ECLI:NL:HR:1994:ZC1244

• Datum uitspraak: 28 januari 1994
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 14943
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: Royer; Roelvink; Mijnssen; Neleman; Heemskerk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht woonruimte en voortzetting overeenkomst van onderhuur

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 28 januari 1994 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure betreffende huurrecht en de voortzetting van een onderhuurovereenkomst. Eiseres tot cassatie, de Amsterdamse Huizenhandel en Administratiematschappij B.V. (AHAM), had verweerders in cassatie gedagvaard voor de President van de Rechtbank te Amsterdam, met het verzoek hen te veroordelen tot ontruiming van een gehuurd bedrijfspand aan de [a-straat 1] te Amsterdam. De zaak betreft de vraag of de onderhuurovereenkomsten tussen de hoofdhuurder en de onderhuurders, die in de bovenverdiepingen van het pand woonden, voortgezet konden worden op basis van artikel 7A:1623k BW.

De Hoge Raad oordeelde dat artikel 7A:1623k BW alleen van toepassing is indien de hoofdhuurovereenkomst voor de onderverhuurde gedeelten moet worden beschouwd als een huurovereenkomst van woonruimte. Dit betekent dat de intenties van partijen bij de hoofdhuurovereenkomst, evenals de inrichting van de onderverhuurde gedeelten, bepalend zijn voor het gebruik ervan. De Hoge Raad vernietigde het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam, dat eerder had geoordeeld dat de onderverhuurde gedeelten als zelfstandige woonruimte konden worden aangemerkt.

De Hoge Raad heeft de zaak terugverwezen naar het Gerechtshof voor verdere behandeling, waarbij moet worden onderzocht of de huurovereenkomst tussen AHAM en de hoofdhuurder voor de betrokken verdieping als een huurovereenkomst van woonruimte kan worden aangemerkt. De uitspraak benadrukt het belang van de instemming van de verhuurder bij het aangaan van (onder)huurovereenkomsten en de noodzaak om de specifieke omstandigheden van de hoofdhuurovereenkomst in acht te nemen.

Uitspraak

28 januari 1994
Eerste Kamer
Nr. 14.943
AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

AMSTERDAMSE HUIZENHANDEL EN ADMINISTRATIE-MAATSCHAPPIJ B.V. ,

gevestigd te Amsterdam ,

EISERES tot cassatie,

advocaat: Mr. R.M. Hermans,

t e g e n

1. [verweerder 1] , wonende te [woonplaats] ,

VERWEERDER in cassatie, niet verschenen,

2. [verweerder 2] , wonende te [woonplaats] ,

VERWEERDER in cassatie, advocaat: Mr. G. Snijders,
3. [verweerder 3] , wonende te [woonplaats] ,

VERWEERDER in cassatie, niet verschenen,
4. [verweerster 4] , wonende te [woonplaats] ,

VERWEERSTER in cassatie, advocaat: Mr. G. Snijders.

1. Het geding in feitelijke instanties Eiseres tot cassatie - verder te noemen: AHAM - heeft bij exploiten van 11 juli 1991 verweerders in cassatie - te zamen verder te noemen: [verweerders] in kort geding gedagvaard voor de President van de Rechtbank te Amsterdam en gevorderd hen te veroordelen het gehuurde bedrijfspand aan de [a-straat 1] te Amsterdam met al het hunne en de hunnen te verlaten en te ontruimen en de sleutels daarvan aan haar af te geven, met machtiging de ontruiming met behulp van de sterke arm te doen uitvoeren, en met bepaling van een dwangsom, voor het geval zij de veroordeling betreffende de sleutels niet nakomen.

Nadat [verweerder 1] - die zich zonder bezwaar van partijen aan de zijde van AHAM had gevoegd teneinde haar vordering, gericht tegen [verweerder 2] en [verweerder 3] te ondersteunen - tegen de vordering van AHAM , voor zover deze is gericht op de ontruiming door [verweerster 4] , verweer had gevoerd, en [verweerster 4] , [verweerder 2] en [verweerder 3] tegen de vordering eveneens verweer hadden gevoerd, heeft de President bij vonnis van 1 augustus 1991, kort samengevat en voor zover in cassatie van belang, de vordering tot ontruiming door [verweerder 2] - behoudens voor wat betreft het bij hem in gebruik zijnde gedeelte van het souterrain - [verweerster 4] en [verweerder 3] afgewezen.

Tegen dit vonnis heeft AHAM hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam .

Bij arrest van 12 december 1991 heeft het Hof het bestreden vonnis grotendeels bekrachtigd.
Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het Hof heeft AHAM beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaardingen zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.

Tegen [verweerder 1] en [verweerder 3] is verstek verleend. [verweerder 2] en [verweerster 4] hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor de verschenen partijen schriftelijk toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Leijten strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en verwijzing van de zaak naar een aangrenzend Hof ten einde haar op het bestaande hoger beroep opnieuw te berechten, een en ander met zodanige beslissing omtrent de proceskosten als de Hoge Raad redelijk zal achten.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

( i) AHAM is eigenaresse van het pand [a-straat 1] te Amsterdam, bestaande uit een souterrain, parterre en drie bovenverdiepingen. Zij had het gehele pand van 5 april 1990 tot 1 juni 1991 aan [verweerder 1] verhuurd. De parterre en het souterrain waren bij [verweerder 1] in gebruik als winkel- en opslagruimte. [verweerder 1] heeft deze ruimten inmiddels ontruimd.

(ii) De drie bovenverdiepingen zijn elk afzonderlijk als woonruimte in gebruik bij respectievelijk [verweerder 2] , [verweerster 4] en [verweerder 3] , verder te zamen te noemen: de onderhuurders. Daartoe heeft [verweerder 1] met [verweerder 2] en [verweerder 3] huurovereenkomsten gesloten. [verweerster 4] had reeds een huurovereenkomst met de voorganger van [verweerder 1] ; [verweerder 1] heeft erin toegestemd in diens plaats als verhuurder van [verweerster 4] op te treden, waarna de huurovereenkomst door [verweerster 4] en [verweerder 1] is voortgezet.

3.2 AHAM heeft in het onderhavige kort geding, voor zover in cassatie van belang, de ontruiming van het pand door de onderhuurders gevorderd. Dezen hebben zich daartegen verweerd met, kort gezegd, een beroep op art. 7A:1623
k BW, waaruit volgens hun stellingen voor het onderhavige geval voortvloeit dat sinds 1 juni 1991 huurovereenkomsten bestaan tussen hen en AHAM . De President heeft de vordering van AHAM afgewezen. Het Hof heeft diens vonnis bekrachtigd. Hiertegen richt zich het middel.

3.3 Het eerste onderdeel van het middel klaagt over de vaststelling van het Hof dat geen grieven zijn aangevoerd tegen de overweging van het vonnis in eerste aanleg, waarin de door de President als vaststaand aangemerkte feiten en omstandigheden zijn vermeld, zulks ofschoon de memorie van grieven bij wege van "opmerking vooraf" wijst op een onvolledigheid en een onduidelijkheid in die vermelding. Kennelijk en niet onbegrijpelijk heeft het Hof geoordeeld dat deze onvolledigheid en onduidelijkheid niet van betekenis waren voor de beoordeling van het geschil van partijen en heeft het, mede op grond daarvan, de opmerking vooraf niet als een grief tegen het vonnis opgevat, zodat de klacht tevergeefs is voorgesteld.

3.4 Het Hof heeft overwogen (rov. 4.2) dat het gaat om de vraag of de bij de onderhuurders in gebruik zijnde bovenverdiepingen "zijn aan te merken als zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 1623
a . e.v. BW", in welk geval, aldus het Hof, de verhuurder de huurovereenkomsten met de onderhuurders voortzet.

Aldus overwegende heeft het Hof miskend dat art. 1623
k slechts toepassing kan vinden bij beëindiging van een (hoofd)huurovereenkomst, die - althans voor wat betreft het onderverhuurde gedeelte van het gehuurde - is te beschouwen als een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte, waarop de art. 1623
a e.v. van toepassing zijn (HR 29 oktober 1982, NJ 1983, 213). Deze maatstaf brengt mee dat, nu de onderhavige (hoofd)huurovereenkomst niet in haar geheel betrekking heeft op woonruimte in de zin van art. 1623
a , de vraag moet worden beantwoord of die overeenkomst, voor wat de onderverhuurde gedeelten betreft, moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst van woonruimte als hiervoor bedoeld.

Voor bevestigende beantwoording van deze vraag is niet doorslaggevend dat een onderverhuurd gedeelte van een als bedrijfsruimte verhuurd pand is aan te merken als zelfstandige woonruimte in de zin van art. 1623
a , derde lid, aangezien deze enkel op de inrichting van dat gedeelte gebaseerde hoedanigheid niet uitsluit dat het gedeelte tevens moet worden beschouwd als bijv. een bij een bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624, tweede lid, behorende onzelfstandige woning.
In verband met het belang van de verhuurder, dat meebrengt dat hij niet zonder zijn instemming partij wordt bij een hem bindende (onder)huurovereenkomst die door andere regels wordt beheerst dan de (hoofd)huurovereenkomst op grond waarvan hij het gehuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan, moet voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst, voor wat betreft een onderverhuurd gedeelte van het gehuurde, betrekking heeft op woonruimte in de zin van art. 1623
a e.v., als beslissend worden beschouwd hetgeen partij en bij de (hoofd)huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het onderverhuurde gedeelte, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
Onderdeel 2, dat erover klaagt dat het Hof een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd, is derhalve gegrond, zodat het bestreden arrest niet in stand kan blijven. Na verwijzing zal ten aanzien van elk van de onderverhuurde verdiepingen moeten worden onderzocht of de huurovereenkomst tussen AHAM en [verweerder 1] voor wat betreft de betrokken verdieping naar de hiervoor geformuleerde maatstaf moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst van woonruimte in de zin van art. 1623
a , lid 3.

3.5 Het Hof heeft in het bestreden arrest niet de vraag beantwoord of de onderverhuurde gedeelten als onzelfstandige woningen in de zin van art. 1624, tweede lid, moeten worden beschouwd. Onderdeel 3 gaat (veronderstellenderwijze) uit van een andere lezing van het arrest, zodat het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie kan leiden.

3.6 De vernietiging van het bestreden arrest brengt mee dat onderdeel 4 geen behandeling behoeft.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 12 december 1991;

verwijst het geding naar dat Hof ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt [verweerders] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van AHAM begroot op
f 856,17 aan verschotten en
f 3.000, -- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de president Royer als voorzitter en de raadsheren Roelvink, Mijnssen, Neleman en Heemskerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Heemskerk op
28 januari 1994 .