ECLI:NL:HR:1993:ZC0983

• Datum uitspraak: 4 juni 1993
• Publicatiedatum: 8 april 2013
• Zaaknummer: 15007
• Instantie: Hoge Raad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Cassatie
• Rechters: A. Snijders; J. Neleman; H. Heemskerk; A. Nieuwenhuis; M. Swens-Donner; R. Davids
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en de verplichting van de verhuurder tot herstel van gebreken

In deze zaak heeft de Hoge Raad op 4 juni 1993 uitspraak gedaan in een cassatieprocedure betreffende huurrecht en de verplichtingen van verhuurders. Eiseres, een oudere dame die sinds 1973 een woning huurt van Stichting Woningbeheer Assen (SWA), vorderde herstel van gebreken in haar woning, waaronder schimmelvorming en vochtdoorslag. De Kantonrechter had eerder de vordering van eiseres afgewezen, waarna zij in hoger beroep ging bij de Rechtbank te Assen. De Rechtbank oordeelde dat de verhuurder in beginsel verplicht is gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of onredelijke kosten met zich meebrengt. De Rechtbank had echter geoordeeld dat de kosten voor herstel te hoog waren en dat de belangen van SWA zwaarder wogen dan die van eiseres.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest geoordeeld dat de Rechtbank niet voldoende rekening heeft gehouden met alle relevante omstandigheden. De enkele omstandigheid dat herstel niet zonder verlies kan geschieden, is niet voldoende om aan te nemen dat herstel redelijkerwijs niet kan worden gevergd van de verhuurder. De Hoge Raad heeft de vonnissen van de Rechtbank vernietigd en de zaak verwezen naar het Gerechtshof te Leeuwarden voor verdere behandeling. Tevens is eiseres niet ontvankelijk verklaard in haar beroep tegen eerdere vonnissen van de Rechtbank, omdat daartegen geen middelen waren aangevoerd.

De uitspraak benadrukt de noodzaak voor verhuurders om niet alleen naar de kosten van herstel te kijken, maar ook naar de belangen van huurders, vooral in situaties waarin huurders een meer dan gemiddeld belang hebben bij herstel, zoals in het geval van oudere huurders. De Hoge Raad heeft hiermee een belangrijke uitspraak gedaan over de redelijkheid en billijkheid in huurrechtelijke geschillen.

Uitspraak

4 juni 1993
Eerste Kamer
Nr. 15.007
AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,

EISERES tot cassatie,

advocaat: Jhr.Mr. J.L.R.A. Huydecoper,

t e g e n

STICHTING WONINGBEHEER ASSEN ,
gevestigd te Assen ,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: Mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

1. Het geding in feitelijke instanties Eiseres tot cassatie - verder te noemen [eiseres] - heeft bij exploit van 21 april 1987 verweerster in cassatie - verder te noemen SWA - op verkorte termijn gedagvaard voor de Kantonrechter te Assen en gevorderd SWA te veroordelen het in de dagvaarding omschreven gebrek in het perceel [a-straat 1] te [woonplaats] op deugdelijke en behoorlijke wijze te (doen) herstellen op straffe van een aan [eiseres] te verbeuren dwangsom van
f 100,-- per dag.

Nadat SWA tegen de vordering verweer had gevoerd, heeft de Kantonrechter bij vonnis van 5 oktober 1987 aan [eiseres] haar vordering ontzegd.

Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Assen .

Bij tussenvonnis van 14 februari 1989 heeft de Rechtbank een comparitie van partijen gelast en bij tussenvonnis van 4 juli 1989 heeft zij een deskundigenonderzoek bevolen en daartoe een aantal vragen geformuleerd. Nadat een deskundigenrapport was uitgebracht, heeft de Rechtbank bij tussenvonnis van 30 oktober 1990 de deskundigen bevolen het door hen uitgebrachte rapport nader toe te lichten. Tenslotte heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 10 december 1991 het bestreden vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd.

De vier genoemde vonnissen van de Rechtbank zijn aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen alle genoemde vonnissen van de Rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

SWA heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Vranken strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar cassatieberoep voor zover betrekking hebbend op de tussenvonnissen van 4 juli 1989 en 30 oktober 1990 en voor het overige tot vernietiging met verwijzing.

3. Beoordeling van de ontvankelijkheid van het beroep

Tegen de vonnissen van de Rechtbank van 4 juli 1989 en 30 oktober 1990 zijn geen middelen aangevoerd, zodat [eiseres] , voor zover het deze vonnissen betreft, in haar beroep niet ontvankelijk dient te worden verklaard.

4. Beoordeling van het middel 4.1 In cassatie gaat het om het volgende.

[eiseres] , die is geboren in 1917, huurt sedert 1 augustus 1973 van SWA een woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] . Deze woning maakt deel uit van een complex van eenentwintig in 1918 en 1919 gebouwde woningen. In 1978 zijn de woningen ingrijpend gerenoveerd. Al enige jaren later uitten de huurders weer klachten over de woningen. In de woning van [eiseres] gaat het om schimmelvorming en vochtdoorslag in de woonkamer als gevolg van optrekkend vocht.
In het onderhavige geding vordert [eiseres] herstel van dit gebrek. SWA heeft erkend dat zij in beginsel gehouden is tot herstel van gebreken die zich in door haar verhuurde woningen voordoen. In het onderhavige geval acht zij zich daartoe echter niet gehouden. Daartoe heeft zij aangevoerd, voor zover in cassatie van belang, dat het complex woningen waarvan de woning van [eiseres] deel uitmaakt, het niet meer waard is te worden hersteld, omdat daartoe een buitenproportioneel hoog bedrag zou moeten worden besteed, en dat zij daarom heeft besloten de woningen te slopen.

4.2 In haar tussenvonnis van 14 februari 1989 heeft de Rechtbank als maatstaf vooropgesteld, kort samengevat, dat de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van hem gevergd kunnen worden. Voor de toetsing van het geschil van partijen aan deze maatstaf heeft de Rechtbank, in cassatie onbestreden, een afweging van belangen van partijen nodig geoordeeld. Daarbij is de Rechtbank ervan uitgegaan dat [eiseres] , hoewel zij ongetwijfeld ook elders geschikte woonruimte kan vinden, een meer dan gemiddeld belang heeft bij herstel, gezien haar hoge leeftijd en het feit dat zij al zo lang in deze buurt woont. Met betrekking tot het belang van SWA heeft de Rechtbank geoordeeld dat onvoldoende vaststaat dat de kosten van herstel van het gebrek onevenredig hoog zijn, gezien de nog te verwachten gebruiksduur en de overige kwaliteiten van de woning. Met name zijn naar het oordeel van de Rechtbank onvoldoende objectieve gegevens voorhanden waaruit valt af te leiden dat de woning een uitgave van de omvang die minimaal nodig is voor herstel van het gebrek, niet meer waard is. Voor de beantwoording van deze vraag heeft de Rechtbank een deskundigenbericht bevolen.

In haar eindvonnis heeft de Rechtbank uit de berekeningen van deskundigen afgeleid dat het gevorderde herstel niet een verantwoorde uitgave is. Daartoe heeft zij overwogen dat het door deskundigen berekende batig saldo net voldoende is voor de financiering van het gevorderde herstel, en dat slechts uitgaand van subsidiemogelijkheid ook het noodzakelijke groot onderhoud zonder verlies kan worden verricht. Daarbij heeft de Rechtbank nog van belang geacht dat "in de berekeningen van deskundigen noodzakelijkerwijs een aantal inschattingen zit, die (...) de mogelijkheid openlaten, dat de resultaten in feite voor SWA nog ongunstiger zullen blijken te zijn, dan reeds nu, bij het ontbreken van subsidie het geval zou zijn". Onder deze omstandigheden kan, aldus de Rechtbank, "van SWA redelijkerwijs niet gevergd (...) worden om over te gaan tot het gevorderde herstel".
Gelezen in samenhang met hetgeen zij in voormeld tussenvonnis heeft overwogen, heeft de Rechtbank met dit laatste tot uitdrukking gebracht tot welke uitkomst de in haar tussenvonnis aangekondigde belangenafweging heeft geleid, te weten dat de belangen van SWA , zoals de Rechtbank die op grond van de rapporten van deskundigen had vastgesteld, zwaarder wogen dan de in het tussenvonnis gereleveerde belangen van [eiseres] .
Onderdeel 2 gaat in zijn onderscheiden subonderdelen uit van een andere lezing van de bestreden vonnissen, zodat het bij gebreke van feitelijke grondslag niet tot cassatie kan leiden.

4.3 Het belang van SWA dat de Rechtbank tegenover het "meer dan gemiddelde" belang van [eiseres] bij herstel van het gebrek van voldoende gewicht heeft geacht om op grond daarvan te oordelen dat het gevorderde herstel redelijkerwijs niet van SWA kon worden gevergd, komt blijkens rov. 4 van haar eindvonnis hierop neer dat herstel van het gebrek in samenhang met het tevens noodzakelijke groot onderhoud tot verlies zal leiden.

Klaarblijkelijk heeft de Rechtbank hierbij niet van belang geacht hoe groot het verlies zou zijn, door welke factoren en in welke mate het verlies in ongunstige zin zou worden beïnvloed, en in hoeverre het verlies uit de reserves zou kunnen worden bestreden en of dit van SWA zou kunnen worden gevergd. Evenmin heeft zij aandacht besteed aan de door [eiseres] aangevoerde stellingen dat de onderhavige gebreken het gevolg zijn van een door SWA uitgevoerde renovatie, welke renovatie door de door SWA ingeschakelde aannemer ondeugdelijk is uitgevoerd en dat SWA , indien zij het herstel van de gebreken eerder ter hand had genomen, daarvoor wel subsidie had kunnen verkrijgen.

Indien de Rechtbank ervan is uitgegaan dat de enkele omstandigheid dat herstel niet zonder verlies zou kunnen geschieden voldoende is om aan te nemen dat het belang van SWA zwaarder weegt dan dat van [eiseres] en dat herstel van het gebrek dus redelijkerwijs niet kan worden gevergd, heeft zij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien ook andere - zoals de hiervoor kort aangeduide - omstandigheden van het geval voor deze beoordeling van belang kunnen zijn. Indien de Rechtbank zou hebben geoordeeld dat zij, na te hebben vastgesteld dat herstel van het gebrek tot verlies zou leiden, de overige omstandigheden in het midden kon laten, omdat die in het onderhavige geval niet tot een andere slotsom konden leiden, is zij tekortgeschoten in haar motiveringsplicht. De aard van de toe te passen maatstaf, die strekt ter beantwoording van de vraag waar de op de verhuurder rustende verplichting tot herstel haar grenzen vindt, brengt mee dat de Rechtbank niet tot haar slotsom kon komen zonder die omstandigheden te hebben onderzocht en uitdrukkelijk in haar motivering te hebben betrokken.
Onderdeel 3, dat hierop gerichte klachten behelst, treft derhalve doel.

4.4 Het vorenoverwogene brengt mee dat de bestreden vonnissen niet in stand kunnen blijven en dat verwijzing moet volgen. De in onderdeel 4 aan de orde gestelde vraag of de door de Rechtbank bereikte uitkomst juist zou zijn, indien wel met alle van belang zijnde omstandigheden rekening zou zijn gehouden, zal na verwijzing alsnog moeten worden onderzocht. Dit onderdeel behoeft derhalve geen behandeling.

5

De Hoge Raad:

verklaart [eiseres] niet ontvankelijk in haar beroep, voor zover het is gericht tegen de vonnissen van de Arrondissementsrechtbank te Assen van 4 juli 1989 en 30 oktober 1990;

vernietigt de vonnissen van die Rechtbank van 14 februari 1989 en 10 december 1991;

verwijst de zaak naar het Gerechtshof te Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt SWA in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op
f 3.516,90, op de voet van art. 57b Rv. te voldoen aan de Griffier.

Dit arrest is gewezen door de vice-president Snijders als voorzitter en de raadsheren Neleman, Heemskerk, Nieuwenhuis en Swens-Donner, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer Davids op
4 juni 1993 .