Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 341868 / HA ZA 09-3128
Uitspraak: 22 december 2010 (bij vervroeging)
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser sub 1] en,
[eiser sub 2],
wonende te Nieuwerbrug,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat: mr. A.J. van Raalte,
- tegen -
de besloten vennootschap
CONTINENTAL REKREATIE B.V.,
gevestigd te Harskam en
de besloten vennootschap
SEVENLAKE ACHTHUIZEN B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat: mr. H.M.G. van Lotringen.
Eisers worden in enkelvoud aangeduid als “[eisers]”. Gedaagden worden aangeduid als “Continental” en “Sevenlake”. Een en ander geldt, tenzij anders is vermeld.
1. Het verloop van de procedure
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
1. dagvaarding met bijlagen,
2. conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met bijlagen,
3. tussenvonnis d.d. 31 maart 2010,
4. brief d.d. 30 augustus 2010 van Continental en Sevenlake met een bijlage,
5. proces-verbaal van comparitie van partijen,
6. akte in conventie houdende vermeerdering van gronden tevens conclusie van antwoord in reconventie met bijlagen,
7. akte van Continental en Sevenlake,
8. antwoordakte van [eisers].
2. De vaststaande feiten
2.1. Continental exploiteert een groot- en detailhandel in caravans. Sevenlake exploiteert in Moerkapelle “Camping De Randstad”. Continental en Sevenlake hebben een samenwerkingsverband. Op Camping De Randstad mogen alleen caravans van Continental worden geplaatst.
2.2. Op 5 juli 2008 is tussen [eisers] en Continental een schriftelijke koopovereenkomst gesloten betreffende een “Bungalow Dubbel Super 7,20 x 10,00” met toebehoren. De koopsom bedraagt € 111.000,00. De aanbetaling van € 12.000,-- heeft [eisers] op 20 juli 2009 aan Continental voldaan.
2.3. Tegelijkertijd is mondeling een koopovereenkomst gesloten betreffende perceel E28 op Camping De Randstad. Op 19 juli 2008 is, eveneens mondeling, de koop gesloten betreffende perceel E29. De koopprijzen bedragen respectievelijk € 40.000,00 en
€ 35.000,00. Door [eisers] is een aanbetaling gedaan van € 8.000,00 aan Continental. Zij heeft namelijk bemiddeld bij de verkoop van deze percelen.
2.4. In diezelfde periode heeft [eisers] perceel E26 voor een bedrag van € 37.000,00 van een particulier gekocht.
2.5. Bij brief van 15 september 2008 aan Continental bericht [eisers] het volgende:
“Naar aanleiding van ons laatste telefonisch contact op 9 september 2008 doe ik u hierbij, zoals door u gevraagd een schriftelijke annulering toekomen betreffende de aanschaf van de chalet.
Zoals u bekend waren wij van plan een aantal kavels te kopen op het park de Randstad te Moerkapelle.
Te weten kavel 28 en 27 via het park met u als bemiddelaar, en kavel 26 via een plaatselijke makelaar.
Voor de aanschaf van alle kavels zijn mondelinge prijs afspraken gemaakt en geen voorlopige koopcontracten of andere verplichtingen ondertekend.
Bij het maken van de afspraken voor de notaris voor de aanschaf van de kavel 26 heeft de makelaar ons kenbaar gemaakt dat hij als de verkopende partij, de plicht had aan te melden dat de kavel nu bestemd voor recreatie, aan een bestemmingsplan wijziging onderhevig was naar recreatie/glas tuinbouw.
Daar dit waarde verminderend is of kan worden is besloten deze aankoop en de aankoop van de kavels via het park te annuleren.
In navolging hierop heb ik u dan ook verzocht de door ons aanbetaalde 10% van de kavels terug te storten op onze rekening.
Door het weg vallen van de aankoop van de kavels is er ook geen staanplaats voor de chalet op park de randstad zoals in de overeenkomst is opgenomen.
En heb ik u verzocht de aankoop te annuleren, voor het tot stand komen van de gemaakte overeenkomst heeft u echter er ook tijd en arbeid in gestoken welke wij bereid zijn in een redelijkheid te vergoeden.
Dit daar de levering was opgeschort tot minimaal eind 2009 mogelijk nog tot later.
Ons voorstel zou dan in deze zijn, dat u de kosten voor het maken van de 2 afspraken het maken van een offerte en tekening van een bedrag van € 2.000,00 inclusief BTW ontvangt. En de verdere aankoop volledig annuleert.
(…)”
3. De vorderingen van [eisers] (conventie)
[eisers] vordert van Continental een bedrag van € 12.000,00. Van Continental en Sevenlake (ieder hoofdelijk) vordert hij een bedrag van € 8.000,00, een en ander met nevenvorderingen, waaronder een proceskostenveroordeling.
4. De vorderingen van Continental en Sevenlake (reconventie)
Continental en Sevenlake vorderen dat de rechtbank hun overeenkomsten met [eisers] ontbindt. Continental vordert een bedrag van € 22.200,00 van [eisers] en Sevenlake vordert een bedrag van € 37.500,00 van [eisers], een en ander met nevenvorderingen waaronder een proceskostenveroordeling.
5. De verweren (conventie en reconventie)
Continental en Sevenlake concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eisers]. [eisers] concludeert tot afwijzing van hun vorderingen. Partijen verzoeken om de ander in de proceskosten te veroordelen.
6. De beoordeling (conventie en reconventie)
6.1. Bij dagvaarding beroept [eisers] zich op (primair) dwaling en (subsidiair) op wanprestatie. Ter comparitie en bij akte in conventie beroept [eisers] zich op artikel 7:2 BW Pro. Daarin is (kort gezegd) voorgeschreven dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een particulier schriftelijk dient te worden aangegaan. Volgens [eisers] is dit niet gebeurd zodat de koopovereenkomsten ten aanzien van de percelen nietig zijn. De koopovereenkomst betreffende het chalet is zo nauw verweven met de perceelsaankoop dat deze eveneens als nietig dient te worden aangemerkt. Continental en Sevenlake voeren gemotiveerd verweer.
6.2. De rechtbank overweegt als volgt. Duidelijk is dat [eisers] de percelen en de (te bouwen) bungalow had gekocht om gedurende lange tijd op Camping De Randstad te gaan verblijven. De koopovereenkomst betreffende de bungalow kent een ontbindende voorwaarde (verkoop eigen woning). De gemeente gedoogt permanent verblijf. Tevens is van belang dat [eisers] zeer forse bedragen investeert, zonder meer vergelijkbaar met de bedragen die particulieren besteden bij de aankoop van een eigen huis.
Uitgaande daarvan geldt dat de mondelinge koopovereenkomsten betreffende de percelen schriftelijk hadden moeten worden gesloten. De tekst van artikel 7:2 BW Pro rept immers van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. De percelen waar het hier om gaat voldoen aan deze definitie.
6.3. Niet relevant is dat de ratio van het schriftelijkheidsvereiste onder meer is dat de koper drie dagen de tijd heeft en dat (volgens Continental en Sevenlake) uit de gedragingen van [eisers] blijkt, met name zijn aanbetaling, dat hij een dergelijke bescherming die dit vereiste biedt niet nodig heeft. Uitgaande van de hoofdregel van 3:39 BW en de stand van de jurisprudentie (zie over een perceel grond ten behoeve van een recreatiewoning: rechtbank Amsterdam, 25 maart 2009, BI3816) geldt dat geoordeeld wordt dat de koopovereenkomsten betreffende de percelen nietig zijn.
6.4. [eisers] stelt dat de (schriftelijke) koopovereenkomst van de bungalow het lot van de koopovereenkomsten betreffende de percelen volgt. Hij stelt dat de drie overeenkomsten nauw met elkaar zijn verbonden en verwijst naar de arresten van de Hoge Raad van 23 januari 1998 en 29 mei 1998 (NJ 1999, 97 en NJ 1999, 98). Dit wordt door Continental en Sevenlake betwist.
6.5. De rechtbank oordeelt dat partijen, bij de min of meer tegelijkertijd gesloten overeenkomsten, Camping De Randstad op het oog hadden. Hier zou de bungalow op de percelen worden geplaatst. [eisers] was verplicht met zowel Continental als Sevenlake zaken te doen. Hij kon niet de percelen kopen van Sevenlake en de bungalow van een andere fabrikant. Zonder kavels kon de bungalow niet op Camping De Randstad worden geplaatst. Hij heeft niets aan een bungalow zonder kavel. Niet is uit te sluiten dat een andere camping van hem zou vergen met een door die camping geselecteerde fabrikant zaken te doen. Bovendien zou aan de bescherming van artikel 7:2 BW Pro afbreuk worden gedaan indien niet de grond maar wel de bungalow zou moeten worden afgenomen. Aldus oordeelt de rechtbank dat sprake is van een driepartijenverhouding die, rekening houdende met deze omstandigheden, met zich brengt dat de nietigheid van de koop van de percelen zich ook uitstrekt over de koopovereenkomst betreffende de bungalow.
6.6. De rechtbank komt dus niet toe aan de stellingen van [eisers] die zijn gebaseerd op dwaling en toerekenbare tekortkoming.
6.7. Dit betekent dat de vorderingen van [eisers] in conventie kunnen worden toegewezen. De reconventionele vorderingen van Continental en Sevenlake (naast ontbinding van de overeenkomsten bestaande uit schadevergoeding wegens onmogelijkheid verkoop percelen en boetes wegens niet afnemen van de bungalow) moeten worden afgewezen.
6.8. De rechtbank overweegt ten aanzien van de gevorderde hoofdelijkheid het volgende. [eisers] vordert hoofdelijke veroordeling van Continental en Sevenlake betreffende de aanbetaling van € 8.000,00 voor de beide percelen omdat de rechtsverhouding tussen Continental, kort gezegd, ondoorzichtig zou zijn. [eisers] wil niet “bekneld” komen te zitten tussen partijen. Hierover voert [eisers] bij dagvaarding aan dat zij niets weet over de financiële verhouding tussen Continental en Sevenlake en ook niet of dit bedrag is doorbetaald aan Sevenlake. De vertegenwoordigingsbevoegdheid van Continental hebben zij afgeleid uit een telefoongesprek ten tijde van de koop van de percelen. Continental en Sevenlake verzetten zich tegen hoofdelijkheid omdat deze niet op de wet steunt.
6.9. De rechtbank constateert dat bij dagvaarding [eisers] feitelijk Continental en Sevenlake heeft gevraagd uitleg te geven over de omvang van de eventuele volmacht (3:70 BW). Deze uitleg is uitgebleven. Nu hiervoor is gebleken dat sprake is van een nauwe verwevenheid van overeenkomsten en een innige samenwerking tussen Continental en Sevenlake zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als [eisers] hiernaar moet blijven gissen en mogelijk een executieprobleem ondervindt. Dit betekent dat de hoofdelijke veroordeling ten aanzien van de aanbetaling van € 8.000,00 wordt toegewezen.
6.10. Nu Continental en Sevenlake in het ongelijk zijn gesteld dienen zij te worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
7. De beslissing
De rechtbank:
rechtdoende in conventie en in reconventie:
veroordeelt Continental tot betaling van een bedrag van € 12.000,00 aan [eisers], te vermeerderen met de vertragingsrente in de zin van artikel 6:119 BW Pro vanaf 30 juli 2009 tot aan de dag van algehele betaling,
veroordeelt Continental en Sevenlake hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van een bedrag van € 8.000,00 aan [eisers], te vermeerderen met de vertragingsrente in de zin van artikel 6:119 BW Pro vanaf 18 oktober 2009 tot aan de dag van algehele betaling,
veroordeelt Continental en Sevenlake, eveneens hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten van [eisers], begroot op € 611,96 aan verschotten en op € 1.808,00 aan salaris advocaat,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.
(1354)