Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. J.P. van den Berg, advocaat te Den Haag,
tegen
1) [gedaagde sub 1],
2) [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. B.J.M. van de Wetering, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “de Vereniging” en gedaagden gezam[gedaagden]ls [gedaagden].
1. Het verloop van het proces
1.1. Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
- het exploot van dagvaarding van 12 oktober 2011, met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens van repliek in reconventie, met producties;
- de akte houdende productie, waarbij productie 27 is overgelegd;
- de conclusie van dupliek in reconventie, met producties.
1.2. De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen - voor zover thans van belang - het volgende vast.
2.1. Villapark [A] is een vakantiepark in [plaats] met 120 vrijstaande villa’s. In 1993 heeft [gedaagden] van [A] Vastgoed B.V. (hierna: [A]) een perceel grond en de te bouwen vakantiewoning gekocht. Na daartoe een koop- en aannemingsovereenkomst te hebben gesloten met [A] is het perceel en 1/120 onverdeeld aandeel in de mandelige eigendom van de wegen, groenstroken en waterpartijen, deel uitmakende van het villapark aan [gedaagden] geleverd. De Vereniging is opgericht bij notariële akte van 21 juli 1993. De daarbij vastgestelde statuten zijn nadien op 29 mei 2006 en 25 februari 1997 gewijzigd. Sinds 31 maart 1994 is [gedaagden] eigenaar van villa nummer [x] en lid van de Vereniging. [gedaagden] heeft met ingang van 1 januari 2009 zijn lidmaatschap van de Vereniging opgezegd.
2.2. De koop- en aannemingsovereenkomst luidt - voor zover van belang -:
“Vereniging van Eigenaren
12.A Met betrekking tot het villapark is opgericht een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid genaamd: “Vereniging van Eigenaren van het Villapark [A]”; de statuten van genoemde vereniging zijn vastgelegd in een voor genoemde notaris verleden akte. Deze vereniging stelt zich onder meer ten doel het beheer en het onderhoud van de wegen, bermen, paden, groenvoorzieningen en waterpartijen van het Villapark.
B. De koper verbindt zich als lid tot voornoemde vereniging toe te treden uiterlijk bij het passeren van de leveringsakte […]
C. De koper verbindt zich tot het bijdragen in de exploitatie-, onderhouds-, en beheerskosten van de algemene en/of recreatieve voorzieningen van het villapark […]
D. De koper verplicht zich tevens de omslagen gelegd op de leden van de vereniging en in verband met de exploitatie-, onderhouds-, en beheerskosten van de algemene en recreatieve voorzieningen bij de eerste aanzegging prompt te voldoen
E. De omslag zoals bedoeld in lid D, voor 1994 is bepaald op f 3.000,-, zal worden voldaan aan de vereniging en is verschuldigd vanaf de dag van eerste oplevering.
[…]
16. De koper verbindt zich bij verkoop van of verlening van enig beperkt recht op het
gekochte de bepalingen of verplichtingen ex artikel 12 sub B tot en met G, 13, 14, 15, alsmede het in dit artikel bepaalde, bij wege van kettingbeding op te leggen aan zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel of aan degene aan wie het beperkt recht is verleend.
17. Bij gebreke van of tekortschieten bij de nakoming van de in artikel 12, 13, 14, 15 en 16 bedoelde bepalingen en verplichtingen zal koper de direct opeisbare boete verbeuren waarvan sprake is in de statuten van de vereniging voornoemd.
[…]
19. Koper verklaart een exemplaar te hebben ontvangen van de statuten van genoemde vereniging, alsmede van het reglement van mandeligheid, van de inhoud kennis te hebben genomen en zich te verbinden tot nakoming van de daaruit voor hem voortvloeiende verplichtingen. […]”
2.3. Artikel 5 van de statuten van de Vereniging luidt - voor zover van belang -:
“[…]
2. De leden zijn per bebouwde kavel aan de vereniging jaarlijks een contributie en verdere bijdragen verschuldigd als door de algemene vergadering zal worden vastgesteld.
Onder “verdere bijdragen” vallen onder meer een jaarlijks vast te stellen omslag terzake van door de vereniging gemaakte en te maken exploitatiekosten […].
3. Jaarlijks wordt door het bestuur een begroting van de exploitatiekosten van de vereniging ontworpen en ter vaststelling aan de algemene vergadering voorgelegd.”
2.4. In artikel 9 van de notariële akte van levering zijn de artikelen 12 tot en met 20 uit de koop- en aannemingsovereenkomst woordelijk overgenomen. Het slot van artikel 9 luidt:
“Koper treedt hierbij toe als lid van de vereniging en verbindt zich uitdrukkelijk tot nakoming van alle verplichtingen voortvloeiende uit het vorenstaande.”
2.5. Artikel 14 van de notariële akte luidt:
“ACCEPTATIE
De comparant sub 1 verklaart als schriftelijk gevolmachtigde van de vereniging […] het mede ten behoeve van die vereniging […] bedongene aan te nemen.”
2.6. In reactie op zijn opzegging van het lidmaatschap per 1 januari 2009 heeft de Vereniging bij brief van 14 januari 2009 aan [gedaagden] medegedeeld dat de verplichting om de parkkosten te voldoen blijft bestaan, ondanks opzegging van het lidmaatschap.
2.7. Op 10 september 2010 heeft [A] haar rechten uit hoofde van de koop- aannemingsovereenkomst en akte van levering gecedeerd aan de Vereniging. Die cessie is bij gewone brief van 15 september 2010 en bij aangetekende brief van 16 september 2010 door de Vereniging aan de Vries medegedeeld.
2.8. [gedaagden] heeft de door de Vereniging in rekening gebrachte parkkosten over de jaren 2009 tot en met 2011 gedeeltelijk onbetaald gelaten. Over 2009 is door de Vereniging
€ 1.150,54 gefactureerd. In zijn brief van 28 februari 2009 heeft [gedaagden] erkend een bedrag van € 714,- schuldig te zijn. Op dat bedrag heeft hij € 150,- in mindering gebracht ter zake van niet verschuldigde kosten van schoorsteenonderhoud over een periode van 5 jaar, omdat hij in zijn vakantiewoning niet beschikt over een open haard en een schoorsteen. Hij heeft
€ 564,- betaald aan de Vereniging. In de ogen van de Vereniging is derhalve een bedrag van € 586,54 onbetaald gebleven.
Over 2010 is door de Vereniging aan parkkosten € 1.251,83 gefactureerd. Bij brief van 17 maart 2010 heeft [gedaagden] erkend schuldig te zijn een totaal bedrag van € 689,-. Op dat bedrag heeft hij € 130,- in mindering gebracht, zijnde het tegoed over 2008, zodat hij over 2010 € 559,- heeft betaald en derhalve - althans in de ogen van de Vereniging - een bedrag van € 692,83 niet is betaald.
Over 2011 is een bedrag van € 1.430,33 aan parkkosten gefactureerd, waarvan de Vries een bedrag van € 566,33 onbetaald heeft gelaten.
2.9. Ongeveer 100 van de 120 vakantiewoningen op het onderhavige park worden intensief verhuurd. [gedaagden] verhuurt zijn vakantiewoning niet. In eerste instantie heeft de Vereniging bij het omslaan van de parkkosten en de berekening van de bijdrage van iedere afzonderlijke eigenaar geen rekening gehouden met de vraag of de betreffende eigenaar zijn vakantiewoning al dan niet verhuurde. Begin 2009 heeft de Vereniging de bijdrage voor de verhurende en niet verhurende eigenaren gedifferentieerd. Sedertdien worden de beheerskosten, die over 2012 zijn begroot op een totaal bedrag van € 83.000,-, voor 80% toegerekend aan de verhurende eigenaren en voor 20% aan de niet verhurende eigenaren.
2.10. De buurman van [gedaagden] en eigenaar van de vakantiewoning op nummer [y], de heer [A], (hierna: “[A]”) heeft een hekwerk als erfafscheiding tussen de beide percelen geplaatst. [gedaagden] heeft [A] gedagvaard voor de rechtbank Middelburg en daarbij onder meer zijn veroordeling gevorderd tot verwijdering van bedoeld hekwerk op straffe van verbeurte van een dwangsom. Bedoelde vordering is door de rechtbank Middelburg afgewezen en vervolgens heeft [gedaagden] tegen die uitspraak hoger beroep aangetekend bij het Gerechtshof ’s-Gravenhage. Dat hoger beroep is bij arrest van
21 februari 2012 verworpen. Tegen die uitspraak heeft de Vries beroep in cassatie ingesteld. Die procedure is nu nog bij de Hoge Raad aanhangig.
2.11. De Vereniging heeft in juni 2007 tijdens de algemene ledenvergadering het zogenaamde “anti verrommeling” besluit aangenomen. Dat besluit is bekend gemaakt aan de leden bij brief van 7 januari 2008. Ingevolge dat besluit gedoogt de Vereniging alle op dat moment bestaande bouwsels, ook al is daarvoor geen toestemming verleend. Alle wijzigingen in welke vorm dan ook aan de buitenzijde van de vakantiewoningen daarentegen kunnen vanaf dat moment alleen gerealiseerd worden na schriftelijke instemming van het bestuur.
De hiervoor bedoelde erfafscheiding is door [A] geplaatst vóór 1 januari 2008.
3. De vordering in conventie
3.1 De Vereniging vordert bij dagvaarding [gedaagden] hoofdelijk bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen aan haar te betalen het bedrag van € 1.845,70 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van iedere facturen, € 276,86 aan buitengerechtelijke kosten, met de veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding.
3.2 Aan haar vordering heeft de Vereniging - zakelijk weergegeven - het navolgende ten grondslag gelegd. [gedaagden] schiet tekort in de nakoming van zijn betalingsverplichting. Primair is de Vereniging op grond van artikel 12 C en D uit de koop-aanneemovereenkomst in samenhang met artikel 5 van de statuten van de Vereniging gerechtigd betaling van de facturen te vorderen van [gedaagden]. Nu uit alle opgemaakte stukken blijkt dat de verplichtingen zijn opgemaakt ten behoeve van de gezamenlijke eigenaren verzameld in de Vereniging en [A] geen enkel zelfstandig belang heeft bij nakoming van de verplichtingen door [gedaagden] moet genoemd artikel 12 aangemerkt worden als een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 BW. Artikel 12 van de koop- en aannemingsovereenkomst is letterlijk overgenomen in artikel 9 van de akte van levering waarbij de Vereniging ook als partij is opgetreden en het beding bij levering heeft aanvaard. Subsidiair kan de Vereniging nakoming vorderen nu de rechten van [A] uit hoofde van de koop- en aanneemovereenkomst en akte van levering door cessie zijn overgedragen aan de Vereniging.
Ook na opzegging van het lidmaatschap is [gedaagden] op grond van genoemde artikelen 12 C en D en 5 verplicht de bijdragen van en aan de Vereniging te voldoen nu deze kosten ten behoeve van alle eigenaren worden gemaakt.
Door het verzuim is [gedaagden] wettelijke rente verschuldigd geworden. Tevens is Vereniging hierdoor genoodzaakt geweest haar vordering uit handen te geven en de kosten die daarmee gemoeid zijn, dienen voor rekening van [gedaagden] te komen.
4. Het verweer in conventie
4.1. [gedaagden] heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
De Vereniging is niet-ontvankelijk in haar vordering nu de volgens haar statuten benodigde toestemming om een procedure als de onderhavige te mogen beginnen, ontbreekt. Uit artikel 7 lid 3 van de Statuten blijkt immers dat het bestuur bij uitgaven groter dan € 10.000,00 toestemming van de ledenvergadering nodig heeft. Echter de Vereniging heeft het besluit om de onderhavige procedure te beginnen niet ter stemming op de ledenvergadering aangebracht, zodat dit besluit nietig is en niet meer kan worden bekrachtigd.
4.2. Daarnaast betwist [gedaagden] dat de Verenging een vorderingsrecht toekomt. De Vereniging was destijds geen partij bij de akte van levering nu zij niet in de koop- en aannemingsovereenkomst vermeld staat. Haar vermelding in de akte van levering was slechts bedoeld om te zorgen dat de Vereniging de beschikking kreeg over de namen en adresgegevens van haar aanstaande leden. De Vereniging is destijds niet bij volmacht verschenen, nu deze volmacht nimmer door de notaris aan [gedaagden] is toegestuurd. Dit was wel noodzakelijk nu blijkt dat de Vereniging als comparant in deze akte een wijziging van de koop- en aannemingsovereenkomst tussen [A] en [gedaagden] beoogde. De notaris heeft destijds verzuimd [gedaagden] op deze wijziging te wijzen en daarmee een wettelijke verplichting geschaad zodat er sprake is van onrechtmatig handelen. Aan dit onrechtmatig handelen kan de Vereniging geen rechten ontlenen. Verder is de in artikel 12 van de koop- en aannemingsovereenkomst opgenomen betalingsverplichting geen derdenbeding als bedoeld in artikel 6:253 BW, ook is er geen sprake van aanvaarding van dit beding door de Vereniging bij de akte van levering.
4.3. Subsidiair komt de vereniging geen vorderingsrecht toe nu er geen sprake is van een geldige cessie.
4.4. Voorts betwist [gedaagden] dat hij na beëindiging van zijn lidmaatschap nog verenigingskosten bestaande uit bestuurskosten (waaronder juridische kosten en kosten ten behoeve van de ledenvergadering) en kosten terzake de beheerder verschuldigd is. Deze laatste kosten komen immers alleen ten goede aan de eigenaren die hun villa verhuren terwijl [gedaagden] zijn villa niet verhuurt. Daarnaast heeft [gedaagden] gedwaald nu hem destijds is voorgehouden dat alle uit verhuur voortvloeiende kosten zouden worden bekostigd uit de van een vakantieorganisatie te ontvangen provisie. Voor zover de kantonrechter van oordeel is dat [gedaagden] een betalingsverplichting heeft, beroept [gedaagden] zich op de nietigheid daarvan danwel dient de kantonrechter deze te vernietigen danwel zodanig te wijzigen dat op [gedaagden] slechts een betalingsverplichting rust ten aanzien van de mandeligheid op grond van onvoorziene omstandigheden, subsidiair strijd met de redelijkheid en billijkheid. [gedaagden] vordert de vernietiging van artikel 12 van de koop- en aannemingsovereenkomst, dan wel die bepaling zodanig te wijzigen dat op [gedaagden] slechts een betalingsverplichting rust ten aanzien van de mandeligheid.
5. Het geschil in reconventie
5.1. [gedaagden] vordert, naast de vernietiging c.q. de wijziging van artikel 12 van de koop-aannemingsovereenkomst, zoals hiervoor bedoeld, tevens bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de Vereniging te veroordelen haar rechten jegens [A] geldend te maken, in het bijzonder [A] te sommeren binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis het betreffende hekwerk te verwijderen en verwijderd te houden, op verbeurte van een dwangsom van
€ 110,00 per dag of dagdeel dat de Vereniging weigerachtig is te voldoen aan het te wijzen vonnis, met de veroordeling van de Vereniging in de kosten van het geding, vermeerderd met de wettelijke rente.
5.2. Aan zijn vordering legt [gedaagden] - zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag. [A] handelt in strijd met artikelen 15 en 16 van de koop- en aannemingsovereenkomst en artikel 6 van het huishoudelijk reglement van de Vereniging door een hekwerk als erfafscheiding te plaatsen zonder overleg met en zonder toestemming van [gedaagden] of de Vereniging. Door dit ontsierende hekwerk daalt de vakantiewoning van [gedaagden] in waarde en lijdt hij aan visuele hinder. [gedaagden] heeft daarom belang bij nakoming van [A] van zijn verplichtingen. Op grond van artikel 2 van de statuten dient de Vereniging toezicht te houden op het gebruik van een eigenaar van zijn pand en tuin. Artikel 5 lid 8 van de statuten bepaalt dat de Vereniging nakoming van de verplichtingen kan vorderen en een boete kan verbeuren.
5.3. De Vereniging heeft de vordering betwist. Volgens haar is de kantonrechter onbevoegd kennis te nemen van de vordering van [gedaagden]. Voor zover de kantonrechter wel bevoegd is, dient de vordering van [gedaagden] te worden afgewezen , primair omdat [gedaagden] geen lid meer is van de Vereniging en hij dus geen rechten meer kan ontlenen aan zijn lidmaatschap van de Vereniging, subsidiair omdat het hekwerk geplaatst is vóór 7 januari 2008 en ingevolge het “anti-verromelingsbesluit’ van het bestuur dat door de leden en dus ook [gedaagden] is geaccoordeerd daartegen niet handhavend wordt opgetreden, meer subsidiair omdat [gedaagden] zich onredelijk opstelt door vijf jaar na dato van de Vereniging te verlangen dat zij handhavend optreedt.
6. De beoordeling van de vordering in conventie
Ontvankelijkheid
6.1. De kantonrechter dient allereerst de vraag te beoordelen of de Vereniging ontvankelijk is in haar vordering.
De kantonrechter deelt niet de visie van [gedaagden] dat de Vereniging op grond van artikel 7 van de statuten goedkeuring van de Ledenvergadering nodig heeft om een procedure tegen hem te kunnen beginnen. Bedoelde bepaling uit de statuten heeft betrekking op besluiten tot het doen van uitgaven en investeringen. Voor de gerechtelijke invordering van achterstallige bijdragen echter is een specifieke bepaling in de statuten opgenomen en wel artikel 5 lid 7. Krachtens die bepaling is het bestuur gerechtigd, indien een lid het door hem verschuldigde aandeel in de vastgestelde exploitatiekosten niet tijdig voldoet, tot gerechtelijke invordering over te gaan. Bovendien heeft de Vereniging er terecht op gewezen dat volgens artikel 11 van de statuten de vereniging in en buiten rechte wordt vertegenwoordigd door de voorzitter of diens plaatsvervanger tezamen met een der andere bestuursleden. Nu vaststaat dat het geschil tussen partijen betrekking heeft op de vraag of sprake is van een betalings-achterstand zijdens [gedaagden] moet op grond van genoemde artikelen 5 lid 7 en 11 van de statuten worden geoordeeld dat de Vereniging gerechtigd is een procedure tegen [gedaagden] te beginnen, ook zonder voorafgaande machtiging van de Algemene Ledenvergadering.
Betalingsverplichting
6.2. Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] zijn aandeel van de kosten verband houdende met het gemeenschappelijk eigendom van de voorzieningen op het park tot en met 2011 heeft betaald. Evenzeer staat tussen partijen vast dat de eigendom van het vakantiepark niet is gesplitst in appartementen en dat de Vereniging daarom geen vereniging van eigenaars is als bedoeld in artikel 5:124 BW alsmede dat [gedaagden] gerechtigd was om zijn lidmaatschap van de Vereniging met ingang van 1 januari 2009 op te zeggen. In dat verband is onder meer van belang de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 12 mei 2004, die beide partijen hebben genoemd en die in hoogste instantie is bevestigd door de Hoge Raad blijkens het arrest van 7 september 2007 (LJN:BA9709). Uit die rechtspraak volgt dat op grond van artikel 2:35 lid 1 aanhef en onder b BW het lidmaatschap van een vereniging altijd opzegbaar moet zijn. Aannemelijk is dat partijen bij het redigeren van de hiervoor sub 2.2. genoemde artikelen uit de koop-aannemingsovereenkomst en de statuten van de Vereniging niet de situatie voor ogen hebben gehad dat een of meer eigenaren van een vakantiewoning zijn lidmaatschap van de vereniging zou opzeggen, laat staan dat rekening is gehouden met de mogelijkheid dat een dergelijke opzegging ook daadwerkelijk effect zou sorteren.
Tegen de achtergrond van die omstandigheid dient het tussen partijen gerezen geschil beoordeeld te worden, te weten de vraag of [gedaagden], ondanks het feit dat hij het lidmaatschap van de Vereniging heeft opgezegd, gehouden is mee te betalen aan de (bestuurs)kosten van de Vereniging en aan de kosten van de beheerder.
6.3. Gelijk hiervoor ook al overwogen, beantwoordt [gedaagden] die vraag ontkennend, waarbij hij stelt dat de grondslag voor de vordering met betrekking tot (bestuurs)kosten van de Vereniging ontbreekt, omdat hij niet langer lid is van de Vereniging. Anderzijds stelt [gedaagden] dat hij ook niet gehouden is om mee te betalen aan de kosten van de beheerder, omdat hij zijn vakantiewoning nimmer verhuurt en hij ook geen gebruik maakt van de diensten van de beheerder.
De kantonrechter deelt die opvatting van [gedaagden] niet en in dat verband wordt het volgende overwogen.
6.4. De omstandigheid dat [gedaagden] zijn lidmaatschap van de Vereniging heeft opgezegd impliceert weliswaar dat daarmee de verenigingsrechtelijke rechten en plichten van [gedaagden] tegenover de vereniging geëindigd zijn, doch dat geldt niet zonder meer voor de plichten uit hoofde van de koop- en aannemingsovereenkomst. [gedaagden] erkent dat kennelijk ook zelf, getuige het feit dat hij na opzegging van het lidmaatschap van de Vereniging wel heeft bijgedragen aan de kosten die verband houden met de mandelige eigendom. Het bepaalde in artikel 12 sub C en D heeft echter niet alleen betrekking op de kosten van de mandelige eigendom, maar geldt evenzeer voor de bestuurs-en beheerskosten. Terecht stelt de Vereniging dat de kosten van de beheerder en de bestuurskosten onlosmakelijk verbonden zijn met de overige door de vereniging te maken kosten ten behoeve van de mandelige zaken, zoals bijvoorbeeld wegen, groenstroken en waterpartijen op het park, waarvan [gedaagden] erkent dat hij daaraan moet bijdragen. Evident is immers dat voor het beheer van het gemeenschappelijk eigendom een zekere structuur nodig is en dat aan het in standhouden van die structuur, te weten de Vereniging, (bestuurs)kosten verbonden zijn. Het mag dan zo zijn dat de eigenaren, die hun vakantiewoningen verhuren vaker en meer gebruik maken van de diensten van de beheerder, doch dat komt ook tot uitdrukking in het gegeven dat die eigenaren moeten bijdragen in 80% van de kosten van de beheerder, terwijl [gedaagden] als niet verhurende eigenaar “slechts” hoeft mee te betalen aan 20% van die kosten.
Overigens komt het de kantonrechter niet juist voor dat [gedaagden] in het geheel geen gebruik maakt van de diensten van de beheerder. Immers aannemelijk is dat [gedaagden] bijvoorbeeld bij technische problemen in de vakantiewoning of bij geluidsoverlast op het park, veroorzaakt door de eigenaar of bewoner(s) van naastgelegen vakantiewoningen een beroep doet op de beheerder. Dat beroep rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter de doorberekening van 1/5 deel van de kosten van de beheerder aan [gedaagden] en de andere eigenaren die hun woning niet verhuren.
Gelijk hiervoor ook al overwogen kan evenmin worden gezegd dat de doorberekening van 20% van de bestuurskosten aan [gedaagden] niet gerechtvaardigd is. Duidelijk is immers dat voor het beheer van de mandelige eigendom een zekere structuur en een bestuur nodig is, zodat het ook niet onredelijk is dat [gedaagden] aan die kosten een zekere bijdrage levert, ook al verhuurt hij zijn vakantiewoning niet, in tegenstelling tot een groot aantal andere eigenaren.
6.5. Anders dan [gedaagden] stelt, is wel degelijk sprake van een deugdelijke juridische grondslag voor de doorberekening van de onderhavige kosten aan [gedaagden], ook al is hij nu geen lid meer van de Vereniging. Nog afgezien van het feit dat de stelling van [gedaagden] dat een dergelijke grondslag ontbreekt zich maar moeilijk laat rijmen met zijn erkenning dat hij gehouden is om een financiële bijdrage te leveren aan de kosten van de mandelige eigendom, geldt ook overigens dat de Vereniging naar het oordeel van de kantonrechter een vorderingsrecht toekomt op grond van een derdenbeding en in dat verband wordt het volgende overwogen.
6.6. Artikel 6:253 BW stelt geen bijzondere eisen aan (de geldigheid van) een derdenbeding. Voldoende is dat de ene partij (de “stipulator” in dit geval [A]) het recht ten behoeve van de derde bedingt, dat zijn wederpartij (de “promissor” in dit geval [gedaagden]) zich dienovereenkomstig jegens de derde (in dit geval de Vereniging) verbindt en dat de derde het beding aanvaardt.
Bij de uitleg van artikel 12 C en D van de koop- en aannemingsovereenkomst zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
Artikel 12 C en D bevat de plicht voor de koper van een villa bij te dragen in de exploitatie-, onderhouds-, en beheerskosten van de algemene en/of recreatieve voorzieningen van het villapark en om de omslagen die hiermee verband houden en welke gelegd worden op de leden van de vereniging bij de eerste aanzegging prompt te voldoen. Hierbij heeft [A] geen aanwijsbaar eigen belang. De Vereniging - waarvan [gedaagden] door aankoop van de vakantiewoning destijds lid is geworden - wel. De Vereniging heeft het beheer, onderhoud en exploitatie van het gehele park (voor rekening van de eigenaren) tot haar taak. [gedaagden] moet in die omstandigheden in redelijkheid hebben kunnen begrijpen dat de Vereniging daardoor ook een belang heeft bij de incassering van de verschuldigde bijdragen en bij het verkrijgen van een zelfstandig vorderingsrecht. Daarom moet [gedaagden] ook hebben begrepen dat [A] met de bewuste bepaling heeft beoogd een beding ten gunste van de Vereniging met hem overeen te komen. Een andere uitleg maakt artikel 12 zinledig. Daar doet niet aan af dat in artikel 12 niet met zoveel woorden is opgenomen dat het hier een derdenbeding betreft, nu een derdenbeding ook stilzwijgend kan worden overeengekomen en dat daarnaast onjuist is dat alleen dan mag worden aangenomen dat een derdenbeding tot stand is gekomen wanneer blijkt dat dit door de oorspronkelijke partijen bewust is beoogd.
In tegenstelling tot hetgeen door [gedaagden] is beweerd heeft de Vereniging zich laten vertegenwoordigen bij het passeren van de akte om hetgeen daarin mede ten behoeve van haar werd bedongen te accepteren, met andere woorden om het daarin opgenomen derdenbeding te aanvaarden. Dat deze vertegenwoordiging [gedaagden] nimmer is medegedeeld door de notaris en dat hieruit, zoals [gedaagden] stelt, een onrechtmatig handelen van de notaris volgt, is een kwestie die speelt tussen [gedaagden] en de notaris. In tegenstelling tot hetgeen [gedaagden] aandraagt, gaat dit niet zover dat De Vereniging haar rechten niet meer uit kan oefenen. Dat de Vereniging, zoals [gedaagden] heeft benadrukt, niet vermeld is in de koop-aannemingsovereenkomst kan in dit verband evenmin tot een andere conclusie leiden.
Naar het oordeel van de kantonrechter is er derhalve sprake van aanvaarding conform het bepaalde in art. 6:253 lid 3 BW. Door de aanvaarding van het derdenbeding in de akte van levering is de Vereniging partij bij de koop- en aannemingsovereenkomst geworden, hetgeen tot gevolg heeft dat zij zelfstandig van [gedaagden] nakoming van de in het derdenbeding opgenomen verplichtingen kan verlangen, niet alleen ten aanzien van de kosten van de mandelige eigendom, maar ook ten aanzien van de kosten van de beheerder en de verenigingkosten.
6.7. Gelijk hiervoor ook al sub 2.8. overwogen heeft [gedaagden] op de afrekening over het jaar 2009 een bedrag van € 150,- in mindering gebracht ter zake van onverschuldigd betaalde kosten van schoorsteenonderhoud over een periode van vijf jaar, terwijl hij op de afrekening over het jaar 2010 een bedrag van € 130,- in mindering heeft gebracht terzake van het tegoed over 2008.
De Vereniging heeft de verrekening van beide bedragen niet betwist, zodat de kantonrechter ervan moet uitgaan dat [gedaagden] het totale bedrag van € 280,- niet verschuldigd is, met het gevolg dat bedoeld bedrag in mindering dient te strekken op de vordering van de Vereniging. Daarbij wordt tevens nog overwogen dat [gedaagden] onweersproken heeft gesteld dat zijn vakantiewoning niet beschikt over een schoorsteen en zonder verdere toelichting, welke ontbreekt, zijdens de Vereniging valt niet in te zien op grond van welke wettelijke- dan wel contractuele bepalingen hij gehouden is om mee te betalen aan de kosten van dat schoorsteenonderhoud.
6.8. [gedaagden] heeft voor het overige de vordering van de Vereniging cijfermatig niet weersproken, zodat op grond van vorenstaande overwegingen het door de Vereniging gevorderde bedrag aan hoofdsom van € 1.845,70, verminderd met het hiervoor genoemde bedrag van € 280,-, derhalve € 1.565,70 toewijsbaar is.
[gedaagden] heeft de gevorderde wettelijke rente niet gemotiveerd betwist, zodat dat onderdeel van de vordering in na te melden vorm toewijsbaar is, waarbij rekening is gehouden met de bedragen van € 150,- en € 130,- die respectievelijk in mindering strekken op de jaarafrekeningen over de jaren 2009 en 2010.
6.9. De Vereniging heeft tevens de veroordeling van [gedaagden] gevorderd tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 276,86. Dat deel van de vordering is niet toewijsbaar in verband met het volgende.
Onvoldoende is gebleken dat de werkzaamheden die door en/of namens de Vereniging zijn verricht, meer hebben omvat dan het versturen van een enkele (eventueel herhaalde) sommatie of het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Derhalve dient er in het onderhavige geval van worden uit te gaan dat voor de aanvang van dit geding geen andere of meer kosten zijn gemaakt dan die welke ter voorbereiding van een geding in het algemeen redelijk en noodzakelijk zijn. Die kosten moeten worden aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237 en 238 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.
6.10. Als de in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij dient [gedaagden] verwezen te worden in de kosten van het geding.
7. De beoordeling van de vordering in reconventie
7.1. Hiervoor wordt verwezen naar, en voor zover nodig overgenomen, hetgeen omtrent het tussen partijen gerezen geschil in conventie is overwogen en beslist.
7.2. [gedaagden] heeft in reconventie allereerst de vernietiging c.q. de wijziging van zijn betalingsverplichting (buiten de verplichtingen uit hoofde van de mandeligheid), gevorderd wegens onvoorziene omstandigheden. [gedaagden] heeft in dat verband gesteld dat ten tijde van het aangaan van de koop-aannemingsovereenkomst niet te voorzien was dat er in beginsel vrijheid van uittreding voor de leden van de Vereniging bestaat. Voorts stelt [gedaagden] dat het beroep van de Vereniging om bij te dragen in de onderhavige kosten in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, terwijl hij tevens stelt dat sprake is van een onredelijk beding in de zin van artikel 6:233 sub a BW.
Bij de beoordeling van deze vordering geldt als uitgangspunt dat de rechter bij toepassing van artikel 6:258 BW volgens vaste rechtspraak de nodige terughoudendheid dient te betrachten. Daarbij geldt in beginsel dezelfde maatstaf als voor de toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW. Beoordeeld zal derhalve moeten worden of sprake is van zodanige onvoorziene omstandigheden dat de Vereniging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
Naar het oordeel van de kantonrechter doet die situatie zich in dit geval niet voor, met name nu vaststaat dat de Vereniging besloten heeft om het leeuwendeel van de kosten van de beheerder alleen om te slaan over de eigenaren, die hun vakantiewoning verhuren. Niet gezegd kan worden dat die verdeling leidt tot een resultaat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarop stuiten tevens de beide andere grondslagen van de vordering van [gedaagden], te weten artikel 6:248 en 6:233 sub a BW af, zodat die vorderingen afgewezen dienen te worden.
7.3. De kantonrechter acht zich op grond van artikel 93 juncto artikel 94 lid 3 Rv bevoegd kennis te nemen van de vordering van [gedaagden] met betrekking tot het hekwerk dat door zijn buurman [A] is geplaatst. Er is immers sprake van een waardevordering die de competentiegrens van € 25.000,-, die geldt voor de kantonrechter, niet te bovengaat.
Het geschil over de erfgrens tussen de percelen van [gedaagden] en [A] en de plaatsing van het hekwerk door [A] is onderwerp van een juridische procedure tussen partijen.
Gelijk hiervoor ook al overwogen heeft het Gerechtshof de vordering van [gedaagden] om [A] te veroordelen het hekwerk te verwijderen afgewezen. Tegen die uitspraak heeft [gedaagden] kennelijk beroep in cassatie ingesteld, waarop nog niet is beslist, zodat die uitspraak nog niet onherroepelijk is. Derhalve staat thans nog niet vast of het door [A] geplaatste hekwerk al dan niet strijdig is met de bepalingen van de koop- en aannemingsovereenkomst en de statuten van de Verenging, zodat van de Vereniging ook niet verlangd kan worden dat zij in dit verband handhavend optreedt tegenover [A].
Ook deze vordering dient derhalve afgewezen te worden.
7.4. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [gedaagden] ook in reconventie in de kosten van het geding te worden veroordeeld.
8. De beslissing
De kantonrechter:
8.1. in conventie:
veroordeelt [gedaagden] om aan de Vereniging tegen kwijting te betalen € 1.565,70, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 436,54 vanaf 15 januari 2009, over € 562,83 vanaf 15 januari 2010 en over € 566,33 vanaf 15 januari 2011 telkens tot de dag der algehele voldoening, een en ander een bedrag van € 25.000,00 niet te boven gaand;
8.2. in reconventie:
wijst de vorderingen af;
8.3. zowel in conventie als in reconventie:
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Vereniging vastgesteld op € 523,83 aan verschotten en € 450,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en uitgesproken ter openbare terechtzitting.