10 onder a, alsmede het behoud en/of herstel van landschappelijke waarden.
Artikel 9, derde lid, van de planvoorschriften – voor zover hiervan belang – luidde als volgt:
Voor het bouwen gelden de aanduidingen op de kaart en de volgende bepalingen:
(…)
b. op de gronden met de nadere aanwijzing (hg) mogen – behoudens kassen als bedoeld in lid 2 onder a.1 – uitsluitend hulpgebouwen alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, tot een gezamenlijke oppervlakte van ten hoogte 100 m2 per bedrijf;
(…)
f. hooibergen en silo’s mogen uitsluitend ter plaatse van bouwvlakken worden gebouwd;
g. de goot- of boeibordhoogte van hulpgebouwen op gronden met de andere aanwijzing (hg) mag niet meer dan 3 meter bedragen;
h. de bouwhoogte van hooibergen en silo’s mag ten hoogste 12 meter bedragen.
5.2.
Het bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte” is vastgesteld op 31 oktober 2006, goedgekeurd op 26 juni 2007 en bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 28 mei 2008 onherroepelijk geworden.
Het Wijzigingsplan “Groeneweg tussen 11 en 11a Oostvoorne” is vastgesteld op 9 augustus 2011 en bij uitspraak van de Afdeling van 19 september 2012 onherroepelijk geworden.
Het Bestemmingsplan “Parapluherziening Woonbestemming” is vastgesteld op 26 juni 2012, en op 23 augustus 2012 in werking getreden.
5.2.1.
Op grond van het bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte” rust op het buurperceel de bestemming “agrarisch gebied met landschappelijke waarde (Al)” en “archeologisch monument”.
Artikel 9, eerste lid, van de planvoorschriften luidt als volgt:
1.1.
De op de kaart voor agrarisch gebied met landschappelijke waarde aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. agrarisch gebruik;
b. behoud, versterking en ontwikkeling van de landschappelijke en cultuurhistorische waarde, waaronder het gebruik van graslandvegetaties;
c. extensief recreatief medegebruik;
d. kleinschalige landschapselementen
e. water
met daarbij behorende voorzieningen.
1.2.
Voor zover binnen de bestemming de aanduiding “archeologisch monument” dan wel “gebieden met archeologische verwachtingswaarde” is aangegeven zijn de gronden mede bestemd voor het behoud van de (mogelijk) aanwezige archeologische waarden.
Artikel 9, tweede lid, van de planvoorschriften luidt als volgt:
Op de in lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend erf- of perceelafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van en noodzakelijk voor de agrarische bedrijfsvoering worden gebouwd, waarbij geldt dat
- de hoogte van erf- of perceelafscheidingen maximaal 1.50 m mag bedragen;
- de hoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, eveneens maximaal 1.50 m mag bedragen;
- de oppervlakte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal 5 m2 mag bedragen.
In het plan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een wijziging naar de bestemming “Woondoeleinden”.
5.2.2.
Op grond van het Wijzigingsplan “Groeneweg tussen 11 en 11a Oostvoorne” rust op het voorste gedeelte van het buurperceel de bestemming “Woondoeleinden (W)”- “vrijstaande woningen (V)” waarbij het gezamenlijk oppervlak van gebouwen en overkappingen ten hoogste 175m2 mag bedragen en de vrijstaande woning een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 8,4 meter mag hebben.
De maximale goot- en bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen en overkappingen bedraagt 3 meter respectievelijk 4,5 meter.
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, hebben een maximale bouwhoogte van 1 tot 2,5 meter.
5.2.3.
Op grond van het Bestemmingsplan “Parapluherziening Woonbestemming” rust op het voorste gedeelte van het buurperceel de bestemming “Woondoeleinden” vrijstaande woningen (v).
Op grond van de bouwbepalingen van artikel 12 van de planvoorschriften mag het gezamenlijk oppervlak van gebouwen en overkappingen ten hoogte 300 m2 bedragen, de goothoogte en de bouwhoogte van de hoofdbouwmassa mogen niet meer dan respectievelijk 4 m en 10 m bedragen, de maximale goot- en bouwhoogte van bijgebouwen en vrijstaande overkappingen mogen 3 meter respectievelijk 6 meter bedragen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen een maximale bouwhoogte hebben van 3 tot 6 meter.
6.1.
Naar aanleiding van eisers verzoek tot planschadevergoeding heeft verweerder zich conform de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade, laten adviseren door de Stichting Advies Bureau Onroerende Zaken (SAOZ). Het advies van april 2014 bevat onder meer overwegingen ten aanzien van de voorzienbaarheid, een planologische vergelijking, een waardering en een taxatierapport.
Op de dag dat eiser zijn woning in eigendom heeft gekregen, te weten op
7 mei 1997 golden de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied Oostvoorne”.
De SAOZ heeft drie planologische vergelijkingen gemaakt, te weten (1) een vergelijking van de mogelijkheden van het bestemmingsplan “Landelijke Gebied Oostvoorne met die van het bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte”, (2) een vergelijking van de mogelijkheden van het bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte” met die van het wijzigingsplan “Groeneweg tussen 11 en 11a Oostvoorne” en (3) een vergelijking van de mogelijkheden van het wijzigingsplan “Groeneweg 11 en 11 a Oostvoorne” met het plan “Parapluherziening woonbestemming”.
In het advies is gesteld dat alleen het wijzigingsplan “Groeneweg tussen 11 en 11a Oostvoorne” voor eiser heeft geleid tot een op grond van van artikel 6.1 van de Wro relevante, voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade.
Wat betreft de waardering ontleende het object zijn grootse waarde aan de hoedanigheid van vrijstaand woonhuis. De waarde van de woning werd per peildatum 4 januari 2012 getaxeerd op € 500.000,- en op basis van het nieuwe planologische regime op € 470.000,-. Dit betekent dat de waarde van het object is gedaald met een bedrag van € 30.000,-. Daarvan is een bedrag van € 12.500,- toe te rekenen aan een voorzienbare ontwikkeling, zodat een schade resteert van € 17.500,-. Wegens het normaal maatschappelijk risico is voorts een bedrag van €10.000,- in mindering gebracht, zodat een tegemoetkoming in de planschade resteert van € 7.500,-.
Verweerder heeft dit advies aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd.
6.2.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder het primaire besluit gehandhaafd, en op advies van de Bezwarenadviescommissie de bezwaren daartegen ongegrond verklaard.
7.1.
Eiser kan zich niet met het bestreden besluit verenigen en heeft daartoe allereerst aangevoerd dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking. De planologische vergelijking kan, naar eiser stelt alleen betrekking hebben op het bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte” ten opzichte van het wijzigingsplan “Groeneweg tussen 11 en 11a Oostvoorne”. Na de aankoop van zijn woning is er een voor eiser gunstiger planologisch regime in werking getreden, namelijk het bestemmingsplan “Ruimte voor Ruimte” dat niet voorzag in de mogelijkheid van de bouwmogelijkheden op het buurperceel.
7.2.
Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 16 december 2009 ECLI:NL:RVS:2009:BK6700 en van 21 december 2011 ECLI:NL:RVS:2011:BU8882) is voor het antwoord op de vraag of een planologische verandering buiten het eigen perceel voor een aanvrager voorzienbaar was, alleen de planologische situatie ten tijde van de koop van het eigen perceel van belang. Dat het planologisch regime meermalen is gewijzigd, al dan niet in voor eiser gunstige zin, maakt dat niet anders. De rechtbank heeft in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen aanleiding gezien om van deze jurisprudentielijn af te wijken. Verweerder heeft bij de planologische vergelijking dus terecht het ten tijde van de aankoop van de woning door eiser geldende bestemmingsplan "Landelijk gebied Oostvoorne” als uitgangspunt genomen.
8.1.
Ook al zou het bestemmingsplan “Landelijk Gebied Oostvoorne” als uitgangspunt worden genomen voor de planologische vergelijking dan stelt eiser zich op het standpunt dat hij geen rekening behoefde te houden met de bouwmogelijkheden op het buurperceel. Het was namelijk gezien de feitelijke situatie ter plaatse moeilijk voorstelbaar dat agrarische hulpgebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde op het buurperceel zouden worden opgericht.
8.2.
De rechtbank overweegt hierover als volgt. Indien ten tijde van de aankoop van de woning voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de planschade voorzienbaar en blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling actief te hebben aanvaard.
De planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied Oostvoorne” waren voor een ieder kenbaar, terwijl de rechtbank ter zitting is gebleken dat eiser, naar hij heeft gesteld, ten tijde van de aankoop van zijn woning een gemeenteambtenaar bouwzaken actief heeft bevraagd naar de planologische mogelijkheden op het buurperceel. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarom terecht heeft gesteld dat eiser ten tijde van de aankoop van zijn woning met toebehoren rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat op het buurperceel gebouwen met een maatvoering als neergelegd in artikel 9 van de planvoorschriften van het Bestemmingsplan “Landelijk gebied Oostvoorne” zouden worden opgericht. Dat met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid eiser geen rekening hoefde te houden met de (maximale) bouwmogelijkheden, is de rechtbank niet gebleken. Dat de gemeenteambtenaar het niet waarschijnlijk achtte dat er op het buurperceel zou worden gebouwd, kan hier niet aan afdoen. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is nodig dat er aan het bestuursorgaan toe te rekenen concrete, ondubbelzinnige toezeggingen zijn gedaan door een daartoe bevoegd persoon, waaraan rechtens te honoreren verwachtingen kunnen worden ontleend. Daarvan is hier niet gebleken.
9.1.
Eiser is het tot slot niet eens met de hoogte van de tegemoetkoming in de planschade en heeft in dat verband gewezen op de door hem ingebrachte taxatierapporten van De Zeeuw en Xtra Makelaars.
9.2.
Op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling (onder meer de uitspraak van 4 april 2012, ECLI:NL:RVS:2012: BW0802) mag een bestuursorgaan een besluit op een verzoek om planschade baseren op een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusie van dat advies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusie niet onbegrijpelijk is, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
Het advies van de SAOZ biedt naar het oordeel van de rechtbank op de wijze als hiervoor bedoeld, inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat eiser als gevolg van het wijzigingsplan “Groeneweg tussen 11 en 11a Oostvoorne” in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren die - na aftrek van een binnen het normale maatschappelijke risico vallend bedrag van € 10.000,- en een bedrag van 12.500, - vanwege voorzienbaarheid - toekenning van een tegemoetkoming in planschade van € 7.500,- rechtvaardigt. De rechtbank acht deze conclusie voorts niet onbegrijpelijk. Dat eiser het hier niet mee eens is, betekent niet dat het advies van het SAOZ onzorgvuldig of onvolledig is en verweerder de conclusie niet aan het bestreden besluit ten grondslag had mogen leggen. De taxaties die eiser heeft overgelegd, zijn niet opgesteld ten behoeve van een planologische vergelijking en heeft verweerder daarom buiten beschouwing mogen laten.
10. Wat eiser overigens nog heeft aangevoerd, kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Hello, voorzitter, en mr. C.M. van Hoorn en
mr. I.S. Vreken-Westra, leden, in aanwezigheid van drs. S.R. Jonkergouw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 december 2015.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.