Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 6 mei 2009
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 74075 / HA ZA 08-2105 van
1. [eiser 1],
wonende te Rotterdam,
2. [eiser 2],
wonende te Rotterdam,
eisers,
advocaat mr. J.R. Maas,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
niet verschenen,
2. [gedaagde 2],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
niet verschenen,
3. [gedaagde 3],
kantoorhoudende te Schiedam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
4. [gedaagde 4],
kantoorhoudende te Schiedam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
5. [gedaagde 5],
kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. L.H. Rammeloo,
6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VBW MAKELAARS & TAXATEURS B.V.
gevestigd te Hoogvliet,
gedaagde,
advocaat mr. R. van Veen,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 76490 / HA ZA 08-2450 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VBW MAKELAARS & TAXATEURS B.V.,
gevestigd te Hoogvliet,
eiseres in vrijwaring,
advocaat mr. R. van Veen,
tegen
[gedaagde in vrijwaring],
wonende te Spijkenisse,
gedaagde in vrijwaring,
advocaat mr. A.T. Tilburg.
Eisers in de hoofdzaak zullen hierna [eisers] (in enkelvoud) worden genoemd. Gedaagden in de hoofdzaak zullen gezamenlijk als [gedaagden] worden aangeduid en afzonderlijk [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3], [gedaagde 4], [gedaagde 5] en VBW worden genoemd.
Partijen in de vrijwaringszaak zullen als VBW en [gedaagde in vrijwaring] worden aangeduid.
1. De procedure in de hoofdzaak
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusies van antwoord van [gedaagde 3], [gedaagde 4] en [gedaagde 5],
- de incidentele conclusie houdende oproeping tot vrijwaring tevens conclusie van antwoord van VBW,
- antwoordconclusie in het incident tot oproeping in vrijwaring,
- het vonnis van de rechtbank Rotterdam d.d. 16 april 2008, waarbij VBW wordt toegestaan [gedaagde in vrijwaring] h.o.d.n. De Vuurtoren in vrijwaring op te roepen,
- de conclusies van repliek tegen [gedaagde 3], [gedaagde 4], [gedaagde 5] en VBW,
- de conclusies van dupliek van [gedaagde 3], [gedaagde 4], [gedaagde 5] en VBW,
- de nadere conclusie van VBW,
- de nadere conclusie van [eisers],
de door partijen overgelegde producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de vrijwaringszaak
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in vrijwaring.
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
3.1. [eiser 1] en [eiser 2] zijn in gemeenschap van goederen met elkaar gehuwd.
[adres] 64 b
3.2. [eisers] heeft -na bemiddeling door [gedaagde 1]- een mondelinge overeenkomst gesloten tot koop van het appartementsrecht inzake [adres] 64 b, [postcode] Rotterdam (hierna aangeduid als: [adres] 64 b) voor de koopsom van € 99.500,-.
3.3. Een akte van levering van 18 mei 2005 (productie 2 bij dagvaarding) vermeldt, samengevat, dat ten overstaan van [gedaagde 4], als waarnemer van [gedaagde 3], de levering heeft plaatsgevonden door de gemachtigde van [gedaagde 2] (handelende als directeur van Kortmanz Investments B.V., op haar beurt handelende als directeur van Kortmanz & Partners Vastgoed B.V.) aan [eisers], waarbij Kortmanz & Partners B.V. aan [eisers] het appartementsrecht inzake [adres] 64 b heeft verkocht voor de koopprijs van € 99.500,-. Een andere akte van levering, gedateerd 24 maart 2005 en opgemaakt ten overstaan van mr. G.P.A. Stuyt, als waarnemer van [gedaagde 5] (productie 3 bij dagvaarding), maakt melding van de levering van voornoemd appartementsrecht door S.H.M. de Swart aan Kortmanz & Partners Vastgoed B.V. op grond van een koopovereenkomst van 28 februari 2005, voor de koopprijs van € 66.000,-. Een derde akte van levering, gedateerd 10 december 2004 en opgemaakt ten overstaan van notaris mr. J-H.M.R. van den Eeden, vermeldt dat voornoemd appartementsrecht door Haghestede B.V. aan S.H.M. de Swart is geleverd voor de koopprijs van € 50.000,-.
3.4. Een taxatierapport, d.d. 5 mei 2005, opgemaakt door A.J. van Werkhoven namens VBW en betreffende het pand [adres] 64 b, vermeldt als opdrachtdatum: ‘21-03-2005’ en als opdrachtgever: ‘de Heer A.M. Henriques Fialho Almeida Rocha’ (productie 5 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(pag.1)
(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
2. verkrijgen Nationale Hypotheekgarantie
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (…) : € 99.500,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik (…) : € 89.500,- (…)
(…)
(pag. 5)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: m²/180 m³
(…)
ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Goed
- buitenonderhoud : Voldoende
- bouwkundige constructie : Voldoende
(…)’
3.5. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer Makelaardij B.V. (hierna: Boer) betreffende het pand [adres] 64 b opgesteld taxatierapport d.d. 9 maart 2007 (productie 6 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 55.000,- (…)
- executie waarde vrij van huur en gebruik : € 45.000,-(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: ca. 60 m2 resp. 150 m3
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : matig
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
3.6. Op 18 mei 2005 is ten overstaan van [gedaagde 4], als waarnemer van [gedaagde 3], een akte van hypotheek verleden, betrekking hebbende op een door Quion Hypotheekbemiddeling B.V. aan [eisers] verstrekte hypothecaire geldlening ad € 114.595,- (productie 7 bij dagvaarding).
3.7. Het appartementsrecht inzake [adres] 54 b is op 29 november 2006 executoriaal verkocht voor € 45.100,-.
Schiedamseweg 248 b
3.8. Blijkens een ten overstaan van mr. M.M. Hes, waarnemer van [gedaagde 5], verleden akte van levering van 10 juni 2005 (productie 9 bij dagvaarding) is het appartementsrecht inzake Schiedamseweg 248 b, 3025 AP Rotterdam (hierna aangeduid als: Schiedamseweg 248 b) op voornoemde datum aan [eisers] geleverd op grond van een in maart 2005 tot stand gekomen koopovereenkomst tussen [gedaagde 2] als verkoper en [eisers] als koper voor de koopsom van € 99.500,-. Een andere akte van levering, gedateerd 9 augustus 2004, (productie 10 bij dagvaarding) vermeldt dat het appartementsrecht aan de Schiedamseweg 248 b op voornoemde datum op grond van een koopovereenkomst van 23 juni 2004 door F.P. Konter is geleverd aan [gedaagde 2] voor de koopsom van € 65.000,-.
3.9. Een taxatierapport van 24 maart 2005, opgemaakt door A.J. van Werkhoven namens VBW en betreffende het pand Schiedamseweg 248 b, vermeldt als opdrachtdatum: ‘21-03-2005’ en als opdrachtgever: ‘de Heer A.M. Henriques Fialho Almeida Rocha’ (productie 11 bij dagvaarding). Voorts vermeldt het rapport onder meer:
‘(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening (…)
2. verkrijgen Nationale Hypotheekgarantie
(pag. 2)
D. WAARDERING
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (…) : € 99.500,- (…)
- executiewaarde vrij van huur en gebruik (…) : € 89.500,- (…)
(…)
(pag.5)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: m²/190 m³
(…)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Voldoende
- buitenonderhoud : Voldoende
- bouwkundige constructie : Voldoende
(…)’
3.10. Een in opdracht van de gemeente Rotterdam door Boer betreffende het pand Schiedamseweg 248 b opgesteld taxatierapport d.d. 9 maart 2007 (productie 12 bij dagvaarding) vermeldt – onder meer – het volgende:
‘(pag. 1)
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik : € 70.000,- (…)
- executie waarde vrij van huur en gebruik : € 53.000,-(…)
(pag.4)
(…)
f. Indicatie woonoppervlakte en inhoud: 50 m2 135 m3
(…)
(pag. 5)
I. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : niet bekend in verband geveltaxatie
- buitenonderhoud : voldoende
- bouwkundige constructie : voldoende
(…)’
3.11. Het appartementsrecht inzake Schiedamseweg 248 b is op 13 september 2006 executoriaal verkocht voor een bedrag van € 51.600,- (productie 13 bij dagvaarding).
4. Het geschil
in de hoofdzaak
4.1. [eisers] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht zal verklaren dat: [gedaagde 1], [gedaagde 3], [gedaagde 4] en VBW gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde(n) die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eisers], althans jegens [eisers] onrechtmatig, althans onzorgvuldig hebben c.q. heeft gehandeld en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eisers] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres] 64 b te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
II. voor recht zal verklaren dat: [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 5] en VBW gezamenlijk, althans ieder der gedaagden afzonderlijk, althans die gedaagde die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren te bepalen, afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eisers], althans onrechtmatig, althans onzorgvuldig hebben c.q. heeft gehandeld jegens [eisers] en dat de aldus bepaalde gedaagden of gedaagde gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk onder hoofdelijke aansprakelijkheid aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eisers] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de Schiedamseweg 248 b te Rotterdam, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
III. met hoofdelijke veroordeling van gedaagden, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, in de kosten van deze procedure, het salaris van de procureur van [eisers] daaronder begrepen en met bepaling, dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) de wettelijke rente over de aldus te betalen proceskosten verschuldigd zijn/is vanaf 14 dagen na het wijzen van het vonnis, voor zover de aldus in de kosten veroordeelde gedaagde of gedaagden niet binnen die termijn die proceskosten voldaan hebben c.q. heeft, met veroordeling van gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) tot betaling van € 131,- aan nakosten, verhoogd met € 68,- en met de betekeningkosten in het geval dat gedaagden (gezamenlijk en/of ieder afzonderlijk) niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis aan de veroordeling voldoet en betekening van de executoriale titel plaatsvindt.
4.2. [eisers] heeft aan deze vordering in de kern het volgende ten grondslag gelegd:
• ten aanzien van [gedaagde 1]/[gedaagde 2]:
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn toerekenbaar tekort geschoten jegens [eisers], althans hebben onrechtmatig jegens hem gehandeld door met hem bewust een mondelinge koopovereenkomst aan te gaan, waarvan zij wisten dat de verkoopprijs die zij bedongen niet een reële prijs voor de betreffende woningen was. Tevens wisten zij dat [eisers] nooit aan zijn financiële verplichtingen in verband met deze woning zou kunnen voldoen. Zij zijn dienaangaande jegens [eisers] gehouden de schade, die [eisers] heeft geleden en nog zal lijden aan hem te vergoeden.
• ten aanzien van VBW:
VBW heeft niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht. Zij is daarmee aansprakelijk voor de door [eisers] ter zake geleden en nog te lijden schade.
• ten aanzien van [gedaagde 3], [gedaagde 4] en [gedaagde 5]:
[gedaagde 3], [gedaagde 4] en [gedaagde 5] hadden [eisers] uitdrukkelijk moeten waarschuwen en in het bijzonder dienen te wijzen op het verschil tussen de door [eisers] met de verkopers overeengekomen prijs en de prijs waarvoor deze verkopers zelf de bewuste panden recentelijk hadden gekocht. De notarissen hadden hun diensten moeten weigeren aan [eisers] Door dit na te laten zijn zij toerekenbaar tekortgeschoten jegens [eisers], althans hebben zij jegens hem onrechtmatig gehandeld, waardoor zij gehouden zijn de door dit handelen geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
4.3. Gedaagden hebben gezamenlijk maar ook ieder afzonderlijk onrechtmatig gehandeld jegens [eisers] Het individuele handelen van iedere gedaagde dient gezien te worden in het kader van het gezamenlijk handelen van gedaagden. Dat gezamenlijk handelen is dusdanig onrechtmatig, dat daarmee op zich het individueel handelen als onderdeel van het gezamenlijk handelen eveneens onrechtmatig is. Dat brengt de hoofdelijke aansprakelijkheid van ieder der gedaagden voor de gehele schade met zich.
4.4. Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna voor zover nodig nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.5. VBW vordert samengevat - dat [gedaagde in vrijwaring] wordt veroordeeld om aan VBW te betalen al hetgeen waartoe VBW jegens [eisers] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, met veroordeling van [gedaagde in vrijwaring] in de kosten van de hoofdzaak en de vrijwaring.
4.6. [gedaagde in vrijwaring] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1. [eisers] heeft in het lichaam van de dagvaarding weliswaar stellingen naar voren gebracht waaruit zou moeten blijken dat sprake is van bedrog en misbruik van omstandigheden, maar heeft ervoor gekozen aan deze stellingen geen eisen te verbinden, zodat de rechtbank aan deze rechtsgronden voorbij zal gaan.
5.2. [eisers] heeft zijn vordering jegens gedaagden zowel gebaseerd op onrechtmatige daad als op toerekenbare tekortkoming van (ieder der) gedaagden. De stellingen van [eisers] worden, mede gelet op zijn betwisting van het sluiten van schriftelijke verkoopovereenkomsten en het geven van taxatieopdrachten en opdrachten aan de notarissen, zo gelezen dat zij primair betrekking hebben op een onrechtmatige daad van (ieder der) gedaagden. Derhalve zal de gestelde aansprakelijkheid van gedaagden primair worden beoordeeld op basis van artikel 6:162 BW en daarna, voor zover nog nodig, aan de hand van artikel 6:74 BW.
5.3. Voordat sprake kan zijn van een onrechtmatige daad dient aan de volgende vereisten te zijn voldaan: onrechtmatigheid, relativiteit, toerekenbaarheid van de daad, causaliteit en schade. Ten aanzien van een toerekenbare tekortkoming gaat het om de vereisten: tekortkoming, toerekenbaarheid, schade en causaal verband.
5.4. De stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze vereisten liggen (behoudens de toerekenbaarheid van een eventuele tekortkoming) in beginsel bij [eisers] De vordering zal aan de hand van het voorgaande en per groep gedaagden worden beoordeeld.
De bemiddelaar en de verkoper ([gedaagde 1] en [gedaagde 2])
5.5. Als gronden voor de onrechtmatigheid en de toerekenbare tekortkoming heeft [eisers] aangevoerd dat de bemiddelaar en de verkoper hem bewust de appartementen voor een te hoge prijs hebben verkocht en dat zij wisten dat hij niet aan zijn hypotheeklasten terzake zou kunnen voldoen. [eisers] stelt dat hij is misleid en dat zijn vertrouwen is misbruikt.
5.6. Gelet op het feit dat aan zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] verstek is verleend, vindt het in de artikelen 139 en 140 Rv bepaalde toepassing. De rechtbank zal eerst beoordelen of de vordering tegen genoemde gedaagden dient te worden toegewezen, of dat deze de rechtbank onrechtmatig of ongegrond voorkomt.
5.7. De beoordeling dient te geschieden tegen de achtergrond van de relevante feiten en omstandigheden. Er is sprake van de aankoop door [eisers] van twee appartementen (en daarnaast een woning aan de Loevesteinsingel 126 voor eigen bewoning) in Rotterdam, respectievelijk op 18 mei 2005 en 10 juni 2005, derhalve in een kort tijdsbestek. Voorts staat vast dat [eisers], alvorens tot de koop over te gaan, de appartementen niet heeft bezichtigd en dat de koopprijs van de appartementen in korte tijd sterk is verhoogd.
5.8. Met betrekking tot de overeengekomen koopprijs dient voorop te worden gesteld dat, op basis van de in ons rechtssysteem geldende contractsvrijheid, partijen in het algemeen vrij zijn – althans wanneer dat in vrijheid geschiedt – te bepalen wat zij willen overeenkomen en tegen welke voorwaarden. Voorts geldt dat van een koper van een woning redelijkerwijs verwacht mag worden dat hij zich voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst op de hoogte stelt van de gangbare prijs voor het type woning dat hij op het oog heeft. In dit kader mag er tevens van worden uitgegaan dat de koper zich op de hoogte stelt van de eigenschappen en eventuele gebreken van de onroerende zaak, teneinde te kunnen beoordelen of een redelijke prijs wordt gevraagd.
5.9. In dat licht wekt het verbazing dat – zoals [eisers] stelt – de transacties zijn aangegaan middels een contact met een hem voorheen onbekende persoon ([gedaagde 1]) die als bemiddelaar optrad. De gang van zaken zoals door [eisers] geschetst, waarbij [eisers] deze persoon allerlei originele documenten meegeeft, deze documenten niet terugkrijgt, vervolgens zonder verder onderzoek of navraag te doen diverse andere documenten ondertekent en daarnaast met een hem onbekende verkoper ([gedaagde 2]) mondelinge koopovereenkomsten sluit betreffende twee appartementen, dit alles in goed vertrouwen, komt de rechtbank niet erg geloofwaardig voor. [eisers] heeft de panden voorafgaande aan de koop niet bezichtigd en niet is gebleken dat hij onderzoek heeft gedaan naar de gangbare prijs van dergelijke woningen, hetgeen - zoals in 5.8 is overwogen - wel van hem als koper mocht worden verwacht. Het beeld dat [eisers] van zichzelf neerzet als een goedgelovige en naïeve koper rijmt bovendien niet met het feit dat het hier gaat om de aankoop van maar liefst drie panden, waarvan één voor eigen bewoning. Bovendien bevreemdt het de rechtbank dat [eisers], terwijl hij naar eigen zeggen de koopovereenkomsten niet (zelf) heeft ondertekend, van die ongerijmdheid tegenover de notaris (waar alle stukken ter tafel zijn gekomen en met [eisers] zijn besproken) geen gewag heeft gemaakt.
5.10. Los van de vraag of de koopsom daadwerkelijk te hoog was, kan het vragen van een hoge prijs, ook als deze zeer ruim boven de marktprijs ligt, op zichzelf niet als onrechtmatig handelen worden aangemerkt. [eisers] was immers vrij om de koop al dan niet op die voorwaarden en voor die prijs aan te gaan. Daarbij geldt dat, zelfs al zou het zo zijn dat het vertrouwen van [eisers] in [gedaagde 1] was gebaseerd op hun gemeenschappelijke Portugese afkomst, hetgeen [eisers] naar zijn zeggen heeft doen besluiten de appartementen te kopen, deze afweging door [eisers] in vrijheid is gedaan, zodat de gevolgen ervan voor zijn eigen rekening en risico dienen te blijven.
5.11. Dat door [gedaagde 1] wellicht gebruik is gemaakt van valse of vervalste gegevens omtrent het inkomen van de koper, kennelijk met de bedoeling een financiering te kunnen verkrijgen bij een hypotheekverstrekker, kan op zichzelf als onrechtmatig handelen worden bestempeld. Er is daarmee echter niet onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld. [eisers] heeft immers niet ontkend zijn handtekening te hebben gezet op allerlei documenten en al evenmin dat hij aan de notarissen diverse onwaarheden heeft verteld over zijn plannen met de respectieve gekochte panden, zodat ervan uit kan worden gegaan dat hij aan de door hem gestelde vervalsingen zijn medewerking heeft verleend, althans dat hij deze mogelijk heeft gemaakt. Voorts blijkt uit hetgeen in het voorgaande is overwogen dat [eisers] zich -ongeacht of hij een juist beeld heeft geschetst van de invloed van [gedaagde 1]- niet heeft gedragen als een zorgvuldige koper. Dit leidt ertoe dat, als er door de bemiddelaar en de verkoper al een norm zou zijn geschonden, die geschonden norm niet strekt tot bescherming van degene die aan deze dubieuze transacties zijn medewerking verleent, althans mogelijk maakt, zodat er op grond van artikel 6:163 BW geen verplichting tot schadevergoeding bestaat.
5.12. Voorts zou uit de stellingen van [eisers] kunnen worden begrepen dat hij bedoelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in strijd hebben gehandeld met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, doordat zij [eisers] hebben verleid tot het aangaan van een transactie terwijl zij wisten dat [eisers] zijn verplichtingen (jegens de hypotheekverstrekker) niet zou kunnen nakomen. Echter, een verkoper of bemiddelaar is in zijn algemeenheid niet gehouden na te gaan of een koper al dan niet in staat is zijn verplichtingen jegens de financier te voldoen. Voor zover [eisers] zich op het standpunt stelt dat dat in het onderhavige geval wel zo zou zijn, heeft hij onvoldoende gesteld en heeft hij nagelaten datgene wat hij wel heeft aangevoerd voldoende te onderbouwen, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. Met name laat [eisers] geheel onbesproken hoe hij de hem volgens zijn stellingen voorgehouden winst heeft getracht te realiseren. Aldus is evenmin duidelijk waarom de bemiddelaar en de verkoper zouden moeten weten dat hij niet aan zijn financiële verplichtingen zou kunnen voldoen.
5.13. Gelet op het voorgaande heeft [eisers] onvoldoende gesteld om van onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] jegens hem te kunnen spreken. De door [eisers] gestelde feiten en omstandigheden kunnen - mits bewezen - al evenmin leiden tot het oordeel dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] jegens [eisers]
5.14. De vorderingen jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] komen de rechtbank derhalve ongegrond voor en zullen ondanks het verleende verstek worden afgewezen.
De taxateur (VBW)
5.15. Volgens [eisers] heeft VBW (hierna ook aangeduid als: de taxateur) verwijtbaar gehandeld doordat zij de door [eisers] gekochte appartementen toerekenbaar onjuist heeft getaxeerd. [eisers] betoogt dat de taxateur niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht.
5.16. De rechtbank stelt voorop dat een taxateur binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van het rapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan ten grondslag liggende onderzoek. Dit leidt ertoe dat, indien zou komen vast te staan dat de door de taxateur verstrekte rapporten op onzorgvuldige wijze tot stand zijn gekomen en [eisers] als gevolg van de onjuiste taxatie schade heeft geleden, de taxateur jegens [eisers] aansprakelijk is voor deze schade.
5.17. Allereerst zal de rechtbank ingaan op het vereiste causaal verband tussen het handelen van de taxateur en de gestelde schade. Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat dit verband aanwezig is. Gesteld noch gebleken is dat [eisers] geen schade zou hebben geleden in het geval de taxateur de onderhavige appartementen op een lagere waarde had getaxeerd. [eisers] heeft van zichzelf het beeld geschetst van een naïeve en volgzame koper, die blindelings de instructies van een bemiddelaar opvolgde. Tegen die achtergrond valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat [eisers] zich wel door de inhoud van de taxatierapporten zou hebben laten weerhouden onder de afgesproken voorwaarden over te gaan tot de koop. Daarbij is het doel van een dergelijke taxatie ook niet de bescherming van een koper tegen een te hoge prijs, maar -zoals in het taxatierapport is vermeld- de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening en het verkrijgen van een Nationale Hypotheekgarantie.
5.18. Alles overziend heeft [eisers] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, mits bewezen, tot het oordeel zouden leiden dat er een causaal verband bestaat tussen het gestelde onzorgvuldig handelen van de taxateur en de vermeende schade. Dit leidt ertoe dat niet is voldaan aan het zowel voor onrechtmatige daad als voor toerekenbare tekortkoming geldende vereiste van causaal verband, zodat de gevorderde verklaring voor recht jegens de taxateurs zal worden afgewezen. Dit geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
De notarissen ([gedaagde 3], [gedaagde 4] en [gedaagde 5])
5.19. [eisers] houdt [gedaagde 3], [gedaagde 4] en [gedaagde 5] (hierna ook: de notarissen) in deze zaak aansprakelijk voor de schade die hij zou hebben geleden als gevolg van het feit dat hij een te hoge prijs heeft betaald voor de woningen. Het verwijt dat [eisers] de notarissen in dit verband maakt komt er kort gezegd op neer dat de notarissen ondanks duidelijke aanwijzingen dat er sprake was van een dubieuze transactie, [eisers] niet hebben gewaarschuwd en niet hun diensten hebben geweigerd. In ieder geval hadden zij [eisers] duidelijk(er) op het prijsverschil tussen de verschillende transacties moeten wijzen. Het gevolg daarvan is geweest dat de levering van de appartementen aan [eisers] daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
5.20. De notarissen betwisten allereerst dat hen met betrekking tot de gang van zaken bij het passeren van de akten in dat verband een rechtens relevant verwijt valt te maken of dat er grond bestond om hun diensten te weigeren. Zij betogen voldoende zorgvuldigheid te hebben betracht, door bepaalde zaken (zoals de oorzaak van de waardevermeerdering in korte tijd) vooraf na te gaan of met [eisers] te bespreken. Voorts beroepen zij zich onder meer op de eigen verantwoordelijkheid van [eisers] en de door hem gedane onjuiste mededelingen. Daarnaast bestrijden zij dat er causaal verband bestaat tussen hun handelen/nalaten en de gestelde schade, en voeren zij aan dat niet is voldaan aan de ex artikel 6:163 BW vereiste relativiteit.
5.21. Aan de orde is de vraag of de notarissen, door [eisers] niet nadrukkelijk(er) te waarschuwen voor de prijsstijgingen en door medewerking te verlenen aan het verlijden van de transportaktes en de hypotheekaktes, hebben gehandeld zoals in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd. Toetsing van deze norm dient te geschieden tegen de achtergrond van het bepaalde in de artikelen 17 en 21 van de Wet op het notarisambt. Op grond van laatstgenoemd artikel geldt als uitgangspunt dat een notaris in beginsel gehouden is om, indien hem daarom wordt gevraagd, zijn ministerie te verlenen bij het verrichten van rechtshandelingen. Op grond van artikel 17 dient de notaris daarbij echter de belangen van alle bij die rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.
5.22. De notarissen hebben niet weersproken dat het verschijnsel ABC-transacties al enige jaren een veelvuldig voorkomend en zorgwekkend probleem was, zodat bij de uitoefening van het notarisambt oplettendheid was geboden bij het verlijden van leverings- en hypotheekakten.
Ook bij de onderhavige appartementen was sprake van meerdere opeenvolgende leveringen volgens het ABC-principe, waarbij de koopprijs van de betrokken woning binnen een kort tijdsbestek sterk steeg en waarbij aansluitend voor deze veel hogere koopprijs een hypothecaire lening werd verstrekt. Tegen deze achtergrond wekt het verbazing dat de voor de notarissen kenbare concrete feiten en omstandigheden bij de onderhavige transacties niet méér vragen bij hen hebben opgeroepen dan de vragen die zij naar voren brengen in hun stellingen.
Echter, aan beoordeling of de notarissen aldus jegens [eisers] in strijd hebben gehandeld met hetgeen in de gegeven omstandigheden van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden gevergd, komt de rechtbank niet toe. Daartoe wordt als volgt overwogen.
5.23. De rechtbank is van oordeel dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:163 BW. Vaststaat dat [eisers] in strijd met de waarheid tegenover de notarissen heeft verklaard dat de appartementen bestemd waren voor eigen bewoning. Daarnaast heeft [eisers] gesuggereerd dat gebruik is gemaakt van valse of vervalste documenten, kennelijk met de bedoeling de financieringen te kunnen verkrijgen bij de hypotheekverstrekkers. [eisers] heeft voorts gesteld allerlei door hem niet gelezen documenten te hebben ondertekend, zodat er vanuit kan worden gegaan dat hij aan de vervalsingen zijn medewerking heeft verleend, althans deze vervalsingen eenvoudig mogelijk heeft gemaakt. Voorts blijkt uit hetgeen is overwogen in de nummers 5.7 tot en met 5.9 en 5.11 dat [eisers] zich -ongeacht of hij een juist beeld heeft geschetst van de invloed van de bemiddelaar- niet heeft gedragen als een zorgvuldige koper. Derhalve wordt geoordeeld dat indien door de notarissen de norm van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris zou zijn geschonden, [eisers] zich aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, gezien zijn rol bij de dubieuze transacties. Er is dan ook geen sprake van een onrechtmatige daad van de notarissen jegens [eisers]
5.24. Ook bij het oordeel over een eventuele toerekenbare tekortkoming van de notarissen als opdrachtnemers tegenover [eisers] dient als maatstaf de genoemde norm van redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris te worden gehanteerd. Gelet op de hierboven beschreven handelwijze van [eisers] geldt dat hij zich ook binnen de contractuele relatie met de notarissen aan de bescherming van die norm onttrokken heeft, zodat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de notarissen jegens [eisers]
5.25. Gelet op al het bovenstaande zal de gevorderde verklaring voor recht ten aanzien van de notarissen worden afgewezen. Dit geldt voor beide in geschil zijnde appartementen.
Conclusie
5.26. Al het hiervoor overwogene leidt ertoe dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
5.27. [eisers] dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de procedure in de hoofdzaak te dragen, met inbegrip van de kosten van het vrijwaringsincident. Voorts zal [eisers] worden veroordeeld in de kosten waarin VBW in de vrijwaring jegens [gedaagde in vrijwaring] (blijkens het navolgende) zal worden veroordeeld, nu een voldoende belang van VBW bij het instellen van de vordering in vrijwaring aanwezig mag worden geacht en de kosten daarvan zijn veroorzaakt door het instellen van de vordering in het hoofdgeding door [eisers]
Voorts in de vrijwaring:
5.28. Nu de vorderingen in de hoofdzaak worden afgewezen, bestaat er geen grond voor toewijzing van de vordering in de vrijwaring.
5.29. VBW zal als de in de vrijwaring in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de vrijwaring.
6. De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
I. wijst de vorderingen jegens [gedaagde 1], [gedaagde 2], [gedaagde 3], [gedaagde 4], [gedaagde 5] en VBW af;
II. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 3] en [gedaagde 4], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
III. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde 5], tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
IV. veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van VBW, tot op heden begroot op € 251,-- aan vast recht en € 1.130,-- aan salaris voor de advocaat;
V. veroordeelt [eisers] in de kosten van het vrijwaringsincident aan de zijde van VBW, tot op heden begroot op € 452,-- aan salaris voor de advocaat;
VI. veroordeelt [eisers]in de proceskosten in vrijwaring van VBW, tot op heden begroot op € 452,--;
VII. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in de vrijwaringszaak
VIII. wijst de vordering af;
IX. veroordeelt VBW in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde in vrijwaring] begroot op € 452,-- aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof, mr. P.M. Arnoldus-Smit en mr. A.J. Japenga en in het openbaar uitgesproken op 6 mei 2009.