Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 2750406 / VV EXPL 14-64
uitspraak: 17 maart 2014
vonnis in kort geding van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaak van
1.[eiseres],
2. [eiser],
wonende te Rotterdam,
eisers,
gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter.
Hierna worden eisers als “[eisers]” en gedaagde als “Vesteda” aangeduid.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- het exploot van dagvaarding d.d. 12 februari 2014, met producties;
- de bij brief d.d. 24 februari 2014 namens [eisers] toegezonden aanvullende producties;
- de bij brieven d.d. 26 en 27 februari 2014 namens Vesteda toegezonden producties.
b) De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 februari 2014. [eisers] zijn verschenen, vergezeld van de gemachtigde mr. Vermeulen. Namens Vesteda is de heer R. Rouwendaal, accountmanager, verschenen, tezamen met de gemachtigde mr.
De Ruiter. Ter zitting hebben partijen hun standpunten, mr. De Ruiter aan de hand van een overgelegde pleitnota, toegelicht. Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3.
De uitspraak in deze zaak is nader bepaald op heden.
2.De feiten
In het kader van de onderhavige procedure zal van de onderstaande feiten worden uitgegaan.
2.1.
Bij overeenkomst van 22 november 2007 hebben [eisers] met ingang van 16 december 2007 van (de rechtsvoorgangster van) Vesteda gehuurd het 5-kamerappartement met aangehorigheden aan [adres] in het appartementencomplex ‘De Hoge Heren’.
2.2.
Op grond van de huurovereenkomst betalen [eisers] momenteel een maandelijkse huurprijs van € 1.440,53.
2.3.
Ten tijde van de bouw van De Hoge Heren is Vesteda uitgegaan van een hoog voorzieningenniveau voor bewoners, met onder meer gastenverblijven (hotelkamers voor gasten van bewoners), en op de vijfde verdieping van toren A een lobbyruimte. In de huurovereenkomst is bepaald dat de faciliteiten van het Voorzieningencentrum, waaronder de lobbyruimte, om niet ter beschikking worden gesteld aan bewoners.
2.4.
Door Vesteda is het boek ‘De Hoge Heren Rotterdam Wiel Arets’ uitgegeven in de Vestea Architectuurreeks deel II en ter inzage gegeven aan potentiële huurders, waaronder [eisers] voor het aangaan van de huurovereenkomst. In dit boek is de door [eisers] als productie 11 bij de dagvaarding overgelegde plattegrond van de lobbylaag op de 5e verdieping opgenomen. Op deze plattegrond zijn drie werkunits afgebeeld.
2.5.
In de huurovereenkomst is - onder meer – opgenomen onder de Aanvullende bepalingen:
“Artikel A2. Facultatieve diensten:
C. KANTOORRUIMTE/WERKRUIMTE
In het complex zijn tevens enkele werkunits op de lobbylaag gerealiseerd. Huurder heeft het recht tegen een vergoeding deze werkunits te reserveren bij de Vesteda Servicemanager.”
2.6.
In het Handboek dat [eisers] na het sluiten van de huurovereenkomst van Vesteda ontvingen, is op de pagina “Werken in de Hoge Heren” vermeld:
“Op de vijfde verdieping in de toren A is een werkunit, welke door de huurders en kopers kan worden gereserveerd. Deze werkunit is volledig ingericht. De werkunit kan per dagdeel worden gehuurd van 8:00 tot 12:00 uur, van 13:00 tot 17:00 uur en van 18:00 tot 22:00 uur. Natuurlijk kan het gebeuren dat deze voorzieningen tijdelijk gesloten zijn voor bijvoorbeeld onderhouds- of andere werkzaamheden (…)”
2.7.
Op de website van Vesteda stond in ieder geval tot en met 28 januari 2014 het volgende vermeld:
“Op de vijfde verdieping in De Hoge Heren bevinden zich het dakterras, de gastenverblijven (die per overnachting verhuurd worden) en de werkunits. Deze stijlvol ingerichte algemene lobbylaag kan door bewoners worden gebruikt voor vergaderingen, het lezen van een boek of het ontmoeten van medebewoners. Kortom, luxe, gemak en comfort voor elke bewoner.
(…)
Maar ook de gastenverblijven voor uw logés en de werkunits die u kunt huren voor een belangrijke afspraak of waar u in alle rust kunt werken.”
2.8.
[eiser]drijft sedert 21 september 2009 van huis uit een onderneming op het gebied van Human Resource en [eiseres]voert sinds 21 december 2009 van huis uit een advocatenpraktijk.
2.9.
Na het starten van deze ondernemingen hebben [eisers] maandelijks bij Vesteda een werkunit gereserveerd en daarvan gebruik gemaakt tegen een vergoeding van € 37,50 (€ 45.00 inclusief BTW) per dagdeel van vier uur. In dit bedrag was de catering begrepen.
2.10.
Op 1 juni 2012 heeft Vesteda [eisers] bericht dat deze werkunit door haar is verhuurd en niet langer beschikbaar is voor bewoners.
2.11.
In de hiernavolgende periode heeft Vesteda [eisers], wanneer zij verzochten om een werkunit te reserveren, in de gelegenheid gesteld om hiervoor gebruik te maken te maken van andere ruimten, zoals de vergaderruimte van Vesteda en ingerichte woonappartementen. Vanaf oktober 2012 heeft Vesteda een woonappartement in het complex op de vijfentwintigste verdieping ter beschikking gesteld. In correspondentie hebben [eisers] dit als tijdelijke oplossing geaccepteerd, maar zijn zij zich wel op het standpunt blijven stellen dat Vesteda haar contractuele verplichting tot ter beschikking stellen van werkunits diende na te komen (en dat appartement met huisnummer 657 daarvoor tot werkunit diende te worden aangepast).
2.12.
In hiernavolgende correspondentie en gesprekken hebben partijen gesproken over nog andere mogelijkheden om andere ruimten in het complex door [eisers] te laten gebruiken als werkunit, waaronder het gastenverblijf op de lobbylaag met huisnummer 453. Ook heeft Vesteda – onder meer in een gesprek op 12 maart 2013, bevestigd bij e-mail van 18 maart 2013, de mogelijkheid geopperd om de lobbyruimte op de vijfde verdieping door middel van afscheidingsmuren onder te verdelen in drie afzonderlijke gedeelten.
Op 18 maart 2013 heeft Vesteda met betrekking tot dit voornemen aan bewoners van De Hoge Heren een enquête doen toekomen.
2.13.
Op 28 oktober 2013 heeft Vesteda [eisers] te kennen geven dat ook het woonappartement 657 niet meer kan worden gereserveerd vanwege permanente bewoning per 1 november 2013. Vesteda heeft [eisers] in de gelegenheid gesteld op 28 oktober 2013 gebruik te maken van de door haar beheerde kantoorruimte in gebouw “New Orleans”. [eisers] hebben aangegeven deze ruimte niet geschikt te vinden. In de periode hierna hebben partijen over het ter beschikking stellen van werkunits geen overeenstemming kunnen bereiken.
2.14.
Met ingang van 3 januari 2014 heeft Vesteda het gastenverblijf met huisnummer 453 permanent verhuurd aan de eigenaar van het appartement die ook de werkunits met huisnummer 457 en 459 huurt.
2.15.
Na 1 april 2014 verhuist het kantoor van Vesteda vanuit De Hoge Heren naar New Orleans.
3.De vordering
3.1.
[eisers] hebben gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Vesteda te veroordelen om op de lobbylaag van complex De Hoge Heren enkele werkunits tegen vergoeding van de variabele kosten aan [eisers] ter beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke keer dat Vesteda deze verplichting niet nakomt, met veroordeling van Vesteda in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente en nakosten.
3.2.
Onder punt 45 van de dagvaarding hebben [eisers] aangegeven, dat onder “ter beschikking stellen” in het petitum dient te worden verstaan “het na reservering per dagdeel ter beschikking stellen met uitzondering van de situatie dat alle werkunits na reservering per dagdeel aan andere bewoners van De Hoge Heren ter beschikking zijn gesteld, waarbij het andere bewoners van De Hoge Heren niet is toegestaan om deze werkunit een dusdanig aantal dagdelen per week te reserveren dat hiermee de ter beschikkingstelling van die werkunit aan eisers en dus ook andere bewoners illusoir wordt. Onder werkunits dient in het petitum verstaan te worden de drie werkunits zoals opgenomen op de plattegrond welke als productie 11 is overgelegd en welke volledig zijn ingericht als werkunit. Dat wil zeggen op de wijze zoals dat het geval was ten aanzien van de werkunit welke door eisers werd gebruikt tot 1 juni 2012.
3.3.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] de vordering verminderd, in die zin dat subsidiair terbeschikkingstelling van twee werkunits, meer subsidiair terbeschikkingstelling van één werkunit wordt gevorderd.
Aan de vordering hebben [eisers] – samengevat en voor zover van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.4.
Vesteda is op grond van de huurovereenkomst gehouden om [eisers] tegen vergoeding, na reservering per dagdeel, enkele werkunits ter beschikking te stellen. Dit betreft de drie werkunits zoals opgenomen op de plattegrond zoals overlegd als productie 11 bij de dagvaarding (zie 2.6). Vesteda schiet tekort in de nakoming van deze verbintenis. Vanaf het aangaan van de huurovereenkomst heeft Vesteda geen drie werkunits ter beschikking gesteld. Thans is een van de werkunits permanent in gebruik door Vesteda ten behoeve van de huismeester en zijn de andere twee werkunits door Vesteda permanent verhuurd aan een eigenaar van een woonappartement. Vanaf begin juli 2012 tot 28 oktober 2013 heeft Vesteda slechts noodoplossingen geboden, waardoor het voor [eisers] nog slechts mogelijk was om besprekingen te houden en geen trainingen. Vanaf 28 oktober 2013 heeft Vesteda geen ruimte meer ter beschikking gesteld die geschikt is voor besprekingen en trainingen. Hierdoor is de omzetderving die [eisers] lijden verder toegenomen. [eisers] zijn voor een goede uitoefening van beroepsactiviteiten afhankelijk van het gebruik kunnen maken van de werkunits voor besprekingen en trainingen met cliënten. Zij maakten vanaf de start van hun onderneming gemiddeld twee á drie dagdelen per maand gebruik van de werkunits. Mitsdien hebben zij een spoedeisend belang bij de vordering.
4.Het verweer
4.1.
Vesteda heeft zowel het spoedeisend belang van [eisers] bij de vordering als de gegrondheid van de vordering betwist. Daartoe heeft zij – eveneens samengevat en voor zover van belang – het volgende aangevoerd.
4.2.
Er zijn nooit drie werkunits geweest, maar twee (genummerd 457 en 459). Alleen de huismeesters van Vesteda hebben vanaf het begin gebruik gemaakt van ruimtenummer 455, dus ook al bij aanvang van de huurovereenkomst. Nadat Vesteda heeft moeten constateren dat de werkunits in de praktijk nauwelijks door bewoners werden gereserveerd en gebruikt, is zij een van de overige twee werkunits in 2006 en de andere in sinds 1 september 2012 permanent gaan verhuren als artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. [eisers] maakten in het verleden nauwelijks gebruik van de werkunit – vanaf eind 2009 gemiddeld niet vaker dan één maal per maand – zodat de gestelde omzetderving gering moet zijn. Verdere omzetderving is onnodig gelet op de door Vesteda aangeboden alternatieven.
4.3.
Het kunnen reserveren van een werkunit maakt geen onderdeel uit van het gehuurde en is evenmin een servicekostenpost, maar behoort enkel tot de door partijen overeengekomen bijkomende facultatieve diensten die Vesteda aan huurders in De Hoge Heren aanbiedt. Momenteel biedt Vesteda [eisers] de mogelijkheid om op dezelfde vijfde verdieping als de werkunits de loungeruimte (kantonrechter: door partijen ook de lobbyruimte genoemd, hierna: de lobbyruimte) tegen een prijs van € 75,00 per drie uur of € 250,00 per dag te huren. Deze lobbyruimte is groter dan de werkunits en voorzien van dezelfde functionaliteiten als een werkunit. Vesteda stelt zich dan ook primair op het standpunt dat zij hiermee de toegezegde service van het gebruik kunnen maken van een werkunit nakomt.
4.4.
Subsidiair stelt Vesteda zich op het standpunt dat van haar niet kan worden verwacht dat zij de werkunits als facultatieve dienstverlening onbeperkt en ongewijzigd ter beschikking moet stellen. In de huurovereenkomst is niet opgenomen aan welke voorwaarden – qua grootte, inrichting en qua prijs – de te reserveren werkunit op de lobbylaag moet voldoen, zodat Vesteda dit mag wijzigen. [eisers] zijn in de praktijk de enige bewoners die een werkunit willen reserveren. Van Vesteda kan niet verwacht worden dat zij alleen voor het door hen gewenste gebruik van één dagdeel per maand de werkunits in stand houdt. Dit klemt temeer gelet op de door Vesteda aangeboden redelijke alternatieven. [eisers] kunnen tot 1 april 2014 gebruik maken van de vergaderruimte van Vesteda op de begane grond van het gebouw of, ook na 1 april 2014, de afgesloten vergaderruimte van Vesteda in het gebouw New Orleans tegen dezelfde prijs als de werkunit. Ook kunnen [eisers] elders in het centrum van Rotterdam vergaderruimtes huren. Uit de door Vesteda overgelegde uitslag van de enquête over de lobbyruimte blijkt dat de vraag naar het gebruik beperkt is. Daarom is het voorlopig geen optie dat Vesteda de lobbyruimte in kleinere eenheden gaat splitsen.
4.5.
Voor zover de vordering van [eisers] ziet op de voorheen aan hen ter beschikking gestelde werkunit, kan Vesteda daaraan niet voldoen gelet op de huurovereenkomsten met de huurder van de twee werkunits die door Vesteda niet terstond kunnen worden beëindigd. Dit verzet zich tegen de oplegging van de gevorderde dwangsom. Daarnaast staat de hoogte van de dwangsom niet in verhouding tot de gestelde schade gelet op de aangeboden alternatieven en andere mogelijkheden voor het huren van ruimte, en tot de hoogte van de totale maandhuur.
5.De beoordeling
5.1.
In de eerste plaats dient te worden beoordeeld of [eisers] spoedeisend belang hebben bij de vordering. Daarover wordt het volgende overwogen.
5.2.
[eisers] hebben gesteld dat de mogelijkheid om gebruik te maken van de werkunits op de lobbylaag van De Hoge Heren voor hen een belangrijke reden was voor het aangaan van de huurovereenkomst vanwege hun voornemen om van huis uit een onderneming te gaan exploiteren. Nadat [eisers] in 2009 een eigen advocatenpraktijk en onderneming op het gebied van Human Resource zijn gaan voeren, hebben zij – dat heeft Vesteda niet weersproken – regelmatig, twee á drie maal per maand, een werkunit gehuurd ten behoeve van hun ondernemingsactiviteiten, in het bijzonder besprekingen en trainingen met cliënten. Vesteda is bij haar stelling van één maal per maand, naar zij ter zitting heeft erkend, uitgegaan van het gemiddelde van de gehele huurperiode, terwijl niet betwist is dat er tot 2009 geen gebruik is gemaakt van de voorziening. Aannemelijk is dat voor de werkzaamheden van [eisers] een werkunit of vergelijkbare ruimte nodig is. Nu [eisers] hun ondernemingen vanuit hun woning in De Hoge Heren voeren, hebben zij vanwege de ligging belang bij het kunnen gebruiken van de werkunits in De Hoge Heren boven vergaderruimte elders. Dit geldt ook voor de prijs. Niet in geschil is dat de werkunits door [eisers] kon worden gehuurd tegen een enkel kostendekkende vergoeding van € 37,50 (€ 45,00 inclusief BTW) per dagdeel. Die prijs zal voor een geschikte ruimte in het centrum van Rotterdam veel hoger zijn, zoals ook blijkt uit een door Vesteda overgelegd overzicht van te huren werkruimtes, die in prijs variëren van € 245,00 tot € 560,00 per dagdeel. Daarmee acht de kantonrechter voorshands aannemelijk dat [eisers], door het niet kunnen gebruiken van de werkunits in De Hoge Heren, in hun inkomensvoorziening worden geraakt. Hetgeen Vesteda heeft gesteld over de frequentie van dit gebruik in het verleden doet hier niet aan af, temeer niet nu [eisers] hebben gesteld dat het gebruik in de toekomst vanwege hun ondernemingsactiviteiten frequenter kan worden. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [eisers] voldoende spoedeisend belang hebben bij de vordering, zodat zij daarin ontvankelijk zijn.
5.3.
In deze voorlopige voorziening moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten beoordeeld worden of de vordering van [eisers] in een eventuele bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing reeds nu verantwoord is. Daarbij dient de kantonrechter uit te gaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten, met de beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in een kort geding niet goed mogelijk is.
5.4.
In de huurovereenkomst is expliciet bepaald dat huurders het recht hebben tegen een vergoeding werkunits bij Vesteda te reserveren. De huurovereenkomst bevat, anders dan voor andere voorzieningen, geen bepaling op grond waarvan het recht om de werkunits te reserveren voor gebruik door Vesteda kan worden beëindigd. Voldoende aannemelijk is verder dat bij [eisers], mede door informatie in het handboek van Vesteda en de onder 2.6 vermelde plattegrond, de verwachting is gewekt dat dit de drie werkunits zouden zijn in de toren A waarin zij wonen. De contractuele verplichting om haar bewoners in de gelegenheid te stellen van die werkunits na reservering tegen vergoeding gebruik te maken, is door Vesteda tijdens de mondelinge behandeling bij monde van de heer Rouwendaal ook erkend. Tussen partijen is ook niet in geschil dat de vergoeding aan Vesteda voor het gebruik voor het gebruik van de werkunit, € 37,50 (€ 45,00 inclusief BTW) per dagdeel bedroeg, en dat met dit bedrag enkel de variabele kosten voor de werkunit waren gedekt. Dit wordt bevestigd door de gebruikelijke huurprijzen voor de huur van dit soort ruimtes. Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter aannemelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de aanwezigheid van na reservering te gebruiken werkunits een overeengekomen voorziening uit de huurovereenkomst betrof, waarop de hoogte van de huur is afgestemd.
5.5.
De situatie is momenteel dat Vesteda van de drie werkunits op de vijfde verdieping van toren A er één in gebruik heeft gegeven aan de huismeester en twee permanent heeft verhuurd aan de bewoner van een ander appartement. Voorts is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat alle door Vesteda voorafgaand aan de procedure aan [eisers] aangeboden andere ruimtes om als werkunit te gebruiken (met uitzondering van de lobbyruimte op de vijfde verdieping, waarover hierna meer) na 1 april 2014 niet meer kunnen worden gebruikt, zodat daarmee de huurovereenkomst niet kan worden nagekomen.
5.6.
Vesteda heeft zich primair standpunt gesteld dat de lobbyruimte op de vijfde verdieping (gelegen naast de werkunits) ook als werkunit kan worden gebruikt, en dat zij daarmee nog steeds de huurovereenkomst kan nakomen. Dit verweer wordt gepasseerd.
[eisers] hebben betwist dat de lobbyruimte geschikt is als werkunit, en daarbij onder meer gewezen op het gebrek aan afsluitbaarheid en privékarakter. Daarbij hebben zij gewezen op de aanwezigheid van een geheel doorzichtige glazen wand en de aanwezigheid van een biljart in die ruime. De kantonrechter overweegt dat de lobbyruimte mogelijk technisch dezelfde functionaliteiten zou kunnen hebben, maar dat deze wel een andere opzet heeft en is bedoeld voor een ander doel als een werkunit. De lobbyruimte is in beginsel toegankelijk voor alle bewoners met gasten. Vesteda heeft weliswaar gesteld dat de lobbyruimte door [eisers] zou kunnen worden gereserveerd, maar daarbij onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat daarmee de lobbyruimte eenzelfde mate van privacy en afsluitbaarheid heeft als een werkunit. De kantonrechter acht niet aannemelijk dat van deze lobby gebruik gemaakt kan worden op een wijze, die vergelijkbaar is met een werkunit. Op deze punten en de mogelijkheid van reservering in de praktijk, gelet op de andere oorspronkelijke functie van de lobbyruimte voor alle bewoners, bestaat teveel onduidelijkheid om voorshands te kunnen aannemen dat de lobbyruimte door [eisers] op dezelfde praktische wijze kan worden gereserveerd en gebruikt als de oorspronkelijke werkunits.
5.7.
Daarmee wordt toegekomen aan de stelling van Vesteda dat, gelet op het geringe gebruik dat in de praktijk (alleen door [eisers]) van de werkunits wordt gemaakt, van haar in redelijkheid niet kan worden verwacht dat zij de werkunits als voorziening in stand houdt.
Ook dit verweer wordt verworpen. De kantonrechter begrijpt dat Vesteda een beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:448 lid 2 BW Pro). Op grond daarvan is een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing, indien dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de toepassing hiervan dient terughoudendheid te worden betracht. Vesteda heeft geen zwaarwegende omstandigheden aangevoerd op grond waarvan instandhouding van de werkunits niet van haar kan worden verlangd. Het enkele feit dat de werkunits weinig worden gebruikt, kan niet als zodanig worden aangemerkt. Dit was immers voor Vesteda bij het aangaan van de huurovereenkomst een te voorziene mogelijkheid en komt voor haar risico. Vesteda heeft er zelf voor gekozen om bij de bepaling ten aanzien van het gebruik van de werkunits in artikel A2 van de huurovereenkomst, anders dan bij de andere voorzieningen van het Voorzieningencentrum (onder artikel A2. A.), niet aan te geven dat dit door haar kan worden beperkt. Het is haar eigen keuze geweest om deze voorziening op deze wijze op te nemen in de huurovereenkomst, op grond waarvan zij ook een navenant hoge huurprijs ontvangt. Van belang daarbij is dat de als overeengekomen geldende vergoeding voor het gebruik van de werkunits van € 37,50 (€ 45,99 inclusief BTW), zoals Vesteda heeft erkend, enkel de variabele kosten (catering, verwarming, elektriciteit, schoonmaak) dekt. Daarmee moeten de kosten van het in standhouden van de werkunits geacht worden uit de huurpenningen te kunnen worden bestreden. Dat Vesteda in feite door de werkunits (nogmaals) afzonderlijk te verhuren tweemaal huur kan ontvangen, is geen omstandigheid waarvoor het belang van [eisers] moet wijken. Indien Vesteda de werkunits niet langer in stand wenste te laten, had het op haar weg gelegen om met huurders, eventueel met een aanbod tot huurverlaging, in overleg te treden over aanpassing van de overeenkomst. Gesteld noch gebleken is dat Vesteda dit heeft gedaan, in tegendeel zij is zonder aankondiging tot verhuur van de werkunits overgegaan. Onder deze omstandigheden is het beroep van [eisers] op nakoming van de verplichting ten aanzien van de werkunits niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten.
5.8.
Aan de andere kant staat het feitelijke belang van [eisers] bij de vordering dat zij, na reservering, tegen vergoeding de beschikking krijgen over een werkunit. Dat [eisers] meer units tegelijkertijd nodig zouden kunnen hebben, is in het verleden en ten aanzien van de toekomst onvoldoende onderbouwd. Om aan de verplichting uit de huurovereenkomst te voldoen is het daarom niet noodzakelijk dat Vesteda alle drie de werkunits voortdurend beschikbaar houdt. Daarom kan naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in deze voorlopige voorzieningenprocedure, na afweging van de belangen van beide partijen, van Vesteda in redelijkheid niet het in standhouden van alle drie de werkunits worden verlangd, maar wel het in stand houden van in ieder geval één werkunit. Derhalve zal de vordering van [eisers] (zoals weergegeven onder 3.1 tot en met 3.3) worden toegewezen, zij het zoals meer subsidiair gevorderd met betrekking tot één werkunit.
5.9.
Met betrekking tot de gevorderde dwangsom wordt het volgende overwogen. [eisers] hebben naar het oordeel van de kantonrechter, gelet ook op de reeds lange tijd dat zij Vesteda hiertoe tevergeefs hebben getracht te bewegen, voldoende belang bij een dwangsom als prikkel tot nakoming door Vesteda. Het verweer van Vesteda dat zij niet aan de vordering kan voldoen, wordt verworpen. Voor de twee verhuurde werkunits acht de kantonrechter dit wel aannemelijk, nu Vesteda die huur niet terstond kan beëindigen, maar dit geldt niet voor de werkunit (volgens Vesteda nummer 455) die op dit moment bij de huismeesters van Vesteda in gebruik is. Vesteda heeft onvoldoende onderbouwd dat zij deze huismeesters niet elders in het gebouw zou kunnen huisvesten. Tijdens de mondelinge behandeling is ook namens Vesteda door de heer Rouwendaal niet gemotiveerd betwist dat deze mogelijkheid wel bestaat. Dat deze ruimte niet eerder als werkunit is gebruikt, doet hieraan niet af. Het is Vesteda zelf die zich in deze situatie heeft gebracht en van haar mag worden verwacht dat zij zich enige aanpassing getroost om de kwestie op te lossen. Bovendien is blijkens de overgelegde correspondentie en tijdens de mondelinge behandeling door Vesteda naar voren gebracht de mogelijkheid om de lobbyruimte op de vijfde verdieping aan te passen door deze in afzonderlijke ruimten te verdelen, die als werkunit zouden kunnen worden gebruikt. [eisers] hebben aangegeven hiervoor open te staan. Vesteda heeft de mogelijkheid van het verdelen van de lobbyruimte in afzonderlijke ruimtes eerder in een enquête over de gebruiksmogelijkheden van de lobbyruimte aan de bewoners van De Hoge Heren voorgelegd, maar naar zij stelt besloten hiervan af te zien vanwege de uitslag van die enquête, waaruit volgens haar zou blijken dat hier geen vraag naar is (door Vesteda overgelegd als productie 2). Dit maakt echter nog niet dat aanpassing van de lobbyruimte met aanbrenging van een afzonderlijke als werkunit te gebruiken ruimte(s), onmogelijk zou zijn of van Vesteda onevenredige inspanningen zou vergen. Dit is gesteld noch gebleken. Vanwege deze mogelijkheden moet het verweer van Vesteda worden verworpen.
De door [eisers] gevorderde dwangsom van € 1.000,00 per keer – naar de kantonrechter begrijpt iedere keer dat zij een werkunit wensen te reserveren – acht de kantonrechter te ruim en te onbepaald, mede in het licht van het beperkte gebruik tot op heden en het gewicht van de voorziening in het verband van de gehele huurovereenkomst. Een prikkel tot nakoming is echter wel gewenst, waarbij Vesteda in ieder geval tot 1 april 2014 de gelegenheid zal krijgen om de vereiste aanpassingen te kunnen uitvoeren. Daarom zal de kantonrechter een dwangsom opleggen van € 500,00 voor elke keer dat Vesteda vanaf 1 april 2014 haar verplichting niet nakomt, met een maximum van € 1500,00 per maand.
5.1
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Vesteda worden veroordeeld in de proceskosten alsmede de daarover gevorderde wettelijke rente. De gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het [eisers] vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). De gevorderde informatiekosten worden gematigd tot € 1,63 gezien de aanbeveling van het LOVCK van 22 april 2013.
6.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding,
veroordeelt Vesteda om op de lobbylaag van complex De Hoge Heren één werkunit tegen vergoeding van de variabele kosten aan [eisers] ter beschikking te stellen;
waarbij onder “ter beschikking stellen” dient te worden verstaan “het na reservering per dagdeel ter beschikking stellen met uitzondering van de situatie dat de werkunit na reservering per dagdeel aan andere bewoners van De Hoge Heren ter beschikking is gesteld, waarbij het andere bewoners van De Hoge Heren niet is toegestaan om deze werkunit een dusdanig aantal dagdelen per week te reserveren dat hiermee de ter beschikkingstelling van die werkunit aan [eisers] en dus ook andere bewoners illusoir wordt.
Onder werkunit dient verstaan te worden één van de drie werkunits zoals opgenomen op de plattegrond welke als productie 11 is overgelegd en welke volledig zijn ingericht als werkunit. Dat wil zeggen op de wijze zoals dat het geval was als de werkunit welke door [eisers] werd gebruikt tot 1 juni 2012;
op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor elke keer dat Vesteda deze verplichting niet nakomt, met een maximum van € 1500,00 per maand;
veroordeelt Vesteda in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] tot op deze uitspraak aan de zijde van [eisers] vastgesteld op
€ 156,15 aan verschotten en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.F.A. van Buitenen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
848