Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 14/1896
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 oktober 2014 in de zaak tussen
[eiser]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwkoop, verweerder,
gemachtigde: mr. I. van Driel.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gedagtekend 28 februari 2013, is voor de onroerende zaak[adres]
(de woning) de waarde voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op [bedrag]onder gelijktijdige oplegging van een daarmee corresponderende aanslag onroerende-zaakbelastingen.
(de woning) de waarde voor het belastingjaar 2013 vastgesteld op [bedrag]onder gelijktijdige oplegging van een daarmee corresponderende aanslag onroerende-zaakbelastingen.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 januari 2014 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de beschikking gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 400.000, - onder dienovereenkomstige verlaging van de aanslag.
Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 september 2014. Eiser was aanwezig.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-één-kap woning met inpandige garage en tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 644 m³ (exclusief inpandige garage) en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 434 m².
2. Eiser betwist de vastgestelde waarde en stelt dat de waarde ten hoogste[bedrag 2]bedraagt.
Eiser doet daarbij een beroep op de vrijstelling die geldt voor een waterverdedigingswerk en heeft in dit verband aangegeven dat het onderhavige perceel de functie heeft van een waterverdedigingswerk als onderdeel van de regionale waterkering, de polderring ‘polder Zevenhoven’, in beheer bij het waterschap.
Eiser doet daarbij een beroep op de vrijstelling die geldt voor een waterverdedigingswerk en heeft in dit verband aangegeven dat het onderhavige perceel de functie heeft van een waterverdedigingswerk als onderdeel van de regionale waterkering, de polderring ‘polder Zevenhoven’, in beheer bij het waterschap.
Eiser stelt dat op het perceel een dubbelbestemming rust, namelijk waterkering en wonen, en dat de bestemming waterkering prevaleert in geval van strijdigheid tussen de dubbelbestemming. Bewoning is alleen toelaatbaar als daardoor de hoofdfunctie (het waterverdedigingswerk) niet in gevaar komt.
De waarderingsuitzondering
Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel f, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) en artikel 4, eerste lid, onder g van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende zaakbelastingen 2013 van de gemeente Nieuwkoop (hierna: de verordening) wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van een waterverdedigingswerk dat wordt beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning.
Op grond van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet (tekst 2012) dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning, indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
4. De rechtbank is van oordeel, in navolging van de uitspraak van de meervoudige kamer van de rechtbank Rotterdam van 3 april 2014 (ROT 13/5610), dat de woning, de inpandige garage en de bij die woning behorende (onder)grond moeten worden aangemerkt als ‘dienen tot woning’ als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet.
5. Met betrekking tot de vraag of het gehele perceel moet worden aangemerkt als een waterverdedigingswerk is van belang of het perceel als waterverdedigingswerk in beheer bij het Hoogheemraadschap van Rijnland moet worden aangemerkt.
Vooropgesteld wordt dat uit een uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage (van 4 mei 2011, LJN BQ5548) volgt dat de uitzondering voor waterverdedigingswerken ook betrekking heeft op percelen in particuliere eigendom. De beperking in de uitzondering ter zake van woningen geldt niet voor de omliggende grond. De kernzone van het waterverdedigingswerk is uitgezonderd, maar niet de beschermingszone die niet in beheer is bij het waterschap.
In dit verband verwijst de rechtbank naar de (delen van de door eiser in bezwaar overgelegde) Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland 2009 (hierna: de keur), waaruit blijkt dat het Hoogheemraadschap van Rijnland ten aanzien van een zodanig werk de indeling in kernzone, beschermingszone en buitenbeschermings-zone hanteert. De kern- en beschermingszone is de waterkering en de beschermingszone heeft te maken met de stabiliteit van het dijklichaam.
Gelet op het feit dat eiser kadastraal eigenaar is van het perceel en zich op de vrijstelling beroept, ligt het op de weg van eiser te bewijzen dan wel aannemelijk te maken dat het gehele perceel in beheer is bij het Hoogheemraadschap van Rijnland en valt onder de uitzondering. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser hierin niet geslaagd.
De enkele stelling van eiser dat het perceel een waterverdedigingswerk betreft, welke stelling door verweerder gemotiveerd is betwist, is onvoldoende om een (gehele of gedeeltelijke) vrijstelling toe te passen. De stelling van eiser dat een aantal verbods- en gebodsbepalingen, zoals omschreven in de keur, van toepassing is, levert naar het oordeel van de rechtbank geen beheer in de zin van de vrijstellingsbepaling op.
Vooropgesteld wordt dat uit een uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage (van 4 mei 2011, LJN BQ5548) volgt dat de uitzondering voor waterverdedigingswerken ook betrekking heeft op percelen in particuliere eigendom. De beperking in de uitzondering ter zake van woningen geldt niet voor de omliggende grond. De kernzone van het waterverdedigingswerk is uitgezonderd, maar niet de beschermingszone die niet in beheer is bij het waterschap.
In dit verband verwijst de rechtbank naar de (delen van de door eiser in bezwaar overgelegde) Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland 2009 (hierna: de keur), waaruit blijkt dat het Hoogheemraadschap van Rijnland ten aanzien van een zodanig werk de indeling in kernzone, beschermingszone en buitenbeschermings-zone hanteert. De kern- en beschermingszone is de waterkering en de beschermingszone heeft te maken met de stabiliteit van het dijklichaam.
Gelet op het feit dat eiser kadastraal eigenaar is van het perceel en zich op de vrijstelling beroept, ligt het op de weg van eiser te bewijzen dan wel aannemelijk te maken dat het gehele perceel in beheer is bij het Hoogheemraadschap van Rijnland en valt onder de uitzondering. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser hierin niet geslaagd.
De enkele stelling van eiser dat het perceel een waterverdedigingswerk betreft, welke stelling door verweerder gemotiveerd is betwist, is onvoldoende om een (gehele of gedeeltelijke) vrijstelling toe te passen. De stelling van eiser dat een aantal verbods- en gebodsbepalingen, zoals omschreven in de keur, van toepassing is, levert naar het oordeel van de rechtbank geen beheer in de zin van de vrijstellingsbepaling op.
De verwijzing door eiser (in een bijlage bij zijn bezwaarschrift) naar delen van teksten uit de keur, waarin onder meer de begrippen kernzone, beschermingszone en buitenbeschermings-zone worden uitgelegd, kan evenmin leiden tot beheer in de zin van de vrijstellingsbepaling, nu enig verband met het onderhavige perceel ontbreekt. Gelet op het feit dat de vrijstelling zich uitstrekt tot dat deel van het werk waaraan de publiekrechtelijke instelling (in casu het Hoogheemraadschap van Rijnland) zorg besteedt in de zin van regelgeving, handhaving, onderhoud en verbetering, had het op de weg van eiser gelegen ook hieromtrent nadere informatie ter onderbouwing van zijn stellingen te verschaffen.
Mede gelet op de uitspraak van de Hoge Raad (van 17 september 2010, ECLI:NL:HR:2010: BL5650) moet het er voor worden gehouden dat de (onder)grond bij de woning eveneens dienstbaar is aan woondoeleinden, zodat deze de verhoudingen volgt die gelden voor de opstal. De rechtbank ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd geen aanleiding om in het onderhavige geval anders te beslissen. De omstandigheid dat sprake is van een dubbelbestemming, leidt niet tot een ander oordeel.
De waarde
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AU7714).
In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest.
6. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken wat de waarde van de woning is. In beginsel is verweerder gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum.
Verweerder voldoet met het taxatierapport van A.F.P. Jansen van 10 april 2014 aan de op hem rustende bewijslast. Uit dit rapport blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De taxateur heeft deze waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van [de vergelijkingsobjecten]
[de vergelijkingsobjecten] die wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft
- oppervlak, inhoud, kwaliteit, staat van onderhoud en bouwjaar - vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.
Verweerder voldoet met het taxatierapport van A.F.P. Jansen van 10 april 2014 aan de op hem rustende bewijslast. Uit dit rapport blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De taxateur heeft deze waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van [de vergelijkingsobjecten]
[de vergelijkingsobjecten] die wat de belangrijkste waardebepalende elementen betreft
- oppervlak, inhoud, kwaliteit, staat van onderhoud en bouwjaar - vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.
In de procedure op bezwaar is de woning inpandig opgenomen. Hierbij is onder meer een scheur in de gevel geconstateerd en achterstallig schilderwerk, hetgeen geleid heeft tot een aanpassing van de waarde. Ook in de bij het taxatierapport behorende matrix heeft de taxateur van verweerder de staat van onderhoud van de woning aangeduid als matig en een correctie van 10% op de waarde per m³ toegepast.
Verweerder heeft voorts aangegeven dat de minder gunstige ligging van de woning (rekening houdend met de geluidsoverlast van het vliegverkeer en de busbaan, die is opengesteld voor alle verkeer) wordt weerspiegeld in de onderlinge waardeverhouding tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt dat de gemiddelde verkoopwaarde per m³ (100%) van de vergelijkingsobjecten € 594,- bedraagt, terwijl de waarde per m³ (100%) van de woning van eiser € 444,- bedraagt. Hieruit volgt dat de minder gunstige ligging door verweerder in de waarde is verdisconteerd.
Eventuele beperkingen die uit de (van toepassing zijnde) Keur zouden kunnen voortvloeien en de eventueel daarvan uitgaande waarde drukkende invloed op de grondwaarde zal in de voor die vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen tot uitdrukking zijn gekomen, zodat die invloed reeds in de voor de woning vastgestelde waarde is verdisconteerd.
Nu door eiser geen ander(e) vergelijkingsobject(en) naar voren zijn gebracht die geschikter zouden zijn om in de vergelijking te betrekken, is de rechtbank met verweerder van oordeel dat de waarde van de woning – mede gelet op de door de taxateur van verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten – niet te hoog is vastgesteld.
Verweerder heeft voorts aangegeven dat de minder gunstige ligging van de woning (rekening houdend met de geluidsoverlast van het vliegverkeer en de busbaan, die is opengesteld voor alle verkeer) wordt weerspiegeld in de onderlinge waardeverhouding tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt dat de gemiddelde verkoopwaarde per m³ (100%) van de vergelijkingsobjecten € 594,- bedraagt, terwijl de waarde per m³ (100%) van de woning van eiser € 444,- bedraagt. Hieruit volgt dat de minder gunstige ligging door verweerder in de waarde is verdisconteerd.
Eventuele beperkingen die uit de (van toepassing zijnde) Keur zouden kunnen voortvloeien en de eventueel daarvan uitgaande waarde drukkende invloed op de grondwaarde zal in de voor die vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen tot uitdrukking zijn gekomen, zodat die invloed reeds in de voor de woning vastgestelde waarde is verdisconteerd.
Nu door eiser geen ander(e) vergelijkingsobject(en) naar voren zijn gebracht die geschikter zouden zijn om in de vergelijking te betrekken, is de rechtbank met verweerder van oordeel dat de waarde van de woning – mede gelet op de door de taxateur van verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten – niet te hoog is vastgesteld.
7. Uit het vorenstaande volgt dat het beroep ongegrond is.
8. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van H. Philips, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2014.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).