Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Registratienummer: WOZ 05/5203-ZWI
Uitspraakdatum: 2 mei 2006
[Eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres,
Gemachtigde: [x],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [b], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) van 31 mei 2005 de waarde van de onroerende zaak [a] te [b] per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) en naar de staat per 1 januari 2005 voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 76.000,--.
Tegen deze beschikking heeft eiseres bij brief van 11 juli 2005, bij verweerder ingekomen op
11 juli 2005, bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 27 september 2005, het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 24 oktober 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft bij brief van 8 maart 2006 een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 april 2006. Eiseres heeft zich doen vertegenwoordigen haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. B.J. Klein.
2. Feiten en omstandigheden
Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak [a] te [b] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1947 gebouwde portiekwoning met tuin. De oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt circa 47 m².
3. Omschrijving van het geschil en standpunten van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder het bezwaar van eiseres terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard. Voorts moet worden bezien of er, als het antwoord op de hiervoor opgeworpen vraag ontkennend moet worden beantwoord, ruimte is om de zaak verder materieel te behandelen, nu verweerder kennelijk subsidiair in het bestreden besluit de zaak ook materieel heeft behandeld, waarbij beoordeeld moet worden of verweerder de waarde van de onroerende zaak juist heeft vastgesteld. Tegenover de door verweerder vastgestelde waarde bepleit eiseres een waarde van ten hoogste € 32.000,--
3.2. Verweerder heeft het volgende - kort en zakelijk weergegeven - aangevoerd. Het bezwaarschrift is op 19 juli 2005 door verweerder ontvangen. Derhalve is het bezwaarschrift buiten de daarvoor gestelde wettelijke termijn van zes weken ingediend, en wordt het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard. Voorts is de methodiek van waardebepaling voor de Wet waardering onroerende zaken vastgelegd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ. In deze regeling wordt aangegeven dat de waarde bepaald moet worden door middel van vergelijking met marktgegevens. Deze methode laat geen ruimte voor waardebepaling op basis van indexering of vergelijking met stijgingspercentages ten opzichte van de vorige peildatum. De waarde van de onroerende zaak kan daarom uitsluitend getoetst worden aan marktgegevens van identieke of vergelijkbare panden. Verweerder heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak vergeleken met de gerealiseerde verkopen van vergelijkbare objecten. Daarbij is niet gebleken dat de waarde te hoog is vastgesteld.
In het verweerschrift heeft verweerder gesteld dat het bezwaarschrift ten onrechte niet ontvankelijk is verklaard, daar het op 11 juli 2005, en derhalve niet op 19 juli 2005, door verweerder is ontvangen. Omdat het bezwaar echter ook inhoudelijk is behandeld door verweerder, kan het bestreden besluit toch in stand blijven. Ter nadere onderbouwing van zijn materiële standpunt dat geen rekening behoeft te worden gehouden met de waardebepaling met als waardepeildatum 1 januari 1999, noch met de vraag of de waardestijging van de woning boven een bepaald percentage uitkomt, heeft verweerder verwezen naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem, 28 maart 2003 (nr. 02/00254, BB 2003/847). Voorts heeft verweerder een taxatierapport van 8 maart 2006 overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak ongewijzigd wordt vastgesteld op € 76.000,-.
3.3 Ter ondersteuning van haar standpunt heeft eiseres het volgende - kort en zakelijk weergegeven - aangevoerd. Ten onrechte heeft verweerder het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard, nu eiseres het bezwaar op 11 juli 2005 per faxbericht naar verweerder heeft verzonden, en blijkens het faxverzendrapport het bezwaarschrift ook op diezelfde datum door verweerder ontvangen is. De waarde van de woning is veel te hoog vastgesteld, omdat verweerder de verkeerde methode voor het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak heeft gebruikt, waarbij verweerder de feitelijke waarde van de woning negeert. Verweerder heeft als vergelijkingsobjecten woningen gebruikt die weliswaar 50 jaar geleden met het te taxeren object overeenkwamen, maar inmiddels koopwoning zijn geworden en in steeds grotere mate aan een ander onderhouds- en verbeteringsregime onderhevig zijn geweest. De onroerende zaak is lange tijd een verhuurwoning geweest en derhalve heeft aan de onroerende zaak vanaf de bouw slechts conserverend onderhoud plaatsgevonden. Naar aanleiding van het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 2001 is destijds door verweerder de waarde van de woning naar beneden bijgesteld op € 29.495,-.. Dit compromis is vastgesteld op 3 december 2002. Sedert die tijd heeft er geen verandering van de woning plaatsgevonden, zodat de nu vastgestelde waarde van € 76.000,- per 1 januari 2003 geen enkele grond heeft.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Met betrekking tot de ontvankelijkheid van het door eiseres ingediende bezwaar overweegt de rechtbank als volgt.
Ingevolge artikel 6:7 Algemene Pro wet bestuursrecht (hierna: Awb) is de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift zes weken.
Deze termijn vangt aan met ingang van de dag na die waarop het besluit waartegen het bezwaar is gericht op de voorgeschreven wijze is bekend gemaakt, aldus het bepaalde in artikel 6:8, eerste lid, Awb.
Een bezwaarschrift is tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen, aldus het eerste lid van artikel 6:9 Awb Pro.
Het besluit, waartegen eiseres bezwaar heeft gemaakt, is bekendgemaakt op 31 mei 2005. Derhalve kon eiseres van 1 juni 2005 tot en met 12 juli 2005 een bezwaarschrift indienen. Blijkens het door eiseres overgelegde faxverzendrapport is het bezwaar op 11 juli 2005 door verweerder ontvangen. Derhalve heeft eiseres haar bezwaar tijdig ingediend. Verweerder heeft dit in het verweerschrift ook erkend. Het bezwaar is derhalve ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard.
Nu verweerder het bezwaarschrift ook inhoudelijk zegt te hebben behandeld, ziet de rechtbank uit proceseconomische overwegingen aanleiding om het geschil ook materieel te beoordelen.
4.2. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten ver-koop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de bes-te voor-bereiding door de meest-biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet wor-den uitgegaan dat bij die veron-derstelde verkoop de volle en onbe-zwaarde eigen-dom zou kunnen worden overgedragen en de ver-krij-ger de zaak in de staat waar-in die zich bevindt onmid-del-lijk en in volle om-vang in ge-bruik zou kun-nen nemen.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Tussen de waardepeildatum en het einde van het tijdvak verlopen vier jaren. In die periode van vier jaren kan de staat waarin de onroerende zaak zich bevindt wijzigingen ondergaan met relevante gevolgen voor de waarde. De wetgever heeft een dergelijke uitzondering geregeld. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen wijzigingen in de staat in de eerste twee jaren (voor ingang van het tijdvak) en wijzigingen in de staat in de twee daarop volgende jaren (gedurende het tijdvak). Het eerste geval is geregeld in het eerste lid, en het tweede geval in het tweede lid van voornoemd artikel 19. In het eerste geval wordt de waarde bepaald naar de staat van de onroerende zaak aan het begin van het tijdvak. In het tweede geval naar de staat aan het begin van het jaar volgende op de wijziging.
4.3. De rechtbank stelt ambtshalve vast dat de beschikking vermeldt dat de waarde van de onroerende zaak naar de staat per 1 januari 2005 is bepaald, terwijl het dossier daartoe geen aanknopingspunten bevat. Verweerder heeft ter zitting desgevraagd verklaard, dat de omstandigheid dat de waarde van de onroerende zaak naar de staat per 1 januari 2005 is bepaald, niet is ingegeven door een omstandigheid als bedoeld in artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet. Nu zich in de periode van 1 januari 2003 tot 1 januari 2005 geen wijzigingen in de staat van de onroerende zaak hebben voorgedaan, is geen sprake van een uitzondering als bedoeld in artikel 19 van Pro de Wet. Derhalve is op de beschikking ten onrechte de toestandsdatum 1 januari 2005 vermeld en verdedigt verweerder in beroep ten onrechte de waarde per deze datum. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde overeenkomstig de hoofdregel van artikel 18, eerste lid, van de Wet moet worden bepaald.
4.4. Voorts overweegt de rechtbank dat verweerder, op wie de bewijslast ten aanzien van de door hem vastgestelde waarde rust, ter onderbouwing van deze waarde een taxatieverslag in geding gebracht heeft. Daarin zijn de volgende gegevens van drie vergelijkingsobjecten opgenomen:
- Tapuitstraat 84 A, op 7 maart 2003 verkocht voor € 82.500,--, vastgestelde WOZ-waarde € 76.000,--,
- Tapuitstraat 39 A, op 5 december 2003 verkocht voor € 80.500,--, vastgestelde WOZ-waarde € 80.000,--,
- Tapuitstraat 55 A, op 12 december 2002 verkocht voor € 89.000,--, vastgestelde WOZ-waarde € 80.000,--
In een namens verweerder door J.C. van Dijk-Essen opgesteld taxatierapport van 8 maart 2006 worden deze vastgestelde waarden bevestigd en wordt de waarde van de onroerende zaak ongewijzigd vastgesteld op € 76.000,-.
4.5. Voor zover eiseres betoogt dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld in vergelijking met de waardevaststelling in het vorige tijdvak, is de rechtbank van oordeel dat eiseres geen rechten kan ontlenen aan de voor een eerder tijdvak vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Uitgangspunt van de WOZ is immers het waardepeil op de waardepeildatum, vastgesteld volgens de methode als bedoeld in de in overweging 4.2. genoemde artikelen. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak in een eerder tijdvak, kan daarom niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Dat de waarde van de onroerende zaak in het vorige tijdvak is vastgesteld op 3 december 2002 doet hieraan niet af, nu deze waardevaststelling ziet op de voorgaande periode.
4.6. Verweerder heeft de vergelijkingsmethode gehanteerd en heeft daartoe een taxatieverslag opgesteld met daarin opgenomen de verkoopprijs van drie vergelijkingsobjecten. Met het hanteren van de vergelijkingsmethode bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak heeft verweerder invulling gegeven aan het in overweging 4.2. genoemde artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling. Met het hanteren van deze methode heeft verweerder niet onrechtmatig gehandeld, zodat de grief van eiseres die daarop is gericht, faalt.
4.7. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat verweerder de bestreden uitspraak niet voldoende draagkrachtig gemotiveerd heeft, nu verweerder daarin niet inhoudelijk is ingegaan op de door eiseres aangevoerde bezwaren voor wat betreft de staat van onderhoud van de onroerende zaak in vergelijking met die van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten. In de bestreden uitspraak stelt verweerder ‘naar aanleiding van uw bezwaarschrift is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak nogmaals vergeleken met gerealiseerde verkopen van vergelijkbare objecten. Daarbij is niet gebleken dat de waarde te hoog is vastgesteld’. Uit deze overweging blijkt niet waarom de door eiseres aangevoerde staat van onderhoud voor verweerder geen reden is om de waardering van de onroerende zaak aan te passen. Op de door eiseres aangevoerde slechte staat van onderhoud is verweerder evenmin ingegaan in het door hem ingediende verweerschrift. Evenmin blijkt uit het taxatierapport van 8 maart 2006 dat verweerder de staat van onderhoud van de onroerende zaak in vergelijking met die van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft onderzocht.
4.8. Het beroep dient om deze reden dan ook gegrond te worden verklaard. De bestreden uitspraak dient mede wegens strijd met het bepaalde in artikel 7:12 van Pro de Awb te worden vernietigd.
4.9. Van kosten, die op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking komen, is de rechtbank niet gebleken. Weliswaar heeft de gemachtigde van eiseres verzocht om vergoeding van kosten voor het opstellen van het bezwaarschrift, het opstellen van een beroepschrift en het verschijnen ter zitting, maar deze kosten komen op grond van het op artikel 8:75 Awb Pro gebaseerde artikel 1 het Pro Besluit Proceskosten Bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking, nu deze kosten geen betrekking hebben op een door derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
5. Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de gemeente [b] het door eiseres betaalde griffierecht van € 37,00 vergoedt.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. P. van Zwieten als rechter. De beslissing is, in tegenwoordigheid van mr.drs. M.L. Bosman-Schouten als griffier, in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2006.
De griffier: De rechter:
Afschrift aangetekend
aan partijen verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.