Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING POORTGEBOUW,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 12 maart 2012,
gemachtigde: mr. R. Scheltes te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE GROENE GROEP MONUMENTEN B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. H.A. Bravenboer te Rotterdam.
Partijen worden hierna “de Vereniging” en “DGGM” genoemd.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het vonnis d.d. 5 april 2012, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 11 mei 2012 gehouden comparitie van partijen;
- de faxbrief d.d. 25 mei 2012 van de gemachtigde van DGGM, die aan voormeld proces-verbaal werd gehecht.
1.2 De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze enerzijds zijn gesteld dan wel uit de overgelegde stukken blijken en anderzijds zijn erkend dan wel niet althans onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden:
2.1 In september 1982 is de Vereniging opgericht met als doel het bevorderden en verzorgen van huisvesting voor de leden in het ‘Poortgebouw’ te Rotterdam, Stieltjesstraat 27-38.
2.2 Op 19 januari 1989 heeft de toenmalige eigenaar van het Poortgebouw, de gemeente Rotterdam, een schriftelijke ‘huur-/beheersovereenkomst’ gesloten met de Vereniging en sindsdien biedt het pand woon- en oefenruimte aan jonge kunstenaars, musici en studenten.
2.3 De genoemde ‘huur-/beheersovereenkomst’ bevat onder meer de volgende inhoud:
“(…)
Hoofdstuk I Algemeen
Artikel 1
De gemeente verhuurt en geeft in medebeheer met ingang van bovengenoemde datum voor onbepaalde tijd aan de Vereniging Poortgebouw, welk gebouw de Vereniging verklaart per genoemde datum in huur en in medebeheer aan te nemen en te aanvaarden in de staat waarin het aan haar wordt geleverd, zijnde het gebouw aan huurster volkomen bekend, zodat zij daarvan geen nadere beschrijving verlangt.
Hoofdstuk II Huur en Verhuur
Artikel 2
2.1. Per 01-04-84 bedraagt de aanvangshuurprijs voor het gehuurde f. 2.747,08 per maand, welke huurprijs de Vereniging zich verbindt bij vooruitbetaling te zullen voldoen (…)
(…)
Artikel 5
De Vereniging mag het gehuurde uitsluitend gebruiken voor de huisvesting van haar leden. Enig commercieel gebruik, dat niet tot doel heeft de huisvesting in het Poortgebouw te ondersteunen, is niet toegestaan. (…)
(…)
Artikel 8
8.1. Toewijzing van de in het gehuurde gebouwde wooneenheden, zijnde niet-zelfstandige wooneenheden, geschiedt door de Vereniging echter onder de voorwaarde dat tenminste 50% van de wooneenheden wordt toegewezen aan personen die
a. urgent woningzoekend zijn (…)
b. economisch gebonden zijn aan het Rijnmondgebied.
(…)
Hoofdstuk II Onderhoud en Beheer
Artikel 10
10.1. a. Door of vanwege de Vereniging worden de ‘verhuurders’-werkzaamheden op het punt van klachten- en mutatieonderhoud binnen het gebouw verricht.
Vereniging reserveert jaarlijks een bedrag voor klachten- en mutatieonderhoud.
Het niet-bestede reserve-bedrag is bestemd voor kleine verbeteringen.
b. Voornoemde werkzaamheden worden door de Vereniging in zelfwerkzaamheid uitgevoerd zonder dat aan haar daartoe een vergoeding wordt toegekend of dat een dergelijk bedrag met de te betalen huurprijs wordt gecompenseerd.
c. T.b.v. voornoemde werkzaamheden wordt aan de Vereniging 40% van het bruto jaar budget onderhoud toegedeeld.
De begroting mag van het van overheidswege vastgestelde jaarlijkse normbedrag voor woningwetbouw niet overschrijden.
d. Voor rekening van de Vereniging zijn:
- onderhoud, reparaties en vernieuwingen die het gevolg zijn van een gebruik van het gehuurde in afwijking van de bestemming;
- voorzieningen, die getroffen dienen te worden als gevolg van opzet, schuld, nalatigheid of onoordeelkundig gebruik van huurster of van personen voor zij aansprakelijk is;
- de kosten van de glasverzekering (…).
10.2. a. De gemeente verricht de “verhuurders”-werkzaamheden, op het punt van onderhoud aan het casco, met uitzondering van de liftinstallatie in de noordkant van het gehuurde.
De gemeente verricht de planmatige onderhoudswerkzaamheden aan het casco op basis van een meerjarigonderhoudsplan, dat jaarlijks met de Vereniging (opnieuw) wordt vastgesteld.
b. Voor de uitvoering van het plan stelt het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam een begroting op alsof de werken aan een derde zouden worden aanbesteed.
De begroting mag het van overheidswege vastgestelde jaarlijkse normbedrag voor woningwetbouw niet overschrijden.
c. Partijen kunnen overeenkomen dat de Vereniging bovengenoemd onderhoud in zelfwerkzaamheid uit voert zonder dat aan haar daartoe een vergoeding wordt toegekend of dat een dergelijk bedrag met de te betalen huurprijs wordt gecompenseerd.
d. T.b.v. voornoemde werkzaamheden staat ter beschikking:
60% van het bruto jaar budget minus de overheadkosten t.b.v. het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam.
Hetzelfde bedrag staat ter beschikking indien de werkzaamheden door de Vereniging in zelfwerkzaamheid worden uitgevoerd.
e. De in 10.2.d genoemde overheadkosten worden niet in mindering gebracht indien het G.W.R. op geen enkele wijze is betrokken bij de in zelfwerkzaamheid uit te voeren werkzaamheden. De Vereniging registreert welke de laatste genoemde werkzaamheden zijn.
10.3. a. Indien door zelfwerkzaamheid van de Vereniging het bedrag van het budget/de begroting niet geheel wordt besteed, zullen de resterende gelden in overleg met het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam worden aangewend voor verbeteringen en bouwkundige zaken de gebouwde opstal betreffende, of worden gestort in het onderhoudsfonds t.b.v. meerjaren aktiviteiten conform het overeengekomen onderhoudsplan.
(…)
c. De Vereniging legt jaarlijks verantwoording af aan de Gemeente omtrent de in zelfwerkzaamheid bestede gelden, op een nader overeentekomen methode, zie bijlage;
Artikel 11
11.1. a. De aktiviteiten m.b.t. administratie en beheer zullen door beide partijen ieder voor een gelijk deel worden uitgevoerd.
b. De activiteiten van de Vereniging bestaan uit:
- relatie huurder/verhuurder
- toewijzing/opzegging
- huurinning en administratie
- secretariaat/interne diensten
c. De activiteiten van de gemeente bestaan uit:
- relatie huurder/verhuurder
- personeelszaken
- financiële activiteiten
- beleidsaangelegenheden
- secretariaat/interne diensten
11.2 Aan beide partijen wordt 50% van de Norm A en B toegedeeld, zoals deze jaarlijks van rijkswege wordt vastgesteld.
11.3. a. De gemeente brengt bij de Vereniging de volledige huur in rekening, ongeacht het al dan niet verhuurd zijn van de woningen.
b. De gemeente voldoet jaarlijks per 1 juli het huurdervingsbedrag van 2 % van de tot dat tijdstip geldende jaarhuur aan de Vereniging.
c. T.b.v. voornoemde werkzaamheden wordt aan de Vereniging 40% van het bruto jaar budget onderhoud toegedeeld.
De begroting mag van het van overheidswege vastgestelde jaarlijkse normbedrag voor woningwetbouw niet overschrijden.
(…)”
2.4 Met ingang van 3 juli 2001 is DGGM eigenaar van het Poortgebouw en daarmee ook (opvolgend) verhuurder jegens de Vereniging geworden.
2.5 Bij brief van 23 april 2003 heeft de Vereniging DGGM een gespecificeerd overzicht van aangeschafte materialen ten behoeve van het door haarzelf uitgevoerde binnenonderhoud in 2001 doen toekomen. Het daarmee gemoeide totaalbedrag -ad € 1.905,30 (inclusief BTW)- is daarop door DGGM aan de Vereniging voldaan.
3. Het geschil
3.1 De Vereniging heeft, na vermindering van eis, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor zover de wet dit toelaat, DGGM te veroordelen tot betaling van:
- de bijdrage voor onderhoud, administratie en leegstand over de periode 2005 tot en met 2010 ten bedrage van € 57.012,49;
- de wettelijke rente daarover vanaf 7 augustus 2010;
- € 1.785,- inclusief BTW aan buitengerechtelijke kosten;
- de kosten van deze procedure, een salaris gemachtigde daarin begrepen.
Ter toelichting op haar (verminderde) vordering heeft de Vereniging -in samengevatte vorm weergegeven en voor zover thans van belang- het volgende aangevoerd.
Ingevolge artikel 10.1.a van de huur-/beheersovereenkomst heeft de Vereniging recht op 40% van het bruto jaarbudget voor de door haarzelf uit te voeren verhuurdersonderhoud aan de binnenzijde van het gehuurde. Over de jaren 2005 tot en met 2010 ziet dit op een bedrag ad € 40.799,59 (het totaal van de in de zevende kolom van het door de Vereniging als productie 5 overgelegde overzicht genoemde bedragen voor die jaren).
Voorts heeft de Vereniging ingevolge artikel 11.3.b van de huur-/beheersovereenkomst recht op 2% van de jaarhuur in verband met het feit dat zij het leegstandsrisico voor haar rekening heeft genomen. Voor diezelfde jaren ziet dit op een bedrag ad € 4.210,01 (het totaal van de in de vijfde kolom van voormelde productie 5 ter zake genoemde bedragen).
Ingevolge de leden 1 en 2 van artikel 11 van de huur-/ beheersovereenkomst komt de Vereniging over die jaren -voorts- toe € 12.002,88 (het totaal van de in de zesde kolom van genoemde productie 5 ter zake vermelde bedragen) wegens het feit dat de Vereniging volgens die overeenkomst een deel van de administratietaken van de verhuurder op zich heeft genomen.
Met de eigenarenwisseling in 2001 is geen verandering gekomen in deze afspraken. Niet juist is, zoals DGGM voorafgaand aan deze procedure heeft aangevoerd, destijds met DGGM afwijkende afspraken zijn gemaakt, inhoudende dat de Vereniging voortaan nog slechts een gelimiteerd bedrag aan materiaalkosten ter zake van jaarlijks onderhoud zou kunnen declareren. Ondanks herhaald verzoek van de Vereniging, en daarna van haar gemachtigde, is DGGM echter weigerachtig gebleken voormelde bedragen uit te keren.
3.2 DGGM heeft geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde, waartoe zij -eveneens samengevat en voor zover thans van belang- het volgende heeft aangevoerd.
Uit artikel 7:226 lid 3 BW en jurisprudentie volgt dat DGGM niet gebonden is geraakt aan de bedingen op basis waarvan de Vereniging betaling van de onderhoudsbudgetten vordert. Het moet immers gaan om bedingen die onmiddellijk verband houden met het hebben van het gebruik van het gehuurde tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Daarvan is geen sprake. Dat blijkt ook wel uit het feit dat artikel 10 van de huur-/beheersovereenkomst is opgenomen in een afzonderlijk hoofdstuk -namelijk ‘Onderhoud en Beheer’- terwijl de artikelen 2 tot en met 9 daarvan zijn ondergebracht in het hoofdstuk ‘Huur en Verhuur’.
De regeling van artikel 10 staat geheel los van de periodieke tegenprestatie van de Vereniging voor het hebben van het gebruik van de zaak (de betaling van de huurprijs), en ziet uitsluitend op de andere in de overeenkomst opgenomen rechtsverhouding, namelijk de beheerstaak van de Vereniging en de regeling van het in zelfwerkzaamheid uit te voeren verhuurdersonderhoud door de Vereniging. Ook de jaarlijkse huurdervingsvergoeding van 2% van de tot 1 juli van elk jaar geldende jaarhuur moet, gezien ook de plaatsing in artikel 11 en in het hoofdstuk ‘Onderhoud en Beheer’ worden gekwalificeerd als vergoeding voor diensten, die los staat van de periodieke huurbetalingsverplichting. Dat dit beding per saldo consequenties heeft voor de door de Vereniging te betalen tegenprestatie, doet niet ter zake, waartoe DGGM verwijst naar het door haar aangehaalde arrest van het Hof Arnhem (LJN: BR1266). Subsidiair heeft DGGM aangevoerd dat de vordering van de Vereniging verjaard is voor zover die betrekking heeft op de periode voor 2006, nu de Vereniging eerst bij brief van 7 augustus 2010 heeft medegedeeld betaling te verlangen over de jaren 2001 tot en met 2009. Verder is het zo dat kort na de eigendomsverkrijging door DGGM tussen haar en de Vereniging, in afwijking van de eerdere regeling, is afgesproken dat de Vereniging een vergoeding zou ontvangen voor door haar uitgevoerde werkzaamheden, zij het na technische inspectie en goedkeuring, en wel tegen de materiaalkosten, zulks tegen specificatie door overlegging van facturen. Hiervan heeft de Vereniging eenmaal gebruik gemaakt (zie 2.5) voor het jaar 2001. Daarnaast is het -meer subsidiair- zo dat de Vereniging heeft nagelaten aan te tonen welke werkzaamheden zij in zelfwerkzaamheid heeft uitgevoerd, terwijl er geen verplichting op DGGM rust enig restant van het desbetreffende deel van het budget daadwerkelijk voor verhuurdersonderhoud aan te wenden of in een onderhoudsfonds te storten. Voorts betwist DGGM de door de Vereniging meegevorderde buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente verschuldigd te zijn, waarbij zij erop heeft gewezen dat de buitengerechtelijke inspanningen van de gemachtigde van de Vereniging miniem zijn geweest en louter ter voorbereiding van de procedure hebben gediend. Gegeven de financiële positie van de Vereniging verzoekt DGGM een eventueel veroordelend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren dan wel een zekerheidstelling daaraan te verbinden.
4. De beoordeling
4.1 Vooropgesteld wordt dat op de voet van artikel 7:226 lid 3 BW de verkrijger (DGGM) slechts door die bedingen van de huurovereenkomst wordt gebonden, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder (de Vereniging) te betalen tegenprestatie.
4.2 Overwogen wordt de regeling van artikel 10.1 van de huur-/beheersovereenkomst een afspraak tussen verhuurder en huurder bevat omtrent de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de op de verhuurder rustende onderhoudsverplichtingen met betrekking tot de binnenzijde van het gehuurde, namelijk door deze door de huurder zelf te laten uitvoeren, waartegenover dan een (gemaximeerde) vergoeding van de verhuurder staat. Daarvan kan echter niet gezegd worden dat deze onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie, reeds niet nu van enige relatie met (de omvang van) de door de Vereniging te betalen tegenprestatie (de huurprijs) niet is gebleken. De regeling van artikel 10.1 van de huur-/beheersovereenkomst voldoet derhalve niet aan het hiervoor onder 4.1 genoemde criterium en is dan ook niet (van rechtswege) overgegaan op DGGM. Overigens is gesteld noch gebleken dat de Vereniging nadat DGGM eigenaar van het pand is geworden, periodiek aanspraak heeft gemaakt op deze regeling (zoals DGGM terecht heeft aangevoerd). Dit deel van de vordering van de Vereniging wordt dan ook afgewezen.
4.3 Datzelfde lot deelt de door de Vereniging gevorderde vergoeding ad € 12.002,88 met betrekking tot de door haar ingevolge (artikel 11 leden 1 en 2 van) de onderhavige huur-/ beheersovereenkomst op zich genomen administratie- en beheertaken. Daarvan kan immers evenmin worden gezegd dat er een onmiddellijk verband bestaat met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie, terwijl van de zijde van de Vereniging overigens ook niet is toegelicht waarin dat onmiddellijke verband volgens haar is gelegen.
4.4 Dat ligt evenwel anders voor het door de Vereniging op grond van artikel 11.3 van de huur-/beheersovereenkomst gevorderde huurdervingsbedrag. Daartoe wordt overwogen dat aan die bepaling ten grondslag ligt, zoveel staat tussen partijen vast, dat de Vereniging het leegstandsrisico van de zich in het pand bevindende wooneenheden draagt maar wel telkens de volledige huur heeft te betalen, derhalve ongeacht het al dan niet verhuurd zijn van de wooneenheden, waartegenover een op 2% van de tot 1 juli van het desbetreffende jaar geldende jaarhuur gefixeerde vergoeding (wegens huurderving) van de zijde van de verhuurder staat. Van een dergelijk beding, dat feitelijk neerkomt op een huurkorting wegens het dragen van het leegstandsrisico, kan in de gegeven omstandigheden met recht worden gezegd dat het onmiddellijk verband houdt met het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. Dat beding is dan ook met de eigenarenwissel in 2001 overgegaan op DGGM. Het andersluidende verweer van DGGM wordt verworpen.
4.5 Voor dit geval heeft DGGM zich beroepen op verjaring voor zover het de periode vóór 2006 betreft. Vooropgesteld wordt dat artikel 3:308 BW voor vorderingen als hier aan de orde een verjaringstermijn van vijf jaren bepaalt, welke aanvangt op de dag volgend op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Voorts is van belang dat blijkens artikel 11.3.a van de huur-/ beheersovereenkomst de verhuurder het huurdervingsbedrag van 2% van de tot dat tijdstip geldende jaarhuur jaarlijks per 1 juli aan de Vereniging had te voldoen. Één en ander betekent dat, behoudens indien tijdige stuiting heeft plaatsgevonden, de vordering met betrekking tot de huurderving voor 2005 op 1 juli 2010 is verjaard.
4.6 De Vereniging heeft echter niets aangevoerd waaruit blijkt dat zij DGGM eerder dan met de door DGGM bedoelde brief van 7 augustus 2010 heeft aangeschreven ter zake (ook) het huurdervingsbedrag voor het jaar 2005. Nu van een tijdige stuiting derhalve niet is gebleken, slaagt het door DGGM opgeworpen verjaringsverweer in zoverre. Dat deel van de vordering wordt dan ook afgewezen.
4.7 De gevorderde bedragen voor de jaren 2006 tot en met 2010 worden (wel) toegewezen, nu, gelet op het voorgaande, voor wat betreft die jaren van verjaring geen sprake kan zijn. Dit betreft, uitgaande van de in productie 5 bij dagvaarding opgenomen bedragen, waarvan de hoogte op zich door DGGM onbestreden is gelaten, een bedrag ad € 3.551,81. Ook de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf de datum van voormelde brief wordt, als op de wet gegrond, toegewezen.
4.8 Voor toewijzing van de door de Vereniging gevorderde buitengerechtelijke kosten bestaat geen aanleiding. Daartoe wordt overwogen dat, gegeven ook het door DGGM gevoerde verweer, niet gebleken is dat er van de zijde van de Vereniging buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht van dien aard dat het redelijk is daarvoor, naast een eventuele proceskostenveroordeling, van DGGM een vergoeding te verlangen, terwijl, bovendien, die werkzaamheden waren gericht op het verkrijgen van een vele malen hoger bedrag dan in deze procedure toewijsbaar is gebleken. Deze nevenvordering wordt dan ook afgewezen.
4.9 De kantonrechter acht termen aanwezig de kosten van de procedure te compenseren zodat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
4.10 Tot slot heeft DGGM verzocht aan een eventuele veroordeling ten gunste van de Vereniging de uitvoerbaar bij voorraad verklaring te onthouden althans daaraan de voorwaarde van voorafgaande zekerheidstelling te verbinden om reden dat, zoals uit de eerder gevoerde procedure(s) is gebleken, de Vereniging naar eigen zeggen vrijwel geen vermogen heeft noch anderszins over reserves beschikt, zodat er indien in dezen het te wijzen vonnis in appel geen stand houdt, een zeer groot restitutierisico bestaat. Ter comparitie van partijen heeft de Vereniging het bestaan van zulk een risico bestreden.
Overwogen wordt dat, hoewel van de oorspronkelijke vordering van de Vereniging (ad € 91.397,28, met nevenvorderingen) slechts een gering deel toewijsbaar is gebleken en daarmee ook het door DGGM gestelde restitutierisico qua omvang sterk is gereduceerd, duidelijk is dat het hier een principiële kwestie betreft, zodat goed voorstelbaar is dat tegen dit vonnis appel zal worden ingesteld. Daarop gelet alsook de overige omstandigheden van het geval in ogenschouw nemende, waaronder het gegeven dat de Vereniging geen concreet inzicht heeft verschaft in haar financiële situatie, acht de kantonrechter het belang van de Vereniging bij het reeds nu kunnen executeren van dit vonnis onvoldoende zwaarwegend in verhouding tot het belang van DGGM bij behoud van de bestaande toestand totdat op een eventueel in te stellen rechtsmiddel is beslist. Dat betekent dat de door de Vereniging gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring niet wordt toegewezen.
4.11 Hetgeen overigens nog is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en wordt daarom niet (nader) besproken.
5. De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt DGGM om aan de Vereniging tegen kwijting te betalen € 3.551,81, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 7 augustus 2010 tot aan de dag der algehele voldoening;
- compenseert de kosten van de procedure zodat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
- wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.