Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [plaats],
eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M. J. Schapendonk, advocaat te Rosmalen (gemeente ’s-Hertogenbosch).
tegen
[gedaagde],
gevestigd te [plaats],
gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. drs. G. van der Wende, advocaat te Rotterdam,
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” en “[gedaagde]” .
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding met 4 producties van 17 mei 2010;
- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie met 7 producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie met 2 producties;
- het tussenvonnis van 16 november 2010;
- het proces verbaal van de op 26 mei 2011 gehouden comparitie van partijen, waarbij aanwezig waren de heer [A], medewerker van de beheerder [beheerder] en de heer [B], directeur van [gedaagde], alsmede de beide gemachtigden.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
2.1. [gedaagde] huurt sedert 1 september 1998 214 m2 winkelruimte aan het [adres] van [eiseres] tegen een huurprijs van thans € 10.124,70 per maand. Na 1 september 2008 is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet.
2.2. Berekend tot en met mei 2010 heeft [gedaagde] een bedrag van € 27.749,40 aan huur onbetaald gelaten. De afrekening servicekosten 2008 is eveneens niet betaald.
3. De vordering in conventie
In conventie heeft [eiseres] gevorderd de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en machtiging gevraagd om het gehuurde te ontruimen alsmede de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de achterstallige bedragen en de huur tot de datum van ontbinding, alsmede een schadevergoeding vanaf de datum van ontbinding totdat het gehuurde zal zijn ontruimd, te verhogen met (boete-) rente en buitengerechtelijke- en proceskosten.
4. Het verweer in conventie
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Allereerst stelt zij dat de dagvaarding niet voldoet aan formele vereisten die tot nietigheid behoren te leiden. Door externe omstandigheden is [gedaagde] in een situatie beland waarin het voor haar onmogelijk is geworden de onderneming rendabel te exploiteren. Een deel van die omstandigheden is aan [eiseres] toe te rekenen en dat is aanleiding voor een verlaging van de huurprijs. De bezoekersaantallen zijn tegengevallen door een langdurige en beperkte bereikbaarheid van het gehuurde tengevolge van bouwwerkzaamheden aan het nabijgelegen centraal station en omgeving. Deze omstandigheid vormt een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro. Subsidiair is sprake van onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening van [gedaagde] komen. Deze omstandigheden zijn de leegstand in de kantoren boven het winkelcentrum, de bouwput rond het centraal station waardoor de bezoekersaantallen in het winkelcentrum zijn gedaald en de economische crisis in het algemeen. [gedaagde] heeft de betaling van de huurpenningen tijdelijk opgeschort.
5. De vordering in reconventie
[gedaagde] vordert opgrond van de in conventie gestelde oorzaken een huurprijsvermindering tot € 5.000,-- inclusief bijkomende kosten met ingang van 1 januari 2010. De mede gevorderde indeplaatsstelling werd door [gedaagde] tijdens de comparitie van partijen ingetrokken. Subsidiair vordert [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst.
6. Het verweer in reconventie
De gestelde overlast door de bouwput bij het centraal station is een omstandigheid die niet voor rekening van [eiseres] komt en aldus geen gebrek kan opleveren. De gevolgen van de economische crisis vormen een bedrijfsrisico voor [gedaagde] en komen niet voor rekening van [eiseres]. Van onvoorziene omstandigheden is geen sprake. Er zijn geen verwachtingen gewekt. Er is geen enkele grond voor een herziening van de huurprijs.
7. De beoordeling in conventie
7.1. De door [gedaagde] opgeworpen formele vragen kunnen niet leiden tot de nietigheid van de dagvaarding, nu niet is gebleken dat [gedaagde] op enigerlei wijze in haar verdediging is geschaad. De juiste adresgegevens zijn, op verzoek van [eiseres], in dit vonnis opgenomen.
Tijdens de comparitie van partijen is voorts komen vast te staan dat [eiseres] thans de verhuurder is van het gehuurde.
7.2. [gedaagde] is in 1998 gaan huren en heeft gesteld dat de exploitatie vanaf 2009 problematisch is geworden. Gedurende ongeveer elf jaren heeft [gedaagde] derhalve het gehuurde op een goede wijze kunnen exploiteren. Als vervolgens, tengevolge van de economische crisis, de omzet van de onderneming lager wordt, is dat een omstandigheid die [gedaagde] niet aan [eiseres] kan tegenwerpen. Het behoort tot het ondernemingsrisico van [gedaagde] wanneer haar omzet daalt tengevolge externe omstandigheden, zoals een economische crisis.
7.3. [gedaagde] stelt aan de orde of de omstandigheden die volgens haar hebben geleid tot een verminderde bezoekersstroom naar het winkelcentrum en daarmee een verminderde omzet voor haar winkel als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro kunnen worden gekwalificeerd. Het gaat om twee omstandigheden, te weten de beweerdelijke leegstand van kantoorruimte boven het winkelcentrum en de omstandigheid dat gedurende een lange tijd ingrijpende werkzaamheden plaatsvinden aan het tegenover het winkelcentrum gesitueerde centraal station.
Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 NJ 2008,85 (Amicitia) dient te worden getoetst of van de in het tweede lid van artikel 7:204 BW Pro genoemde aan de huurder toe te rekenen omstandigheid ook dan sprake is wanneer die omstandigheid ingevolge artikel 6:75 BW Pro krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van huurder komt.
De beide geschetste omstandigheden zijn externe ontwikkelingen die inherent zijn aan de dynamiek die in een stad als Rotterdam nu eenmaal aanwezig is. Mogelijk hebben de beide ontwikkelingen invloed gehad op de omzet, maar evengoed had het winkelcentrum kunnen profiteren van voor de omzet positieve ontwikkelingen. De dynamiek van de stad neemt uit haar aard onzekerheden met zich mee en het is aan de huurder om haar bedrijfsvoering aan deze ontwikkelingen aan te passen. De kantonrechter oordeelt dat deze ontwikkelingen en dus ook de geschetste omstandigheden tot het bedrijfsrisico van de huurder behoren. Er is met andere woorden sprake van omstandigheden die naar verkeersopvattingen voor rekening en risico van [gedaagde] komen. Daarmee is sprake van een aan [gedaagde] toe te rekenen omstandigheid in de zin van artikel 7:204 BW Pro en daarom kan van een gebrek geen sprake zijn.
7.4. De verminderde omzet is al evenmin aan te merken als een onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in artikel 6:258 BW Pro. Bij aanvang van de huur en gedurende ongeveer elf jaren daarna heeft [gedaagde] het gehuurde zonder beperkingen kunnen exploiteren. Bij aanvang van de huur kan niet zijn voorzien dat de omstandigheden die, volgens [gedaagde], haar omzet hebben doen inzakken, zich zouden kunnen voordoen. Ook hier heeft te gelden dat deze omstandigheden naar verkeersopvatting voor rekening en risico van [gedaagde] behoren te komen. Ook de aard van de huurovereenkomst verzet zich tegen het ontbinden of wijzigen van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden.
7.5. Terloops, in een productie en tijdens de gehouden comparitie van partijen, is door [gedaagde] aan de orde gesteld dat [eiseres] onvoldoende heeft gedaan tegen illegale terrassen van concurrenten in hetzelfde winkelcentrum. Hoewel niet kan worden uitgesloten dat de omzet van [gedaagde] nadelig kan zijn beïnvloed wanneer daarvan inderdaad sprake is geweest, gaat de kantonrechter voorbij aan deze omstandigheid. Ook als bewezen zou kunnen worden dat deze omstandigheid inderdaad een rol heeft gespeeld dan is deze omstandigheid niet aan te merken als een gebrek of onvoorziene omstandigheid die tot de in reconventie gevordere huurprijsaanpassing kan leiden.
7.6. [eiseres] heeft nog niet gereageerd op de stelling van [gedaagde] dat de huurovereenkomst per medio december 2010 tot een einde is gekomen en dat het gehuurde is ontruimd. Daarom wordt nog geen eindvonnis gewezen.
[eiseres] wordt in de gelegenheid gesteld een akte te nemen, teneinde toe te lichten of de huurovereenkomst inderdaad tot een einde is gekomen en op welke wijze. Het ligt in de rede om, waar dat wenselijk is, de vordering aan te passen aan de actuele situatie.
8. De beoordeling in reconventie
8.1. Nu de einduitspraak in conventie wordt aangehouden, wordt ook het oordeel in de reconventie aangehouden gelet op de verwevenheid van de vorderingen.
9 De beslissing
De kantonrechter:
in conventie en reconventie:
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 26 juli 2011 om 15.30 uur teneinde [eiseres] in de gelegenheid te stellen de onder 7.6 bedoelde akte te nemen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.