Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Brielle
in de zaak van
[verzoeker sub 1],
wonende te [woonplaats],
[verzoeker sub 2],
wonende te [woonplaats],
[verzoeker sub 3],
wonende te [woonplaats],
verzoekers,
gemachtigde: mr. R.P.M. de Laat,
t e g e n :
[Vereniging van eigenaren],
gevestigd te [vestigingsplaats],
verweerster,
gemachtigde: mr. L.C.M.C. Gels.
Verzoekers worden aangeduid als “[verzoekers]”. Verweerster wordt aangeduid als de “VVE”.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
1. verzoekschrift met bijlagen,
2. verweerschrift met bijlagen,
3. brief d.d. 27 mei 2011 met bijlage namens verzoekers,
4. pleitnota namens verzoekers.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 mei 2011. Partijen en gemachtigden zijn verschenen en hebben de standpunten toegelicht. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.
2. De vaststaande feiten
2.1. [verzoekers] zijn eigenaar van een drietal appartementsrechten in het appartementencomplex Hinderribben. Dit complex is op 26 november 2009 afgebrand. De VVE heeft besloten tot herbouw en heeft daartoe een uitkering van de assuradeur ontvangen.
2.2. Op 10 maart 2011 heeft de VVE het volgende besluit genomen:
“6.0 Vaststellen m2 prijs
De oppervlakten van de appartementen zijn volgens de NEN 2580 berekend. Om de prijs voor de aankoop van extra m2 vast te stellen wordt het volgende voorstel gedaan: wij delen de stichtingskosten voor het gebouw uit de exploitatie van Dura Vermeer (= kosten voor de bouw zonder de extra begrote kosten voor de VvE) door de totale bruto m2 van de appartementen volgens de NEN. Zodoende zou de prijs voor een bruto m2 uitkomen op € 1.889,59. Teruggerekend naar netto m2 is dat een prijs van € 2.210,77 per m2.
Andere leden vinden dat ook de extra kosten voor de VvE bij de stichtingskosten voor een m2 woonoppervlak horen. Zij stellen voor dat de definitieve m2 prijs achteraf aan de hand van de daadwerkelijke stichtingskosten (incl. extra kosten VvE) vastgesteld zou moeten worden. Hierop is tegenstand gezien men vindt dat niet alle extra kosten onderdeel van de stichtingskosten van een m2 uit zullen maken en men uit wil gaan van de stichtingskosten zoals deze nu begroot zijn zonder eventuele luxere afwerkingen van het pand mee te rekenen (mocht er geld overblijven)..
[Verzoeker sub 1] geeft aan zich absoluut niet te kunnen vinden in het voorstel van een bruto m2 prijs van € 1.889,59 (netto € 2.210,77). Voor zijn gevoel zou deze prijs hoger moeten liggen en hij voorziet een oneigenlijke verrijking van de eigenaren welke m2 bijkopen wanneer deze hun appartement verkopen. De overige leden vragen om een onderbouwing van zijn mening over de m2 prijs maar deze kan [verzoeker sub 1] niet geven.
De vergadering besluit over de vaststelling van de m2 prijs te stemmen. Er kan worden gestemd voor:
1. de m2prijs moet minimaal € 2.600 bedragen (gevoelsmatig bedrag van [verzoeker sub 1]).
2. de m2prijs moet achteraf worden berekend aan de hand van de gehele stichtingskosten.
3. de m2prijs wordt vastgesteld aan de hand van de stichtingskosten zoals deze nu door Dura zijn beraamd (€ 1.889,59 per bruto m2).
De uitslag van de stemming is als volgt:
Voorstel 1: 1 stem
Voorstel 2: 3 stemmen
Voorstel 3: 11 stemmen
De m2prijs wordt vastgesteld aan de hand van voorstel 3. [verzoeker sub 1] deelt mede dat hij juridische en andere stappen tegen dit besluit zal nemen.”
2.3. Een aantal appartementseigenaren heeft in het nieuw te bouwen pand extra meters bijgekocht op basis van voormelde m2-prijs van € 1.889,59. Verzoekers hebben dat niet gedaan.
3. Het verzoek
De conclusie van het verzoekschrift luidt als volgt:
“Verzoekers zich wenden tot Uw Rechtbank, sector kanton, locatie Brielle, met het eerbiedig verzoek bij beschikking voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. het besluit opgenomen onder agendapunt 06 genomen ten tijde van de vergadering van eigenaren, welke is gehouden op 10 maart 2011, waarbij is besloten dat de m2-prijs wordt vastgesteld aan de hand van de stichtingskosten zoals deze nu door Dura zijn beraamd op netto € 2.210,77 nietig te verklaren dan wel te vernietigen en:
2. het besluit sub 1. te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist;
3. de VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure.”
4. Het verweer
In het verweerschrift concludeert de VVE tot afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoekers] in de kosten van de procedure.
5. De beoordeling
5.1. Partijen voeren over en weer de nodige argumenten aan, deels aan de hand van bijlagen. Hun argumenten worden hierna beoordeeld, voorzover dit noodzakelijk blijkt voor de uitkomst van de procedure.
5.2. Kort en zakelijk weergegeven hebben [verzoekers] de volgende bezwaren tegen het bestreden besluit:
1. de appartementseigenaren die meters hebben bijgekocht worden ongerechtvaardigd verrijkt omdat de prijs te laag is. De stichtingskosten van deze extra vierkante meters zijn namelijk niet gelijk aan de onderhandse verkoopwaardes. Verwezen wordt naar funda.nl. ten aanzien van vergelijkbare objecten. De gemiddelde m2-prijs van een dergelijk appartement is € 3.130,67. De vier nieuw te bouwen en nog te verkopen appartementen in het complex kennen ook een hogere m2-prijs dan € 2.210,70, te weten respectievelijk € 2.941,00, € 2.955,00, € 3.100,00 en € 3.450,00;
2. uit niets blijkt dat de stichtingskosten vast staan. Niet duidelijk is dat de maximale hoogte hiervan is gegarandeerd en niet zal worden overschreden bij herbouw. “Al hetgeen de stichtingskosten méér zullen bedragen dan € 2.210,70 per m2 zal derhalve op de VvE worden afgewenteld, hetgeen een verdergaande verarming van de VvE en een verrijking van de “bijkopende” leden zal beteken”.
5.3. Kort en zakelijk weergegeven verweert de VvE zich als volgt:
a. “Het uitgangspunt bij de ontwikkeling van het nieuwe pand was, dat alle appartementseigenaren dezelfde aantal m3 krijgen, welke hun appartementen vóór de brand hadden. De plafondhoogtes in het nieuwe pand zullen lager zijn dan in de oude situatie, hetgeen een verlies aan kubieke meters met zich brengt. Gelet hierop is besloten dat er een compensatie de verloren kubieke meters naar vierkante meters woonoppervlak plaatsvindt, zodat ieder appartement de oorspronkelijke inhoud (m3) terug krijgt. (…) Dit geldt dus ook voor eigenaren die geen extra vierkante meters bij willen kopen.”
b. “Vervolgens is, (…), gebleken dat er m2 over zullen blijven in het nieuwe pand. Dit wordt veroorzaakt door de bouwvolumevergroting en de extra woonlaag. Aanvankelijk ging men ervan uit dat alle extra vierkante meters naar rato konden worden toegevoegd aan de appartementen. Dit zou echter betekenen dat de exploitatie niet sluitend zou worden (…). Naar aanleiding hiervan zijn alle eigenaren in de gelegenheid gesteld om extra vierkante meters woonoppervlak bij te kopen. De desbetreffende eigenaar kon zo zijn appartement vergroten en tevens kon er daardoor een indeling van de appartementen in het nieuwe pand worden gemaakt. De aankoop van m2 door de appartementseigenaren is gelet op het voorgaande vooral ook in het belang van verweerster. Immers, op deze wijze konden alle appartementen volledig ingepast worden.” Als een hogere m2-prijs zou moeten worden vastgesteld betekent dit dat de bijkopende appartementseigenaren, nu dit aan de VvE zou toekomen, voor een rijkere VvE zorgen en dus meer luxe voor alle eigenaren waaronder [verzoekers] Dat kan niet de bedoeling zijn;
c. de grond is reeds eigendom van de VVE zodat de m2-prijs van de extra meters van [verzoekers] niet kan worden vergeleken met die van vergelijkbare objecten omdat in die m2-prijs de grondprijs is inbegrepen. Ook op andere punten gaat de vergelijking mank;
d. de VVE betaalt aan [verzoekers sub 1 en 2] een vergoeding, gelijk aan voormelde m2-prijs, voor de meters die zij erop achteruitgaan bij herbouw. Het lijkt erop dat [verzoekers] hiervoor meer geld willen hebben en daarom de procedure bij de kantonrechter zijn aangevangen;
e. er is geen sprake van ongerechtvaardige verrijking, gelet op bovenstaande, maar vooral vanwege de totaal vastzittende woningmarkt. [verzoekers] baseren zich op aannames;
f. weliswaar is er nog geen definitieve overeenstemming met de aannemer, maar de stichtingskosten staan wel vast, zodat in die zin het verweer sub 2 niet opgaat. Gelet op de voorgenomen verkoop van de vier nieuw te bouwen appartementen is alleszins denkbaar dat er een positief resultaat wordt gerealiseerd;
g. vernietiging van het besluit leidt tot enorme vertraging en grote schade voor de VvE.
5.4. De kantonrechter stelt voorop dat artikel 5:130 in Pro verband met artikel 2:15 BW Pro bepaalt dat het bestreden besluit van de VVE kan worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het gaat erom of het besluit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.5. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Dit wordt als volgt gemotiveerd. In de eerste plaats hebben [verzoekers] niet aan de hand van een eigen expertiserapport uitgelegd dat de prijs voor de extra m2 niet marktconform is. Zij stellen wel dat het zo is maar een deugdelijke onderbouwing ontbreekt. Door [verzoekers] wordt verkoopinformatie van andere objecten overgelegd maar dit betreffen prints van Funda met vraagprijzen. De VvE betwist gemotiveerd dat deze objecten vergelijkbaar zijn.
5.6. Niet doorslaggevend is dat de te bouwen vier appartementen voor een hogere m2-prijs worden verkocht. Het betreft de vraagprijs en het is begrijpelijk dat hoog wordt ingezet. Wel kan aan [verzoekers] worden toegegeven dat het verschil tussen de vraagprijs en de m2-prijs voor de bijkopende eigenaren wel heel groot is. Dit zal deels kunnen worden verklaard door de omstandigheid dat de prijzen van de nieuw te bouwen appartementen inclusief grondprijs zijn. Voor het overige deel wijst de kantonrechter op hetgeen hierna wordt overwogen.
5.7. Uit de stukken die door de VvE zijn overgelegd (afkomstig van verschillende ontwikkelaars in de offertefase van de voorgenomen bouw) blijkt dat zij zich een geïnformeerd oordeel heeft kunnen vormen over de stichtingskosten. Weliswaar is er nog geen definitieve overeenstemming met een ontwikkelaar maar de vaste en variabele kosten zijn bekend. Van de VvE hoeft niet te worden gevergd dat zij het onderhavige besluit pas zou hebben mogen nemen als de stichtingskosten tot op de decimaal nauwkeurig zijn vastgelegd en gegarandeerd. Bovendien is er een bepaalde veiligheidsmarge omdat de appartementen voor een bedrag boven de stichtingskosten kunnen worden verkocht, althans zo mag de VvE redelijkerwijs verwachten.
5.8. Dit raakt een ander punt dat door de VvE terecht naar voren wordt gebracht. Er dient een indeling in appartementen van het complex te worden gemaakt. Gelet op de hiervoor weergegeven m2/m3-problematiek dient dus onderling in afmetingen geschoven en gerangschikt te worden. Meer vierkante meters betekent meer waarde, maar de opdracht kan pas aan een aannemer worden gegeven als duidelijk is hoe de precieze indeling van het pand eruit komt te zien. Een individuele appartementseigenaar zal pas meters bijkopen als hij weet hoeveel dat kost en of hij dat kan betalen c.q. financieren. De kantonrechter onderschrijft dat de opdrachtverlening aan de ontwikkelaar pas mogelijk is als de eigenaren hun keuze hebben bepaald. In die zin is berekening van de “extra m2-prijs” op basis van nacalculatie (te weten na de bouw) niet mogelijk, althans is te voorzien dat de individuele eigenaren daarmee te kort gedaan zouden worden. Zij durven niet te kopen omdat zij de definitieve vraagprijs niet kennen en daarmee zou de VvE niet redelijk handelen. Omgekeerd handelt de VvE redelijk door diezelfde “extra m2-prijs” te vergoeden aan [verzoekers] voor de meters die hij mist ten opzichte van zijn appartement in het afgebrande gebouw.
5.9. Daarbij komt dat de onderhavige kwestie meer betreft dan enkel een rekensom. Het gaat er ook om hoe de VvE en de individuele leden zich onderling jegens elkaar gedragen. Het recht vereist dat dit redelijk en billijk is. Dit geldt temeer in een situatie waarin het gebouw is afgebrand en de VvE beslist (unaniem, zo heeft de kantonrechter begrepen) tot herbouw. Door het afbranden van het pand ontstaat een situatie die van alle betrokkenen inschikkelijkheid vereist. Daarbij kan de situatie ontstaan dat niet uitsluitend op basis van een rekensom gekeken wordt naar de persoonlijke winst en verlies waarop een individueel lid hoopt of dat hij vreest. Het geheel is meer dan som van de afzonderlijke delen.
5.10. In dat kader acht de kantonrechter niet doorslaggevend dat in de “extra m2-prijs” geen grondcomponent zit omdat de grond reeds eigendom is. Terecht stelt de VvE hiertegenover dat de extra meters door een individuele eigenaar nooit los kunnen worden verkocht maar dat zij letterlijk vastzitten aan het appartement, waarvan (zo voegt de kantonrechter hieraan toe) andere aspecten minstens zo belangrijk kunnen zijn voor de bepaling van de uiteindelijke commerciële waarde.
5.11. Een en ander betekent dat bepaald niet kan worden gezegd dat het onderhavige besluit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.12. Als in het ongelijk gestelde partij dienen [verzoekers] te worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
6. De beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek af,
veroordeelt verzoekers in de proceskosten, aan de zijde van verweerster begroot op nihil aan verschotten en op € 1.500,00 aan salaris gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.