Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/426265 / KG ZA 13-530
Vonnis in kort geding van 14 juni 2013
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. Th. Dollee te Rotterdam,
tegen
J. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A.F.M. den Hollander te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] is eigenaar van het registergoed staande en gelegen aan de [adres], dat zij geleverd heeft gekregen van Populierendreef BV.
2.2.
Populierendreef BV heeft op 22 oktober 2009 aan Kosmos Speelautomaten BV (hierna: Kosmos) verhuurd de bedrijfsruimte aan de[adres]. In die “Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Het gehuurde, bestemming
1.1.
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna “het gehuurde” genoemd, gelegen
De bedrijfsruimte (horecapand en de daar bijbehorende bovenwoning) aan de [adres]
…
Bijzondere bepalingen
9.1
Verhuurder en huurder zijn overeengekomen dat verhuurder toestemming verleent aan huurder om tot exploitatie van het eet café een onderhuurder aan te stellen, en dat huurder het gehuurde huurt ter exploitatie van de maximaal toegestane speelautomaten. Verhuurder heeft geen verplichting aan de door huurder eventueel aangestelde onderhuurder.
…”
2.3.
Kosmos had het door haar gehuurde onderverhuurd aan de VOF Café Vreewijk en/of haar vennoten [A] en [B] (hierna: de VOF).
2.4.
Bij vonnis van 18 februari 2013 is de VOF, op vordering van Kosmos, veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Bij besluit van de Burgemeester van Rotterdam van 19 februari 2013 is de door de VOF in het gehuurde geëxploiteerde horeca-inrichting voor de duur van drie maanden gesloten. Bij vonnis van 5 april 2013 is de huurovereenkomst tussen Kosmos en de VOF ontbonden.
2.5.
Op 24 april 2013 is de huurovereenkomst tussen [eisers], als rechtsopvolgster van Populierendreef BV, en Kosmos buitengerechtelijk ontbonden. Op 13 mei 2013 heeft Kosmos het gehuurde aan [eisers] ter beschikking gesteld door overhandiging van de sleutels van het gehuurde.
2.6.
[A] heeft op 5 december 2012 en ingaande 1 december 2012 een “Huurovereenkomst woonruimte” gesloten met [gedaagde] betreffende “de woonruimte plaatselijk bekend [adres]”.
2.7.
Op 8 januari 2013 heeft een zienswijzengesprek plaatsgevonden inzake het voorstel van de regiopolitie Rotterdam-Rijnmond aan de burgemeester om over te gaan tot het nemen van een bestuurlijke maatregel tegen Café Vreewijk (de VOF) gevestigd aan de [adres]. In dat gesprek heeft [B] heeft volgende verklaard:
“De Vz. vraagt aan mevrouw [B] of de ruimte boven het café van binnenuit bereikbaar is. Mevrouw [B] geeft aan dat het café [adres] is en de woning een aparte ingang op[adres] heeft. De bovengelegen woning wordt als kantoor gebruikt en aangezien zij en haar man in scheiding liggen slaapt haar man al boven het café sinds maart 2012. De woning is wel vanuit het café te bereiken. …”
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert samengevat - ontruiming van de woning staande en gelegen aan de [adres] door [gedaagde], binnen tien dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, met al de zijnen die en al het zijne dat zich van zijnentwege daarin mocht(en) bevinden te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [eisers] te stellen, zulks met machtiging van [eisers] om zo nodig het ten deze te wijzen vonnis met behulp van de sterke arm, ten uitvoer te leggen, en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. De woonruimte is onlosmakelijk verbonden met en maakt onderdeel uit van de (horeca)bedrijfsruimte, zoals ook blijkt uit de omstandigheid dat het geheel één gas-, één electriciteitsvoorziening en één cv-ketel heeft. De woonruimte is altijd als afhankelijke woonruimte behorend bij de bedrijfsruimte verhuurd en dat heeft zowel Populierendreef als Kosmos ook altijd voor ogen gestaan. Het was nooit de bedoeling om de woning voor bewoning als zelfstandige woonruimte te verhuren en om partij te worden bij een overeenkomst die door andere regels wordt beheerst dan de hoofdhuurovereenkomst. [gedaagde] komt dan ook geen bescherming ex artikel 7:269 BW toe en dient het gehuurde te ontruimen.
3.3.
[eisers] stelt dat zij een spoedeisend belang heeft. Zij wil het pand als één geheel verhuren, maar dat kan niet zonder het bijbehorende afhankelijke woonruimtegedeelte. Gebleken is dat sprake is van verminderde belangstelling omdat het woongedeelte in gebruik is. [eisers] wijst er verder op dat er voor de huur die [gedaagde] betaalt voldoende direct te betrekken woonruimte wordt aangeboden en beschikbaar is.
3.4.
[gedaagde] voert verweer. Hij betwist het spoedeisend belang, beroept zich op afspraken met Kosmos en stelt zich op het standpunt dat hij aanspraak kan maken op huurbescherming op de voet van artikel 7:269 BW. Over de afspraken met Kosmos, die zijn vastgelegd in confraternele correspondentie, stelt hij dat hij van de deken van de orde van advocaten slechts toestemming heeft gekregen om daarover te zeggen dat Kosmos afspraken heeft gemaakt op basis van informatie waarvan de juistheid nadien door Kosmos wordt betwist. Deze informatie betreft de feitelijke woonsituatie en meer in het bijzonder de vraag of sprake is geweest van (ver)huur van de kelder en/of het woongedeelte waar het nu over gaat.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Met betrekking tot het spoedeisend belang wordt vooropgesteld dat [eisers] stelt het pand als één geheel te willen verhuren, en dat dit niet mogelijk is, althans bemoeilijkt wordt, doordat het woongedeelte bewoond wordt. Gelet op de feitelijke situatie, met toegang tot het woongedeelte vanuit het bedrijfsruimtegedeelte, en de door [gedaagde] niet betwiste stelling dat het pand al jaren lang als één geheel wordt verhuurd en gebruikt, is aannemelijk dat het voor [eisers] het meest aantrekkelijk is om het pand als één geheel te verhuren of te koop aan te bieden. Het spoedeisend belang is dan ook gelegen in het als één geheel bij elkaar houden en als zodanig te huur en of te koop aan te (kunnen) bieden. Dat op dit moment nog geen sprake is van een nieuwe huurder, of koper, maakt dit niet anders, ook niet omdat het pand pas zeer recent geleden weer volledig ter beschikking van [eisers] is gekomen en hij vervolgens het te koop en te huur aanbieden ervan voortvarend ter hand heeft genomen.
4.2.
Het draait in dit geding om de vraag of aan [gedaagde] huurbescherming toekomt op de voet van artikel 7:269 BW. Meer in het bijzonder gaat het daarbij om de vraag of sprake is van een op artikel 7:233 BW woonruimte betrekking hebbende huurovereenkomst die [gedaagde] heeft gesloten en [eisers] zou moeten dulden.
4.3.
Bij de beantwoording van die vraag neemt de voorzieningenrechter tot maatstaf het arrest van de Hoge Raad 28 januari 1994 (NJ 1994,421). Hierin is bepaald is dat artikel 1623k BW (thans artikel 7:269 BW) slechts toepassing kan vinden bij beëindiging van een huurovereenkomst die, voor wat betreft het onderverhuurde gedeelte van het gehuurde, is te beschouwen als een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte. Hierbij is niet doorslaggevend dat een onderverhuurd gedeelte van een als bedrijfsruimte verhuurd pand is aan te merken als zelfstandige woonruimte, aangezien de enkel op de inrichting van dat gedeelte gebaseerde hoedanigheid niet uitsluit dat het gedeelte tevens moet worden beschouwd als bij voorbeeld een bij een bedrijfsruimte behorende onzelfstandige woning. Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst, voor wat betreft een onderverhuurd gedeelte van het gehuurde, betrekking heeft op woonruimte in de zin van de wet, moet als beslissend worden beschouwd hetgeen partijen bij de (hoofd)huurovereen-komst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het onderverhuurde gedeelte, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Dit hangt samen met het belang van de verhuurder dat hij niet zonder zijn instemming partij wordt bij een hem bindende (onder)huurovereenkomst die door andere regels wordt beheerst dan de (hoofd)huurover-eenkomst op grond waarvan hij het gehuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan.
4.4.
[eisers] heeft verklaringen in het geding gebracht van (bevoegd vertegenwoordigers van) Kosmos en Populierendreef. Hierin wordt aangegeven dat het partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst tussen Kosmos en Populierendreef in 2009, voor ogen heeft gestaan dat een huurovereenkomst tot verhuur van bedrijfsruimte werd aangegaan, dat de bijbehorende woning ten dienste stond van de horecabedrijfsruimte en daaraan ondergeschikt was en dat het nadrukkelijk niet de bedoeling was om de woning voor bewoning als zelfstandige woonruimte te verhuren.
Daarbij wordt van belang gedacht dat de feitelijke situatie, en dan in het bijzonder de toegang tot het woongedeelte vanuit het café en het op slechts één cv-ketel zijn aangesloten van bedrijfsruimte en woongedeelte, ook en in voldoende mate duidt op een bij de bedrijfsruimte behorende en daarvan afhankelijke woning en aansluit bij hetgeen partijen voor ogen stond.
Het hiervoor overwogene sluit ten slotte ook aan bij de uitlatingen van mevrouw [B] in het zienswijzengesprek op 8 januari 2013 over het gebruik van het woongedeelte.
Gelet op de inhoud van dat zienswijzengesprek, en de mededelingen van de raadsman van [gedaagde] ter zitting over de afspraken met Kosmos en de feitelijke situatie die daaraan ten grondslag zou (moeten) liggen, rijzen bovendien twijfels aan de waarheidsgetrouwheid van de stelling van [gedaagde] dat hij al sinds december 2012 gebruik maakt van het woongedeelte waar het nu om gaat (en niet van de kelder).
4.5.
Op basis van het vorenstaande acht de voorzieningenrechter aannemelijk dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat hier sprake is van afhankelijke woonruimte die het regime van de huurovereenkomst inzake bedrijfsruimte volgt. Derhalve is niet voldaan aan de voorwaarden voor bescherming van de onderhuurder [gedaagde] als bedoeld in artikel 7:269 BW. Dat (mogelijk) sprake is van zelfstandige woonruimte is dan niet van betekenis. Voor zover [gedaagde] (subsidiair) bedoeld heeft te betogen dat ook rekening moet worden gehouden met zijn belangen zij het volgende overwogen. [gedaagde] stelt dat hij geen alternatief voor woonruimte heeft. Hij voegt daar aan toe dat hij geen vast werk heeft en de huur steeds betaald heeft. [eisers] heeft vervolgens onbetwist gesteld dat voor het bedrag waarvoor [gedaagde] huurt ook andere woonruimte direct beschikbaar is. De omstandigheid dat [gedaagde] geen vast werk heeft, acht de voorzieningenrechter niet relevant, omdat hij blijkbaar over voldoende inkomsten beschikt om de huur steeds te betalen.
4.6.
Het hiervoor onder 4.4. en 4.5. overwogene brengt met zich dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De mede gevorderde machtiging op [eisers] om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat [eisers] de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. Op grond van de parlementaire geschiedenis van artikel 3:297 BW heeft [eisers] voldoende aan een ontruimingsvonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen indien [gedaagde] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat. [eisers] heeft daarvoor dus geen rechterlijke machtiging nodig. Voorwaarde is dat het ontruimingsvonnis door de deurwaarder aan [gedaagde] wordt betekend en dat aan [gedaagde] overeenkomstig het bepaalde in artikel 555 Rv bevel wordt gedaan om binnen drie dagen te ontruimen. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen indien de deuren gesloten zijn, of de opening geweigerd wordt. Die bevoegdheid ontleent hij aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Voorziet de deurwaarder problemen bij de ontruiming, dan kan hij op grond van artikel 2 Politiewet - zonder rechterlijke machtiging - bijstand van de politie inroepen.
4.7.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eisers] worden veroordeeld, welke kosten worden begroot op € 1.499,45 (dagvaarding € 94,45, griffierecht € 589,00 en salaris advocaat € 816,00).
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen tien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van [eisers] zijn, en de sleutels af te geven aan [eisers],
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.499,45,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2013.