Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
sector kanton
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
REKLAME & MARKETING VDM B.V. en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VDM HOLDING B.V.,
beide gevestigd te Rotterdam,
eiseressen bij exploot van dagvaarding van 27 december 2005,
verweersters in reconventie,
gemachtigde: mr J.M. Winter-Bossink,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
THE HAKA COMPANY B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr D.A.J. Sturhoofd.
Partijen worden hierna aangeduid als “VDM” (in het enkelvoud) respectievelijk “Haka”.
Het verloop van het proces
VDM heeft onder overlegging van stukken - zakelijk weergegeven - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
1. VDM te machtigen om de in het herstelplan van [Holding] d.d. 25 november 2005 en de rapporten van de InspectieVraagbaak d.d. oktober 2005 genoemde spoedeisende herstelwerkzaamheden te verrichten, zoals in de inleidende dagvaarding onder de punten 23 en 24 nader toegelicht, dan wel de door de kantonrechter redelijk bevonden herstelwerkzaamheden te verrichten, en de hiermee gemoeid zijnde kosten te verrekenen met de te betalen huurpenningen en servicekosten;
2. Haka te gebieden om binnen twee weken na het in deze zaak te wijzen vonnis zekerheid te stellen voor de door VDM vooruit te betalen onderhoudskosten waartoe VDM is gemachtigd, in de vorm van een gebruikelijke bankgarantie van een goed bekend staande Nederlandse bank, op straffe van een dwangsom van € 500,-- voor elke dag of deel daarvan, dat Haka niet aan dit gebod voldoet;
3. primair:
te bepalen dat VDM gerechtigd is om in verband met het gederfd huurgenot over de periode 14 oktober 2004 tot en met het moment waarop de onderhoudsgebreken daadwerkelijk zijn hersteld, minder huurpenningen te betalen dan is overeengekomen, en wel € 3.759,86 minder per maand (over de periode 14 oktober 2004 - 1 januari 2005 betreft dit € 2.556,13 minder per maand), hetgeen neerkomt op een huurprijsvermindering van 33%, dan wel een huurprijsvermindering door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen;
en Haka te veroordelen om binnen twee weken na het in deze zaak te wijzen vonnis de huurprijsvermindering over de periode 14 oktober 2004 tot en met de datum van de uitspraak in de onderhavige procedure, hetgeen over de periode 14 oktober 2004 - 1 februari 2006 in ieder geval neerkomt op € 55.268,51 aan VDM te betalen tegen behoorlijk bewijs van kwijting, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 september 2005 tot aan die der voldoening:
subsidiair:
Haka te veroordelen tot betaling binnen twee weken na het in deze zaak te wijzen vonnis aan VDM, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van (een voorschot op) de schadevergoeding in verband met het gederfd huurgenot over de periode 14 oktober 2004 tot en met het moment waarop de onderhoudsgebreken daadwerkelijk zijn hersteld, ter grootte van een bedrag ad € 3.759,86 per maand (over de periode 14 oktober 2004 - 1 januari 2005 betreft dit € 2.556,13 per maand), hetgeen over de periode 14 oktober 2004 - 1 februari 2006 in ieder geval neerkomt op € 55.268,51, dan wel tot betaling van een bedrag door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 september 2005 tot aan die der voldoening;
4. Haka te veroordelen tot het betalen van de kosten van het opstellen van de rapportages van [Holding] en de Inspectie Vraagbaak ad in totaal € 7.362,50, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 januari 2006 tot aan die der voldoening;
5. Haka te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 februari 2006. Haka heeft toen een akte houdende eis in reconventie genomen. Beide partijen hebben bij die gelegenheid stukken in het geding gebracht. De gemachtigden van beide partijen hebben zich bediend van pleitnotities.
Haka heeft in conventie verweer gevoerd. Dit strekt tot afwijzing van de vordering van VDM, met veroordeling van VDM in de kosten van het geding.
In reconventie heeft Haka gevorderd, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad op de minuut en op alle dagen en uren, VDM te veroordelen:
a. aan Haka te voldoen € 116.917,79 aan huurachterstand tot en met februari 2006;
b. aan Haka te voldoen € 178.045,93 aan contractueel overeengekomen rente tot en met februari 2006, berekend over de huurachterstand;
c. aan Haka te voldoen € 53.030,-- ter zake van achterstand in de servicekosten tot en met februari 2006;
d. aan Haka te voldoen € 5.303,-- aan contractueel overeengekomen rente, berekend over de achterstand servicekosten;
e. aan Haka te voldoen € 2.842,-- aan verschuldigde buitengerechtelijke kosten;
f. in de kosten van dit geding, die van eventuele executie van het te wijzen vonnis daaronder begrepen;
alle gevorderde bedragen te betalen binnen 8 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis.
De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende vast:
1. In november 1994 heeft Haka een huurovereenkomst gesloten met Reclame & Marketing VDM B.V. met betrekking tot 500 m2 kantoorruimte op de vierde verdieping van het pand aan de Vierhavensstraat 38 te Rotterdam, alsmede 4 parkeerplaatsen op het achter het pand gelegen parkeerterrein. Bij verschillende allonges is het gehuurde uitgebreid tot circa 1.600 m2, verdeeld over de 2e, 3e en 4e verdieping van genoemd pand, waarbij tevens VDM Holding B.V. als huurder is opgetreden. Op het gehele gehuurde zijn de bepalingen van de in november 1994 gesloten huurovereenkomst van toepassing.
2. Het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt is in 1993 door Haka volledig gerenoveerd. De kosten van deze renovatie hebben f. 7.000.000,-- bedragen.
3. Sinds januari 1998 heeft VDM bij Haka schriftelijk geklaagd over de onderhoudstoestand van het gehuurde.
4. In opdracht van VDM heeft [Holding] een inspectie van het gehuurde uitgevoerd, waarvan de bevindingen zijn neergelegd in een kort verslag d.d. 2 juni 2004. Aan dit verslag, dat op 14 oktober 2004 aan Haka is ter hand gesteld, wordt het volgende ontleend:
“(…) Conclusie.
Het geheel maakt een slecht onderhouden indruk. Er is veel schade ontstaan door achterstallig onderhoud aan de gevels en kozijnen. De kosten voor herstel en of vervanging zullen hoog zijn. (…) De capaciteit van de luchtbehandeling en centrale verwarming is onvoldoende en moet aangepast worden aan de eisen van deze tijd. (…)”
5. Op instigatie van Haka is door Teboding B.V. d.d. 9 februari 2005 een meerjarenonderhoudsplanning opgesteld voor het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Hiertoe is door [inspecteur I] en [inspecteur II] een inspectie van het gebouw uitgevoerd, waarbij zij - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - constateerden:
“(…) De ongeïsoleerde gewapende betonwanden zijn over het algemeen vanaf de begane grond geïnspecteerd omdat hijs- en klimmateriaal ontbrak. (…) Uit deze beperkte inspectie blijkt dat aan de gevel op vele plaatsen afgedrukte betonschollen aanwezig zijn. (…) Op plaatsen waar de gevel van nabij kan worden geïnspecteerd is geconstateerd dat grote schollen beton worden afgedrukt. Dit proces wordt veroorzaakt door roestende wapening welke met een zeer geringe dekking in het beton is opgenomen. De schade aan deze betonwanden laat zich aanzien als ernstig en zal in de komende jaren, indien dit proces niet wordt gestopt, verergeren. Indien dit proces van betonschade zich ongehinderd voort kan zetten, zal dit de constructie van de gevels aantasten. (…) Het is ook mogelijk om te volstaan met plaatselijke reparatie. Deze reparaties moeten dan om de 4-6 jaar worden uitgevoerd om het proces van betonschade te kunnen beheersen. (…) De stalen ramen in de buitengevels zijn slecht onderhouden en vertonen op vele plaatsen roestvorming. De roestvorming is aan de buitenzijde erger dan aan de binnenzijde. De roestvorming heeft op een aantal plaatsen het glas kapot gedrukt. Het hang- en sluitwerk is op een aantal plaatsen niet meer aanwezig of is defect. Het wel aanwezige hang- en sluitwerk functioneert nog redelijk goed, zeker in het kantoorgedeelte. Naar onze mening zijn de buitenkozijnen in een nog redelijke staat waardoor herstel mogelijk is. (…) Door roestende buitenkozijnen wordt op diverse plaatsen het tegelwerk en/of het stucwerk, wat doorloopt tot aan de kozijnen, kapot gedrukt. (…) De plafonds, voornamelijk in de toiletten, vertonen vochtsporen, een en ander moet worden hersteld. Op diverse plaatsen, voornamelijk in de toiletten, laten latexlagen los onder invloed van vocht. (…)”
6. In opdracht van VDM heeft [Holding] d.d. 25 november 2005 een opstelling vervaardigd van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan het gehuurde. Het rapport concludeert dat werkzaamheden die op korte termijn absoluut noodzakelijk zijn aan onder meer de gevel, de stalen ramen, het sanitair, de riolering, plafonds, de elektrische en werktuigbouwkundige installaties, € 213.360,-- exclusief BTW zullen kosten, alsmede dat, om het gehuurde weer conform de bestemming te kunnen gebruiken, fundamentele herstelwerkzaamheden aan gevel (€ 100.000,--), kozijnen (€ 347.350,--) en kozijnen in trappenhuis (€ 33.600,--) verricht moeten worden.
7. De InspectieVraagbaak heeft in oktober 2005 een tweetal rapporten uitgebracht met betrekking tot de elektrotechnische en de werktuigbouwkundige installatie van het gehuurde. In het ene rapport wordt geconcludeerd dat de elektrische installatie rond 1993 is gerenoveerd en slecht is onderhouden, waarbij wijzigingen of uitbreidingen niet op tekening zijn bijgehouden, hetgeen kan leiden tot onveilige situaties. Voorts wordt geconcludeerd dat bij de inspectie is gebleken dat de elektrische installatie niet geheel veilig is, alsmede dat tekeningen en schema’s, zoals omschreven in de norm NEN 1010, ontbreken. De kosten om de installatie geheel aan de eisen van NEN 1010 en NEN 3140 te laten voldoen worden in totaal geraamd op € 20.000,--.
Met betrekking tot de werktuigbouwkundige installatie concluderen de onderzoekers dat er onbalans is in het ventilatiesysteem, dat de gemeten luchthoeveelheden niet voldoen aan de minimale eis die wordt gesteld in het bouwbesluit, dat de ventilatie installatie opnieuw ingeregeld dient te worden, dat er lekkages zijn in de Cv-installatie en dat met de huidige installatie op basis van de bouwkundige toestand van het gebouw geen aanvaardbare minimum temperatuur is te garanderen. De kosten van het aanpassen van de ventilatie-installatie en van reparatie van de Cv-installatie (met inbegrip van het plaatsen van een eigen warmtemeter voor VDM en het aanbrengen/vervangen van isolatiemateriaal) worden geraamd op ruim € 36.000,--.
De stellingen van partijen
In conventie
Aan de eis is naast de onder 1 tot en met 7 genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd:
Haka heeft, naar aanleiding van het onder 4 van de vaststaande feiten bedoelde kort verslag, toegezegd structurele maatregelen te zullen nemen en heeft ook de hiervoor genoemde meerjarenonderhoudsplanning laten maken, maar zij heeft niets ondernomen om de onderhoudsklachten daadwerkelijk te verhelpen. Thans kunnen bepaalde werkzaamheden geen verder uitstel meer dulden.
De Cv-installatie functioneert zeer slecht. In de zomer kan de installatie niet uit waardoor een veel te hoge binnentemperatuur ontstaat, terwijl de capaciteit in de winter veel te laag is, waardoor een gemiddelde temperatuur van 20 graden Celsius niet haalbaar is. VDM heeft de afgelopen winter 10 elektrische kachels moeten inzetten in een poging een aanvaardbare werktemperatuur te verkrijgen. Behalve dat dit extra hoge energiekosten oplevert kan de elektrische installatie dit niet aan. De bestaande gebreken maken een normaal gebruik van de kantoorruimte onmogelijk. Daarom dient in ieder geval, naast het repareren van de tochtende gevel en ramen en kozijnen, overgegaan te worden tot het repareren van de Cv-installatie. De kosten hiervoor zijn geraamd op € 14.040,--.
De luchtbehandelinginstallatie heeft onvoldoende capaciteit. Het zuurstofgehalte in het gehuurde is te laag en dit maakt het onmogelijk op een normale en acceptabele wijze in het gehuurde te werken. De kosten voor het aanpassen van de ventilatie-installatie worden begroot op € 23.100,--.
Het beton aan de gevel brokkelt af en grondig onderhoud is op korte termijn noodzakelijk. Door het uitzetten van roestend ijzer zijn bovendien enkele ruiten in het gehuurde gesprongen en bestaan ernstige tochtproblemen. Er bestaat gevaar dat voorbijgangers worden getroffen door vallende brokken beton. De kosten om de gehele gevel te voorzien van een nieuwe spuitlaag worden begroot op € 1.300.000. Het verrichten van plaatselijke reparaties aan de gevel van het door VDM gehuurde deel van het gebouw zal volgens de begroting € 41.214,-- kosten. De kosten van reparatie van de hele gevel van het gebouw worden geraamd op
€ 100.000,--. De kosten van het verwijderen van alleen de loszittende stukken beton worden geschat op € 25.000,--.
Indien ten aanzien van de in slechte staat verkerende stalen ramen alleen noodmaatregelen worden getroffen, zoals het vervangen van breukglas en het gangbaar maken van ramen en deuren en herstel van de bouwkundige schade aan de binnen- en buitenzijde van het gebouw, dan bedragen de geschatte kosten € 50.000,--.
Ook de entreekozijnen verkeren in slechte staat en het is eenvoudig om zonder sleutel toegang tot het pand te verkrijgen. Reparatie van de puien zal ongeveer € 750,-- kosten.
Ook de elektrische installatie en de verdeelkasten op de verdiepingen verkeren in zeer slechts staat. Er is op dit punt sprake van een gebrek aan het gehuurde dat een normaal gebruik daarvan als kantoorruimte geheel onmogelijk maakt. De kosten om de installatie weer goed bruikbaar en veilig te maken worden begroot op € 20.000,--.
Voorts zijn herstelwerkzaamheden noodzakelijk aan de toiletten (waarvan de kosten worden begroot op € 28.850,--) en aan de riolering (geschatte kosten: € 25.000,--), terwijl de kosten van het herstellen van lekkages worden geschat op € 15.000,-- en die van het vervangen van plafondplaten op € 3.500,--.
Alle genoemde onderhoudsgebreken komen ingevolge artikel 9 van Pro de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst voor rekening van de verhuurder. Haka heeft echter tijdens een recente bespreking gemeld financieel niet in staat te zijn om de noodzakelijke investeringen in het pand te verrichten. Bij brief van 15 september 2005 heeft VDM aan Haka aangekondigd dat Haka voornemens is de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden zelf te verrichten en de kosten hiervan in mindering te brengen op de huurpenningen.
VDM heeft aanzienlijk minder huurgenot gehad dan zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarom is een aanzienlijke huurprijsvermindering gerechtvaardigd. Over de periode waarin de herstelwerkzaamheden zullen plaatsvinden zal VDM daarvan ook aanzienlijke overlast ondervinden. Om die reden wordt hierbij een (voorschot op de) schadevergoeding gevorderd in verband met gederfd huurgenot ter grootte van eenderde van de betaalde huurprijs, hetgeen tot 1 februari 2006 neerkomt op een bedrag van € 55.268,51.
VDM heeft bij haar vorderingen spoedeisend belang. De ernstige gaten in gevel en kozijnen moeten op korte termijn worden gedicht. Bovendien moet op korte termijn een einde komen aan de gevaarlijke situatie als gevolg van afbrokkelend beton. Voorts is op korte termijn een goede en veilige elektrische installatie van belang. Ook de lekkages, de slechte staat van de toiletten en de luchtbehandeling moeten op korte termijn worden verholpen.
Daarnaast zal VDM de onderhoudskosten vooruit moeten betalen, terwijl zij die nog niet met verschuldigde huurpenningen mag verrekenen. Daarom is het aangewezen dat Haka een zekerheidsstelling verschaft voor die kosten. Vanwege de slechte financiële positie van Haka heeft VDM er groot belang bij dat zij op korte termijn schadevergoeding kan verkrijgen voor gederfd huurgenot. Tenslotte vordert VDM ook vergoeding van de kosten die zij heeft moeten maken voor het laten opstellen van de inspectierapporten.
Haka heeft tegen de vordering - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd:
VDM stelt velerlei ter zake van vermeende onderhoudsgebreken sinds 1998, maar heeft dienaangaande niets aangetoond. Zonder enig probleem is tot tweemaal toe, in 1998 en 2004, de huurovereenkomst verlengd, terwijl VDM in de loop van de huurrelatie zelfs nog meer kantoorruimte in het gebouw is gaan huren.
Bij brief van 30 juni 2005 van de gemachtigde van VDM aan Haka werd voor het eerst melding gemaakt van onderhoudsgebreken. Een groot aantal van de in deze brief gesignaleerde aspecten zag niet op achterstallig onderhoud, maar op verbeteringen van het perceel, waarvoor Haka als verhuurder niet verantwoordelijk was, zoals - bijvoorbeeld - voorzetramen, dubbele ramen, topkoeling en zonwering. Dergelijke zaken waren ook al in januari 2005 tussen partijen besproken. Daartoe heeft Haka het Tebodin rapport laten opstellen. Dit hield geen verband met het rapport van [Holding] van juni 2004, maar zag op een algehele modernisering van het perceel. Hiertoe was Haka in beginsel bereid, indien de huurprijs dienovereenkomstig werd aangepast.
Een aantal van de door VDM in de brief van 30 juni 2005 genoemde gebreken is inherent aan het perceel, zoals het feit dat gevels en bordessen zijn opgetrokken uit ongeïsoleerde betonwanden en vloeren. De vensters zijn van enkelvoudig glas. Door die factoren is het energieverbruik veel hoger dan van een vergelijkbaar wel geïsoleerd gebouw. Onjuist is derhalve de stelling van VDM dat het hoge energieverbruik te wijten is aan extra elektrische kachels. Daarbij komt dat de verwarming slecht functioneert omdat een aantal van de radiatoren is omkast en derhalve niet kan worden ontlucht. Ook de klacht ter zake van de luchtbehandelinginstallatie is onterecht. VDM heeft de scheidingswanden, waarvoor zij hfl. 50.000 heeft ontvangen, aldus geplaatst dat geen lucht in de kamers kan worden ingeblazen. Deze factoren afzonderlijk en in combinatie genomen leiden ertoe dat het in de zomer in het pand warm kan worden terwijl het in de winter koud kan zijn. Dit heeft niets van doen met achterstallig onderhoud.
Haka heeft - geheel onverplicht - aangeboden om klachten te herstellen, meer in het bijzonder ter zake van het tweede gedeelte van de tweede verdieping. Met VDM is besproken dat daartoe een aannemer zou worden ingeschakeld, maar VDM heeft kenbaar gemaakt dat deze niet behoefde te komen, hetgeen schuldeiserverzuim van VDM oplevert.
De cv-installatie is weliswaar oud, maar dit doet aan de deugdelijkheid van die installatie niets af. In de verschillende rapporten wordt telkens gemeld dat eerst door destructief onderzoek de levensduur van de installatie kan worden bepaald. VDM heeft derhalve op geen enkele wijze de noodzaak aangetoond, laat staan bewezen, dat de cv-installatie dient te worden aangepast.
De door VDM voorgestelde reparaties aan deze installaties tot een bedrag van € 14.014,-- hebben niets van doen met werkzaamheden als gevolg waarvan de cv-installatie beter zal gaan werken respectievelijk achterstallig onderhoud. Dat de installatie in de zomer aanstaat is te wijten aan de door VDM aangebrachte omkastingen, waardoor de per radiator aangebrachte thermostaat niet kan worden dichtgedraaid. VDM heeft een ongeïsoleerd gebouw gehuurd, zodat de kosten voor het gebruik van elektrische kachels, indien en voor zover al nodig, niet op Haka kunnen worden afgewenteld.
Over de luchtbehandelinginstallatie is nooit door VDM geklaagd, tot 30 juni 2005. De klacht is terug te voeren op het plaatsen van de scheidingswanden. Daarbij heeft VDM geen rekening gehouden met de roosters, die op zodanige wijze waren geplaatst, dat de ruimte van frisse lucht kon worden voorzien. Thans kan de lucht niet meer vrij circuleren. In het advies van een deskundige om de toevoerroosters te vervangen, hetgeen € 18.000,-- zou kosten, wordt niet duidelijk gemaakt waarom daarmee de problematiek van de balken aan het plafond, waartegen de lucht uit de roosters wordt geblazen, zal zijn verholpen. Vanwege de plaatsing van de scheidingswanden blijft deze problematiek voor rekening en risico van VDM.
Uit de in het geding gebrachte rapporten volgt dat de problemen met de betonnen gevel inherent zijn aan de wijze waarop het pand is gebouwd respectievelijk de toegepaste materialen. Het plaatselijk repareren behoort tot de mogelijkheden, waarmee een bedrag gemoeid zal zijn van € 15.000,-- volgens het rapport van [Holding] Op geen enkele wijze volgt dat noodmaatregelen dienen te worden genomen tot een bedrag van € 100.000,--.
Tebodin adviseert de stalen gevelkozijnen aan de binnen- en buitenzijde te ontroesten en te schilderen. Het hang- en sluitwerk van de kozijnen verkeert veelal in goede staat. Indien en voor zover VDM zou worden gemachtigd tot herstelwerkzaamheden, dan mogen de gevelkozijnen in ieder geval niet worden vervangen. Haka bestrijdt dat met tijdelijk herstel een bedrag van € 50.000,-- zou zijn gemoeid. Aan dit in het tweede rapport van [Holding] genoemde bedrag ligt geen deugdelijke specificatie ten grondslag. In ieder geval is uitgesloten dat huur kan worden verrekend met een bedrag van € 347.350,-- voor herstel van de kozijnen.
De problematiek van de entreekozijnen is nieuw en wordt door Haka bestreden.
Bij de elektrische installatie gaat het om wijzigingen of uitbreidingen die hebben plaatsgevonden door, althans in opdracht van, VDM. In de conclusie van het rapport van InspectieVraagbaak is expliciet vermeld dat het wijzigingen of uitbreidingen betreft die niet zijn bijgehouden op tekening, hetgeen kan leiden tot onveilige situaties. Voor herstel tekenwerk en voor de andere aanpassingen die dienen te worden doorgevoerd, is Haka niet aansprakelijk. VDM gaat er ook hier aan voorbij dat Haka geen modern pand heeft verhuurd en dat zij, VDM, exact wist wat zij kreeg bij aanvang huur en bij de daarop gevolgde verlengingen.
Op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst komt onderhoud, herstel en vervanging van toiletten voor rekening van de huurder.
Uit niets volgt dat de riolering dient te worden aangepast. Ook dit onderdeel van de vordering bestrijdt Haka en dient volgens haar als ongefundeerd te worden afgewezen.
Het ten behoeve van herstel van lekkages genoemde bedrag van € 15.000,-- is eveneens ongefundeerd. Bovendien ontbreekt op dit punt spoedeisend belang, want er is geen sprake van noodzakelijk onderhoud dat geen uitstel kan verdragen.
Dit geldt meer in het algemeen ook voor de andere werkzaamheden, wellicht met uitzondering van de betonnen gevel. Een toewijzing in kort geding behoort derhalve niet tot de mogelijkheden. Voor zover een en ander al zou kunnen worden toegewezen, dan toch slechts nadat een deskundige de noodzaak van herstel heeft vastgesteld. Aan de in de dagvaarding onder punt 23 opgenomen opstelling ligt geen deugdelijke specificatie van de kosten ten grondslag.
Haka lijdt verlies en heeft een negatief eigen vermogen van ruim 2 miljoen euro. Zij beschikt niet over voldoende financiële middelen en reserves die kunnen worden aangewend om de door VDM verlangde werkzaamheden te financieren, terwijl bij de huidige financiële positie van de vennootschap geen gelden elders kunnen worden geleend. Er dreigt kapitaalvernietiging, want bepaalde reparaties zullen over enkele jaren opnieuw moeten worden gedaan. Met de door VDM gevorderde werkzaamheden die geen uitstel zouden kunnen lijden, is reeds ongeveer anderhalf jaar gemoeid. Als gedurende die periode geen huur wordt betaald, is Haka binnen de kortste keren failliet. De uitgaven gemoeid met herstel kunnen, voor zover al noodzakelijk, in de onderhavige omstandigheden redelijkerwijs niet van Haka worden gevergd, zeker niet zonder beoordeling van de klachten door een onafhankelijke deskundige. Haka is op geen enkele wijze in staat om enige bankgarantie te stellen.
Met betrekking tot de gevorderde huurprijsvermindering voert Haka aan dat er geen sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot. Een huurkorting dient derhalve te worden afgewezen. Indien en voor zover al toewijsbaar, dan in ieder geval niet tot maar liefst 33% van de huur. Bovendien wordt Haka, indien een huurkorting ook voor de toekomst wordt toegewezen, in feite dubbel gestraft en zal zij door het uitblijven van huurbetalingen, niet alleen meer aan haar onderhoudsverplichtingen kunnen voldoen, maar ook niet meer in staat zijn om de hypotheeklasten te voldoen.
In reconventie
Aan de vordering is - zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd:
VDM heeft stelselmatig een huurachterstand doen ontstaan, ter zake waarvan zij bij herhaling door Haka en door de door Haka ingeschakelde gemachtigde is aangemaand.
Tot en met het eerste kwartaal 2006 bedraagt de huurachterstand € 116.917,19. Zelfs indien juist zou zijn, hetgeen VDM stelt, namelijk dat in mindering op de huurachterstand strekt een bedrag van f. 100.000,-- - hetgeen Haka bestrijdt, enerzijds omdat er aan de zijde van VDM sprake is van een ongefundeerde dubbeltelling en anderzijds omdat de voorwaarde om hfl. 50.000,-- met de huur te mogen verrekenen, namelijk dat VDM zou aantonen dat zij bepaalde werkzaamheden in het gehuurde heeft verricht, niet is vervuld - dan nog is er sprake van een substantiële huurachterstand van € 72.325,41, namelijk € 116.117,19 minus € 44.591,78 (het equivalent van f. 100.000,--).
De contractuele rente over de huurachterstand is toewijsbaar, nu er sprake is van wanbetaling. Hetzelfde geldt voor de servicekosten, ter zake waarvan eveneens een gedetailleerde berekening in het geding is gebracht.
VDM heeft tegen de vordering in reconventie - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het navolgende aangevoerd:
VDM heeft erkend dat zij de huur over het eerste kwartaal 2006 nog niet heeft voldaan in de hoop en de verwachting dat zij door middel van toewijzing van de in conventie gevraagde voorzieningen het recht krijgt deze huurpenningen te verrekenen met spoedig door haar te verrichten verhuurderonderhoud. Voor het overige wordt de door Haka gevorderde huurachterstand uitdrukkelijk bestreden.
Er is slechts een bedrag van € 19.835,85 niet door VDM betaald omdat het tweede gedeelte van de tweede verdieping van het gehuurde niet juist is opgeleverd door Haka en VDM ter zake voor dit bedrag verhuurderonderhoud heeft moeten verrichten. Haka vordert vanaf 1 juli 2004 de volledige huur van de tweede verdieping, terwijl zij zelf op 10 maart 2005 nog heeft aangegeven te onderkennen dat er nog gebreken aan die verdieping bestaan, waarvoor een aannemer moet worden ingeschakeld. Over de periode 1 juli 2004 tot 10 maart 2005 heeft VDM derhalve niet het volledige huurgenot gehad, zodat zij ook niet gehouden is over genoemd tijdvak de volledige huurprijs van de tweede verdieping te voldoen. Haka heeft dus geen recht op het genoemde bedrag van € 19.835,85.
Overigens heeft VDM alle verschuldigde betalingen verricht. In februari 2002 hebben partijen afgesproken, dat VDM met de betaling van f. 400.000,-- volledig gekweten zou zijn voor de tot dan toe in verband met een onder haar gelegd derdenbeslag gedurende enkele jaren niet betaalde huurpenningen. Op die afspraak kan Haka thans na zoveel jaren niet terugkomen.
Nu er geen betalingsachterstand bestaat, kan er evenmin sprake zijn van een rentevergoeding. In ieder geval zou het enorme rentebedrag moeten worden gematigd, nu VDM gedurende drie jaren niet is aangesproken op betaling van achterstanden. Ook betwist VDM om die reden dat er incassokosten verschuldigd zouden zijn.
De gevorderde naheffing servicekosten is door Haka op onbegrijpelijke en voor VDM oncontroleerbare wijze berekend, waarbij tevens verhuurderkosten als onderhoudskosten aan lift en cv ten onrechte aan VDM in rekening worden gebracht. De meerkosten aan energiekosten worden veroorzaakt doordat Haka haar onderhoudsverplichtingen niet nakomt en dienen daarom voor rekening van Haka te blijven.
De beoordeling van het geschil in conventie:
Naar aanleiding van het gerezen geschil, overweegt de kantonrechter het volgende.
1. Genoegzaam is gebleken dat VDM een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorzieningen, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in de vorderingen.
2. De vraag of onmiddellijke voorzieningen als gevorderd toewijsbaar zijn, dient te worden getoetst aan het criterium of het naar grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat de betreffende vorderingen in een eventuele bodemprocedure door de kantonrechter zullen worden gehonoreerd. In het kader van deze toetsing overweegt de kantonrechter het volgende.
3. Het meest vergaande verweer van Haka betreft haar financiële positie. Haka heeft gesteld verlies te lijden en zij stelt een fors negatief vermogen te hebben. In die omstandigheden meent zij dat het redelijkerwijs niet van haar gevergd kan worden de gebreken te verhelpen. Haka vreest binnen de kortste keren failliet te gaan wanneer zij onderhoudswerkzaamheden moet gaan uitvoeren. In het arrest Kruizenga/Woningbouwvereniging Assen ( HR 4 juni 1993, NJ 1993,582) heeft de Hoge Raad overwogen dat de enkele omstandigheid dat herstel van gebreken verliesgevend is, niet voldoende is om te concluderen dat van de verhuurder redelijkerwijs geen herstel gevergd kan worden. Wel kunnen er andere omstandigheden aanwezig zijn die tot de conclusie kunnen leiden dat herstel in de gegeven omstandigheden niet van de verhuurder gevergd kan worden. De kantonrechter oordeelt dat de enkele omstandigheid dat Haka herstelwerkzaamheden niet zou kunnen betalen een onvoldoende reden vormt om de vorderingen van VDM af te wijzen. Door Haka zijn geen, althans onvoldoende, andere feiten en omstandigheden gesteld die het rechtvaardigen om haar niet te belasten met de kosten van herstel.
4. Uit de gewisselde stukken en de door partijen verstrekte toelichting blijkt dat het gehuurde vier verdiepingen beslaat van het zogenaamde HAKA-gebouw, een rijksmonument waarvan de bouw in 1932 werd voltooid. Het gebouw is opgetrokken uit ongeïsoleerde betonnen wanden en vloeren en voorzien van stalen raamkozijnen met enkel glas. In 1993 werd het gebouw voor 7 miljoen gulden gerenoveerd, maar bij die gelegenheid werden de wanden en kozijnen kennelijk niet gewijzigd. VDM mag verlangen dat het gehuurde geen gebreken zoals bedoeld in artikel 7:204 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) vertoont. VDM mag daarbij verwachten dat het gehuurde goed wordt onderhouden, doch het te verwachten genot kan niet identiek zijn aan het genot dat van een modern, goed geïsoleerd, kantoorgebouw mag worden verwacht. De verwachtingen van VDM dienen te worden afgestemd op de bouw in 1932, toen kantoorgebouwen niet werden geïsoleerd en bijvoorbeeld waren voorzien van enkel glas. De kantonrechter merkt op voorhand reeds op dat in de diverse rapporten dit uitgangspunt niet steeds wordt gehanteerd.
5. VDM en Haka hebben sinds 1994 een huurrelatie. In de loop van de jaren heeft VDM een steeds groter gedeelte van het gebouw gehuurd. Uit het verhandelde ter zitting en ook uit de gewisselde stukken is gebleken dat partijen met grote regelmaat overleg met elkaar hebben gevoerd over het gehuurde. Dat daarbij ook regelmatig gesproken is over de onderhoudstoestand van het gehuurde blijkt uit de diverse gewisselde berichten, maar bijvoorbeeld ook uit de door Haka voor akkoord getekende brief van 25 november 1998 en de brief van VDM van 22 september 1999. Uit de stukken blijkt dat de bouwkundige toestand van het gehuurde ook toen al onderwerp was van gesprek. Voorzover Haka wenst te betogen dat VDM geen herstel kan verlangen omdat zij de huur in de loop van de jaren heeft voortgezet en uitgebreid, wetende dat sprake was van een slechte onderhoudssituatie van het gehuurde stuit dit betoog af op het bepaalde in de artikelen 7: 204 en 206 BW. Uit de stukken blijkt voldoende dat VDM er steeds van uit is gegaan dat Haka in overleg voor herstel van gebreken zorg zou dragen. Met inachtneming van hetgeen in 4 is overwogen mag VDM verlangen dat het gehuurde geen gebreken vertoont en voorts mag zij verlangen dat door Haka preventief onderhoud wordt verricht ter voorkoming van het ontstaan van gebreken. Door partijen is niet gesteld en ook anderszins is niet gebleken dat de huurprijs van het gehuurde lager is dan overeenkomstig de marktprijzen zou kunnen worden gevraagd in verband met de bouwkundige toestand van het gehuurde. Op deze grond is er dan ook geen reden voor Haka om af te kunnen zien van het noodzakelijke onderhoud en herstel.
6.Voorzover Haka bedoelt te stellen dat zij niet op de hoogte is van de gebreken aan het gehuurde stuit deze stelling af op hetgeen in 5 is overwogen. Bovendien heeft de gemachtigde van VDM Haka op 30 juni 2005 uitdrukkelijk in gebreke gesteld. De kantonrechter zal hierna alleen de gebreken in aanmerking nemen die in de ingebrekestelling worden genoemd.
7. De kantonrechter zal hierna de diverse onderhoudsklachten afzonderlijk behandelen. Vervolgens worden de vorderingen beoordeeld.
7.1. De cv-installatie.
De klacht van VDM is tweeledig: in de zomer kan de installatie niet worden uitgeschakeld en in de winter kan het gehuurde niet warm worden gestookt. Voorts blijkt, volgens het rapport van de Inspectievraagbaak, sprake te zijn van gecorrodeerde leidingen en lekkages. Uit het rapport blijkt niet dat de ketel niet naar behoren zou functioneren. Uit het rapport blijkt slechts dat het gehuurde in de winter onvoldoende verwarmd kan worden in combinatie met de bouwkundige toestand van het gebouw. De kantonrechter begrijpt deze conclusie zo dat de cv-installatie wel voldoende warmte produceert, maar dat de bouwkundige toestand van het gehuurde, met gebarsten glas en openingen in de kozijnen, er toe leidt dat het gehuurde onvoldoende verwarmd wordt. Zo bezien vormt dit geen gebrek aan de cv-installatie, doch een gebrek dat de bouwkundige staat van het gebouw betreft. De klacht dat de installatie niet kan worden uitgeschakeld vormt geen gebrek aan het gehuurde. Uit het rapport van de InspectieVraagbaak blijkt dat alle radiatoren zijn voorzien van (thermosstatische) ventielen, waarmee de radiatoren kunnen worden uitgedraaid. Wanneer de ketel warmte blijft produceren is dat energietechnisch gesproken ongetwijfeld onwenselijk, maar dit vormt niet zonder meer een gebrek aan het gehuurde. Daarbij komt dat niet is gesteld of gebleken dat het probleem van de in de zomer gestookte ketel niet al sinds de renovatie in 1993 bestaat. Of van Haka een wijziging van de ketelinstelling kan worden verlangd gaat het kader van deze voorlopige voorziening te buiten. De overige klachten betreffende de cv-installatie zijn, gelet op de gemotiveerde betwisting door Haka, onvoldoende onderbouwd om voor toewijzing in aanmerking te kunnen komen in het kader van deze voorlopige voorziening. Het aanbrengen van een afzonderlijke warmtemeter ten behoeve van VDM kan naar het oordeel van de kantonrechter niet als een spoedeisende voorziening worden beschouwd, mede gelet op het feit dat VDM reeds sedert 1993 huurder is.
7.2. Luchtbehandelinginstallatie
Uit het rapport van de InspectieVraagbaak blijkt dat de ventilatie in onbalans is, opnieuw moet worden ingeregeld en voorts dat de gemeten luchthoeveelheden niet voldoen aan de huidige norm. Haka heeft gesteld dat de installatie voldoet, maar dat de door VDM verrichtte aanpassingen aan het gehuurde mogelijk voor een verstoring van de balans in het systeem kan hebben gezorgd. Onvoldoende is gebleken dat de bestaande installatie niet naar behoren functioneert. Het mogelijk niet voldoen van de installatie aan de huidige norm kan Haka niet zonder meer worden verweten. Wanneer vaststaat dat de installatie voldoet aan de bij aanvang van de huur geldende normen, kan VDM thans geen aanpassingen verlangen. Of de installatie voldoet aan de bij aanvang van de huur geldende normen is niet gesteld of gebleken. In het kader van deze voorlopige voorziening is er geen gelegenheid voor nadere bewijsvoering, zodat dit deel van de vordering vooralsnog niet toewijsbaar is.
7.3. Elektrische installatie
Uit het overgelegde rapport van de InspectieVraagbaak blijkt dat de elektrische installatie in 1993 is uitgevoerd overeenkomstig de installatietekeningen. Na de renovatie is de installatie gewijzigd en uitgebreid. Deze wijzigingen en uitbreidingen zijn niet op tekening bijgehouden. Voorts blijkt de installatie niet volledig te voldoen aan thans geldende normen. Haka heeft betwist dat de installatie niet in orde zou zijn. Zij stelt dat de uitbreidingen en wijzigingen door VDM zijn uitgevoerd, zodat zij daarvoor geen verantwoording draagt. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Haka staat niet voldoende vast dat zij gehouden is de installatie te wijzigen of aan te passen. In het kader van deze voorlopige voorziening is er geen gelegenheid voor nadere bewijsvoering, zodat dit deel van de vordering vooralsnog niet toewijsbaar is.
7.4. Entreekozijnen.
De noodzaak van herstel wordt door Haka ongemotiveerd weersproken. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering af nu ze geen onderdeel is geweest van de ingebrekestelling van 30 juni 2005.
7.5. Lekkages
Uit het rapport van de Groot blijkt dat sprake is van diverse lekkages. De juiste oorzaak van deze lekkages is kennelijk niet vastgesteld omdat in het rapport sprake is van de noodzaak van nader (destructief) onderzoek. Pas na dit onderzoek kan worden vastgesteld wat de oorzaak is van de lekkages en wat de kosten zijn die met herstel zijn gemoeid. De kantonrechter oordeelt dat de kosten van herstel daarmee onvoldoende zijn komen vast te staan om in het kader van deze voorlopige voorziening te kunnen worden toegewezen.
7.6. Toiletten
Uit de overgelegde stukken blijkt dat de toiletten in een slechte staat van onderhoud verkeren. Uit de opname van de Groot blijkt dat vooral tegels zijn beschadigd en dat een deel van het sanitair kapot is. Uit het rapport blijkt niet, althans niet voldoende duidelijk, dat ook de riolering en de aansluitingen op de riolering niet in orde zijn. De kantonrechter begrijpt dat VDM nimmer akkoord is gegaan met de wijze waarop het later gehuurde gedeelte van de tweede verdieping werd opgeleverd. Van Haka mag worden verwacht dat zij de toiletruimten op deze verdieping in een goede staat van onderhoud oplevert. Uit het rapport van de Groot blijkt echter niet in hoeverre de te maken kosten voor herstel van de toiletten mede zien op de niet naar behoren opgeleverde toiletten van de tweede verdieping. Dit is van belang voor de beoordeling van het geschil, nu VDM op grond van het bepaalde in artikel 9, lid 2 sub e van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst, gehouden is zorg te dragen voor onderhoud, herstel en vernieuwing van het sanitair. Voor zover VDM thans herstel van sanitair, niet zijnde het sanitair van de omstreden tweede verdieping, vordert stuit deze vordering af op het bepaalde in artikel 7: 206 lid 2. Nu de vordering op dit punt onvoldoende duidelijk is gespecificeerd kan zij, in het kader van een voorlopige voorziening, niet worden toegewezen.
7.7. Gevels.
Uit de overgelegde rapportages blijkt genoegzaam dat de betonnen gevels in een slechte staat verkeren. Betonschollen worden en zijn weggedrukt doordat de wapening van het beton is gaan roesten ( betonrot). Stukken beton vallen op straat, waardoor een onveilige situatie ontstaat voor voorbijgangers. Een en ander blijkt uit de rapportage van De Groot, maar ook in de in opdracht van Haka opgestelde meerjarenonderhoudsplanning wordt melding gemaakt van het afdrukken van grote schollen beton tengevolge van een roestende wapening. Tebodin stelt in de onderhoudsplanning dat de schade aan de betonwanden ernstig is en dat de schade zal verergeren wanneer het proces niet wordt gestopt. Indien het proces van betonschade ongehinderd kan doorgaan verwacht Tebodin een aantasting van de constructie van de gevels. Tebodin schat de kosten voor plaatselijke reparaties op ongeveer € 100.000,-- over vier jaren. Zij stelt dat deze plaatselijke reparaties om de 4 tot 6 jaar moeten worden herhaald. In aanvulling op de bevindingen van Tebodin verklaart De groot dat de plaatselijke reparaties niet meer gefaseerd kunnen worden uitgevoerd omdat sprake is van een gevaarlijke situatie. De Groot adviseert alle gevels in één keer te repareren. De Groot acht het ook mogelijk om alleen de meest acute noodreparaties te verrichten voor een bedrag van € 25.000,--. In dat geval blijft een gehavende gevel over en daarna zal alsnog uitgebreider gerepareerd moeten worden om verdere betonschade te voorkomen en om de gevels weer toonbaar te maken. Met een algeheel herstel van de gevels zou volgens de beide deskundigen een bedrag van ongeveer € 1,3 miljoen zijn gemoeid. Dat sprake is van een ernstige situatie blijkt ook uit het de opmerking in het rapport van De Groot, dat spreekt van een wezenlijk toegenomen schade aan de gevels sinds de eerdere rapportage, waarmee kennelijk wordt gedoeld op het ongeveer 1,5 jaar daarvoor door haar uitgebrachte rapport.
De kantonrechter oordeelt dat het herstel van de betonnen gevels dient plaats te vinden, gelet op de ernst van de situatie. Voorts is aannemelijk dat door de betonrot de problemen met de kozijnen worden veroorzaakt, dan wel verergerd. De combinatie van gebreken levert een wezenlijke aantasting op van het genot dat VDM van het gehuurde mag verwachten. De kantonrechter machtigt VDM tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden. Naar het oordeel van de kantonrechter kan, gezien de geschetste problematiek niet worden volstaan met het treffen van noodmaatregelen. Gelet op de noodzaak van uitgebreider herstel zou het treffen van noodmaatregelen slechts leiden tot een onredelijke verhoging van de kosten die gemoeid zijn met het herstel. De kantonrechter oordeelt dat de gevels van het gehele gebouw dienen te worden hersteld en dat niet kan worden volstaan met het herstel van alleen die gevels waar het gehuurde zich achter bevindt.
7.8. raamkozijnen
In de meerjarenbegroting van Tebodin wordt gemeld dat de stalen ramen slecht onderhouden zijn en roestvorming vertonen. Door de roestvorming wordt glas kapot gedrukt. Hang- en sluitwerk is op een aantal plaatsen niet meer aanwezig of defect. Tebodin adviseert de ramen te ontroesten, te verven, het hang en sluitwerk, waar nodig, te vervangen en het beschadigde glas te vervangen. Door de roestende ramen wordt binnen stuc- en tegelwerk kapotgedrukt. De Groot komt tot dezelfde conclusies doch voegt er aan toe dat herstel niet meer mogelijk is. De Groot adviseert de ramen te vervangen en stipuleert dat de betonrot en de roestende ramen twee elkaar versterkende processen vormen, waardoor het gebouw beschadigd wordt. Herstel dan wel vernieuwing van de stalen kozijnen en ramen is, naar het oordeel van de kantonrechter, noodzakelijk om het gehuurde weer in een goede staat van onderhoud te brengen. Het is voldoende aannemelijk dat het genot van het gehuurde wordt verminderd door de gebreken aan de kozijnen. Er is sprake van gebreken die elkaar versterken en beïnvloeden. Alleen door herstel kan de vicieuze cirkel van elkaar versterkende gebreken worden doorbroken. In het kader van deze voorlopige voorziening machtigt de kantonrechter VDM echter alleen tot het treffen van noodmaatregelen. Uit het rapport De Groot blijkt dat het vervangen van breukglas, het gangbaar maken van het hang- en sluitwerk, alsmede herstel van beschadigingen voorlopig soelaas zal bieden. Bovendien is onvoldoende duidelijk geworden in hoeverre alle kozijnen aan vervanging toe zijn. Ook is onzeker of herstel van kozijnen door ontroesten en verven wellicht tot een aanvaardbaar herstel kan leiden. Gelet op deze onduidelijkheden kan de kantonrechter de kosten van een volledige vernieuwing van de stalen kozijnen, hoe noodzakelijk misschien ook, niet toewijzen in het kader van een voorlopige voorziening. De kosten voor het treffen van een noodvoorziening zijn niet met een offerte onderbouwd. Het bedrag komt de kantonrechter evenwel niet als onredelijk voor gelet op de geschetste problematiek. Haka volstaat met de enkele betwisting van de hoogte van het bedrag van de noodvoorziening, zonder de noodzaak van het herstel in twijfel te trekken. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering toe.
7.9. Resumerend machtigt de kantonrechter VDM om de navolgende werkzaamheden uit te voeren:
- herstel van de gevels van het gehuurde overeenkomstig de offerte van Slavenburg gebruikerssupport d.d. 20 oktober 2005 ad € 42.214,--- -
- noodvoorzieningen te treffen aan de stalen kozijnen, hang-en sluitwerk en het herstel van beschadigingen overeenkomstig bladzijde 9 van het rapport van [Holding] d.d. 25 november 2005 ad € 50.000,--
De machtiging betreft derhalve een totale som van € 96.825,-- inclusief 5% voor de kosten van coördinatie en toezicht en exclusief BTW.
De kantonrechter staat het VDM toe de voornoemde werkzaamheden te doen uitvoeren en machtigt VDM tot het verrekenen van de met de uitvoering gepaard gaande kosten tot een bedrag van € 96.825,-- exclusief BTW met de vanaf 1 januari 2006 verschuldigde huurpenningen.
Voor de overige gevorderde werkzaamheden verwijst de kantonrechter partijen naar de bodemprocedure. In het kader van deze voorlopige voorziening is er geen mogelijkheid voor nader deskundig onderzoek. Dit nader onderzoek is, naar het oordeel van de kantonrechter, wel vereist om de noodzaak van verder herstel te kunnen beoordelen.
8. De gevorderde huurvermindering wordt in het kader van deze voorlopige voorziening niet toegewezen. Er zijn diverse vragen niet althans niet voldoende beantwoord om een voorschot op een mogelijke huurvermindering te kunnen toewijzen. Te denken valt aan de vraag vanaf welk moment VDM behoorlijk kennis heeft gegeven aan Haka van het verminderd huurgenot of de bekendheid daarmee van Haka. Voorts is niet, althans niet voldoende, duidelijk geworden of en in hoeverre het huurgenot wordt verminderd door de gebreken aan het gehuurde. Daarbij moet worden opgemerkt dat een deel van de klachten mogelijk verband houdt met de eigenschappen van het gehuurde die alleen kunnen worden gewijzigd wanneer het gehuurde zou worden gemoderniseerd. In die situatie is er van een gebrek geen sprake en is er derhalve geen grond voor vermindering van de huur.
9. De gevorderde kosten voor het opstellen van rapportages worden toegewezen. Het is meer dan voldoende duidelijk geworden dat het gehuurde herstel behoeft. Door Haka werden en worden geen herstelwerkzaamheden uitgevoerd met het oog op haar financiële situatie. In deze omstandigheid wordt VDM genoodzaakt om herstel in rechte af te dwingen en daartoe behoeft zij een technische en bouwkundige onderbouwing van haar stellingen. De daarmee gepaard gaande kosten kunnen worden beschouwd als schade als bedoeld in artikel 6:96 BW Pro. Niet is gesteld of gebleken dat de gemaakte kosten onredelijk zijn. Deze kosten komen voor vergoeding door Haka in aanmerking.
10. Gelet op de hoogte van de huur en gelet op de toe te wijzen vordering is er geen aanleiding om Haka te gebieden zekerheid te stellen voor de te maken kosten voor herstel.
11. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt Haka belast met de kosten van het geding in conventie.
De beoordeling van het geschil in reconventie:
De gevorderde huurachterstand wordt, behoudens de betaling voor het eerste kwartaal van 2006, door VDM gemotiveerd betwist. De kantonrechter oordeelt voorshands dat Haka niet, dan wel onvoldoende, aannemelijk heeft gemaakt dat de gevorderde bedragen verschuldigd zijn. Of het tweede gedeelte van de tweede verdieping naar behoren is opgeleverd kan in het kader van dit kort geding niet worden vastgesteld, zoals ook niet kan worden vastgesteld of Haka al dan niet finale kwijting heeft verleend aan VDM ter zake van de tot februari 2002 verschuldigde huurpenningen. Het karakter van dit geding maakt het niet mogelijk om partijen in de gelegenheid te stellen de standpunten nader te bewijzen. De vordering betreffende het eerste kwartaal van 2006 wordt niet toegewezen, gelet op de in conventie genomen beslissing. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Haka belast met de kosten van het geding in reconventie.
De beslissing
De kantonrechter:
bij wege van voorlopige voorziening,
in conventie
machtigt VDM om de navolgende herstelwerkzaamheden te verrichten aan het gehuurde aan de Vierhavensstraat 38 te Rotterdam:
- herstel van de gevels van het gehuurde overeenkomstig de offerte van Slavenburg gebruikerssupport d.d. 20 oktober 2005;
- noodvoorzieningen te treffen aan de stalen kozijnen, het hang-en sluitwerk en het herstel van beschadigingen overeenkomstig bladzijde 9, tweede alinea, van het rapport van [Holding] d.d. 25 november 2005;
machtigt VDM de met het voornoemde herstel gemoeid zijnde kosten tot een totaal bedrag van €96.825,-- exclusief BTW te verrekenen met de sedert 1 januari 2006 te betalen huurpenningen;
veroordeelt Haka tot betaling aan VDM van een bedrag van € 7.362,50 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 1 januari 2006 tot aan de dag van voldoening.
in reconventie
wijst de vorderingen af;
in conventie en in reconventie
veroordeelt Haka in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van VDM vastgesteld op € 263,93 aan verschotten en € 400,-- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.