Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaaknummer / rolnummer: 302077 / HA ZA 08-562
Vonnis van 7 september 2011
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende verenigingen
1. VVE [eiseres 1],
gevestigd te Schiedam,
2. VVE [eiseres 2],
gevestigd te Schiedam,
3. VVE [eiseres 3],
gevestigd te Schiedam,
eiseressen,
advocaat mr. N.L.J.M. Rijssenbeek,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INHOLLAND FACILITIES B.V.,
gevestigd te Rockanje,
gedaagde,
advocaat mr. A. Oomen.
Partijen zullen hierna de VVE's en Inholland genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 maart 2011,
- akte tevens houdende overlegging producties van de VVE’s,
- antwoordakte van Inholland.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1. De VVE’s zijn ieder eigenaar van een appartementengebouw in Schiedam. Inholland is eigenaar van acht appartementsrechten in deze complexen en van rechtswege lid van deze drie VVE’s.
2.2. Inholland heeft deze appartementen in gebruik gegeven aan haar werknemers. Dit zijn doorgaans werknemers van Poolse afkomst die in Nederland werkzaamheden verrichten.
2.3. In artikel 17 lid 4 van Pro het, voor de drie VVE’s identieke, Splitsingsreglement is onder andere bepaald:
“Voorts is het niet toegestaan de privégedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.”
2.4. In artikel 24 van Pro het Splitsingsreglement is onder andere bepaald:
“1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het eventuele huishoudelijke reglement, alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van Pro het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.”
3. De vorderingen van de VVE’s
Na eiswijziging vorderen de VVE’s bij repliek dat de rechtbank Inholland als volgt veroordeelt:
“- te beëindigen de ingebruikgeving van die appartementen in de vorm van kamerverhuur, waaronder begrepen de verhuur per slaapplaats met gebruik van gemeenschappelijke zaken,
- aan de bestuurder(s) van eiseressen de in artikel 24 van Pro het Splitsingsreglement bedoelde gebruikersverklaringen ter beschikking te stellen ten aanzien van alle gebruikers, die in een of meer van die appartementen wonen, althans die het geheel dan wel een deel van die appartementen in gebruik hebben,
- aan de bestuurder(s) van eiseressen ter beschikking te stellen de bij die gebruikersverklaringen behorende uittreksels uit de basisadministratie van de gemeente Schiedam,
- zodanige afdoende maatregelen te treffen, dat in het vervolg de in de artikelen 17 en 24 van het Splitsingsreglement genoemde regels onverkort door gedaagde worden nagekomen,
alles op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of dagdeel of voor iedere overtreding dat gedaagde aan deze veroordeling geen gevolgen blijkt te geven, en voorts met veroordeling van gedaagde in de kosten van deze procedure.”
4. Het verweer
Het verweer van de VVE’s strekt tot afwijzing van de vorderingen en veroordeling van de VVE’s in de kosten van de procedure.
5. De beoordeling
5.1. De VVE’s stellen, kort en zakelijk weergegeven, gemotiveerd en onder verwijzing naar stukken (van onder andere de gemeente Schiedam en onderhandse verklaringen van ex-medewerkers/huurders van Inholland) dat Inholland haar appartementen per bed per week verhuurt. Dit komt neer op kamer- dan wel beddenverhuur. Dat is in het Splitsingsreglement verboden. Hierdoor ondervinden zij overlast. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen zijn partijen verwezen naar mediation. Dat heeft in zoverre geholpen dat tussen hen een protocol is afgesproken dat bepaalt hoe om te gaan met klachten betreffende overlast. De overlast is dan ook geen onderwerp meer in deze procedure. Voorts hebben de VVE’s nooit de gebruikersverklaringen als voorzien in het Splitsingsreglement ontvangen van de bewoners van de appartementen van Inholland, ondanks de toezegging van Inholland. De VVE’s dienen hun wettelijke plicht als vermeld in artikel 5:126 lid 3 BW Pro na te komen; vandaar de ingestelde vorderingen.
5.2. Inholland stelt hiertegenover, kort en zakelijk weergegeven, dat er geen sprake is van kamer- dan wel beddenverhuur maar dat de woningen worden verhuurd als zodanig. De huurovereenkomsten noch het aanzien en de meubilering van de woningen wijzen in de richting van kamerverhuur. Zij betwist het gestelde bedrag van € 53,00 per bed per week. Met de in het geding gebrachte huurovereenkomsten heeft zij feitelijk voldaan aan het overleggen van de gebruikersverklaringen.
5.3. De rechtbank overweegt het volgende. De meest vergaande vorderingen van de VVE’s zien op de beëindiging van de verhuur van de appartementen in de vorm van kamer- dan wel beddenverhuur door Inholland. De stellingen die de VVE’s hieraan ten grondslag leggen worden door Inholland gemotiveerd bestreden. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro dienen de VVE’s tot het bewijs van hun stellingen te worden toegelaten. Indien zij slagen in dit bewijs kunnen hun vorderingen worden toegewezen.
5.4. In verband hiermee overweegt de rechtbank dat niet zozeer van belang is welke definitie overheidsinstanties aan kamer- of beddenverhuur geven. De rechtbank begrijpt dat het gaat om de verhuur van reguliere appartementen die, gelet op het verbod in de splitsingsakte maar ook naar de aard van de zaak, niet bedoeld zijn om gebruikt te worden ten behoeve van kamer- of beddenverhuur. Dat er sprake zou zijn van strijd met overheidsregels is hoogstens een bijkomende omstandigheid (artikel 3:40 lid 3 BW Pro). Hetzelfde geldt voor de inrichting van de appartementen en de omstandigheid dat de kamers van de appartementen geen sloten hebben, hetgeen volgens Inholland een contra-indicatie van kamer- of beddenverhuur oplevert. De rechtbank moet vaststellen wat er feitelijk is gebeurd.
5.5. De tweede vordering van de VVE’s dient te worden toegewezen. Inholland heeft de verplichting op grond van de Splitsingreglementen om gebruikersverklaringen aan de VVE’s af te geven. Zij kan deze verklaringen van haar huurders vergen voordat zij met de bewoning aanvangen. Ondanks toezegging zijn deze verklaringen niet overgelegd. Daarbij komt dat de overgelegde huurovereenkomsten niet voldoende zijn nu immers de VVE’s een te respecteren recht hebben bij dergelijke gebruikersverklaringen met behulp waarvan zij kunnen nagaan wie van het appartement gebruik maakt en wie zij op dat gebruik (en dat van de gemeenschappelijke ruimtes) kunnen aanspreken omdat de gebruikers zich daarin hebben geconformeerd aan de regels van de VVE.
5.6. De vorderingen betreffende overlegging van de GBA-uittreksels dienen te worden afgewezen. De VVE’s leggen namelijk niet uit, na de betwisting van Inholland, op welke wettelijke of reglementaire grond zij dergelijke afgifte mag vergen van Inholland. Het ontgaat de rechtbank bovendien welk belang de VVE’s, naast de Gebruikersverklaringen, hierbij hebben.
5.7. De rechtbank wenst in deze slepende zaak tussentijds hoger beroep te voorkomen zodat voormelde beslissingen ten aanzien van de tweede en derde vordering van de VVE’s niet in het dictum van dit vonnis worden weergegeven.
5.8. De vierde vordering is deels afhankelijk van de uitkomst van de bewijsopdracht zodat de rechtbank hierover nog geen beslissing kan nemen.
5.9. De rechtbank kan zich voorstellen dat partijen nogmaals willen compareren. Indien beide partijen dit wensen kan voorafgaande aan de getuigenverhoren op ondervermelde zitting eerst worden gecompareerd. Daarvan dienen zij de rechtbank per brief in kennis te stellen.
5.10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank
laat de VVE’s toe tot het bewijs van hun stellingen dat Inholland in haar appartementen kamerverhuur dan wel slaapplaatsverhuur bedrijft dan wel heeft bedreven,
bepaalt dat, indien eisers het bewijs door middel van getuigen willen leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. A.J.J. van Rijen
in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan het Wilhelminaplein 100 - 125
op vrijdag 2 december 2011 om 9.30 uur tot 11.00 uur,
bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank ter attentie van de roladministratie van de sector civiel - om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van de verhinderdata van alle partijen in de drie maanden volgend op genoemde datum,
bepaalt dat eisers, indien zij het bewijs niet door getuigen wil leveren maar door overlegging van bewijsstukken en / of door een ander bewijsmiddel, zij dit binnen twee weken na de datum van deze uitspraak schriftelijk aan de rechtbank ter attentie van de roladministratie van de sector civiel - en aan de wederpartij moet opgeven; in dat geval zal het getuigenverhoor geen doorgang vinden en zal de zaak naar een nader te bepalen rolzitting worden verwezen voor het nemen van een akte met dit doel door eisers,
bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
bepaalt dat partijen de bijzondere aanwijzing onder 5.9. in acht nemen,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2011.?
1354/2057