Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
beschikking ex artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek
in de zaak
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Trans Container Services B.V.,
gevestigd te Buitenpost (gemeente Achtkarspelen),
verzoekster,
gemachtigde: mr. T. J. van Vugt, advocaat en procureur te Amsterdam.
tegen
de naamloze vennootschap
Havenbedrijf Rotterdam N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
verweerster,
gemachtigde: mr. J. N. de Blécourt, advocaat en procureur te Den Haag.
1. De processtukken en de loop van het geding
Van de volgende processtukken is kennisgenomen:
- het verzoekschrift, met bijlagen;
- het verweerschrift, met bijlagen;
- de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde pleitnota
aan de zijde van verzoekster, met bijlagen;
- de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 februari 2008 in aanwezigheid van Jan Dijkstra namens verzoekster en namens verweerster de heren J. C. van Duijn, T. B. van Rijs, B. de Rot, M. P. Franken en T. Schellekens. Beide partijen werden bijgestaan door de gemachtigde.
Partijen zullen worden aangeduid als “TCS” en “Havenbedrijf”.
2. De vaststaande feiten
TCS huurt sedert 1 februari 2005 van het Havenbedrijf circa 2000 m2 verhard open terrein en circa 100 m2 kantoorruimte (de Habokeet). Het gehuurde bevindt zich op het terrein van de voormalige RDM scheepswerf, nabij het dorp Heijplaat. De Habokeet bevindt zich op een geheel andere plek op het terrein dan het gehuurde verharde terrein. De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van 3 maanden. Op 14 september 2005 zijn partijen nader overeengekomen dat de huurovereenkomst wordt voortgezet voor aansluitende perioden van drie maanden, doch uiterlijk tot 31 december 2007. De huurovereenkomst is voor beide partijen opzegbaar tegen het einde van elke periode van drie maanden met inachtneming van een opzegtermijn van een maand. De huurovereenkomst is namens het Havenbedrijf op 14 mei 2007 opgezegd tegen 1 november 2007. TCS gebruikt het terrein om tijdelijk, vaak voor zeer korte tijd, containers op te slaan voor haar klanten.
3. Het verzoek en de grondslag daarvan
Het verzoek strekt tot verlenging van de termijn waarbinnen de verplichting van TCS om na het einde van de huurovereenkomst te ontruimen van rechtswege geschorst is, te verlengen tot één jaar. Het aanvankelijk primair gedane verzoek tot niet ontvankelijk verklaring is tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken, nadat was gebleken dat door het Havenbedrijf rechtsgeldig werd opgezegd. De overeenkomst is in de huurovereenkomst aangemerkt als andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en dit is in artikel 4.1. van de overeenkomst nog eens nadrukkelijk opgenomen. Het blijkt voorts uit de brief van het Havenbedrijf van 7 november 2007 (productie 6). TCS heeft een groot belang bij het verlengen van de ontruimingstermijn omdat ontruiming zonder een alternatieve locatie simpelweg betekent dat TCS ophoudt te bestaan en dat betekent dat meer dan driehonderd wegvervoerders geen gebruik meer kunnen maken van de unieke service die TCS hen biedt. TCS heeft er geen rekening mee hoeven houden dat zij daadwerkelijk zonder alternatieve locatie zou komen te zitten omdat de vennootschappen van vader Niek en zoon Jan Dijkstra al 15 jaar een huurrelatie hebben met het Havenbedrijf en omdat zij steeds zonder klagen naar andere locaties verhuisd zijn. Tegen het belang van TCS weegt het belang van het Havenbedrijf niet op. TCS begrijpt niet waarom een gevaarlijke situatie kan ontstaan wanneer het Albeda-college zich op het RDM terrein gaat vestigen. Deze school is al jaren op het terrein gevestigd. De verhuizing van de school valt niet voor het einde van 2008 te verwachten.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot niet ontvankelijk verklaring van het verzoek omdat geen sprake is van de huur van bebouwd onroerend goed en subsidiair tot afwijzing van het verzoek. Van een langdurige relatie is geen sprake. De vader van de eigenaar van TCS heeft wel van het Havenbedrijf gehuurd, maar daar is door een faillissement een einde aan gekomen. Bovendien was het gehuurde terrein weer onderverhuurd, zodat Dijkstra daar niet zelf een onderneming exploiteerde. Het adres Heijplaatweg 21 ziet op het gehele RDM-terrein van 40 hectaren. TCS huurt daarvan ongeveer een half procent. In 2004 zijn de verschillende bedrijven van J. van den Nieuwenhuyzen failliet gegaan. Omdat afwikkeling van de failliete boedels geruime tijd zou gaan vergen is gekozen voor de tijdelijke verhuur van delen van het terrein, ondermeer aan TCS. Vanwege de korte contractsduur is het terrein voor een laag bedrag verhuurd. Voor de Habokeet wordt geen huur in rekening gebracht. TCS is voor de haven heen uniek bedrijf. De huur is opgezegd omdat het RDM-terrein wordt gereorganiseerd. De containeractiviteiten zullen er worden beëindigd. In de voormalige machinefabriek zullen het Albeda-college en de Hogeschool Rotterdam worden gehuisvest Via de zogenaamde blauwe poort zal een verbinding worden gecreëerd voor fietsers en voetgangers vanuit het dorp Heijplaat naar een opstapplaats van de waterbus, waardoor het dorp en dus ook de school een directe verbinding krijgen met de stad. De aanrijdroute van TCS doorkruist deze verbinding en levert daarom gevaar op. Voorts wordt de infrastructuur van het RDM-terrein fors veranderd. De verhuizing van de school is gepland bij aanvang van het schooljaar 2008/2009. Voor die tijd wordt er verbouwd en daar worden ook leerlingen voor ingezet. De doorgang voor TCS moet daarvoor worden afgesloten.
5. De beoordeling van het verzoek
5.1. Gelet op het primaire verweer onderzoekt de kantonrechter allereerst of sprake is van de huur van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Het feit dat de schriftelijke huurovereenkomst is aangegaan onder het kopje ‘huur van artikel 7:230a bedrijfsruimte’ is niet bepalend voor de vraag welk huurregime dient te gelden. Ook het feit dat in artikel 4.1.van de huurovereenkomst sprake is van de huur van bedrijfs- en kantoorruimte en dat een model huurovereenkomst wordt gebruikt voor 7:230a BW bedrijfsruimte kan niet zondermeer betekenen dat de bepalingen van artikel 7:230a BW van toepassing zijn. Bij het vaststellen van het toepasselijke huurregime dient de kantonrechter de feitelijke situatie, zoals die was bij aanvang van de huurovereenkomst, te beoordelen. De brief van 7 november 2007 van het Havenbedrijf aan TCS maakt dat niet anders. Deze brief is geschreven in het kader van een briefwisseling tussen partijen naar aanleiding van de huuropzegging. Op 7 november 2007 heeft het Havenbedrijf een voorstel gedaan om te komen tot een regeling tussen partijen. In het kader van deze regeling moet TCS verklaren af te zien van een beroep op ontruimingsbescherming. In dit schrijven kan niet worden gelezen dat het Havenbedrijf daarmee expliciet het standpunt heeft ingenomen dat sprake is van een 7:230a BW huurovereenkomst. Veeleer moet de brief worden gelezen als een reactie op een brief van TCS waarin kennelijk een beroep wordt gedaan op de ontruimingsbescherming.
5.2. Het gehuurde bestaat uit een terrein van ongeveer 2000 m2 voor de opslag van containers. Het terrein is verhard door middel van een betonnen plaat, welke al bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was. Daarnaast huurt TCS een deel van een ruimte als kantoor- en schaftruimte (de Habokeet). De Habokeet grenst niet aan het verharde opslagterrein, maar bevindt zich een flink stuk verder, ten noordoosten van het verharde terrein, achter een fabriekshal.
5.3. Het gehuurde terrein is verhard door middel van een betonnen plaat. Er zijn geen verdere voorzieningen aangebracht. In of nabij de betonnen plaat bevindt zich nog wel een sleuf, doch tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat deze sleuf geen enkele functie meer vervult. De betonnen plaat is kennelijk een erfenis van de activiteiten die in het verleden op het RDM-terrein hebben plaatsgevonden en de betonnen plaat is dus niet ten behoeve van TCS aangebracht. Een onroerende zaak kan eerst als bebouwd worden aangemerkt, wanneer sprake is van een daadwerkelijke bebouwing of van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken (Hof Amsterdam 24 februari 2005, WR 2005,47 in relatie met Hof Arnhem 3 februari 2004, WR 2005,27). Het is duidelijk dat in dit geval van bijzondere aanlegwerkzaamheden geen sprake is geweest. TCS heeft voor een korte tijd gebruik gemaakt van een al aanwezig verhard terrein in afwachting van een nadere bestemming van dit terrein. De huurovereenkomst voor het verharde terrein kan dan ook niet als de huur van een bebouwd terrein worden aangemerkt, waardoor de huurovereenkomst niet kan worden gekwalificeerd als huur in de zin van artikel 7:230a BW.
5.4. Vervolgens is het de vraag of het tegelijk huren van een deel van de Habokeet aanleiding dient te geven tot een andere kwalificatie van de gehele huurovereenkomst.
TCS heeft uitgebreid uitgelegd dat de beschikbaarheid van het opslagterrein essentieel is voor haar bedrijfsactiviteiten. Zonder een dergelijk terrein heeft TCS geen bestaansrecht meer. De aanwezigheid van een kantoor is daarbij praktisch en nodig, maar de kantonrechter heeft tijdens de mondelinge behandeling de indruk gekregen dat het vooral om het verharde terrein gaat. In een kantoorruimte kan ten slotte altijd nog worden voorzien, bijvoorbeeld door de aanschaf of huur van een portacabin of caravan die op of naast het verharde terrein kan worden geplaatst. De ligging van de Habokeet ten opzichte van het opslagterrein wijst er ook op dat deze keet niet essentieel is voor de huurovereenkomst. De omstandigheden van het geval in aanmerking nemend oordeelt de kantonrechter dat de Habokeet een ondergeschikt deel vormt van de huurovereenkomst. Dit geldt zowel voor de oppervlakte van de Habokeet in vergelijking met de oppervlakte van het opslagterrein, als ook voor het belang van deze ruimte voor het bedrijf. Dit betekent dat de huur van het verharde terrein het overheersende deel van de overeenkomst vormt. De kantonrechter oordeelt dat de aanwezigheid van de Habokeet, zelfs als deze als onroerend zou moeten worden beschouwd, hetgeen vooralsnog niet is komen vast te staan, onvoldoende is om de huurovereenkomst als de huur van bebouwd onroerend goed aan te merken.
5.5. Nu de huurovereenkomst een onbebouwd terrein betreft kan geen sprake zijn van de huur van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. TCS komt dan ook geen ontruimingsbescherming toe en zij dient niet ontvankelijk te worden verklaard in haar verzoek.
5.6. Nu TCS niet ontvankelijk wordt verklaard in haar verzoek, dient zij de kosten van het geding te dragen.
De beslissing
De kantonrechter:
verklaart TCS niet ontvankelijk in het verzoek;
veroordeelt TCS in de kosten van deze procedure welke zijn begroot op € 400,-- voor de kosten van de gemachtigde van het Havenbedrijf.
Deze beschikking is gegeven door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.