Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM Sector kanton
VONNIS
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Kolpa V.V.S. Beheer B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie bij exploot van dagvaarding van 19 september 2006,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: Rotterdams Incassobureau R.I.B. BV te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. P.H.A. de Boer te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Kolpa” en “[gedaagde]”.
1. Het verloop van de procedure
Kolpa heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te [locatie] te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Kolpa van een bedrag van € 599,50 aan achterstallige huur berekend over de maanden augustus en september 2006, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 299,75 voor elke maand dat [gedaagde] na 1 oktober 2006 in gebreke zal blijven het gehuurde te ontruimen en een bedrag van € 162,00 ter vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure. Bij de dagvaarding zijn producties overgelegd.
[gedaagde] heeft, onder overlegging van producties, geconcludeerd van antwoord in conventie en heeft in reconventie gevorderd Kolpa te veroordelen tot betaling van
€ 251,40, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 6 juli 2006 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede Kolpa te veroordelen tot het verschaffen van het ongestoorde genot van het gehuurde, zulks terstond na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,-- per dag dat Kolpa in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen, met veroordeling van Kolpa in de proceskosten.
Kolpa heeft, onder overlegging van producties, een conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie ingediend.
Bij vonnis van 6 maart 2007 is een comparitie van partijen bepaald, welke is gehouden op 26 april 2007. Kolpa is bij haar Hoofd Afdeling Verhuur, mevrouw C. Faber, en haar gemachtigde verschenen. [gedaagde] is met haar gemachtigde verschenen. Kolpa heeft voorafgaande aan de comparitie een recente specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht. Van hetgeen ter zitting is verhandeld, heeft de griffier aantekeningen gemaakt, die zich bij de processtukken bevinden. De kantonrechter heeft een datum voor de uitspraak van het vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
Bij de beoordeling van het geschil wordt uitgegaan van de navolgende feiten. Deze worden als vaststaand beschouwd, omdat zij door een van partijen zijn gesteld en door de andere partij onvoldoende of niet zijn betwist danwel zijn erkend.
1. Kolpa, handelend namens de eigenaar van het gehuurde, en [gedaagde] als huurder hebben op 2 september 2003 een schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde ondertekend;
2. [gedaagde] heeft met haar twee kinderen in het gehuurde gewoond. De broer en de zus van [gedaagde] hebben tijdelijk ingewoond;
3. Kolpa heeft vier door buren ondertekende brieven, gedateerd 9 en 17 maart 2004, 6 en 27 mei 2004, en een ongedateerde door buren ondertekende petitie overgelegd. In deze brieven wordt geklaagd over overlast vanuit het gehuurde. Kolpa heeft [gedaagde] bij brieven van 11 juni 2004, 26 november 2004 en 28 november 2005 aangeschreven ten aanzien van illegale bewoning en daardoor veroorzaakte overlast;
4. Het Interventieteam van deelgemeente Charlois heeft op 22 februari 2006 het gehuurde binnengetreden. Hiervan is op 15 maart 2006 een rapport opgemaakt waarin, voor zover relevant, de volgende bevindingen zijn opgenomen:
“(...) Mevr. [gedaagde] maakt niet de indruk moeilijkheden te willen veroorzaken, straalt pais en vrede uit. Alleen haar inwonende broer zorgt nog wel eens voor rumour in de buurt, maar zal binnenkort verhuizen. (…)”
5. In een emailbericht van J-P de Vries, beleidsassistent Wijk en Veilig van deelgemeente Charlois, gericht aan K. in ’t Veld en gedateerd 22 augustus 2006 is met betrekking tot het gehuurde het volgende vermeld:
“(…) De naaste buren hadden verteld dat sprake was van een brandgevaarlijke situatie doordat werd gekookt op een electrische kookplaat. De stroom was al eerder door de Eneco afgesloten. De stroom was dus afgetapt vanuit de kelder. Het Interventieteam is met machtiging van de politie binnengetreden ivm brandgevaar. Het pand is afgesloten met een stalen deur op basis van zaakwaarneming (6:198 BW). (…) In overleg met mw Helma Faber wachten we met verwijdering van de stalen deur totdat de woning is ontruimd door de gerechtsdeurwaarder. (…)”
6. Op 5 juli 2006 is het gehuurde door het Interventieteam van de deelgemeente afgesloten met een stalen deur, waardoor [gedaagde] geen gebruik van de woning meer heeft kunnen maken.
3. De standpunten van partijen
in conventie
3.1 Kolpa heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Er is al enkele jaren sprake geweest van veel aanloop in het gehuurde, burenoverlast, geluidsoverlast, illegale bewoning, overbewoning, uitkeringsfraude, stroomfraude, bedreiging en intimidatie. Daarnaast is [gedaagde] een notoire wanbetaler. In 2004 en begin 2006 heeft [gedaagde] eveneens een huurachterstand laten ontstaan. Deze wanprestaties rechtvaardigen onvoorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Het verschaffen van woongenot aan de buren werd ernstig verstoord door de vele bedreigingen en intimidaties en het aftappen van stroom. Kolpa is ervan overtuigd dat in de toekomst geen verbetering is te verwachten.
3.2 Vooreerst bestrijdt [gedaagde] bij gebrek aan wetenschap dat Kolpa de verhuurder is of gerechtigd is haar namens de verhuurder in rechte te betrekken. [gedaagde] voert als verweer tegen de gestelde wanprestaties, dat deze op geen enkel punt zijn onderbouwd. [gedaagde] betwist dat sprake is van uitkeringsfraude, stroomfraude, bedreiging en intimidatie. Bovendien zijn dit zaken die Kolpa niet aangaan en de vordering daarom niet kunnen dragen. [gedaagde] betwist voorts dat sprake is van zodanige buren- of geluidsoverlast dat ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is. Van illegale of overbewoning is nooit sprake geweest. [gedaagde] is, ondanks meerdere verzoeken daartoe, na 5 juli 2006 niet in de gelegenheid gesteld het gehuurde in gebruik te nemen. Zij acht zich daarom niet gehouden gedurende de afsluiting huurpenningen te betalen. [gedaagde] betwist ten slotte dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht, zodat hiervoor geen vergoeding verschuldigd is.
in reconventie
3.3 In reconventie vordert [gedaagde] terugbetaling van de huurpenningen over de periode van 6 tot en met 31 juli 2006 ten bedrage van € 251,40 wegens gederfd woongenot. Niet alleen het Interventieteam en de medewerkers van de deelgemeente Charlois stellen zich op het standpunt dat de stalen deur zal blijven zitten totdat de woning is ontruimd door de gerechtsdeurwaarder. Uit het faxbericht van 31 oktober 2006 van Kolpa blijkt dat ook zij [gedaagde] de toegang tot het gehuurde ontzegt.
3.4 Kolpa heeft tegen de vordering in reconventie aangevoerd dat zij sinds de plaatsing van de stalen deur geen invloed meer heeft op de verschaffing van woongenot. Zij mag het gehuurde niet meer aan [gedaagde] in gebruik geven. De reden hiervoor is geheel aan [gedaagde] te wijten. [gedaagde] kan haar aansprakelijkheid niet afschuiven op Kolpa.
4. De beoordeling van de vordering
in conventie
De schriftelijke huurovereenkomst is gesloten tussen Kolpa, in de hoedanigheid van verhuurder, en [gedaagde]. Niet gebleken is dat Kolpa onbevoegd was om namens de eigenaar als verhuurder op te treden en de huurovereenkomst af te sluiten. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat Kolpa aangemerkt kan worden als de verhuurder en aldus gerechtigd is [gedaagde] in rechte te betrekken.
De gevorderde huurachterstand betreft de maanden augustus en september 2006. Vanwege de afsluiting van het gehuurde met een stalen deur, heeft [gedaagde] na 5 juli 2006 geen gebruik meer kunnen maken van het gehuurde, waardoor zij ernstig in haar woongenot is aangetast. Omdat gesteld noch gebleken is dat bij besluit van de burgemeester van Rotterdam het gehuurde pand gesloten is verklaard, houdt de kantonrechter het ervoor dat sprake is van een onrechtmatige afsluiting. De gevolgen hiervan moeten voor rekening van Kolpa komen, nu zij als verhuurder dient in te staan voor ongestoord woongenot en niet is gebleken dat zij inspanningen heeft verricht om een einde te maken aan de onrechtmatige situatie. Omdat Kolpa niet heeft voldaan aan haar verplichting tot het verschaffen van woongenot, behoeft [gedaagde] de huur niet te betalen (art. 6:262 BW Pro). Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Uitgangpunt bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde is dat de overlast als gesteld door Kolpa beschouwd kan worden als een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die voor [gedaagde] voortvloeien uit de huurovereenkomst. Op grond van een dergelijke tekortkoming heeft Kolpa op de voet van artikel 6:265 BW Pro de bevoegdheid om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, tenzij de tekortkoming zodanig gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Uitgaande van de door Kolpa overgelegde klachtbrieven van buren is mogelijk in de jaren 2003 en 2004 sprake geweest van overlast vanuit het gehuurde, waarvan [gedaagde] stelt dat deze is veroorzaakt door haar inwonende broer en zus. Kolpa heeft echter onvoldoende feiten en/of bescheiden aangedragen ter onderbouwing van het standpunt dat de gestelde overlast ook na het jaar 2004 is blijven voortduren. Op basis van het rapport van het Interventieteam van 22 februari 2006, waarin staat dat [gedaagde] pais en vrede uitstraalt, lijkt eerder het tegendeel aannemelijk. Kolpa heeft aldus niet aan haar stelplicht voldaan, zodat niet is komen vast te staan dat na het jaar 2004 nog sprake is van een overlastsituatie die de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Nu geen huurachterstand bestaat en de overige gestelde tekortkomingen - indien deze vast komen te staan - op zichzelf en in onderlinge samenhang bezien de ontbinding en ontruiming niet kunnen rechtvaardigen, ziet de kantonrechter geen aanleiding tot toewijzing van de vordering.
Nu de vordering in hoofdsom niet kan worden toegewezen, is voor toewijzing van de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten en rente geen plaats.
in reconventie
Zoals hiervoor in conventie reeds is overwogen, is sprake van een onrechtmatige afsluiting en is [gedaagde] gedurende de afsluiting van het gehuurde geen huurpenningen aan Kolpa verschuldigd. De vordering in reconventie tot terugbetaling van de huurpenningen over de periode van 6 juli tot en met 31 juli 2006 is dan ook toewijsbaar, nu immers Kolpa in verzuim is geraakt ten aanzien van haar verbintenis tot het verschaffen van woongenot. De kantonrechter vat de reconventionele vordering op als een beroep op partiële ontbinding ten aanzien van deze periode.
in conventie en in reconventie
Kolpa wordt als de in het ongelijk gestelde partij verwezen in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 200,00 aan salaris voor haar gemachtigde.
5. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
wijst de vorderingen van Kolpa af;
in reconventie:
veroordeelt Kolpa om aan [gedaagde] te betalen € 251,40 (tweehonderdeenenvijftig euro en veertig cent), vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van art. 6:119 BW Pro daarover vanaf 6 juli 2006 tot aan de dag der algehele voldoening;
beveelt Kolpa om aan [gedaagde] het ongestoorde woongenot te verschaffen van het gehuurde vanaf twee dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat Kolpa daarmee in gebreke blijft;
in conventie en in reconventie:
veroordeelt Kolpa in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 200,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.