Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.072.810/01
Rolnummer rechtbank : 328129 / HA ZA 09-966
arrest van 24 januari 2012
inzake
Nationaal Grondbezit B.V.,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: Nagron,
advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt te ’s-Gravenhage,
tegen
Patrimoniums Woningstichting te Delfshaven,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: PWS,
advocaat: mr. A. van der Kruk te Amsterdam.
Het geding
Bij dagvaarding van 15 juli 2010 is Nagron in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 28 april 2010, gewezen tussen Nagron als eiseres en PWS als gedaagde. Bij memorie van grieven tevens akte wijziging van eis (met producties) heeft Nagron vijftien grieven (waarvan twee grieven genummerd 12) tegen het bestreden vonnis aangevoerd, waarbij zij tevens haar eis heeft gewijzigd. PWS heeft bij memorie van antwoord (met producties) de grieven bestreden. Ter terechtzitting van 13 december 2011 hebben partijen hun standpunten mondeling aan de hand van pleitnotities toegelicht, Nagron door mr. M.A. Sterk, advocaat te Rotterdam, en PWS door mr. J.W. Bitter, advocaat te Amsterdam. Van het pleidooi is een proces-verbaal opgemaakt, dat deel uitmaakt van de stukken. Tenslotte hebben partijen het hof verzocht arrest te wijzen.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft PWS toegelicht dat zij inmiddels is gefuseerd met de stichting Com.wonen, uit welke fusie de stichting Havensteder is ontstaan. Uitgaande van de juistheid hiervan, wijst het hof er op dat op grond van artikel 236 Rv niet alleen de oorspronkelijke partijen maar ook hun rechtverkrijgenden onder algemene of bijzondere titel aan een rechterlijke uitspraak als de onderhavige gebonden zijn. Voor het overige behoeft dit punt geen bespreking. Nu geen schorsing op de voet van artikel 225 Rv heeft plaatsgevonden, zal het geding op naam van de oorspronkelijke partijen moeten worden voortgezet.
2. De rechtbank heeft onder 3.1 van haar vonnis een aantal feiten vastgesteld. Nu daartegen in hoger beroep geen bezwaren zijn aangevoerd, gaat het hof uit van deze feiten.
3. Het gaat in deze zaak, kort en zakelijk weergegeven, om het volgende. In 2005 hebben onderhandelingen plaatsgevonden tussen partijen over de verkoop door PWS aan Nagron van een viertal vastgoedprojecten. PWS werd daarbij vertegenwoordigd door haar toenmalige directeur, [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]). In het najaar van 2005 is [betrokkene 1] door PWS op non-actief gesteld en vervolgens ontslagen wegens malversaties met vastgoedtransacties ten nadele van PWS. De Raad van Toezicht van PWS heeft daarop zijn goedkeuring aan de verkoop van de betreffende vastgoedprojecten aan Nagron onthouden. In april 2006 heeft Nagron PWS gedagvaard in kort geding en gevorderd dat PWS de onderhandelingen over de verkoop van de vastgoedprojecten zou hervatten. De voorzieningenrechter heeft deze vordering toegewezen, onder de bepaling dat de verplichting tot dooronderhandelen zou vervallen indien op 15 oktober 2006 geen overeenstemming zou zijn bereikt. Partijen hebben vervolgens dooronderhandeld, maar hebben geen overeenstemming bereikt.
4. Nagron heeft in maart 2009 PWS gedagvaard in de onderhavige bodemprocedure. Zij stelt zich primair op het standpunt dat tussen partijen reeds in 2005 een onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de vier vastgoedprojecten, althans dat Nagron daarop gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen. Subsidiair stelt zij dat PWS heeft belet dat de opschortende voorwaarden waaronder de overeenkomsten tot stand zijn gekomen, te weten goedkeuring van de Raad van Toezicht van PWS en van de partners van PWS, zijn vervuld, zodat deze voorwaarden op grond van artikel 6:23 lid 1 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als vervuld dienen te gelden. Meer subsidiair is Nagron van mening dat het beroep van PWS op het ontbreken van goedkeuring van de Raad van Toezicht onrechtmatig althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Meer meer subsidiair stelt Nagron dat PWS onrechtmatig heeft gehandeld door na het vonnis van de voorzieningenrechter niet te goeder trouw door te onderhandelen. Nagron vordert – kort gezegd - een verklaring voor recht dat PWS toerekenbaar tekort is geschoten althans onrechtmatig heeft gehandeld, en dat PWS aansprakelijk is voor de door Nagron geleden schade. De rechtbank heeft de vorderingen van Nagron afgewezen. Hiertegen richt zich het hoger beroep.
5. De grieven genummerd 1 tot en met (de tweede grief met nummer) 12 richten zich met diverse klachten tegen het oordeel van de rechtbank dat de vorderingen van Nagron moeten worden afgewezen. Het hof zal eerst de grieven 1 tot en met 8 bespreken. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
6. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank dat de aanbiedingsbrieven begin 2005 van PWS aan de bemiddelaar C.G. Bronsgeest Holding B.V. (hierna: Bronsgeest) niet kunnen worden gekwalificeerd als onvoorwaardelijke aanbiedingen van PWS aan Nagron welke door de enkele acceptatie/parafering door Nagron tot overeenkomsten zouden hebben geleid. Ook voor Nagron had redelijkerwijs duidelijk moeten dat deze aanbiedingen slechts het startpunt vormden van de onderhandelingen. De stelling van Nagron dat de onderhandelingen slechts de uitwerking van ‘detailpunten’ betroffen ter invulling van de reeds begin 2005 gesloten overeenkomsten wordt verworpen. Onder meer de uitdrukkelijke wens van Nagron dat de projecten turnkey aan haar zouden worden opgeleverd, waardoor zij op geen enkele wijze bij het bouw- en ontwikkelingsrisico van de nieuwbouwprojecten betrokken zou zijn, kan naar het oordeel van het hof niet als ‘detailpunt’ worden aangemerkt, nu het hof uit de eigen stellingen van Nagron begrijpt dat het hierbij ging om een aanzienlijk financieel risico dat Nagron niet voor haar rekening wenste te nemen.
7. In alle hierboven genoemde aanbiedingsbrieven is door PWS uitdrukkelijk vermeld dat de aanbieding geschiedde onder voorbehoud van goedkeuring van de Raad van Toezicht van PWS. Dat Nagron zich van deze voorwaarde terdege bewust was blijkt ook uit de in het voorlopig getuigenverhoor afgelegde getuigenverklaringen van onder meer [betrokkene 2], toenmalig directeur van Nagron. De stelling van Nagron dat de Raad van Toezicht in haar vergadering van 22 juni 2005 deze toestemming onvoorwaardelijk heeft verleend wordt verworpen. Uit de notulen van deze vergadering kan redelijkerwijs slechts worden afgeleid dat de Raad van Toezicht in principe akkoord was met de verkoop aan Nagron, maar dat hij zijn uiteindelijke goedkeuring aan de verkoopovereenkomsten pas zou verlenen na kennisneming en beoordeling van de definitieve contractstukken. Het hof merkt hierbij op dat ten tijde van deze vergadering nog geen sprake was van een definitieve overeenstemming tussen partijen over alle contractsvoorwaarden, waaronder de niet onbelangrijke voorwaarde van Nagron dat de nieuwbouwprojecten turnkey aan haar zouden worden opgeleverd. Aangezien het ging om contracten met aanzienlijke financiële belangen was het niet meer dan logisch dat de Raad van Toezicht zijn definitieve oordeel over de te sluiten overeenkomsten pas kon en wilde geven, en derhalve zijn goedkeuring pas zou verlenen, nadat hij kennis zou hebben genomen van de definitieve en complete contractstukken. Derhalve kan redelijkerwijs niet anders worden geconcludeerd dan dat van het verlenen van de volgens de aanbiedingsbrieven vereiste goedkeuring door de Raad van Toezicht op dat moment nog geen sprake was. Dit vindt ook steun in de getuigenverklaringen van [betrokkene 1] en [betrokkene 3].
8. Nagron heeft subsidiair aangevoerd dat zij er op basis van mededelingen van [betrokkene 1] in de betreffende periode gerechtvaardigd op heeft vertrouwd, en ook op mocht vertrouwen, dat de Raad van Toezicht op 22 juni 2005 al wel de vereiste goedkeuring had verleend. Ook deze stelling wordt verworpen. Dat [betrokkene 1] op enig moment tegen Nagron heeft gezegd dat de Raad van Toezicht de vereiste goedkeuring aan de koopovereenkomsten heeft verleend, is gemotiveerd betwist door PWS en kan redelijkerwijs niet worden afgeleid uit de getuigenverklaringen die zijn afgelegd tijdens het voorlopig getuigenverhoor. W.L. Louwers, notaris, heeft daarover slechts verklaard dat hij in de periode mei-augustus 2005 aanwezig is geweest bij twee vergaderingen tussen partijen, waarbij steeds is gesproken over het vereiste van goedkeuring door de Raad van Toezicht van Patrimonium. Er gonsde volgens deze getuige iets bij de vergadering dat er geen problemen verwacht zouden worden bij het verlenen van toestemming door de Raad van Toezicht, hetgeen was af te leiden uit opmerkingen van [betrokkene 1] op vragen van [betrokkene 2]. Het hof merkt op dat uit de (volgens de getuige gemaakte) opmerking van [betrokkene 1] dat hij geen problemen verwachtte, redelijkerwijs volgt dat de vereiste toestemming op het moment dat hij deze opmerking maakte in elk geval nog niet was verleend. [betrokkene 2], toenmalig directeur van Nagron, heeft als getuige verklaard dat [betrokkene 1] hem op 29 augustus 2005 de notulen heeft getoond van een vergadering van de Raad van Toezicht van (in zijn herinnering) juli 2005 waarin stond dat de Raad van Toezicht met de transactie instemde. Zoals het hof hierboven heeft overwogen, kan een dergelijke onvoorwaardelijke toestemming echter redelijkerwijs niet uit de notulen worden afgeleid. Aangezien het bovendien niet voor de hand lag dat de Raad van Toezicht reeds een onvoorwaardelijke goedkeuring zou verlenen aan verkoopcontracten met een aanzienlijk financieel belang zonder dat de onderhandelingen volledig waren afgerond en de definitieve contractstukken gereed waren, was er naar het oordeel van het hof evenmin sprake van een gerechtvaardigd vertrouwen van Nagron als professionele vastgoedonderneming in de aanwezigheid van een dergelijke goedkeuring.
9. In het midden kan blijven of de onderhandelingen tussen partijen in augustus 2005 ten aanzien van één of meer van de vastgoedprojecten dermate vergevorderd waren dat geconcludeerd moet worden dat sprake was van een volwaardige overeenkomst. Vast staat dat de Raad van Toezicht in het najaar van 2005, nadat was gebleken van mogelijke malversaties van [betrokkene 1] bij vastgoedtransacties ten nadele van PWS, heeft besloten geen goedkeuring te geven aan de verkoop van de betreffende vastgoedprojecten aan Nagron. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd door Nagron die het oordeel rechtvaardigen dat het beroep van PWS op het ontbreken van deze goedkeuring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Het stond de Raad van Toezicht vrij om bij zijn beoordeling van de voorgenomen verkoop aan Nagron van de betreffende vastgoedprojecten het inmiddels bekend geworden frauduleuze gedrag van [betrokkene 1] te betrekken, en tevens de – eveneens inmiddels aan de Raad van Toezicht gebleken - zeer forse bemiddelingsfee die door [betrokkene 1] zonder toestemming van de Raad van Toezicht met Bronsgeest was overeengekomen. Mede op basis daarvan kon de Raad van Toezicht redelijkerwijs tot de conclusie komen dat het verlenen van goedkeuring aan de verkoopovereenkomsten met Nagron in strijd was met de financiële belangen van PWS. Het stond PWS vrij om zich op het ontbreken van de vereiste goedkeuring van de Raad van Toezicht te beroepen.
10. De stelling van Nagron dat PWS zelf, in strijd met haar verplichtingen op grond van de redelijkheid en de billijkheid, heeft belet dat de Raad van Toezicht zijn goedkeuring aan de verkoop aan Nagron heeft verleend, wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen. Nagron heeft onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan een dergelijke conclusie kan worden getrokken. Dergelijke feiten en omstandigheden blijken evenmin uit de in het voorlopig getuigenverhoor afgelegde getuigenverklaringen. Zoals hierboven overwogen is het hof van oordeel dat de Raad van Toezicht redelijkerwijs zijn goedkeuring aan de verkoopovereenkomsten met Nagron heeft kunnen onthouden. Dat de Raad van Toezicht bij zijn besluitvorming op onzorgvuldige wijze is beïnvloed door (andere organen van) PWS is gesteld noch gebleken.
11. Het hof verwerpt tot slot de stelling van Nagron dat PWS onrechtmatig heeft gehandeld door na het vonnis van de voorzieningenrechter niet te goeder trouw door te onderhandelen. Nagron heeft geen concrete feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan een dergelijke conclusie gerechtvaardigd is. Daarbij stelt het hof voorop dat de stelling van Nagron dat PWS bij het voortzetten van de onderhandelingen na het vonnis van de voorzieningenrechter gehouden was uit te gaan van het onderhandelingsresultaat ten tijde van het afbreken van de onderhandelingen, en dat PWS daarop niet mocht terugkomen, geen steun vindt in het kort gedingvonnis en in zijn algemeenheid onjuist is. De rechtbank heeft terecht overwogen dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen.
12. In het kader van het bovenstaande is het hof van oordeel dat PWS bij het voorzetten van de onderhandelingen na het vonnis van de voorzieningenrechter redelijkerwijs ook rekening mocht houden met de inmiddels gebleken fraude van [betrokkene 1], de (voor PWS ongunstige en zonder toestemming van de Raad van Toezicht gemaakte) provisieafspraak met Bronsgeest, de bezwaren van de partners-projectontwikkelaars van PWS tegen een turnkey levering aan Nagron en de gewijzigde marktomstandigheden. Zoals de rechtbank terecht vast stelt was de voorwaarde van goedkeuring van het onderhandelingsresultaat door de Raad van Toezicht voor het definitief worden van de koopovereenkomsten nog altijd van kracht. Het dooronderhandelen had voor PWS en Nagron derhalve alleen zin als dit zou leiden tot een onderhandelingsresultaat dat voor de Raad van Toezicht acceptabel zou zijn, waarbij uiteraard van doorslaggevend belang was of de te sluiten transacties voor PWS financieel voldoende gunstig zouden zijn. Nagron heeft niet betwist dat het dooronderhandelen door PWS op basis van de stand van zaken ten tijde van het afbreken van de onderhandelingen, zonder rekening te mogen houden met de gewijzigde omstandigheden, zou hebben geleid tot voor PWS financieel ongunstige contracten waaraan de Raad van Toezicht zijn goedkeuring niet zou hebben verleend. PWS was daartoe dan ook redelijkerwijs niet gehouden. Dat daarmee het uiteindelijke onderhandelingsresultaat voor Nagron minder voordelig zou uitpakken dan zij op basis van de aanvankelijke onderhandelingen had verwacht, vormt geen grond om op dit punt anders te oordelen. Het hof merkt in dit verband nog op dat PWS onbetwist heeft gesteld dat zij nog tot november 2006 met Nagron heeft dooronderhandeld, en dat zij ook nog alternatieve bestaande vastgoedcomplexen aan Nagron heeft aangeboden die Nagron heeft afgewezen.
13. Uit het bovenstaande volgt dat de grieven 1 tot en met 8 falen en dat de vorderingen van Nagron moeten worden afgewezen. De grieven 9 tot en met (de tweede grief genummerd) 12 behoeven geen bespreking meer, nu zij zich richten tegen overwegingen van de rechtbank ten overvloede.
14. Grief 13 richt zich tegen de proceskostenveroordeling door de rechtbank. Het hof verwerpt de grief. De rechtbank heeft terecht Nagron in de proceskosten in de eerste aanleg veroordeeld. Het hof verenigt zich voorts met het oordeel van de rechtbank dat evident is dat het financiële belang van deze zaak zeer aanzienlijk is, zodat bij de begroting van de proceskosten de toepassing van tarief VIII in de rede ligt.
15. Grief 14 mist zelfstandige betekenis.
16. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen. Nagron zal in hoger beroep in de proceskosten worden veroordeeld, waarbij ook het hof tarief VIII zal toepassen. Het verzoek van PWS om een bedrag van € 50.000,- aan proceskosten toe te wijzen wordt afgewezen. Het hof acht geen gronden aanwezig om af te wijken van de gebruikelijke begroting op grond van het liquidatietarief.
17. Het hof passeert de bewijsaanbiedingen van Nagron, nu geen gespecificeerd bewijs is aangeboden van feiten die leiden tot een andere beslissing, waarbij het hof tevens in aanmerking neemt dat reeds een voorlopig getuigenverhoor heeft plaatsgevonden.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 28 april 2010;
- veroordeelt Nagron in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van PWS tot op heden begroot op € 314,- aan verschotten en € 13.740,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.T. van der Hoeven-Oud, M.M. Olthof en L. Reurich en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 januari 2012 in aanwezigheid van de griffier.