Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 2156424 \ CV EXPL 13-29964
uitspraak: 21 februari 2014
vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. S.C. van Paridon,
tegen
de stichting
[gedaagde],
gevestigd te Lelystad,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigden: mr. C.E. Martens en mr. E.E.A Ketelaars.
Partijen worden hierna “[eiser]” en “[gedaagde]” genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
- het exploot van dagvaarding van 12 juni 2013, met producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek teven houdende conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek tevens houdende conclusie van repliek in reconventie;
- de conclusie van dupliek in reconventie, met producties.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1
[gedaagde] heeft onder meer als doel de verhuur van woningen aan woningzoekenden met een maatschappelijke en culturele binding met de Molukse gemeenschap. Daartoe heeft zij 118 woningen in [plaats] in eigendom. Eén van deze woningen is het pand aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2
[eiser], geboren op [geboortdatum], staat volgens de gemeentelijke basisadministratie vanaf 2 november 1988 geregistreerd op het adres van het gehuurde en zijn zus, [A], vanaf 7 maart 1980.
2.3
Met ingang van 1 juli 1993 is tussen [gedaagde] als verhuurder en de moeder van [eiser],
[B], als huurster een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde.
2.4
De moeder van [eiser] is op 15 december 2012 overleden. [eiser] heeft vervolgens bij brief van 7 januari 2013 aan [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden voort te mogen zetten. Naar aanleiding hiervan is de nodige correspondentie tussen partijen gevoerd.
2.5
Op 22 maart 2013 heeft [gedaagde] [eiser] een aanbod gedaan voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met een gewijzigde, marktconforme huurprijs. Dit aanbod is door [eiser] getekend met de opmerking “onder protest vwb de huur”.
3.Het geschil
In conventie en reconventie
3.1
[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren dat hij onder de voorwaarden zoals deze bestonden ten tijde van het leven van zijn moeder de huur van het gehuurde voortzet en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke kosten van € 450,00, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2
Aan zijn vordering heeft [eiser] – kort en zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd. Nu hij, gelet op de naar voren gebrachte feiten en omstandigheden, met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, heeft [eiser] op de voet van artikel 7:268 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) recht op voortzetting van de huurovereenkomst na het overlijden van zijn moeder. De situaties als bedoeld in artikel 7:268 lid 3 BW Pro doen zich niet voor, zodat niets in de weg staat aan voortzetting. Verder maakt [eiser] aanspraak op vergoeding van de door hem gemaakte buitengerechtelijke kosten en de daarover verschuldigde rente.
3.3
[gedaagde] heeft de vordering bestreden. Daartoe is – kort gezegd – aangevoerd dat tussen partijen al een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen en (subsidiair) dat geen sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 7:268 BW Pro.
3.4
In reconventie heeft [gedaagde] gevorderd voor recht te verklaren dat partijen een nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan en [eiser] te veroordelen tot nakoming van die overeenkomst en (subsidiair) voor recht te verklaren dat [eiser] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en hem te veroordelen tot ontruiming en tot betaling van € 166,70 per maand tot de datum van ontruiming. Door [eiser] is verweer gevoerd.
3.5
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling van de vordering
In conventie en reconventie
4.1
Gelet op de samenhang ziet de kantonrechter aanleiding de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk te bespreken.
4.2
De kantonrechter zal eerst ingaan op de stellingname van [gedaagde] dat tussen partijen een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dit betoog wordt gegrond op het door [eiser] getekende aanbod van [gedaagde] van 22 maart 2013. Dat deze ondertekening heeft plaatsgevonden met de opmerking “onder protest vwb de huur” doet volgens [gedaagde], zo begrijpt de kantonrechter, niet af aan de aanvaarding van het gedane aanbod en de daarin opgenomen voorwaarden. Hierin kan [gedaagde] niet worden gevolgd.
4.3
Artikel 6:217 BW Pro bepaalt dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Die aanvaarding is een tot de aanbieder gerichte wilsverklaring. Dit brengt mee dat aan de hand van artikel 3:33 BW Pro moet worden beoordeeld of de afgelegde verklaring een aanvaarding inhoudt. Deze laatste bepaling houdt in dat een rechtshandeling een op een rechtsgevolg gerichte wil vereist die zich door een verklaring heeft geopenbaard. De ondertekening van het aanbod kan worden aangemerkt als de wilsverklaring van [eiser]. Nu hij dat heeft gedaan onder uitdrukkelijk protest van de daarin genoemde huurprijs, valt niet in te zien dat en in hoeverre zijn wilsverklaring was gericht op aanvaarding van die huurprijs. In zoverre week de aanvaarding dus af van het aanbod. Op grond van artikel 6:225 lid 1 BW Pro geldt dan die afwijkende aanvaarding als een nieuw aanbod en als een verwerping van het oorspronkelijke. Vaststaat dat [gedaagde] niet akkoord is gegaan met een andere, lagere huurprijs. Ook mist het tweede lid van genoemd artikel toepassing, nu niet kan worden gezegd dat een huurprijs een ondergeschikt punt betreft van een aanbod tot het aangaan van een huurovereenkomst. Een en ander leidt tot het oordeel dat tussen partijen geen nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen.
4.4
Het geschilpunt dat vervolgens voorligt, is of [eiser] op grond van artikel 7:268 BW Pro aanspraak kan maken op voortzetting van de tussen zijn moeder en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst. Nu niet in geschil is dat [eiser] geen medehuurder is in de zin van het eerste lid van genoemd artikel, noch dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, is voor beantwoording met name beslissend of sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de relatie tussen [eiser] en zijn moeder. Door de Hoge Raad is in zijn arrest van 17 januari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:93) herhaald dat de vraag of daarvan sprake is volgens vaste rechtspraak moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband (vgl. HR 18 februari 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1281). Verder overweegt de Hoge Raad dat de enkele omstandigheid dat een kind na zijn meerderjarig worden nog bij zijn ouder(s) in een gemeenschappelijke huishouding blijft wonen, niet meebrengt dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, omdat dan in de regel sprake is van een aflopende samenlevingssituatie. Slechts onder bijzondere omstandigheden, zo wordt vervolgd, kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW Pro (vgl. HR 12 maart 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4340)
4.5
Het voorgaande brengt mee dat de beoordeling neerkomt op de vraag of de door [eiser] gestelde omstandigheden zodanig bijzonder zijn dat deze aannemelijk maken dat hij als (meerderjarig) kind met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad. Door [eiser] is onder andere aangevoerd dat hij samen met zijn ouders, broers en zusters op 1 augustus 1977 in het gehuurde is gaan wonen. Verder heeft [eiser] naar voren gebracht dat hij de laatste jaren samen met zijn moeder (en zijn zus) gebruik heeft gemaakt van één badkamer, één vaatwasmachine, één boiler, één gas- en lichtaansluiting, één gemeenschappelijke voordeur en één kabelaansluiting. [eiser] en zijn moeder beschikten voorts over een en/of rekening. Uit overgelegde afschriften van die rekening kan worden opgemaakt dat zijn moeders AOW-uitkering daarop werd overgemaakt en dat onder meer boodschappen en zorgpremies van die rekening werden betaald. Ook heeft [eiser] afschriften van een op zijn naam staand rekeningnummer ingebracht, die tonen dat van die rekening maandelijks de huur werd afgeschreven.
4.6
Daarnaast is aangedragen dat het altijd de bedoeling is geweest dat betrokkenen voor elkaar zouden zorgen, dat [eiser] in de loop van de jaren de zorg voor zijn meervoudig gehandicapte zus van zijn ouders heeft overgenomen en dat hij vanaf 2000 ook zijn moeder verzorgde omdat zij een beroerte had gekregen. Ter onderbouwing van een en ander zijn verklaringen van vrienden en bekenden overgelegd. Ook is een verklaring van de klantcoördinator van de Vierstroom ingebracht. Hierin is vermeld dat de moeder van [eiser] vanaf 2001 bij die instelling in zorg is geweest en dat het feit dat [eiser] bij haar woonde noodzakelijk was om de zorg goed te laten verlopen, omdat hij zeer regelmatig de bloedsuiker van zijn moeder kon controleren in verband met haar diabetes. In een overgelegde verklaring van de huisarts staat dat [eiser] sinds 1 januari 2006 patiënt is en dat de huisarts niet beter weet dan dat [eiser] bij zijn moeder woonde en voor haar zorgde.
4.7
Anders dan [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat de hierboven weergegeven omstandigheden in onderling verband bezien aannemelijk maken dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de relatie tussen [eiser] en zijn moeder. Hierbij wordt meegewogen dat [gedaagde] in het licht van de concretisering van de door [eiser] gestelde omstandigheden deze onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook voldoende komen vast te staan dat [eiser] nog voor het aangaan van de huurovereenkomst met (onder andere) zijn moeder in het gehuurde is komen en blijven wonen, dat hij de voorzieningen in het gehuurde met haar deelde, dat hij op enig moment voor haar is gaan zorgen, dat hij van haar ook zorgtaken met betrekking tot zijn gehandicapte zus heeft overgenomen en dat hij gelet op de betalingen van de en/of rekening en de van zijn rekening betaalde huur niet in ondergeschikte mate heeft bijgedragen aan de bekostiging van de huishouding. Dit alles maakt dat sprake is geweest van een zodanige wederkerigheid dat het samenleven van [eiser] en zijn moeder ondanks de ouder-kind verhouding kan worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW Pro. In zoverre zal de vordering dan ook worden toegewezen.
4.8
Door [gedaagde] is nog betoogd dat [eiser] niet voldoet aan haar Huisvestingregels. Wat daarvan ook zij, die regels kunnen in ieder geval niet in de weg staan aan een voortzetting van de huurovereenkomst als hier aan de orde. Voor zover [gedaagde] met haar betoog een beroep heeft willen doen op het bepaalde in artikel 7:268 lid Pro 3, onder c, BW sneuvelt het eveneens. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat voor het gehuurde een huisvestingsvergunning als bedoeld in de Huisvestingwet is vereist.
4.9
Ten aanzien van de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt overwogen dat [eiser] op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat en in hoeverre deze kosten zijn gemaakt. Hierdoor is niet voldaan aan de stelplicht, zodat deze vordering zal worden afgewezen. De over die kosten gevorderde wettelijke rente deelt in dat lot.
4.1
De door [eiser] (voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden ook afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten nu al te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het [eiser] vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
4.11
[gedaagde] zal in conventie als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] bepaald op
€ 92,82 aan dagvaardingskosten, € 75,00 aan vast recht en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x tarief € 150,00). Ook in reconventie wordt [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, die gelet op de samenhang tussen de vorderingen worden bepaald op € 75,00 aan salaris voor de gemachtigde (1/2 punt x tarief
€ 150,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
verklaart voor recht dat [eiser] de huurovereenkomst tussen wijlen zijn moeder en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] ongewijzigd mag voortzetten;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 167,82 aan verschotten en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 75,00 aan salaris voor de gemachtigde;
in conventie en reconventie
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.F. Milders en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
855