Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 302471 / HA ZA 08-591
Uitspraak: 15 juli 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de stichting STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. J.P.M. Borsboom,
- tegen -
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. A.P. van Elswijk.
Partijen worden hierna aangeduid als "Woonbron" respectievelijk "[gedaagden]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 25 februari 2008 en de door Woonbron overgelegde producties;
- conclusie van antwoord;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 30 juli 2008, waarbij een comparitie van partijen
is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 17 november 2008;
- proces-verbaal van de voortzetting van de comparitie van partijen, gehouden op 12 januari 2009 (abusievelijk gedateerd 12 januari 2008);
- proces-verbaal van de voortzetting van de comparitie van partijen, gehouden op 6 april 2009.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1 [gedaagden] enerzijds en Woonbron anderzijds hebben op respectievelijk 19 en 29 mei 2007 een overeenkomst getekend waarbij Woonbron het appartementsrecht betreffende de [adres] te [woonplaats 2] heeft verkocht aan [gedaagden] (hierna: de koopovereenkomst). De koopsom bedroeg € 101.250,00.
2.2 In de koopovereenkomst is bepaald dat de akte van levering van het onroerende goed zal worden gepasseerd op 15 juni 2007 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
2.3 In artikel 13 van Pro de koopovereenkomst is bepaald dat indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, de wederpartij van de nalatige de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst kan ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren van tien procent van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de kosten van verhaal.
2.4 In artikel 19.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de koopovereenkomst door [gedaagden] kan worden ontbonden indien zij uiterlijk op 1 juni 2007 geen (aanbod tot een) hypothecaire geldlening voor een bedrag van € 113.400,00 van een erkende geldverstrekkende instelling of een met de hypothecaire geldlening corresponderende Nationale Hypotheek Garantie hebben verkregen.
2.5 [gedaagden] hebben Tensurance financiële diensten, hierna: Tensurance, ingeschakeld om zorg te dragen voor de financieringsaanvragen. Tensurance heeft [gedaagden] per brief d.d. 26 juni 2009 bericht dat zij geen financiering kunnen krijgen. [gedaagden] hebben het betreffende bericht op 29 juni 2007 per fax doorgestuurd aan VG+, de verkoopmakelaar.
2.6 [gedaagden] hebben de het appartementsrecht niet afgenomen.
2.7 Bij brief van 21 augustus 2007 zijn [gedaagden] schriftelijk door Woonbron in gebreke gesteld en zijn zij in de gelegenheid gesteld om binnen 8 dagen alsnog aan hun verplichtingen te voldoen.
2.8 Bij brief van 5 september 2007 heeft Woonbron de koopovereenkomst ontbonden.
2.9 Bij brieven van 11 september 2007 heeft Woonbron [gedaagden] verzocht de contractuele boete ad € 10.125,00 binnen veertien dagen aan haar te voldoen.
3 De vordering
De vordering luidt om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen:
- tot betaling binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis van een bedrag van
€ 10.125,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 september 2007;
- tot betaling binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis van een bedrag van
€ 904,00 terzake van buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 december 2007;
- in de kosten van het geding, inclusief de nakosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Woonbron aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [gedaagden] zijn toerekenbaar tekortgeschoten in de op hen rustende verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst doordat zij het betreffende appartementsrecht niet hebben afgenomen.
3.2 Woonbron heeft, nadat zij [gedaagden] in gebreke heeft gesteld, de koopovereenkomst ontbonden. [gedaagden] zijn aan Woonbron op grond van deze ontbinding de overeengekomen boete van € 10.125,00 verschuldigd.
3.3 Woonbron heeft de vordering uit handen moeten geven en heeft hierdoor buitengerechtelijke kosten gemaakt die conform het Rapport Voorwerk II moeten worden vastgesteld op een bedrag van € 904,00. Deze kosten zijn redelijk en in redelijkheid gemaakt, terzake van andere verrichtingen dan die waarvoor in de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) een vergoeding plegen in te sluiten.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonbron in de kosten van het geding.
[gedaagden] hebben daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 De koopovereenkomst was pas op 29 mei 2007 voorzien van de handtekeningen van beide partijen en [gedaagden] hebben op 1 juni 2007 het koopcontract ontvangen. Gelet hierop was de in de koopovereenkomst opgenomen uiterste datum waarop het financieringsvoorbehoud kon worden ingeroepen, te weten 1 juni 2007, voor [gedaagden] niet haalbaar.
4.2 Tensurance is een tussenpersoon waar Woonbron veel mee samenwerkt en is [gedaagden] door Woonbron aangeraden. [gedaagden] mochten er van uitgaan dat Tensurance verlenging van de datum zou verzoeken. Dat Tensurance dit heeft nagelaten, kan hen niet worden verweten.
4.3 Tensurance heeft [gedaagden] op 26 juni 2007 schriftelijk laten weten geen financiering te kunnen regelen. [gedaagden] hebben dit schrijven op 29 juni 2007 aan VG+, de verkoopmakelaar van Woonbron, gefaxt. Nu [gedaagden] Woonbron zo snel mogelijk hebben laten weten dat er geen financiering mogelijk was, zijn zij niet aansprakelijk voor eventueel aan de zijde van Woonbron geleden schade.
4.4 [gedaagden] verzoeken een eventuele boete te matigen. Woonbron heeft, nu de woning is verkocht voor dezelfde prijs als was overeengekomen met [gedaagden], niet of nauwelijks schade geleden. Gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, te weten de doelgroep van minder draagkrachtigen waarmee Woonbron zaken doet, het gebrek aan informatie en communicatie, en de schade die minder is dan de gefixeerde schade in het contract, komt [gedaagden] een beroep toe op matiging van de boete.
5 De beoordeling
5.1 Woonbron grondt haar vordering op artikel 13 van Pro de koopovereenkomst. Zij stelt dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen rustende verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst.
[gedaagden] hebben aangevoerd dat zij door middel van het verzenden van het bericht van Tensurance aan VG+ (zie hiervoor onder 2.5) de koopovereenkomst op 29 juni 2007 hebben ontbonden. Woonbron heeft niet betwist dat dit bericht inderdaad opgevat diende te worden als een ontbinding op grond van artikel 19.1 van de koopovereenkomst door [gedaagden], doch zij heeft aangevoerd dat deze ontbinding niet tijdig, te weten niet voor 1 juni 2007, is geschied. De rechtbank begrijpt de stellingen van [gedaagden] aldus dat zij dit beroep van Woonbron naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar achten, nu de termijn van 1 juni 2007 voor hen niet haalbaar was, aangezien de koopovereenkomst pas op 29 mei 2007 door beide partijen was ondertekend en [gedaagden] de ondertekende koopovereenkomst pas op 1 juni 2007 hebben ontvangen.
5.2 De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Ter zitting is duidelijk geworden dat partijen op 27 april 2007 mondeling overeenstemming hebben bereikt met betrekking tot de koop. Uit hetgeen [gedaagde 1] ter zitting naar voren heeft gebracht, kan worden afgeleid dat toen tevens is afgesproken dat het financieringsvoorbehoud tot 1 juni 2007 zou kunnen worden ingeroepen. [gedaagde 1] heeft immers verklaard dat deze datum in het gesprek met Tensurance ter sprake is gekomen en dat [gedaagden] pas daarna de schriftelijke koopovereenkomst hebben ontvangen. Voorts kan uit hetgeen ter zitting is besproken worden afgeleid dat [gedaagden] enige tijd voor 19 mei 2007, zijnde de datum waarop zij deze overeenkomst hebben getekend, de schriftelijke koopovereenkomst thuis hebben ontvangen. [gedaagde 1] heeft immers ter zitting verklaard dat zij de overeenkomst niet direct hebben getekend en teruggestuurd. [gedaagden] hebben derhalve voldoende tijd gehad om de termijn waarbinnen het financieringsvoorbehoud ingeroepen kon worden te verlengen. Dit hebben zij echter nagelaten.
[gedaagden] hebben nog gesteld dat zij er vanuit gingen dat Tensurance zou zorgdragen voor verlenging van die termijn. Deze stelling kan hun echter niet baten, nu het (niet) handelen van een door [gedaagden] ingeschakelde intermediair niet aan Woonbron kan worden tegengeworpen, doch voor eigen rekening en risico van [gedaagden] dient te komen.
Gelet op het voorgaande zijn de door [gedaagden] gestelde omstandigheden onvoldoende om tot het oordeel te komen dat het beroep van Woonbron op het niet tijdig ontbinden van de koopovereenkomst door [gedaagden] in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.3 Uit het voorgaande volgt dat de koopovereenkomst door [gedaagden] niet is ontbonden. Zij waren derhalve gehouden hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen. Dit hebben zij nagelaten, nu zij het betreffende appartementsrecht niet hebben afgenomen. [gedaagden] zijn derhalve toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst en Woonbron heeft de koopovereenkomst met recht ontbonden. Woonbron heeft als gevolg hiervan in beginsel aanspraak op de verbeurde boete.
5.4 [gedaagden] hebben verzocht de boete - indien deze wordt toegewezen - te matigen. De rechtbank dient bij de beoordeling van een verzoek tot matiging terughoudend te zijn. De in artikel 6:94 BW Pro opgenomen maatstaf dat voor matiging van een bedongen boete slechts plaats is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, betekent dat de rechtbank van zijn bevoegdheid tot matiging alleen gebruik kan maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechtbank niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. HR 27 april 2007, RvdW 2007, 462).
5.5 Geconcludeerd wordt dat in onderhavige zaak de toepassing van het boetebeding in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank neemt hierbij allereerst in aanmerking de verhouding tussen de gevorderde boete en de daadwerkelijk door Woonbron geleden schade. De gevorderde boete bedraagt € 10.125,00. Woonbron stelt dat zij voor een bedrag van € 5.250,00 aan schade heeft geleden, bestaande uit overdrachtsbelasting en de VVE-bijdrage gedurende 6 maanden. Omdat het appartement uiteindelijk op 19 november 2007 is verkocht en op 19 december 2007 is geleverd aan een derde heeft zij gedurende 6 maanden de maandelijkse VVE-bijdragen ad € 164,86 moeten voldoen. Ook heeft Woonbron overdrachtsbelasting moeten betalen, die zij niet verschuldigd zou zijn indien zij het appartement binnen 6 maanden na aankoop op 12 januari 2007 zou hebben doorverkocht. De maandelijkse VVE-bijdrage is aan te merken als schade, geleden als gevolg van het niet tijdig nakomen van de verplichtingen door [gedaagden]. Het is echter de vraag of ook de overdrachtsbelasting aangemerkt dient te worden als door Woonbron geleden schade die voor rekening van [gedaagden] dient te komen. Het is immers niet zeker dat indien de koopovereenkomst doorgang had gevonden, de levering voor 12 juli 2007 had kunnen plaatsvinden. De rechtbank zal derhalve slechts in beperkte mate rekening houden met deze schade.
Voorts neemt de rechtbank in aanmerking de omstandigheid dat Woonbron bij de verkoop van het appartement aan [gedaagden] niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die - gezien haar maatschappelijke positie als wooncorporatie - van haar verwacht mag worden. Ter comparitie heeft Woonbron aangegeven dat zij het appartement aan [gedaagden] zou verkopen middels een koop-garantregeling. Met deze regeling, waarbij Woonbron woningen met korting verkoopt en zij de koper garandeert de woning terug te kopen, met verdeling van verlies dan wel winst, geeft Woonbron uitdrukking aan haar doelstelling om minder draagkrachtigen een lage drempel te bieden voor het kopen van een woning. Deze doelstelling, die voortvloeit uit de maatschappelijke positie die Woonbron als woningcorporatie heeft, brengt mee dat zij extra zorgvuldig dient te handelen bij het verkopen van woningen middels de koop-garantregeling. Hierbij kan gedacht worden aan het informeren van kopers over het verloop van een verkoopproces en de bijbehorende financiën, inclusief het wijzen van kopers op financiële risico’s verbonden aan de koop van een woning. Voorts kan worden gedacht aan het met de kopers doornemen van de bedingen in een te ondertekenen koopovereenkomst. Woonbron heeft dit echter - zo is ter comparitie gebleken - nagelaten en heeft aangegeven zich hiertoe ook niet verplicht te voelen. Bovendien is weliswaar hiervoor onder 5.2 overwogen dat een beroep door Woonbron op het niet tijdig ontbinden van de koopovereenkomst door [gedaagden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is, doch dit neemt niet weg dat de rechtbank wel van oordeel is dat Woonbron met het opnemen van deze krappe termijn, bezien tegen de hiervoor vermelde maatschappelijke positie van Woonbron, niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van haar als woningcorporatie verwacht mag worden.
Gelet op voorgaande omstandigheden acht de rechtbank matiging van de boete tot een bedrag van € 5.000,00, op zijn plaats.
5.6 Conform de vordering zal over de hoofdsom de wettelijke rente worden toegewezen vanaf 26 september 2007.
5.7 De vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal conform de vordering worden toegewezen.
5.8 [gedaagden] worden als grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
6 De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt [gedaagden] om binnen 7 dagen na dagtekening van dit vonnis tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woonbron te betalen het bedrag van € 5.000,00 (zegge: vijfduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro over dit bedrag vanaf 26 september 2007 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron bepaald op € 303,00 aan vast recht, op € 102,10 aan overige verschotten en op € 768,00 aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Fiege
Uitgesproken in het openbaar.
2052/204