Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 328129 / HA ZA 09-966
Uitspraak: 28 april 2010
VONNIS van de meervoudige kamer in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NATIONAAL GRONDBEZIT B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eiseres,
advocaat mr. E.T. Meijer,
- tegen -
de stichting
PATRIMONIUMS WONINGSTICHTING TE DELFSHAVEN,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. A. van der Kruk.
Partijen worden verder aangeduid als "Nagron" respectievelijk "PWS".
1 Het verloop van het geding
1.1 De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 27 maart 2009;
- de akte houdende overlegging producties van 8 april 2009;
- de conclusie van antwoord van 3 juni 2009, met producties;
- de conclusie van repliek van 9 september 2009, met producties;
- de conclusie van dupliek van 2 december 2009, met producties;
- de ter gelegenheid van de pleidooien van 11 maart 2010 door beide partijen overgelegde pleitnotities.
1.2 Op verzoek van Nagron heeft de rechtbank bij beschikking van 17 september 2007 een voorlopig getuigenverhoor bevolen. De van het horen van de getuigen opgemaakte processen-verbaal van voorlopig getuigenverhoor van 28 januari 2008, 21 februari 2008 en 17 september 2008 heeft Nagron overgelegd als productie 4 bij akte houdende overlegging producties. Bij het horen van de getuigen waren beide partijen aanwezig, althans vertegenwoordigd. De afgelegde getuigenverklaringen hebben derhalve dezelfde bewijskracht als die welke op de gewone wijze in dit geding zouden zijn afgelegd.
1.3 De rechter ten overstaan van wie de getuigen zijn gehoord, is niet meer als rechter in deze sector van de rechtbank werkzaam en is derhalve niet in de gelegenheid om dit vonnis mede te wijzen.
2 Het geschil
Nagron vordert dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
1. voor recht zal verklaren dat PWS wanprestatie heeft gepleegd althans onrechtmatig heeft gehandeld door de vier overeenkomsten met betrekking tot de vier projecten niet na te komen althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens Nagron door de onderhandelingen die hadden moeten leiden tot de definitieve overeenkomsten terzake de vier projecten af te breken;
2. voor recht zal verklaren dat PWS aansprakelijk is voor de door Nagron geleden en nog te lijden schade voortvloeiend uit het in het lichaam van de dagvaarding omschreven wanpresteren althans onrechtmatig handelen van PWS en PWS zal veroordelen om deze schade, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 11 april 2006 althans vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag van betaling, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vergoeden aan Nagron,
3. PWS zal veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,00 zonder betekening, dan wel € 199,00 in het geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
subsidiair:
1. voor recht zal verklaren dat PWS onrechtmatig althans in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld jegens Nagron;
2. voor recht zal verklaren dat PWS aansprakelijk is voor de door Nagron geleden en nog te lijden schade voortvloeiend uit het in het lichaam van de dagvaarding omschreven onrechtmatig handelen van PWS althans handelen van PWS in strijd met de jegens Nagron in acht te nemen redelijkheid en billijkheid en PWS zal veroordelen om deze schade, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 11 april 2006 althans vanaf de datum van deze dagvaarding tot aan de dag van betaling, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vergoeden aan Nagron;
3. PWS zal veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131,00 zonder betekening, dan wel € 199,00 in het geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
PWS heeft de vorderingen gemotiveerd weersproken en concludeert tot afwijzing daarvan, met veroordeling bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, van Nagron in de kosten van het geding.
3 De beoordeling
3.1 Tussen partijen staan onder meer de volgende feiten vast:
a. Nagron is een onderneming die zich onder andere bezighoudt met het verkrijgen, vervreemden, verhuren en exploiteren van onroerende zaken.
b. PWS is een in Rotterdam actieve woningcorporatie die werkzaam is op het gebied van volkshuisvesting en die zich in dat kader onder andere bezighoudt met het stichten en/of in eigendom verkrijgen en exploiteren van woningen en andere vormen van huisvesting. PWS participeerde in 2005/2006 op verschillende wijzen in vastgoedprojecten in Rotterdam, waaronder de hierna onder c en d te noemen projecten.
c. Begin 2005 heeft PWS met betrekking tot de projecten "bouwplan Wijnhaven", "bouwplan Mauritsweg", "complex Noordmolenwerf" en "bouwplan Ichtus" brieven verzonden aan C.G. Bronsgeest Holding B.V. (hierna: Bronsgeest).
d. De brieven inzake Wijnhaven (28 februari 2005), Mauritsweg (2 maart 2005) en Ichtus (14 maart 2005) vermelden dat PWS van die bouwplannen tegen de in die brieven genoemde totale koopsommen - respectievelijk € 45.840.000,00, € 41.400.000,00 en € 28.650.000,00 - en onder de in die brieven genoemde uitgangspunten en voorwaarden woningen wil aanbieden aan Bronsgeest. De brieven vermelden voorts: "De aanbieding is onder voorbehoud van goedkeuring van partners en de Raad van Toezicht van PWS".
e. De brief inzake Noordmolenwerf (2 maart 2005) vermeldt dat PWS "na het gereedkomen van de renovatie een futurecontract" wil sluiten op basis van de in die brief genoemde "belangrijkste uitgangspunten", waaronder een futureprijs van € 17.800.000,00 kosten koper. De brief vermeldt voorts: "De aanbieding is onder voorbehoud van goedkeuring van de Raad van Toezicht van PWS".
f. Op basis van voornoemde brieven van PWS aan Bronsgeest hebben gesprekken plaatsgevonden tussen vertegenwoordigers van PWS enerzijds en van Nagron anderzijds, zulks in het bijzijn van Bronsgeest. Het doel van die gesprekken was - kort weergegeven - om te geraken tot volledige overeenstemming omtrent verkoop van de in de brieven van PWS aan Bronsgeest genoemde objecten aan Nagron. Van de zijde van PWS werden de gesprekken steeds bijgewoond door [x] (hierna: [x]), de toenmalig directeur van PWS.
g. In de tweede helft van 2005 is een arbeidsconflict ontstaan tussen PWS en [x]. PWS verdacht [x] en de door [x] namens PWS ingeschakelde bemiddelaar/makelaar Bronsgeest ervan betrokken te zijn geweest bij malversaties met vastgoedtransacties ten nadele van PWS. Op 28 september 2005 heeft [x] zich ziek gemeld. Met ingang van 19 oktober 2005 is [x] op non-actief gesteld. In februari 2006 is [x] ontslagen.
h. Tijdens een vergadering van de Raad van Toezicht van PWS (hierna: de Raad van Toezicht) van 14 december 2005 is besloten om de opdracht aan Bronsgeest om te bemiddelen bij de verkoop van (onder meer) de hiervoor onder c en d genoemde vier projecten met onmiddellijke ingang in te trekken.
i. Bij brief van 20 december 2005 heeft PWS aan Nagron het volgende bericht:
"In vervolg op onze brief van 8 december 2005, berichten wij u hierbij over de besluitvorming door de Raad van Toezicht van PWS inzake de verkoop van de ontwikkelingsprojecten Wijnhaven, Ichtus en Mauritsweg, alsmede de verkoop van het complex Noordmolenwerf (renovatieproject).
In voormeld schrijven hebben wij u reeds bericht dat de aanbiedingen van PWS aan C.G. Bronsgeest Holding B.V. inzake de ontwikkelingsprojecten Wijnhaven en Ichtus zijn vervallen, omdat deze niet door de partner van PWS zijn goedgekeurd. In aanvulling hierop delen wij u mede, dat de Raad van Toezicht van PWS in haar afgelopen vergadering heeft besloten evenmin goedkeuring te geven voor de verkoop van deze beide ontwikkelingsprojecten.
Tevens heeft de Raad van Toezicht van PWS besloten om geen goedkeuring te geven voor de verkoop van het ontwikkelingsproject Mauritsweg en van het complex Noordmolenwerf aan C.G. Bronsgeest Holding B.V. Dientengevolge vervalt ook de grondslag voor de aanbiedingen hiervan door C.G. Bronsgeest Holding B.V. aan Nationaal Grondbezit B.V.
Omdat de Raad van Toezicht geen goedkeuring heeft gegeven voor de voormelde verkopen, zullen wij onze partner inzake het project Mauritsweg niet meer om goedkeuring vragen.
Inzake het complex Noordmolenwerf geldt dat PWS het ministerie van VROM niet meer om goedkeuring zal vragen, in verband met het niet goedkeuren van deze verkoop door de Raad van Toezicht van PWS en het negatieve advies van ons huurdersplatform inzake deze verkoop.
Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd."
j. Op 11 april 2006 heeft Nagron PWS in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter in deze rechtbank. Daarbij vorderde Nagron - kort weergegeven - veroordeling van PWS om de onderhandelingen te hervatten en om die onderhandelingen te goeder trouw te voeren.
k. Bij vonnis in kort geding van 15 juni 2006 heeft de voorzieningenrechter PWS geboden om de onderhandelingen over de verkoop van de projecten te hervatten, onder bepaling dat de verplichting tot dooronderhandelen zou vervallen indien op 15 oktober 2006 geen overeenstemming zou zijn bereikt.
l. Nagron en PWS hebben tussen 15 juni 2006 en 15 oktober 2006 onderhandeld, maar zij hebben geen overeenstemming bereikt.
3.2 Nagron grondt haar vorderingen op wanprestatie, subsidiair op onrechtmatige daad. Zij stelt daartoe - verkort weergegeven - het volgende.
Er zijn onvoorwaardelijke overeenkomsten tussen Nagron en PWS tot stand gekomen. Er bestond overeenstemming over de over te dragen objecten, de prijs, de kwaliteit en de termijnen. Slechts enkele ondergeschikte punten ten aanzien van de verschillende projecten stonden nog open.
Voor zover er sprake was van overeenkomsten onder opschortende voorwaarden die niet zijn vervuld, geldt dat PWS heeft belet dat die voorwaarden in vervulling zijn gegaan. Daarom gelden die voorwaarden op grond van artikel 6:23 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) als vervuld.
Bovendien is door PWS de schijn gewekt dat de overeenkomsten met Nagron onvoorwaardelijk waren. Nagron is er op grond van mededelingen en gedragingen van [x] altijd vanuit gegaan dat door de Raad van Toezicht en door de partners van PWS toestemming was verleend.
Voorts is het beroep op het voorbehoud van goedkeuring van de Raad van Toezicht en van de partners van PWS onrechtmatig, althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Immers, de opgegeven reden voor de weigering van de Raad van Toezicht houdt geen enkel verband met de punten die in de onderhandelingen tussen Nagron en PWS aan de orde zijn geweest.
PWS heeft bovendien onrechtmatig gehandeld, althans heeft gehandeld in strijd met de jegens Nagron in acht te nemen redelijkheid en billijkheid, door niet te goeder trouw door te onderhandelen, nadat zij daartoe door de voorzieningenrechter was veroordeeld.
De schade die Nagron heeft geleden als gevolg van het wanpresteren althans onrechtmatig handelen van PWS bestaat uit de winst die Nagron had kunnen realiseren als de overeenkomsten met PWS wel tot stand waren gekomen. Voorts heeft Nagron schade geleden die bestaat uit de door haar gemaakte kosten die met de zonder succes gevoerde onderhandelingen waren verbonden.
3.3 De rechtbank zal de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire grondslagen van de vorderingen van Nagron, hetgeen zij ter onderbouwing daarvan heeft gesteld en de daartegen door PWS gevoerde verweren hierna - voor zover relevant - per onderwerp behandelen.
De brieven van PWS aan Bronsgeest
3.4 Een eerste geschilpunt tussen partijen betreft het rechtskarakter van de door PWS aan Bronsgeest verzonden brieven en met name de vraag of in die brieven viermaal, dat wil zeggen ter zake van elk van die projecten, een aan Nagron gericht aanbod was vervat, welk aanbod als gevolg van de aanvaarding door Nagron daarvan heeft geleid tot het tot stand komen van overeenkomsten ten aanzien van elk van de vier projecten.
3.5 Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Een aanbod kan worden beschouwd als een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht op een of meer personen, mits het voldoende bepaald is en daaruit blijkt van de wil van de aanbieder om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. Een aanbod kan in beginsel in iedere vorm geschieden.
3.6 De rechtbank is met PWS van oordeel dat de onder 3.1 sub c, d en e genoemde brieven van PWS aan Bronsgeest niet kunnen worden gekwalificeerd als onvoorwaardelijke aanbiedingen van PWS aan Nagron welke door enkele acceptatie door Nagron tot overeenkomsten zouden hebben geleid. Nagron heeft niet weersproken de stelling van PWS dat de strekking van de aan Bronsgeest gerichte brieven was dat Bronsgeest als bemiddelaar op zoek zou gaan naar een koper voor de in de brieven genoemde projecten. Ook indien Nagron reeds als potentiële koper in beeld was op het moment dat PWS de brieven aan Bronsgeest verstrekte, kan geen van die brieven worden aangemerkt als een door PWS tot Nagron gericht aanbod. Reeds de betrekkelijk summiere inhoud van de brieven maakt duidelijk dat PWS slechts de grote lijnen heeft willen vastleggen op basis waarvan zij bereid was inhoudelijke gesprekken met potentiële kopers voor de projecten aan te gaan.
3.7 Nagron heeft zich erop beroepen dat [y ] (hierna: [y]), commissaris van Nagron, na gesprekken met [x] en Bronsgeest zijn paraaf heeft geplaatst op de door PWS aan Bronsgeest verzonden brieven. Daaruit vloeit naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen omtrent het rechtskarakter van die brieven, niet voort dat daarmee overeenkomsten tot stand zijn gekomen. Opmerking verdient dat naar het oordeel van de rechtbank het paraferen van de brieven door [y] evenmin kan worden aangemerkt als een door Nagron aan PWS gericht aanbod. Aan het paraferen van de brieven door [y] komt in de visie van de rechtbank geen verdere betekenis toe dan dat [y] daarmee aangaf dat Nagron bereid was als potentiële koper onderhandelingen met PWS te voeren op basis van de in die geparafeerde brieven verwoorde grote lijnen. Daarmee waren derhalve nog geen overeenkomsten tussen partijen tot stand gekomen.
3.8 Anders dan Nagron stelt, althans suggereert, kan uit de inhoud van de geparafeerde brieven niet worden afgeleid dat volledige overeenstemming bestond over alle essentialia van de te sluiten overeenkomsten. Nagron noemt in dit verband de over te dragen objecten, de prijs, de kwaliteit en de termijnen. Met name omtrent de kwaliteit en de termijnen bevatten de brieven daartoe echter onvoldoende informatie. De rechtbank acht evident dat voor alle bij de gesprekken betrokken personen, allen ervaren in de wereld van het vastgoed, duidelijk moet zijn geweest dat de geparafeerde A4-tjes niet alle essentialia van de in de toekomst eventueel te sluiten overeenkomsten omvatten. Voor alle betrokkenen was duidelijk dat nog zou dienen te worden onderhandeld om uiteindelijk eventueel overeenkomsten met betrekking tot de vier projecten te kunnen sluiten. Na de parafering van de brieven hebben dan ook nadere gesprekken tussen onderhandelaars van partijen plaatsgevonden.
Goedkeuring door de Raad van Toezicht
3.9 Nagron heeft gesteld - en PWS heeft gemotiveerd betwist - dat de Raad van Toezicht de in de brieven van PWS aan Bronsgeest bedoelde goedkeuring heeft verleend.
3.10 Niet in geschil is dat PWS reeds bij aanvang van de onderhandelingen aan Nagron kenbaar heeft gemaakt dat ten aanzien van eventueel te sluiten overeenkomsten goedkeuring zou dienen te worden verkregen van partners van PWS - voor zover daarvan bij het betreffende project sprake was - en van de Raad van Toezicht.
3.11 Naar het oordeel van de rechtbank heeft Nagron haar stelling dat de Raad van Toezicht de vereiste goedkeuring heeft verleend onvoldoende onderbouwd, althans niet bewezen, terwijl bij gebreke van voldoende gespecificeerde stellingen en een daarop gericht bewijsaanbod geen aanleiding bestaat haar tot nader bewijs toe te laten. Dit mede gelet op het feit dat beide partijen hieromtrent reeds getuigen hebben doen horen in het kader van het voorlopig getuigenverhoor. De rechtbank grondt dit oordeel op het volgende.
3.12 Uit de door Nagron overgelegde notulen van de vergadering van de Raad van Toezicht van 22 juni 2005 kan niet worden opgemaakt dat de vereiste goedkeuring was verleend. Onder het kopje "Nagron" vermelden de notulen heel summier:
"Ditzelfde geldt zoals bij de ING. In principe akkoord met verkoop aan de Nagron maar de definitieve kontraktstukken komen nog ter goedkeuring terug. Er zijn dus al investeringen gedaan op het project Wijnhaven/Red Apple en die mogen ook doorgaan. Er volgt nadere uitwerking."
3.13 De overgelegde getuigenverklaringen bieden geen steun aan de stelling van Nagron dat de Raad van Toezicht daarmee de vereiste toestemming heeft verleend.
3.14 [x] heeft hieromtrent op 28 januari 2008 verklaard dat de Raad van Toezicht in de vergadering van 22 juni 2005 akkoord heeft gegeven voor de vier projecten, maar wel onder een aantal voorwaarden. De eerste voorwaarde was dat de Raad van Toezicht de definitieve stukken van de notaris ter tafel wilde zien. Die stukken waren er op dat moment nog niet. De gang van zaken was dan, zo heeft [x] verklaard, dat bij de volgende vergadering van de Raad van Toezicht de stukken zouden worden bijgesloten en dat daar eventueel nog commentaar op gegeven zou kunnen worden.
3.15 [C] (hierna: [C]), vanaf 2003 directieadviseur van PWS op het gebied van financiën, fiscale zaken en contracten, heeft op 28 januari 2008 verklaard dat hij van [x] heeft gehoord dat de mogelijke transacties met Nagron in het tweede kwartaal van 2005 bij de Raad van Toezicht zijn geagendeerd en besproken. Daarbij is de Raad van Toezicht akkoord gegaan met Nagron als partij. De Raad van Toezicht heeft [x] toen opdracht gegeven om de contracten te laten uitwerken.
3.16 [z] (hierna: [z]), in juni 1995 regiodirecteur bij PWS, later directeur van PWS, heeft op 17 september 2008 als volgt verklaard:
"In de RVT van juni 2005 heeft [x] een voorstel voorgelegd om een deel van de projectenportefeuille te verkopen aan een aantal partijen, waaronder Nagron en ING voor de 4 projecten waar het hier over gaat. De achterliggende reden voor deze verkoop was dat door onze toezichthouders het risicoprofiel van PWS als woningcoöperatie met een projectportefeuille van 600 miljoen als te hoog werd gekwalificeerd. Wij moesten dus van een aantal projecten af. Op het voorstel van [x] reageerde de Raad van Toezicht als volgt:
1. het is een goed idee;
2. er moet nog wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan;
3. we willen wel de condities zien;
4. de intentie is er, ga maar door maar kom er daarna mee terug.
Dit is geheel conform de statuten. Wat [x] hierover destijds tegen over u heeft verklaard op dat punt kan ik onderschrijven. De condities waaraan voldaan moest worden waren onder andere dat toestemming van Vrom en/of van partners verkregen moest worden. Daarbij komt ook dat de projecten zich in diverse stadia van ontwikkeling bevonden en dat dus ook nog niet van alle projecten in detail kon worden vastgesteld wat de prijzen en wat de omvang van de transactie zou worden."
3.17 Zowel de tekst van de notulen als de inhoud van de overgelegde getuigenverklaringen bieden steun aan het door PWS ingenomen standpunt dat de op 22 juni 2005 door de Raad van Toezicht uitgesproken goedkeuring niet verder strekte dan dat de projecten aan Nagron zouden mogen worden verkocht, dat [x] de werkzaamheden daartoe mocht voortzetten, maar dat de Raad van Toezicht de uiteindelijke voorwaarden waaronder de transacties zouden worden geëffectueerd nog wel ter goedkeuring voorgelegd zou moeten krijgen.
3.18 Nu Nagron haar stelling dat onvoorwaardelijke goedkeuring door de Raad van Toezicht is verleend niet nader heeft onderbouwd en geen specifiek bewijs van die stelling heeft aangeboden, terwijl hieromtrent reeds getuigen zijn gehoord, bestaat er geen aanleiding hieromtrent aan Nagron bewijs op te dragen.
Vervulling van de voorwaarde van toestemming door de Raad van Toezicht
3.19 Nagron heeft gesteld - en PWS heeft gemotiveerd betwist - dat op grond van artikel 6:23 lid 1 BW Pro de voorwaarde van door de Raad van Toezicht aan de transacties te verlenen goedkeuring heeft te gelden als vervuld.
3.20 Artikel 6:23 lid 1 BW Pro bepaalt dat wanneer de partij die bij de niet-vervulling van een (opschortende) voorwaarde belang had, de vervulling heeft belet, de voorwaarde geldt als vervuld, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen.
3.21 Uit de stellingen van Nagron kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid dat PWS heeft belet dat de Raad van Toezicht de benodigde goedkeuring aan de transacties met Nagron zou verlenen. Uit de stellingen van beide partijen vloeit voort dat de Raad van Toezicht hierin een eigen afweging heeft gemaakt. Dat bij die afweging mogelijk een belangrijke rol heeft gespeeld dat [x] inmiddels op non-actief was gesteld en dat er ernstige verdenkingen van fraude tegen [x] waren, doet hier niet aan af.
3.22 Door een eigen afweging te maken ten aanzien van de vraag of hij bereid was toestemming te verlenen, handelde de Raad van Toezicht in overeenstemming met zijn functie. De situatie van artikel 6:23 lid 1 BW Pro heeft zich in dit verband derhalve niet voorgedaan.
Opgewekte schijn van toestemming door de Raad van Toezicht
3.23 Nagron heeft gesteld - en PWS heeft gemotiveerd betwist - dat PWS bij Nagron de schijn heeft opgewekt dat de Raad van Toezicht toestemming had verleend voor het sluiten van overeenkomsten met Nagron.
3.24 Ingevolge artikel 3:35 BW Pro kan tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil.
3.25 Nagron heeft in dit verband gesteld dat zij er op grond van mededelingen en gedragingen van [x] altijd van is uitgegaan dat door de Raad van Toezicht toestemming was verleend.
3.26 Uit de overgelegde verklaringen van de getuigen blijkt het volgende.
3.27 [notaris] (hierna: [notaris]), notaris, heeft op 28 januari 2008 verklaard dat hij in de periode mei-augustus 2005 twee onderhandelingssessies tussen Nagron en PWS heeft bijgewoond. Van de zijde van Nagron waren daarbij aanw[A] (hierna: [A]) en zijn assistent [B] (hierna: [B]), van de zijde van PWS [x] en de - in de perceptie van [notaris] - financieel directeur ([C]). Verder was Bronsgeest bij die bijeenkomsten aanwezig. [notaris] heeft verklaard dat tijdens beide vergaderingen steeds is gesproken over het vereiste van goedkeuring door de Raad van Toezicht. [notaris] interpreteerde opmerkingen van [x] in reactie op vragen van [A] zo dat er volgens [notaris] iets bij de vergadering gonsde dat er geen problemen verwacht zouden worden bij de het verlenen van toestemming door de Raad van Toezicht.
3.28 [A], in 2005 directeur van Nagron, heeft op 21 februari 2008 verklaard dat er naar zijn mening op 29 augustus 2005 overeenstemming was bereikt over alle uitstaande zaken en dat intussen de voorwaarde van goedkeuring door de Raad van Toezicht in vervulling was gegaan. [A] heeft daarover verklaard:
"[x] had mij notulen getoond van een RvT-vergadering van naar ik meen juli daaraan voorafgaand waarin stond dat de RvT met de transactie instemde."
3.29 [B], in 2005 in dienst van Nagron, heeft op 21 februari 2008 verklaard:
"Over de goedkeuring die er moest komen van de Raad van Toezicht van PWS kan ik mij niet herinneren dat ik tijdens de onderhandelingen [x] daarover iets heb horen zeggen. Na zijn vertrek is dit wel door PWS als argument naar voren gebracht, namelijk dat de toestemming nog niet gegeven was door de Raad van Toezicht en dat daar voorwaarden aan verbonden waren maar het fijne weet ik daar niet meer van."
3.30 [y] heeft op 21 februari 2008 verklaard:
"Als ontbindende voorwaarde was door PWS, [x], gesteld dat de Raad van Toezicht goedkeuring zou moeten verlenen. Voor het verder uitwerken van de details van deze projecten, afwerking, kleuren en noem verder maar op heb ik [x] verwezen naar het kantoor van Nagron waar volgens mij [A] en [B] de verdere gesprekken met [x] en later ook de notaris hebben gevoerd. Omdat mij dat interesseerde heb ik anderhalve maand later ofzo Bronsgeest gebeld met de vraag of de goedkeuring door de Raad van Toezicht inmiddels wel is verleend. Hij wist dat toen nog niet. Een dag of wat later ben ik door [x] gebeld die mij bevestigde dat de Raad van Toezicht van PWS de dag ervoor de bewuste goedkeuring had verleend."
3.31 [C] heeft op 28 januari 2008 verklaard:
"Het is bij Patrimonium zo dat de houding van de RvT is dat als er geen geaccordeerd contract ligt, dan ligt er niets en is alles nog mogelijk. De onderhandelingen met Nagron vonden overigens plaats in een sfeer van enthousiasme en ook dat de contracten er zo uit zouden komen te zien dat de RvT daar goedkeuring aan zou geven. Volgens mij was het bij de besprekingen duidelijk dat die goedkeuring er nog niet was, maar nog moest komen."
3.32 Uit de verklaringen kan worden afgeleid dat Nagron zich er steeds van bewust was dat goedkeuring van de Raad van Toezicht vereist was. Dat [x] na 22 juni 2005 aan Nagron meer heeft medegedeeld dan dat hij onder voorwaarden goedkeuring had verkregen, kan uit de verklaringen in onderlinge samenhang beschouwd niet worden afgeleid. In dit verband is van belang dat [A] heeft verklaard dat [x] hem de notulen van de relevante vergadering van de Raad van Toezicht heeft getoond. Uit de betreffende passage in de notulen - zie onder 3.12 hiervoor - mocht [A], de directeur van Nagron, niet meer afleiden dan dat de Raad van Toezicht in principe akkoord was met de verkoop aan Nagron, maar dat de definitieve contractstukken nog ter goedkeuring zouden dienen te worden voorgelegd; met andere woorden: dat er nog geen definitieve goedkeuring was. De door notaris [notaris] afgelegde verklaring is hiermee volledig in overeenstemming.
3.33 Hetgeen [y] heeft verklaard omtrent de inhoud van een telefoongesprek dat hij met [x] heeft gevoerd, kan aan hetgeen hiervoor is overwogen niet afdoen. In dit verband is relevant dat, gelet op het belang van de voorwaarde van goedkeuring door de Raad van Toezicht, welk belang door Nagron werd onderkend, en het grote financiële belang van de transacties, er door Nagron niet lichtvaardig op mocht worden vertrouwd dat reeds voorafgaande aan het totstandkomen van definitieve contractstukken onvoorwaardelijke goedkeuring door de Raad van Toezicht was/zou worden verleend. Het totale belang dat met de overeenkomsten was gemoeid, bedroeg immers aanzienlijk meer dan € 100.000.000,00. Het lag derhalve in de rede dat de Raad van Toezicht zijn definitieve goedkeuring in ieder geval niet eerder zou willen verlenen dan nadat volledig uitgewerkte voorstellen in de vorm van conceptcontractstukken aan hem zouden zijn voorgelegd.
3.34 Nagron heeft haar stelling dat zij er gerechtvaardigd op heeft vertrouwd dat onvoorwaardelijke toestemming door de Raad van Toezicht was verleend, in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, onvoldoende gemotiveerd.
3.35 De rechtbank merkt nog op dat aan het hiervoor overwogene niet afdoet dat [x] als bestuurder van PWS vertegenwoordigingsbevoegd was. Immers, dat voor de beoogde transacties met Nagron wel voorafgaande goedkeuring van de Raad van Toezicht vereist zou zijn, was reeds bij aanvang van de onderhandelingen aan Nagron kenbaar gemaakt. Gelet op het financiële belang van de transacties lag het ook in de rede dat de Raad van Toezicht op deze transacties niet slechts achteraf controle zou willen uitoefenen. Derhalve kon PWS zich daar ook extern jegens Nagron op beroepen en mocht Nagron niet lichtvaardig vertrouwen op haar interpretatie van desgevraagd door [x] omtrent die toestemming gedane mondelinge mededelingen.
Het beroep op het voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Toezicht
3.36 Nagron heeft gesteld - en PWS heeft gemotiveerd betwist - dat het door PWS gedane beroep op het ontbreken van goedkeuring door de Raad van Toezicht onrechtmatig is, althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.37 Nagron heeft voornoemde stelling onderbouwd met de stelling dat de reden voor de weigering van de Raad van Toezicht geen verband hield met punten die in de onderhandelingen tussen Nagron and PWS aan de orde zijn geweest.
3.38 Dat de weigering van toestemming door de Raad van Toezicht mogelijk geen of slechts in beperkte mate verband hield met punten die in de onderhandelingen tussen Nagron en PWS aan de orde zijn geweest, rechtvaardigt in de visie van de rechtbank niet de gevolgtrekking dat het PWS niet vrijstond een beroep op het ontbreken van de vereiste goedkeuring te doen. Het voorbehoud dat de Raad van Toezicht goedkeuring zou dienen te verlenen aan de te sluiten overeenkomsten werd uiteraard gemaakt met het oog op het effectief inhoud kunnen geven door de Raad van Toezicht aan haar toezichthoudende taak nu het hier onderhandelingen betrof over voor PWS zeer grote financiële belangen. Het lag niet in de rede de volledige beslissingsbevoegdheid daaromtrent te leggen in handen van één persoon die bovendien woordvoerder van PWS zou zijn bij de in het kader van de onderhandelingen met onderhandelaars van de zijde van Nagron te voeren gesprekken. Dit was ook voor Nagron kenbaar.
3.39 Nadat de Raad van Toezicht tot het oordeel was gekomen dat de directeur van PWS en de door deze ingeschakelde bemiddelaar/makelaar Bronsgeest zich mogelijk aan frauduleuze handelingen ten nadele van PWS hadden schuldig gemaakt, lag het in de visie van de rechtbank alleszins in de rede dat de Raad van Toezicht vooralsnog geen goedkeuring zou verlenen aan de eventuele resultaten van de door deze personen ten behoeve van PWS gevoerde onderhandelingen. Dat PWS zich jegens Nagron op het ontbreken van toestemming van de Raad van Toezicht heeft beroepen, was naar het oordeel van de rechtbank noch onrechtmatig, noch naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Niet te goeder trouw onderhandelen
3.40 Nagron heeft gesteld - en PWS heeft gemotiveerd betwist - dat PWS niet te goeder trouw heeft onderhandeld.
3.41 Nagron grondt voornoemde stelling op haar visie dat in belangrijke mate reeds overeenstemming tussen partijen was bereikt en dat het PWS niet vrij stond om daarop terug te komen. In de visie van Nagron dienden nog slechts details te worden uitgewerkt en was PWS voor het overige volledig gebonden aan al hetgeen reeds tussen de onderhandelaars van partijen was besproken.
3.42 Bij beoordeling van de vraag waartoe onderhandelende partijen zijn gehouden, is het van belang voor ogen te houden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij zijn de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.
3.43 De hiervoor vermelde maatstaf is streng en noopt tot terughoudendheid bij beoordeling van de vraag of een partij die de onderhandelingen heeft afgebroken daardoor schadeplichtig is geworden jegens de wederpartij. Tegen deze achtergrond bezien is de rechtbank van oordeel dat het PWS vrij stond de onderhandelingen af te breken, althans op te schorten nadat duidelijk was geworden dat de Raad van Toezicht de vereiste goedkeuring vooralsnog niet wenste te verlenen aan overeenkomsten die voort zouden bouwen op door [x] en Bronsgeest gevoerde onderhandelingen. Dat het ontstaan van een vermoeden bij de Raad van Toezicht van door de directeur van PWS (en de door deze ingeschakelde bemiddelaar/makelaar) gepleegde fraude een relevante onvoorziene omstandigheid betrof, acht de rechtbank evident. Dat die omstandigheid in de sfeer van PWS lag en niet in de sfeer van Nagron doet hier niet aan af. Overigens lag die omstandigheid in zoverre ook in de sfeer van Nagron dat Bronsgeest ook voor Nagron werkzaam was. Immers [A], de toenmalig directeur van Nagron, heeft daarover verklaard dat hij destijds meende dat Bronsgeest de makelaar van Nagron was en dat hij pas later heeft begrepen dat Bronsgeest ook afspraken had gemaakt met PWS. Voor zover de voorzieningenrechter omtrent de vrijheid van PWS om de onderhandelingen af te breken anders heeft geoordeeld, doet dit niet af aan het oordeel van de rechtbank. De rechtbank wijst erop dat de voorzieningen¬rechter slechts een voorlopige voorziening heeft getroffen op basis van de in de kort geding procedure gepresenteerde feiten en omstandigheden en haar voorshands oordeel daaromtrent.
3.44 Feitelijk hebben de onderhandelingen, nadat deze door PWS waren afgebroken, stil gelegen tot deze op bevel van de voorzieningenrechter in deze rechtbank werden hervat. Dat partijen na afwikkeling van het arbeidsconflict tussen PWS en [x] zouden bezien of zij alsnog volledige overeenstemming omtrent overdracht van de projecten zouden kunnen bereiken, lag in de rede. Reeds door enkel tijdsverloop was de situatie op het moment dat de onderhandelingen werden hervat echter niet hetzelfde als op het moment dat deze werden afgebroken, althans opgeschort. De marktomstandigheden waren inmiddels gewijzigd. In de visie van Nagron was de waarde van de objecten gestegen. Daardoor werden de transacties tegen de voorwaarden die eerder door de onderhandelaars van de zijde van beide partijen waren besproken aantrekkelijker voor Nagron en minder aantrekkelijk voor PWS en haar partners.
3.45 De visie van Nagron dat door PWS bij het hervatten van de onderhandelingen met de gewijzigde marktomstandigheden geen rekening mocht worden gehouden, acht de rechtbank onjuist. Het uitgangspunt was dat er nog geen overeenkomsten waren, althans dat de door de onderhandelaars te bereiken definitieve onderhandelingsresultaten nog onderworpen zouden zijn aan goedkeuring van de Raad van Toezicht en - ten aanzien van twee van de vier projecten - van de partners van PWS. Er werd op bevel van de voorzieningenrechter onderhandeld om te bezien of partijen alsnog overeenstemming zouden kunnen bereiken. In dat kader diende naar het oordeel van de rechtbank rekening te worden gehouden met het feit dat op de te bereiken onderhandelingsresultaten de vereiste goedkeuring van de Raad van Toezicht en de partners van PWS nog zou dienen te worden verkregen. Dat PWS die onderhandelingen vervolgens niet te goeder trouw heeft gevoerd, kan uit de stellingen van Nagron niet worden afgeleid.
3.46 In de visie van Nagron was PWS ertoe verplicht overeenkomsten met Nagron te sluiten op voor Nagron bijzonder gunstige voorwaarden, ongeacht de vraag of de Raad van Toezicht en de partners van PWS daar goedkeuring aan zouden willen verlenen. Voor PWS waren die voorwaarden uiteraard veel minder gunstig en het wekt dan ook geen verbazing dat de onderhandelaars van partijen binnen de door de voorzieningenrechter opgelegde onderhandelingstermijn geen overeenstemming hebben kunnen bereiken. De rechtbank ziet ook niet in waarom de Raad van Toezicht - indien haar in 2006 toestemming zou zijn gevraagd - gehouden zou zijn geweest om toestemming te verlenen voor het aangaan van overeenkomsten door PWS met Nagron waarvan duidelijk zou zijn geweest dat die transacties niet gunstig zouden zijn voor PWS.
Slotsom
3.47 Reeds op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de vorderingen van Nagron dienen te worden afgewezen en dat Nagron als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding dient te worden veroordeeld. Niettemin zal de rechtbank ten overvloede kort ingaan op enkele aspecten van de vier afzonderlijke projecten.
Wijnhaven
3.48 Het project Wijnhaven betrof een eigen project van PWS. Nagron heeft gesteld dat zij een overeenkomst met PWS heeft gesloten ter zake van de woningen in dat project. PWS heeft echter aangevoerd dat haar Raad van Toezicht met betrekking tot dat project als uitdrukkelijke voorwaarde voor haar eventuele instemming met verkoop had gesteld dat op het moment van verkoop van de woningen ook de commerciële ruimte verkocht moest zijn. PWS heeft voorts aangevoerd dat Nagron hiervan op de hoogte was.
3.49 Uit de overgelegde getuigenverklaringen blijkt het volgende.
3.50 [x] heeft verklaard dat de Raad van Toezicht in de vergadering van 22 juni 2005 onder andere als voorwaarde voor te verlenen goedkeuring aan verkoop van het project Wijnhaven heeft gesteld dat Nagron ook de bedrijfsruimte zou moeten overnemen. [x] heeft verklaard dat Nagron op dat moment alleen nog maar belangstelling voor de woningen had getoond. Voor de Raad van Toezicht was het volgens [x] echter alles of niets. Verder heeft [x] verklaard dat hij na 22 juni 2005 van [y] - door [x] aangeduid als de eigenaar van Nagron - de toezegging heeft gekregen dat Nagron ook de bedrijfsruimte zou kopen, maar dat er op dat moment over de prijzen van dat onderdeel nog niet was gesproken.
3.51 [C] heeft verklaard dat hij meent dat hij in een vergadering of later van [x] in de gang had gehoord dat het er met betrekking tot het project Wijnhaven nog om ging dat Nagron naast alle huurwoningen ook de bedrijfsruimtes moest overnemen. [C] heeft voorts verklaard dat hij niet meer heeft meegemaakt dat daarover is onderhandeld.
3.52 [A] heeft hieromtrent als volgt verklaard:
"Voor project Wijnhaven waar geen partners een rol speelden gold een voorwaarde van de RvT van PWS dat op het moment van de overdracht van de woningen in dit project aan Nagron gelijktijdig ook de commerciële ruimtes verkocht moest zijn. Mijn opvatting hierover is dat deze verkoop van de commerciële ruimtes niet noodzakelijkerwijs aan Nagron hoefde te zijn. Dat stond namelijk nergens."
3.53 Uit de verklaring van [A] blijkt dat hij op de hoogte was van de door de Raad van Toezicht gestelde voorwaarde. De strekking van die voorwaarde was immers dat het voor de Raad van Toezicht niet acceptabel was een overeenkomst ter zake van de verkoop van de woningen te sluiten indien niet gelijktijdig ook de commerciële ruimtes verkocht konden worden. Dat de door de Raad van Toezicht gestelde voorwaarde op enig moment is vervuld, kan uit de stellingen van Nagron niet worden afgeleid. [A] heeft verklaard dat er na zijn vertrek bij Nagron per 1 mei 2006 nog nadere onderhandelingen zijn gevoerd. Ten aanzien van de Wijnhaven is er volgens hem wel overeenstemming met PWS bereikt over de verkoop van de woningen, maar niet over de verkoop van de commerciële ruimtes.
3.54 Indien in de visie van Nagron overeenstemming was bereikt over de verkoop van het totale project, lag het op haar weg om te stellen bij welke gelegenheid die overeenstemming was bereikt en welke personen daarbij waren betrokken. Nu specifieke stellingen van Nagron hieromtrent ontbreken, moet het er in rechte voor worden gehouden dat met betrekking tot de commerciële ruimtes geen overeenstemming tussen partijen is bereikt. Weliswaar heeft [A] nog verklaard dat de commerciële ruimtes ook aan een derde verkocht hadden kunnen worden, maar gesteld noch gebleken is dat destijds enigerlei derde bereid was die commerciële ruimtes te kopen tegen voor PWS - en voor de Raad van Toezicht - acceptabele voorwaarden.
3.55 Dat de Raad van Toezicht niet bereid is geweest goedkeuring te verlenen aan verkoop van het project Wijnhaven aan Nagron is naar het oordeel van de rechtbank derhalve (ook) verklaarbaar uit het niet vervuld zijn van de eis dat tegelijk met de woningen ook de commerciële ruimtes tegen voor de Raad van Toezicht acceptabele voorwaarden zouden kunnen worden verkocht.
Mauritsweg
3.56 Bij het project Mauritsweg was projectontwikkelaar De Wilgen Vastgoed B.V. (hierna: De Wilgen) betrokken. De Wilgen zou in het kader van het project 400 appartementen realiseren. PWS had een optie op 200 appartementen. Met betrekking tot die appartementen zou eventueel een overeenkomst tussen PWS en Nagron kunnen worden gesloten. Tussen partijen is niet in geschil dat met betrekking tot dit project slechts een onvoorwaardelijke overeenkomst tot stand zou kunnen komen indien zowel De Wilgen als de Raad van Toezicht zouden instemmen met de verkoop aan Nagron.
3.57 Dat De Wilgen op enig moment heeft ingestemd met de verkoop van 200 appartementen uit het project aan Nagron kan uit de stellingen van Nagron en uit de door haar overgelegde producties niet worden afgeleid. [A] heeft hieromtrent als volgt verklaard:
"Voor project Mauritsweg moest de projectontwikkelaar De Wilgen goedkeuring verlenen. Hoe precies die juridische positie van De Wilgen was ten opzichte van dit project en hoe precies de aard van de samenwerking was tussen De Wilgen en PWS dat weet ik niet. In ieder geval had ik op de bewuste 29 augustus absoluut niet de indruk dat De Wilgen niet akkoord zou zijn. Ik kan er nog aan toevoegen dat de mate van detaillering waarin PWS ([x]) en Nagron met elkaar spraken over de details van de contracten (aantallen, opleveringen, details van de specifieke appartementen etc.) mij de indruk gaf dat er tussen PWS en hun partner De Wilgen overeenstemming bestond over de overdracht aan Nagron, in het kader van bovengestelde voorwaarde.
Ik heb wel eens een discussie meegemaakt toen ik bij Bronsgeest op kantoor was maar toen De Wilgen en Bronsgeest één of andere meningsverschil hadden over bepaalde details ik geloof ook voornamelijk technische details, de kwaliteit van de klimaatbehandeling maar ik heb mij daar verder buiten gehouden.
(…)
Ten aanzien van Mauritsweg bleek dat na het vertrek van [x] bij PWS eigenlijk nauwelijks informatie over dit project bij PWS aanwezig was en dat De Wilgen, om welke reden weet ik niet, geen trek meer had in PWS als partner."
3.58 Uit voormeld citaat uit de verklaring van [A] zou kunnen worden afgeleid dat [A] meende dat Bronsgeest ten behoeve van PWS werkzaam was. [A] weerspreekt dat echter in de laatste alinea van zijn verklaring. Die luidt immers als volgt:
"Over de makelaar Bronsgeest verklaar ik nog dat ik in eerste instantie de indruk had gekregen dat hij de makelaar van Nagron was. Pas later heb ik begrepen uit de stukken van deze getuigenverhoren dat hij ook afspraken heeft gemaakt met PWS."
3.59 De Wilgen heeft bij brief van 28 maart 2007, welke brief voor akkoord is ondertekend door [x], het volgende aan PWS medegedeeld (productie 7 bij conclusie van antwoord):
"Eind 2004 en begin 2005 hebben wij diverse besprekingen gevoerd betreffende de huurwoningen, waarbij wij van PWS de mededeling kregen dat de investering in nieuwe appartementen in dit segment op dat moment niet paste binnen het beleid en dat PWS afzag van gebruikmaking van het recht van koop voor zichzelf maar mogelijk een andere belegger als kandidaat had die interesse had getoo[x] verzocht ons medewerking te geven om met deze koper te overleggen betreffende de afname van ca. 200 appartementen.
PWS zou aan deze mogelijke kandidaat koper, Nagron bv, onze woningen willen aanbieden, waarbij PWS zou bedingen dat zij wel de verhuurexploitatie en de vereniging van eigenaren voor rekening van Nagron, zou willen gaan verzorgen. De aanbieding aan Nagron geheel voor rekening en risico van PWS, inhoudelijk ook niet met ons vooraf besproken. Dit laatste was uiteraard geen probleem omdat in de aanbieding aan de Nagron was opgenomen dat de partners in het project, leest De Wilgen Vastgoed bv, nadrukkelijk goedkeuring moesten verlenen aan de nieuwe koper. Daarnaast zouden wij er ten opzichte van onze afspraken met PWS zeker niet op achteruit gaan.
Wij bespraken op dat moment ook uitdrukkelijk de wijzigingen die inmiddels in de planvorming waren opgetreden. Het oorspronkelijk afgesproken afwerkingsniveau was omschreven als dat van de Waterschapstoren, u wel bekent. In dit projectwaren er een aantal zaken toegevoegd aan het eerder genoemde programma van eisen en was het afwerkingsniveau van de appartementen aanzienlijk verbeterd.
Een aantal van de toevoegingen die uiteraard ook een prijsverhoging inhielden, waren o.a. een gemeenschappelijke fitnessruimte in het gebouw, koeling in de appartementen en algemene ruimten, beveiliging en toegangscontrole, de servicebalie en uitvoering en inrichting van de centrale entree. Naast de aanbieding van de woningen verzocht Nagron ook een aanbieding voor de commerciële ruimten.
Wij bespraken diverse uitvoerings- en ontwikkelingsvarianten, waaronder o.a. een prijsindexering, een huurprijsniveau, betalingsregelingen en beschikbaarheid van parkeerplaatsen.
[x] heeft ons destijds aangegeven dat bij een levering aan Nagron PWS haar rechten en plichten een op een wilde doorzetten naar Nagron en dat PWS niet met een stuk restrisico wilde blijven zitten. De daaropvolgende gesprekken hebben plaatsgevonden buiten de aanwezigheid van medewerkers van PWS. Vanaf april 2005 hebben wij ook diverse gesprekken gevoerd met adviseurs (waaronder [D]) en medewerkers van Nagron (o.a. [A]). Deze gesprekken verliepen onplezierig en hebben niet tot enige vorm van overeenstemming geleid en daarom kunnen wij ons beroepen op de voorwaarden in de aanbieding aan Nagron door PWS dat de nieuwe koper/belegger de goedkeuring zou moeten kunnen wegdragen van ons.
Hoewel wij met PWS hadden besproken dat bij verwerving van de 200 appartementen kwaliteitsverbeteringen extra betaald zouden worden, dat de betaling van de grondkosten (ca 45% a 50% van de koopsom per appartement) voor de start van de bouw zou worden voldaan, dat de prijzen geïndexeerd zouden worden en dat er normale bouwtermijn volgens de GIW-regeling aan De Wilgen Vastgoed Rotterdam zouden worden voldaan, bleek hier met Nagron geen overeenstemming over te kunnen worden bereikt. Deze afspraken waren wel in een intentieovereenkomst met PWS dd. 28 april 2005 vastgelegd. Ook in deze intentieovereenkomst staat duidelijk aangegeven dat De Wilgen Vastgoed Rotterdam bv haar goedkeuring dient te geven aan een eventuele doorlevering van appartementen aan Nagron.
Nagron was niet bereid in gesprekken accoord te gaan met de eerder met PWS overeengekomen uitgangspunten voor verwerving van de appartementen. Levering diende "turn-key" plaats te vinden na oplevering van de appartementen. Tussentijdse betalingen waren niet bespreekbaar. Levering van de grond kon daarom niet voor de start van de bouw plaatsvinden, waardoor er een BTW-nadeel voor De Wilgen ontstond. Via de bemiddelaar, de heer Bronsgeest, is er een aantal keren contact geweest met de ING bank, [E] en [F], om een financieringsoplossing te bespreken. [D] deelde ons mede dat de ING Bank bereid zou zijn aan De Wilgen Vastgoed Rotterdam bv, zonder kosten daarvoor te berekenen, de financiering aan te bieden, omdat Nagron de uiteindelijke afnemer zou worden van de appartementen. Ook zou dit geen gevolgen hebben voor ons "bankobligo" bij de ING Bank. Diverse keren bespraken wij deze suggestie, maar een en ander bleek voor de ING Bank niet mogelijk. De Wilgen Vastgoed Rotterdam zou hierdoor voor grote financieringslasten moeten opdraaien, wat niet acceptabel was. Ook wenste Nagron geen vergoeding te betalen voor het nadeel dat De Wilgen had vanwege het feit dat Nagron een extra schakel betekende in de overdrachtsbelasting en omdat zaken niet binnen 6 maanden zouden kunnen worden doorgeleverd aan de koper betekende dat extra lasten waardoor de kostprijs van de woningen zou stijgen.
Na een aantal gesprekken met Nagron, o.a. [A], hebben wij aangegeven dat er geen basis voor samenwerking dan wel een overeenkomst tot levering van appartementen zou komen met De Wilgen Vastgoed Rotterdam. Zowel over de financieringsvorm als over de programmatische als technische uitvoering van het project bereikten wij geen overeenstemming.
Dit hebben wij uiteraard ook aan PWS gemeld in diverse gesprekken. In deze gesprekken bevestigde [x] ons dat hij dat zeer betreurde maar dat een en ander niet tot juridische problemen zou mogen leiden omdat hij altijd duidelijk, zowel mondeling als schriftelijk, aan een ieder had gemeld voor dat elke vorm van overeenkomst de goedkeuring van alle partners in het project nodig was. In alle aanbiedingen die PWS deed werd dit goedkeuringsvoorbehoud uitdrukkelijk vermeld. PWS had om deze redenen dan ook geen probleem met het feit dat De Wilgen Vastgoed Rotterdam met andere kandidaat kopers zou gaan overleggen om te komen tot verkoop van een aantal huurappartementen in de vrije sector."
3.60 PWS heeft zich bij conclusie van antwoord uitdrukkelijk op de inhoud van deze brief beroepen. In het licht van het voorgaande heeft Nagron onvoldoende gehandhaafd haar stellingen dat een (onvoorwaardelijke) overeenkomst ter zake van het project Mauritsweg tot stand is gekomen, dat De Wilgen de vereiste toestemming heeft verleend, dat door PWS vertrouwen is opgewekt dat toestemming was verleend en dat PWS belet heeft dat door De Wilgen de toestemming werd verleend.
3.61 Aan het voorgaande doet niet af dat de notaris [notaris] heeft verklaard dat de tussen PWS en Nagron bereikte mate van overeenstemming ten aanzien van het project Mauritsweg het verst was. [notaris] heeft immers tevens verklaard:
"Dat er ook toestemming van respectievelijke partners in de projecten vereist waren, is wel aan de orde geweest in de bijeenkomsten waar ik bij was. Maar er is niet aangegeven of die toestemming er al of niet zou zijn of komen."
3.62 De conclusie ten aanzien van dit project is dat PWS zich niet alleen kon beroepen op het ontbreken van de vereiste goedkeuring van de Raad van Toezicht, maar ook op het ontbreken van de vereiste goedkeuring van De Wilgen.
Noordmolenwerf
3.63 Het complex Noordmolenwerf bestond uit huurwoningen. Deze waren eigendom van PWS. Tussen partijen bestond in beginsel overeenstemming over de verkoop door PWS aan Nagron, maar overdracht van het project aan Nagron zou slechts mogelijk zijn indien het Ministerie van VROM daartoe toestemming zou verlenen. Partijen zijn het daarover eens. Aan het verkrijgen van goedkeuring van VROM stond in de visie van PWS in de weg dat het huurdersplatform op 11 november 2005 negatief adviseerde over de voorgenomen verkoop. Nadat het huurdersplatform negatief had geadviseerd heeft PWS afgezien van het indienen van een aanvraag bij VROM. Op dat moment was [x] reeds op non-actief gesteld en had de Raad van Toezicht reeds te kennen gegeven goedkeuring aan de transactie te zullen onthouden.
3.64 Nadat de onderhandelingen op bevel van de voorzieningenrechter zijn hervat, hebben PWS en Nagron op 23 oktober 2006 gezamenlijk een bezoek aan VROM gebracht.
3.65 [z] heeft omtrent het aan VROM gebrachte bezoek het volgende verklaard:
"In mijn opvatting was de intentie van PWS nog steeds positief. Zo ben ik met [B] van Nagron naar Vrom geweest voor toestemming tot overdracht van het project Noord Molenwerf. De houding van Vrom was coöperatief maar Nagron was niet in dit project alléén geïnteresseerd, maar alleen in combinatie met de 3 andere projecten. Daarom is dit dus niet doorgegaan."
3.66 Bij conclusie van repliek heeft Nagron verwezen naar een op 24 november 2006 door haar aan PWS verzonden brief waarin zij mededeelt geen reden te zien om de verdere bespreking over het project Noordmolenwerf stop te zetten (productie 19 bij conclusie van repliek). Zij verzoekt in die brief de besprekingen daarover voort te zetten om tot overdracht van dit complex aan Nagron te komen.
3.67 PWS heeft bij conclusie van dupliek aangevoerd dat zij van de behandelend ambtenaar bij VROM heeft begrepen dat VROM zijn goedkeuring niet wilde verlenen zolang Nagron niet wilde afzien van rechtsmaatregelen tegen PWS (conclusie van dupliek onder 4.22). Voorts heeft PWS bij conclusie van dupliek medegedeeld dat het huurdersplatform haar aanvankelijk negatieve advies op verzoek van PWS uiteindelijk heeft vervangen door een positief advies.
3.68 In haar pleitnota van 11 maart 2010 (onder 2.20) heeft Nagron omtrent het complex Noordmolenwerf niet meer vermeld dan dat PWS "arglistig" te werk is gegaan om te bereiken dat het ministerie van VROM geen toestemming zou geven voor de transactie. Nagron heeft die stelling echter niet uitgewerkt.
3.69 Op grond van het voorgaande kan de rechtbank slechts vaststellen dat Nagron niet heeft betwist dat de noodzakelijke toestemming van VROM niet is verleend. Weliswaar heeft Nagron gesteld dat dit het gevolg is geweest van arglistig handelen van PWS, maar die stelling heeft Nagron in het geheel niet onderbouwd, noch heeft zij daarvan specifiek bewijs aangeboden. Derhalve zou de rechtbank - ook indien het verweer dat de Raad van Toezicht zijn toestemming aan deze transactie heeft onthouden niet zou zijn gehonoreerd - geen grond aanwezig achten om hieromtrent bewijs aan Nagron op te dragen.
3.70 De rechtbank wijst er nog op dat het haars inziens de Raad van Toezicht vrij stond om reeds op voorhand haar goedkeuring aan (ook) deze door [x] met inschakeling van Bronsgeest geïnitieerde voorgenomen transactie te onthouden. Nu de Raad van Toezicht in haar vergadering van 14 december 2005 had besloten om de opdracht aan Bronsgeest om te bemiddelen bij de verkoop van (onder meer) dit project met onmiddellijke ingang in te trekken, had PWS er belang bij geen transactie aan te gaan waarvan de consequentie zou kunnen zijn dat Bronsgeest alsnog aanspraak zou (kunnen) maken op provisie, voortvloeiende uit de contractuele relatie tussen PWS en Bronsgeest. In dit verband is van belang dat die contractuele relatie en de daarin opgenomen provisieafspraak ten gunste van Bronsgeest naar het oordeel van (de Raad van Toezicht van) PWS op basis van onzuivere motieven van de zijde van [x] tot stand was gekomen.
Ichtus (Hofdame)
3.71 Het project Ichtus (Hofdame) werd gerealiseerd door Heijmans Era Ontwikkeling vof (hierna: Heijmans Era). Tussen partijen is niet in geschil dat met betrekking tot dit project slechts een onvoorwaardelijke overeenkomst tot stand zou kunnen komen, indien zowel Heijmans Era als de Raad van Toezicht zouden instemmen met de verkoop aan Nagron.
3.72 Nagron heeft niet gesteld dat Heijmans Era heeft ingestemd met verkoop aan Nagron. Nagron heeft gesteld dat zij geen problemen verwachtte omdat ontwikkelaar Heijmans een partij is met wie Nagron geregeld zaken doet.
3.73 PWS heeft haar stelling dat Heijmans Era niet akkoord ging met verkoop aan Nagron, onderbouwd met een door haar overgelegde brief van 19 september 2005 van Heijmans Era aan PWS (productie 4 bij conclusie van antwoord).
3.74 Nagron stelt over het door Heijmans Era jegens PWS ingenomen standpunt weliswaar dat die kwestie Nagron niet regardeert omdat Nagron afspraken met PWS had gemaakt, maar daarmee miskent Nagron dat PWS reeds bij aanvang van de onderhandelingen een voorbehoud van goedkeuring van haar partners had gemaakt. Nagron wist derhalve dat de resultaten van de onderhandelingen die zij met [x] voerde nog onderworpen zouden zijn aan goedkeuring door de partners van PWS, in dit geval derhalve aan de goedkeuring van Heijmans Era.
3.75 De rechtbank ziet niet in waarom PWS zich er jegens Nagron niet op zou kunnen beroepen dat Heijmans Era niet bereid is gebleken de vereiste goedkeuring te verlenen. Dat het PWS mogelijk goed uitkwam dat Heijmans Era de voorgestelde transactie afkeurde - omdat de resultaten van de door [x] met Nagron gevoerde onderhandelingen eenzijdig gunstig voor Nagron leken te gaan uitvallen - brengt niet mee dat PWS zich jegens Nagron niet op het ontbreken van de goedkeuring van Heijmans Era kon beroepen. Noch brengt dit mee dat PWS gehouden was financiële nadelen eenzijdig voor haar rekening te nemen teneinde Heijmans Era ertoe te bewegen alsnog goedkeuring te verlenen.
3.76 Dat zich de situatie heeft voorgedaan dat Heijmans Era bereid was om toestemming te verlenen, maar dat PWS heeft belet dat die toestemming werd verleend, kan uit de stellingen van Nagron niet worden opgemaakt. Dat Heijmans Era geen toestemming wenste te verlenen voor het aangaan van een overeenkomst met Nagron op basis van - in de visie van Heijmans Era - voor zowel PWS als haar partner Heijmans Era ongunstige voorwaarden, is logisch.
3.77 Met betrekking tot het project Ichtus kon PWS zich derhalve zowel op het ontbreken van de toestemming van haar Raad van Toezicht als op het ontbreken van toestemming van haar partner Heijmans Era beroepen.
Kosten
3.78 Zoals hiervoor reeds overwogen zal Nagron als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden veroordeeld. Nagron heeft weliswaar verklaringen voor recht en verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd, maar evident is dat het financiële belang van deze zaak zeer aanzienlijk is. Bij begroting van de kosten zal de rechtbank daarmee rekening houden (6 punten, tarief VIII).
4 De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Nagron in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van PWS bepaald op € 262,00 aan vast recht en op € 19.266,00 aan salaris voor de advocaat,
verklaart dit vonnis voor zover het de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman, mr. K.L. van Zetten en mr. B.J.M.P. Cremers en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2010.?
1729/377/1918