ECLI:NL:RBROT:2014:7147

• Datum uitspraak: 20 augustus 2014
• Publicatiedatum: 25 augustus 2014
• Zaaknummer: C/10/437976 / HA ZA 13-1170
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A. Boer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg bepaling in een leveringsakte (Haviltex)

In deze zaak, die voor de Rechtbank Rotterdam werd behandeld, gaat het om een geschil tussen buren over de uitleg van een bepaling in een leveringsakte. De eisers, die eigenaar waren van een perceel grond, hebben in het verleden een koopovereenkomst gesloten met de gedaagde, waarbij het perceel aan de gedaagde is geleverd. In de leveringsakte is een bepaling opgenomen die betrekking heeft op de bouwmogelijkheden nabij de oostgevel van de woning van de eisers. De eisers vorderen een verklaring voor recht dat de gedaagde niet mag bouwen binnen 10 meter van hun oostgevel, op straffe van een dwangsom. De gedaagde betwist deze vordering en stelt dat de bepaling in de akte verkeerd wordt geïnterpreteerd.

De rechtbank heeft de feiten en de procedure in detail bekeken, inclusief eerdere tussenvonnissen en de argumenten van beide partijen. De rechtbank oordeelt dat de uitleg van de bepaling in de leveringsakte moet worden vastgesteld aan de hand van de Haviltex-maatstaf, waarbij gekeken wordt naar de redelijke verwachtingen van partijen en de omstandigheden waaronder de overeenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank concludeert dat de eisers beoogd hebben te voorkomen dat er te dicht bij hun woning wordt gebouwd, en dat de bepaling in de akte inderdaad inhoudt dat de gedaagde niet binnen 10 meter van de oostgevel mag bouwen.

De rechtbank wijst de vordering van de eisers toe en verklaart dat de gedaagde niet is toegestaan om binnen deze afstand te bouwen. Daarnaast wordt de gedaagde veroordeeld tot het verwijderen van eventueel illegaal gebouwde bouwwerken en tot betaling van proceskosten. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat deze niet voldoende onderbouwd is. De rechtbank legt ook een dwangsom op voor het geval de gedaagde zich niet aan de uitspraak houdt. Het vonnis is openbaar uitgesproken op 20 augustus 2014.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/437976 / HA ZA 13-1170

Vonnis van 20 augustus 2014

in de zaak van

1. [eiser],

wonende te[woonplaats],

2.
[eiser2] ,

wonende te [woonplaats],

eisers,

advocaat mr. S. Nooteboom,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. H.J.M. Winkelhuijzen.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 5 februari 2014,
• het proces-verbaal van comparitie van 20 maart 2014,
• de akte overlegging producties aan de zijde van [gedaagde],
• de antwoordakte aan de zijde van [eisers].

2. De feiten

2.1.

[eisers] woont aan de[adres1] te [woonplaats] en [gedaagde] aan de [adres2]. Zij zijn buren van elkaar.

2.2.

[eisers] was eigenaar van het perceel van [gedaagde]. Na een civiele procedure heeft het Gerechtshof Den Haag beslist dat [eisers] het perceel [adres2] aan [gedaagde] diende te leveren omdat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Ter voorkoming van een cassatieprocedure hebben partijen nadere afspraken gemaakt waarna het perceel aan [gedaagde] is geleverd op 10 maart 2000.

2.3.

In de akte van levering is de volgende bepaling opgenomen (hierna: de bepaling):

“ Partijen zijn nog nader overeengekomen dat:

• de open tuinverbinding tussen het verkochte en het naastgelegen perceel aan de[adres1] te [woonplaats] (kadastraal nummer [kadastraal nummer]) zal in overleg worden gehandhaafd. Zonder toestemming van de bewoner en/of eigenaar van het pand aan de[adres1] te [woonplaats] zal geen hek of andere afrastering worden geplaatst. De bewoner en/of eigenaar van het verkochte zal het landelijke karakter en de vloeiende overgang van de tuinen in overleg met de bewoner en/of eigenaar van het pand aan de[adres1] te [woonplaats] handhaven;
• de bewoner en/of eigenaar van het pand aan de[adres1] te [woonplaats] zal geen bezwaar aantekenen tegen wijziging bouwlokatie, zolang deze tien meter of verder uit de oostgevel blijft van het pand aan de[adres1] te [woonplaats] (of uit de denkbeeldig doorgetrokken rechte oostgevellijn naar het water).”

2.4.

Medio 2003 heeft [gedaagde] een woning gebouwd op het perceel, waarbij de woning op ongeveer 12,5 meter afstand van de oostgevel van de woning van [eisers] is gebleven.

2.5.

Op 10 juni 2013 heeft [gedaagde], ondanks bezwaar van [eisers], een omgevingsvergunning gekregen voor de bouw van een aanbouw. Deze door [gedaagde] beoogde aanbouw zal binnen 10 meter van de oostgevel van het pand van [eisers] staan.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert samengevat - een verklaring voor recht dat het [gedaagde] niet is toegestaan te bouwen binnen 10 meter van de oostgevelgrens van de woning van [eisers], op straffe van een dwangsom.

[eisers] vordert dat, indien [gedaagde] hangende de procedure gaat bouwen, [gedaagde] wordt veroordeeld tot het afbreken van het bouwwerk, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert [eisers] vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.

3.2.

[eisers] stelt daartoe het volgende. Uit de bepaling die na onderhandelingen in de akte van levering is opgenomen volgt dat het [gedaagde] niet is toegestaan om te bouwen binnen 10 meter van de oostgevel van de woning van [eisers].

3.3.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen en voert daartoe het volgende aan. [eisers] legt de bepaling in de akte van levering verkeerd uit. In de bepaling staat niets meer dan dat [eisers] geen bezwaar zal aantekenen tegen de wijziging van de bouwlocatie zolang die 10 meter uit de oostgevel van zijn woning blijft. Partijen werden bijgestaan door hun advocaten bij de formulering van de bepaling in de leveringsakte en in dat geval speelt bij de uitleg van de bepaling de taalkundige uitleg een belangrijke(re) rol.

[gedaagde] is voornemens een aanbouw te realiseren en dat valt niet onder de in de akte opgenomen term “
wijzing bouwlokatie ”. De bepaling ziet alleen op het realiseren van een nieuw te bouwen woning. Voor zover de realisering van de aanbouw wel kan worden gezien als een wijziging van de bouwlocatie, geldt dat [eisers] hiertegen geen bestuursrechtelijk bezwaar kan maken indien de bouwlocatie verder dan 10 meter vanaf de de oostgevel van [eisers] verrijst. De strekking van de bepaling is om de bezwaarmogelijkheden van [eisers] te beperken.

3.4.

Het tussen partijen gerezen geschil over de haagbeuk, is tijdens de comparitie van partijen in onderling overleg geregeld, zodat daarover geen beslissing wordt genomen.

4. De beoordeling

4.1.

In geschil is de vraag hoe de bepaling in de leveringsakte moet worden uitgelegd.

Bij de uitleg van deze bepaling geldt dat het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex-maatstaf).

4.2.

[gedaagde] voert aan dat meer gewicht moet worden toegekend aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de woorden in de overeenkomst nu partijen werden bijgestaan door advocaten. [gedaagde] beroept zich daarbij op de arresten Meyer Europe/Pont Meyer (HR 19 januari 2007, NJ 2007, 575) en Derksen/Homburg (HR 29 juni 2007, NJ 2007, 576). [eisers] heeft betwist dat hij is bijgestaan door een advocaat.

Los van de vraag of en in welke mate partijen bijstand hebben gehad van een advocaat en of uit genoemde arresten kan worden afgeleid hetgeen [gedaagde] aanvoert, geldt dat genoemde arresten gaan over de uitleg van door zakelijke partijen gesloten zuiver commerciële contracten. De overeenkomst tussen [eisers] en [gedaagde] is een overeenkomst tussen twee particulieren over de levering van grond ten behoeve van de bouw van een woonhuis.

Voorts geldt dat, ook al dient groot gewicht te worden toegekend aan de taalkundige betekenis, de overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van een overeenkomst moet worden gehecht. Dat is niet zonder meer anders indien een beding verstrekkende gevolgen heeft of indien een overeenkomst door ter zake kundige juridische adviseurs is opgesteld, aldus de Hoge Raad (HR 7 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:260).

4.3

Bij de beoordeling zijn de navolgende omstandigheden van belang. [eisers], die zijn hele leven woonachtig is op het perceel aan de Rottekade, heeft gesteld dat hij aanvankelijk een kleiner perceel (van 900 m2) wenste te verkopen aan [gedaagde] omdat hij zelf voldoende grond naast de oostgevel van zijn woning wenste te behouden. Hij hecht veel waarde aan het vrije uitzicht over de Rotte en de ruimte rondom zijn huis. Na onderhandelingen wenste hij geen enkel deel meer aan [gedaagde] te verkopen. Nadat het Gerechtshof Den Haag echter had bepaald dat [eisers] een perceel van 1388 m2 moest leveren wilde hij aanvankelijk dan ook cassatie instellen. Ter voorkoming van de cassatieprocedure zijn de aanvullende afspraken gemaakt. Dit is door [gedaagde] niet betwist.

Gelet op deze omstandigheden ligt het voor de hand dat [eisers] beoogd heeft te voorkomen dat er te dicht tegen de oostgevel van zijn woning werd gebouwd.

4.4.

Dat de term “bouwlokatie” in de bepaling slechts ziet op een nieuw te bouwen woning zoals door [gedaagde] is aangevoerd, wordt niet gevolgd. Een aanbouw aan de woning maakt deel uit van die woning zodat de term “bouwlokatie” ook daarvoor geldt.

4.5.

De uitleg die [gedaagde] aan het beding geeft, dat [eisers] geen bezwaar zal maken tegen de wijziging van de bouwlocatie zolang die 10 meter uit de oostgevel van zijn woning blijft, is niet begrijpelijk. Het ligt immers voor de hand dat [eisers] voor het afzien van de mogelijkheid tot het instellen van cassatie, een tegenprestatie van [gedaagde] heeft verlangd. Indien het beding wordt uitgelegd op de wijze die [gedaagde] voorstaat, zou [eisers] afzien van de mogelijkheid tot het instellen van cassatie en zich beperken in de mogelijkheden tot het instellen van bezwaar zonder dat [gedaagde] daar iets tegenover stelt. Niet valt in te zien, mede gelet op de omstandigheden zoals geschetst onder 4.3, dat [eisers] dat overeen wenste te komen.

4.6.

Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank de uitleg die [eisers] geeft aan het beding, namelijk dat het [gedaagde] niet is toegestaan te bouwen binnen 10 meter van de oostgevel van de woning van [eisers]. De vordering van [eisers] zal dan ook worden toegewezen.

4.7.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eisers] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

4.8.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

- dagvaarding € 94,79

- griffierecht 274,00

- salaris advocaat
1.130,00 (2,5 punt × tarief € 452,00)

Totaal € 1.498,79

4.9.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat het [gedaagde] in zijn hoedanigheid als eigenaar/bewoner van het perceel aan de [adres2] te ([postcode]) [woonplaats] niet is toegestaan om binnen 10 meter van de oostgevel van de woning van [eisers] (of uit de denkbeeldig getrokken rechte oostgevellijn naar het water ) aan de[adres1] te ([postcode]) [woonplaats], kadastraal bekend [woonplaats], sectie A nummer [nummer] enig bouwwerk te plaatsen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde], voor zover hij binnen 10 meter van de oostgevel van de woning van [eisers] (of uit de denkbeeldig getrokken rechter oostgevellijn naar het water) aan de[adres1] te ([postcode]) [woonplaats], kadastraal bekend [woonplaats], sectie A nummer [nummer] bouwt of heeft gebouwd, het bouwwerk te verwijderen binnen een maand na betekening van dit vonnis,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 1.000,- (
duizend euro ) voor iedere dag dat hij zich niet aan de in 5.1 en/of 5.2 uitgesproken hoofdveroordelingen houdt, tot een maximum van € 1.000.000, - (
een miljoen euro ) is bereikt,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.498,79 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Boer en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2014.

1629/ 2537