ECLI:NL:RBROT:2014:10822

• Datum uitspraak: 19 december 2014
• Publicatiedatum: 27 februari 2015
• Zaaknummer: 3315384 CV EXPL 14-38596
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.L. van Zetten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over ontbinding huurovereenkomst na brand en huurachterstand

In deze zaak, behandeld door de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam, gaat het om een huurgeschil tussen de Stichting Havensteder en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. De huurovereenkomst betreft een woning in Rotterdam, waar op 15 april 2014 een brand heeft gewoed. De brand heeft geleid tot een huurachterstand en de vordering van Havensteder om de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te ontruimen. De huurder erkent een huurachterstand van € 1.433,21, maar stelt dat deze niet aan hem te wijten is, aangezien zijn inkomen wordt beheerd door de Kredietbank Rotterdam in het kader van schuldhulpverlening. De huurder betwist ook dat hij huurgenot heeft gehad na de brand, omdat de woning onbewoonbaar was en hij geen toegang meer had tot het gehuurde.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de brand is ontstaan door drugsgerelateerde activiteiten in de woning, waar de huurder verantwoordelijk voor is. Hierdoor is de huurder aansprakelijk voor de huurbetalingen, ondanks de brand. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurachterstand van € 3.295,98 toewijsbaar is, maar heeft de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen, omdat Havensteder onterecht de toegang tot de woning heeft ontzegd. De kantonrechter heeft ook de buitengerechtelijke kosten van € 278,51 toegewezen en de huurder veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak is gedaan op 19 december 2014.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 3315384 CV EXPL 14-38596

uitspraak: 19 december 2014

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: Flanderijn & Van Eck Gerechtsdeurwaarders te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

woonplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. P.R.W. Richter te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

• het exploot van dagvaarding van 6 augustus 2014, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• het tussenvonnis van 22 oktober 2014, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• de voorafgaand aan de comparitie van partijen bij brief van 11 november 2014 namens Havensteder in het geding gebrachte stukken;
• het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 13 november 2014.

1.2

De uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres]te Rotterdam (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is onderdeel van het wooncomplex ‘[naam wooncomplex]’.

2.2

De huurprijs bedroeg laatstelijk € 624,81 per maand.

2.3

Op 15 april 2014 is in het gehuurde een brand uitgebroken, welke is ontstaan in de slaapkamer.

2.4

Havensteder heeft naar aanleiding van de brand de firma Biesboer Expertise B.V. (hierna: Biesboer) verzocht een technische en tactische expertise in te stellen naar de oorzaak en de omstandigheden van de brand. In het rapport is, voor zover thans van belang, de volgende conclusie vermeld:

‘(…) Resumerend wordt dan ook gesteld, dat de oorzaak voor het ontstaan van brand in de slaapkamer in technische zin niet met zekerheid kon worden vastgesteld. Gelet op de aangetroffen omstandigheden en het feit dat er vooralsnog niet is gebleken van een elektrisch technische brandoorzaak, is het zeer waarschijnlijk te achten dat de brandoorzaak in relatie staat van de drugs-gerelateerde bezigheden die plaatsvonden in de slaapkamer en wel het zogenaamde ‘wassen van cocaïne’.

Volgens zijn verklaring, zou de heer [gedaagde] niet op de hoogte zijn geweest van de bezigheden die werden uitgevoerd in de slaapkamer maar dit pas na de brand hebben geconstateerd. De bevindingen van de ingestelde expertise duiden er echter vrijwel zeker op dat de heer [gedaagde] wel degelijk op de hoogte moet zijn geweest. Hij verklaarde vanuit zijn eigen drugsverleden wetenschap te hebben over hoe cocaïne behandeld wordt. Daar komt bij dat hij, om de badkamer met toilet te kunnen bereiken, vanwege de afgeplakte deur in de hal, via de slaapkamer moest en dus kon zien en met name ook ruiken wat daar plaatsvond. Tot slot zou hij de week voorafgaande aan de brand tegen omwonenden hebben gezegd dat hij ging schilderen waarbij men wellicht ammoniak of wasbenzine zou kunnen ruiken. Van ‘schilderwerk’ in de woning is echter niet gebleken.’

3. De vordering

3.1

Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Havensteder van € 4.158,70 ter zake van achterstallige huur en buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.880,19 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2

Aan haar vordering heeft Havensteder naast de onder 2 vermelde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

[gedaagde] is, ondanks sommatie, in gebreke met betaling van de verschuldigde huur. Berekend tot en met de maand juli 2014 is sprake van een huurachterstand van € 3.880,19. [gedaagde] is ernstig in verzuim. Dit verzuim is de grondslag voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Daarnaast is [gedaagde] op grond van artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) wettelijke rente over de huurachterstand verschuldigd.

Tot slot is [gedaagde] op grond van artikel 6:96 BW buitengerechtelijke kosten van € 278,51 aan Havensteder verschuldigd.

4. Het verweer

4.1

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Havensteder, met veroordeling van Havensteder in de kosten van de procedure.

4.2

[gedaagde] heeft daartoe naast de onder 2 vermelde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

[gedaagde] erkent dat over de periode juli 2013 tot en met maart 2014 in totaal een bedrag van € 1.433,21 aan huur onbetaald is gebleven. Dit is echter niet aan [gedaagde] te wijten, omdat het inkomen van [gedaagde] wordt beheerd en de vaste lasten van [gedaagde] worden voldaan door de Kredietbank Rotterdam in het kader van een schuldhulpverleningstraject.

Over de periode van 1 april 2014 tot en met 15 april 2014 is [gedaagde] € 312,41 aan huur verschuldigd aan Havensteder.

Over de periode vanaf 15 april 2014 tot heden is [gedaagde] geen huur verschuldigd, omdat [gedaagde] over die periode geen huurgenot heeft gehad. De brand in het gehuurde heeft er immers toe geleid dat het gehuurde tot aan de renovatie halverwege augustus 2014 onbewoonbaar was en nadien is [gedaagde] toegang tot het gehuurde ontnomen door Havensteder doordat de sloten van het gehuurde zijn veranderd.

Voorts is Havensteder nog een bedrag van € 550,60 aan [gedaagde] verschuldigd ter zake het over 2013 teveel door [gedaagde] betaalde voorschot aan verwarmingskosten. Dit bedrag dient verrekend te worden met de huurachterstand van € 1.745,62, waarna [gedaagde] feitelijk nog maar € 1.195,02 aan achterstallige huur aan Havensteder verschuldigd is.

Gezien de geringe hoogte van de huurachterstand (iets minder dan twee maanden) weegt het belang van Havensteder bij toewijzing van de vorderingen niet op tegen het belang van [gedaagde] bij afwijzing van de vorderingen. [gedaagde] zal op straat komen te staan en zal vanwege zijn lage inkomen niet binnen afzienbare tijd vervangende woonruimte kunnen verkrijgen. Daar komt bij dat de gemeentelijke schuldhulpverlening door de ontbinding van de huurovereenkomst gestaakt zal worden. De Kredietbank heeft inmiddels ook laten weten dat bij voortduring van de huurovereenkomst de huurachterstand in één keer zal kunnen worden ingelost. [gedaagde] meent dat een belangenafweging in zijn voordeel zal moeten uitvallen.

Tot slot betwist [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten verschuldigd te zijn.

5. De beoordeling van de vordering

5.1

Havensteder heeft ter comparitie van partijen gesteld en met een recente huurspecificatie onderbouwd dat over de periode vanaf juli 2013 tot en met november 2014 sprake is van een huurachterstand van € 5.779,58.

5.2

[gedaagde] heeft de huurachterstand tot en met maart 2014 van € 1.433,21 erkend, zodat de vordering ter zake van dit deel toewijsbaar is.

5.3

Ten aanzien van de huurachterstand vanaf april 2014 wordt als volgt overwogen.

Een huurder is verplicht om de afgesproken huurprijs te voldoen, behoudens ontbinding van de huurovereenkomst of een vordering tot huurprijsvermindering. Van een buitengerechtelijke ontbinding is in het onderhavige geval niet gebleken. Wel heeft [gedaagde] bij wijze van verweer aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering.

Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen voor de periode dat sprake is van genotsvermindering. Ingevolge artikel 7:204 lid 2 BW vormen alle genotsbeperkingen aan het gehuurde die niet aan de huurder zijn toe te rekenen een gebrek.

Naar het oordeel van de kantonrechter staat voldoende vast dat het huurgenot van [gedaagde] ten gevolge van de brand geheel onmogelijk is geworden, nu het gehuurde door de brand in de periode vanaf 15 april 2014 tot en met juli 2014 tijdelijk onbewoonbaar was.

Resteert de vraag of deze genotsbeperking is toe te rekenen aan [gedaagde]. Havensteder stelt in dit verband dat de brand is ontstaan door gedragingen van [gedaagde] en zijn kennis ‘[x]’ vanwege vastgestelde drugsgerelateerde bezigheden die plaatsvonden in de slaapkamer van het gehuurde, het zogenaamde ‘wassen van cocaïne’. Havensteder verwijst hiervoor naar het rapport van Biesboer, weergegeven onder 2.4 van de vaststaande feiten. [gedaagde] heeft ter comparitie van partijen niet betwist dat de brand is ontstaan door het wassen van cocaïne in zijn slaapkamer, maar stelt dat dit is gedaan door een vriend van de neef van [gedaagde] ([Y]) die was langsgekomen en dat [gedaagde] daarmee niets van doen had. Dit verweer kan [gedaagde] niet baten, nu hij op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk en verantwoordelijk is voor het gedrag van andere personen die het gehuurde gebruiken of zich daarin met zijn toestemming bevinden, ongeacht of [gedaagde] weet had van de aanwezigheid van cocaïne in de slaapkamer en de daaraan gerelateerde werkzaamheden. Nu de oorzaak van de brand aan [gedaagde] is toe te rekenen, is geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en komt de vermindering van het huurgenot niet voor rekening van Havensteder. De kantonrechter ziet in het voorgaande dan ook geen aanleiding om de door [gedaagde] verschuldigde huur over de periode van 15 april 2014 tot 1 juli 2014 te matigen tot nihil.

Dit betekent dat de vordering ter zake van de huurachterstand over de periode vanaf juli 2013 tot en met juli 2014 van € 3.880,19 in beginsel toewijsbaar is, behoudens het hierna volgende.

5.4

[gedaagde] heeft in zijn conclusie van antwoord een beroep gedaan op verrekening met een bedrag van € 550,60 ter zake teveel door [gedaagde] betaalde voorschot aan verwarmingskosten over het jaar 2013. Ter comparitie van partijen heeft [gedaagde] vervolgens gesteld dat hij verrekening wenst met de in de specificatie opgenomen verrekening met de servicekosten, waarbij wordt gedoeld op de als productie 1a door Havensteder overgelegde specificatie. Uit de specificatie blijkt dat het een afrekening servicekosten 2013 van € 584,21 betreft, zodat de kantonrechter zal uitgaan van dit bedrag en niet langer van het eerder genoemde bedrag van € 550,60. Havensteder heeft de tegenvordering van [gedaagde] expliciet erkend in haar brief van 11 november 2014. Gelet hierop slaagt het beroep op verrekening en resteert na verrekening een huurachterstand van € 3.295,98 over de periode juli 2013 tot en met juli 2014.

5.5

Met betrekking tot de huur vanaf 1 augustus 2014 wordt als volgt overwogen.

[gedaagde] heeft ter comparitie van partijen gesteld dat de woning vanaf juli 2014 weer bewoonbaar is. De gemachtigde van Havensteder heeft dit ter zitting onvoldoende gemotiveerd weersproken door enkel te stellen dat zij niet zeker weet of het gehuurde inmiddels weer bewoonbaar is. Uit de brief van Havensteder van 20 augustus 2014 kan in ieder geval niet worden afgeleid dat het gehuurde op dat moment nog onbewoonbaar was, nu daarin enkel is vermeld dat het verzoek van [gedaagde] tot toegang tot het gehuurde door Havensteder niet wordt gehonoreerd omdat sprake is van een huurachterstand en omdat [gedaagde] de woning niet heeft bewoond als goed huurder. Gelet hierop gaat de kantonrechter er vanuit dat het gehuurde vanaf 1 augustus 2014 weer bewoonbaar is.

Ondanks dat het gehuurde vanaf 1 augustus 2014 weer bewoonbaar is, wordt [gedaagde] de toegang tot het gehuurde geweigerd en zijn de sloten van het gehuurde vervangen door Havensteder. Overwogen wordt dat Havensteder slechts is gerechtigd [gedaagde] de toegang tot het gehuurde te ontzeggen nadat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd dan wel nadat in rechte een bevel tot ontruiming is uitgesproken. Gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is, zodat Havensteder ten onrechte het gehuurde vanaf 1 augustus 2014 niet aan [gedaagde] ter beschikking stelt. Gelet hierop wordt bij gebreke van verschaft huurgenot de gevorderde huur over de periode vanaf augustus 2014 tot en met november 2014 afgewezen.

5.6

Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering ter zake van huurachterstand over de periode vanaf juli 2013 tot en met juli 2014 van € 3.295,98 zal worden toegewezen.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd gebruik te maken van schuldhulpverlening. Dit staat aan toewijzing van de vordering niet in de weg. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] is toegelaten tot de wettelijke schuldsaneringsregeling (WSNP). In het kader van de wettelijke schuldsaneringsregeling heeft de wet beperkingen gesteld aan de verhaalbaarheid van vorderingen op de schuldenaar in rechte. Dit geldt echter niet voor de buitenwettelijke schuldsanering, waarvan in dit geval kennelijk (vooralsnog) sprake is.

5.7

De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is blijkens de dagvaarding gegrond op de huurachterstand. De kantonrechter begrijpt de stellingen van Havensteder ter comparitie van partijen niet aldus dat zij naast de huurachterstand voorts artikel 7:213 BW als grondslag voor de ontbinding heeft willen introduceren.
De toewijsbare huurachterstand van € 3.295,98 betreft ruim vijf maanden, zodat in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter ziet echter in de hiervoor onder 5.5 besproken eigenmachtige handelwijze van Havensteder aanleiding om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in het onderhavige geval af te wijzen.

5.8

Ten aanzien van de wettelijke rente wordt als volgt overwogen. Ingevolge artikel 6:129 BW werkt de verrekening terug tot het tijdstip waarop de bevoegdheid tot verrekening is ontstaan. Blijkens productie 1a dateert de afrekening servicekosten 2013 van 14 augustus 2014, zodat de bevoegdheid tot verrekening op die datum is ontstaan. Gelet hierop wordt de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot 14 augustus 2014 toegewezen over € 3.880,19 en wordt de rente vanaf 14 augustus 2014 tot aan de dag der algehele voldoening toegewezen over € 3.295,98.

5.9

Havensteder maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is, nu het verzuim van [gedaagde] na 30 juni 2012 is ingetreden. Op grond van artikel 6:96 lid 6 BW is een consument-schuldenaar de buitengerechtelijke incassokosten pas verschuldigd indien hij, na het intreden van zijn verzuim, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling (waaronder de vergoeding overeenkomstig het Besluit) vruchteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen, de zogenaamde ‘veertiendagenbrief’.

Havensteder heeft bij dagvaarding twee aanmaningen overgelegd d.d. 24 oktober 2013 en 29 juli 2014. De aanmaning van 24 oktober 2013 betreft de hiervoor bedoelde veertiendagenbrief. [gedaagde] heeft niet betwist deze aanmaning ontvangen te hebben. Gelet hierop is voldoende gebleken dat voldaan is aan de vereisten van voornoemd Besluit, zodat de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 278,51 toewijsbaar is.

5.1

Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van deze procedure.

6. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan Havensteder tegen kwijting te betalen € 3.295,98 aan achterstallige huur berekend tot en met november 2014 en € 278,51 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 3.880,19 vanaf de dag der dagvaarding tot 14 augustus 2014 en over € 3.295,98 vanaf 14 augustus 2014 tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 561,72 aan verschotten en € 350,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.L. van Zetten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

735