Uitspraak
Uitspraak: 31 januari 2006
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Kanton
VONNIS
inzake:
de besloten vennootschap
ZOUTEWELLE IMPORT B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres bij exploot van dagvaarding d.d. 12 augustus 2005,
gemachtigde: mr. J.J. Borsboom
t e g e n :
de maatschap naar burgerlijk recht
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.L. van den Heuvel.
Partijen worden aangeduid als Zoutewelle en [gedaagde], tenzij anders is vermeld. Met de naam “[gedaagde]” zal gemakshalve tevens haar beheerder worden aangeduid, te weten [beheerder gedaagde].
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
1. dagvaarding,
2. akte houdende producties,
3. conclusie van antwoord,
4. conclusie van repliek,
5. conclusie van dupliek,
6. akte uitlating producties.
De uitspraak is bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
2.1. Vanaf 1976 tot 1 mei 2005 heeft Zoutewelle van [gedaagde], althans van haar rechtsvoorgangsters, de bedrijfsruimte, plaatselijk bekend, [bedrijfsruimte] te [vestigingsplaats], gehuurd. Het gehuurde bestaat uit loodsen met ingebouwde kantoren en koelcellen, met een aangebouwde laadkuil met dockboards en met verdere aanhorigheden.
2.2. In de huurovereenkomst, ingaande 1 januari 1989, is in artikel 9 een voorziening getroffen betreffende de ontruiming van het gehuurde bij einde van de huurovereenkomst. Artikel 9 luidt als volgt:
“9.1. Bij het einde van de verhuur en huur zal huurder gehouden zijn het gehuurde zonder enige sommatie terstond met al de zijnen en met al het zijne te ontruimen. Hierbij zal het hem dan vrij staan, hetzij al het door hem met toestemming der veiling in het gehuurde aangebrachte weg te nemen, mits het gehuurde voor rekening van huurder wordt gebracht in de staat, waarin hij het bij de aanvang van de verhuur en huur aanvaardde, hetzij dit aanwezig te laten, mits zijn opvolger in de huur verklaart, het van hem te hebben overgenomen.
9.2 De veiling is eventueel, na daartoe gevoerd overleg bereid, indien huurder c.q. zijn erfgenamen of andere rechtsopvolger in de eigendom der onder lid 1 bedoelde objecten dit zou(den) wensen, bij het einde van de huur van huurder c.q. de bedoelde opvolgers in de eigendom over te nemen de door huurder zelf nagelvast aan het verhuurde verbonden goederen, leidingen en toiletgroepen of ander zodanig aan het gehuurde verbonden goederen die ten doel hadden gedeelten van het verhuurde te maken tot kantoor, koelcel met krachtbron, berging e.d. een en ander volgens een aan deze huurovereenkomst gehechte, door partijen met haar handtekening gewaarmerkte omschrijving met tekening. Het vorenstaande is echter op objecten, die op het tijdstip van de aanvang van de huur nog niet in het gehuurde aanwezig waren en dus niet op de door partijen gewaarmerkte omschrijving met tekening voorkomen, slechts dan van toepassing, indien dit uitdrukkelijk nader tussen partijen is overeengekomen.
9.3 Het in lid twee bepaalde heeft geen betrekking op inventarisgoederen.
9.4. De prijs waarvoor de veiling bereid is de goederen als onder 9.2 bedoeld van de huurder over te nemen, bedraagt:
- indien de huur binnen 3 jaren na de datum van de ingebruikname van die goederen eindigt: 70% van het geïnvesteerde bedrag.
- voor ieder jaar dat de huur en verhuur later eindigt 10% van het geïnvesteerde bedrag minder, totdat deze 30% van het geïnvesteerde bedrag bedraagt, waar tegenover staat dat huurder deze goederen dan niet behoeft weg te nemen in volge als hierboven in 9.1 is omschreven. Huurder heeft evenwel het recht om over een eventuele overnameprijs te onderhandelen.”
2.3. Op 13 april 2000 is [gedaagde] eigenaar geworden van het complex, waarvan de gehuurde zaak deel uitmaakt.
3. De vordering
Zoutewelle beroept zich op artikel 9 van de huurovereenkomst en vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van 30% van het door haar in het gehuurde geïnvesteerde bedrag, zijnde €. 269.691,00, althans zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie vaststelt, zulks met nevenvorderingen. Als subsidiaire grondslag beroept zij zich op ongerechtvaardigde verrijking.
4. Het verweer
Dit strekt ertoe dat de vordering wordt afgewezen. De gronden van het verweer zijn als volgt samen te vatten:
a. [gedaagde] is als opvolgend huurder op grond van artikel 7:226 lid 3 BW niet gebonden aan de vergoedingsregeling nu die is overeengekomen tussen Zoutewelle en een voormalig verhuurder;
b. Zoutewelle is met [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst aangegaan nadat de oude rechtsgeldig was geëindigd zodat Zoutewelle daarmee afstand heeft gedaan van haar rechten op grond van de oude huurovereenkomst;
c. de oude huurovereenkomst is onduidelijk en onvolledig wat betreft de bijlagen;
d. de vergoedingsregeling van artikel 9 is zeer onduidelijk en voor meerdere uitleg vatbaar;
e. de onderbouwing van de gedane investeringen is onvolledig en te summier;
f. toepassing van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan niet tot een enigszins substantiële vergoeding leiden;
g. er is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking nu Zoutewelle de gedane investeringen al lang heeft terugverdiend. Bovendien is [gedaagde] er niet door verrijkt aangezien zij spoedig zal worden geconfronteerd met hoge vervangingskosten.
5. De beoordeling
5.1. Partijen voeren de nodige argumenten aan, deels aan de hand van producties. Hun stellingen zullen hierna worden weergegeven en beoordeeld, voorzover die althans relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.
Nieuwe huurovereenkomst / afstand van recht
5.2. De kantonrechter ziet aanleiding eerst het verweer als vermeld sub b. te bespreken. [gedaagde] voert het volgende aan. [gedaagde] heeft op 5 maart 2002 de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming tegen 31 december 2003 aangezegd. Nadien hebben partijen uitvoerig met elkaar onderhandeld over de termijn waarmee de huurovereenkomst verlengd zou worden en de nieuwe huurprijs. Partijen hebben hieromtrent overeenstemming bereikt en die is vastgelegd in correspondentie. Zoutewelle betwist een en ander gemotiveerd.
5.3. Het volgende wordt overwogen. Voor afstand van recht is ingevolge artikel 6:160 BW vereist een overeenkomst tussen partijen waarbij de schuldeiser van zijn (in casu: door de schuldenaar betwiste) vorderingsrecht afstand doet. Bij brief van 5 januari 2004 schrijft [gedaagde] aan Zoutewelle onder andere:
“3. De overname van de vanwege de huurder aangebrachte zaken
Alhoewel Maatschap [gedaagde] op geen enkele wijze tot overname gehouden is, is zij bereid om bij het einde van de huurovereenkomst een bedrag ter grootte van de huur voor één maand (EUR 29.750) hiervoor te betalen. Wellicht ten overvloede wijzen wij U erop dat het hier gaat om reeds in 1989 (of eerder) aangebrachte zaken die economisch het einde van hun levensduur reeds (lang) hebben overschreden.”
5.4. Bij brief van 20 januari 2004 reageert Zoutewelle ten aanzien van deze kwestie als volgt:
“Onze standpunten over de “overname van de vanwege de huurder aangebrachte zaken” liggen ver uit elkaar. Deze kwestie is niet actueel en zal dat ook niet worden als wij te zijner tijd tot overeenstemming komen met de nieuwe huurder.”
5.5. Bij brief van 22 januari 2004 reageert [gedaagde] ten aanzien van dit punt als volgt:
“Wat de overname van de vanwege de huurder aangebrachte zaken betreft willen wij u erop wijzen dat deze problematiek door u zelf (middels de heer Zoutewelle) aan de orde is gesteld. Als er een nieuwe huurovereenkomst kan worden afgesloten kan deze problematiek even voor ons uit worden geschoven. Wel wijzen wij u erop dat toestemming van de verhuurder vereist is als u aangebrachte zaken wil achterlaten of over wil doen aan een volgende huurder (als die er tenminste direkt is).”
5.6. In de brief van mr. Borsboom d.d. 10 maart 2004 wordt geschreven:
“Als u mij bevestigt dat dit akkoord is, en dat er (dus) volledige overeenstemming is over de verlening van de huur, kan het verzoekschrift ex artikel 7:230a worden ingetrokken.
Voor de goede orde merk ik op dat Zoutewelle niet vermag in te zien waarom een nieuw contract zou moeten worden opgemaakt voor de relatief korte periode waarmee de huurovereenkomst wordt verlengd. Zoutewelle kan niet overzien of, en wenst te voorkomen dat, met een nieuw contract afbreuk zou worden gedaan aan haar bestaande rechten. (…).”
5.7. Bij brief van 2 december 2004 schrijft [gedaagde] aan Zoutewelle:
“(…)
Zoals ook gemeld in ons gesprek zijn wij als verhuurder niet bereid de door u aangebrachte zaken over te nemen voor de door u gewenste prijs. Wij hebben besproken dat wij zouden proberen uw prijs te realiseren bij een toekomstige huurder.
(…)”.
5.8. Bij brief van 12 april 2005 schrijft [gedaagde] het volgende aan Zoutewelle:
“Zoals donderdag jl. besproken met J.L. van den Heuvel en mij heeft er gisteren na het bezoek aan jullie huidige en (schitterende) nieuwe pand, overleg plaats gevonden tussen de maten van Maatschap [gedaagde]. Er is gesproken over de door jullie gewenste vergoeding voor de overname van de door jullie aangebrachte zaken o.a. het kantoor, de koelcellen en –installatie, de docklevelers, de stellingen, het kantoormeubilair en de databekabeling.
De maatschap is bereid om het door jullie aangebrachte over te nemen waardoor het pand per 30 april a.s. verlaten kan worden met achterlating van de totale inventaris.
De maatschap is bereid voor de overname het bedrag van EUR 100.000,- te betalen.
Door de maten is duidelijk uitgesproken dat dit ook meteen het finale voorstel is en over de hoogte van het bedrag valt wat hen betreft niet meer te onderhandelen. Verder is dit een voorstel ‘sans prejudice’ oftewel, er kunnen aan dit voorstel geen verdere rechten worden ontleend.
Wij vertrouwen erop hiermee de oplossing te hebben geboden voor deze inmiddels al even lopende kwestie en zien je reactie met belangstelling tegemoet.”
5.9. Het volgende wordt overwogen. Uit voormelde citaten blijkt duidelijk dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de kwestie van de overname. Uit de brief van 12 april 2004 volgt dat [gedaagde] nog een voorstel doet om het probleem uit de wereld te helpen terwijl uit de brief daarvoor blijkt dat zij probeert een overnamevergoeding van de opvolgend huurder te verkrijgen. Zijdens Zoutewelle is duidelijk gemaakt dat zij geen nieuwe huurovereenkomst wenst teneinde bestaande rechten niet in gevaar te brengen. Een nieuwe huurovereenkomst is dan ook niet ondertekend.
5.10. Hieruit volgt dat er geen sprake is van overeenstemming tussen schuldeiser en schuldenaar omtrent de afstand van recht, als bedoeld in artikel 6:160 BW. Het verweer van [gedaagde] wordt dan ook niet gehonoreerd.
Artikel 7:226 lid 3 BW
5.11. [gedaagde] stelt: de “vergoedingsregeling” van artikel 9 van de huurovereenkomst houdt geen onmiddellijk verband met het doen hebben van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie. [gedaagde] is als opvolgend verhuurder dus niet aan dit beding gebonden.
5.12. Zoutewelle stelt: er is door haar fors in het bij aanvang van de huur volstrekt kale pand geïnvesteerd. Om die reden is met de toenmalige verhuurder artikel 9 overeengekomen omdat zij, in geval van overdracht van de gehuurde zaak, met lege handen zou komen te staan. Bovendien is het gewoonweg redelijk dat, waar de huurder fors heeft geïnvesteerd en daartoe een contractuele voorziening heeft bedongen, deze niet illusoir wordt als de eigenaar / verhuurder besluit de gehuurde zaak te verkopen.
5.13. Het volgende wordt overwogen. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 april 1983 (NJ 1983, 646) geoordeeld dat het in het algemeen niet aankomt op de zin die de opvolgende, maar op die welke de oorspronkelijke eigenaar en de huurder over en weer aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen die laatsten van elkaar mochten verwachten.
5.14. Alhoewel partijen twisten over de omvang van de bij aanvang van de huur gedane investeringen (waarover hierna meer) wordt door [gedaagde] niet betwist dat er sprake is van aanzienlijke bedragen, noodzakelijk om het gehuurde aan te passen aan de bedrijfsvoering van Zoutewelle. Duidelijk is ook dat om deze reden artikel 9 tussen de veiling als toenmalige verhuurder en Zoutewelle is overeengekomen. De oorspronkelijke partijen hebben het dus opportuun gevonden af te spreken dat Zoutewelle bij einde van de huurrelatie een vergoeding ontvangt voor de gedane aanpassingen. Daarbij zijn de oorspronkelijke partijen een tamelijk gedetailleerde regeling overeengekomen waarin het temporele element van belang is. Binnen drie na ingebruikname van de goederen jaar 70% van het geïnvesteerde bedrag en 10% minder voor elk jaar dat de huur later eindigt met een minimum van 30%.
5.15. Toepassing van het criterium dat door de Hoge Raad is ontwikkeld leidt er, gelet op deze omstandigheden, met name het tijdselement en de omvang van de investeringen, naar het oordeel van de kantonrechter toe dat wel degelijk sprake is van een beding als is vermeld in artikel 7:226 lid 3 BW. Daaraan doet niet af dat [gedaagde] stelt, maar Zoutewelle betwist, dat Zoutewelle jarenlang voor een dubbeltje op de eerste rang heeft gezeten qua huurprijs. Immers, als dit al waar zou zijn betreft dit een omstandigheid die door de oorspronkelijke partijen is overeengekomen terwijl zij desalniettemin de vergoedingsregeling hebben geaccordeerd. Bovendien geldt dat het [gedaagde] vrijstond, gelijk zij heeft gedaan, de huur op te zeggen om zo een hogere huurprijs te bedingen.
5.16. Ten overvloede wordt overwogen dat in de onderhavige zaak, waarin sprake is van een bedrijfsmatige verhuurder en huurder en waarin het gaat om grootschalige bedrijfsruimte, geen ratio aanwezig is om te oordelen dat het beding niet overgaat. De eigenaarswisseling heeft louter en alleen te maken met een commerciële transactie tussen de verkopende veiling en [gedaagde] als koper. Hier staat Zoutewelle geheel buiten en het is overduidelijk dat die eigenaarswisseling de bestaansreden van het beding niet aantast. Het gaat om een puur zakelijk beding zodat het de kantonrechter onduidelijk is welk rechtens te waarderen belang nu gediend zou worden met een letterlijke toepassing van artikel 7:226 lid 3 BW. Nu deze bepaling in de wet is opgenomen, dient de dragende overweging echter te zijn de door de Haviltex-formule geïnspireerde jurisprudentie van de Hoge Raad.
5.17. Het oordeel luidt derhalve dat het beding is overgegaan. Dit betekent echter niet zonder meer dat geoordeeld wordt dat het beding onverkort kan worden toegepast nu [gedaagde] stelt dat het beding onduidelijk en ambigue is en onverkorte toepassing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Uitleg beding / redelijkheid en billijkheid
5.18. [gedaagde] stelt niet in het oneindige gehouden te zijn 30% van de gedane investeringen te vergoeden terwijl een dergelijk beding in het maatschappelijk verkeer ook niet gebruikelijk is. Het beding is voorts niet geheel eenduidig geformuleerd.
5.19. Daartegenover stelt Zoutewelle dat het beding geen misverstand laat bestaan over de bedoeling van partijen; bij ontruiming ontvangt zij een vergoeding voor de gedane investeringen, hetgeen ook redelijk is nu bij aanvang van de huurovereenkomst het gehuurde bestond uit een kale ruimte. Dit geldt temeer nu zij destijds twee miljoen gulden heeft geïnvesteerd.
5.20. Het volgende wordt overwogen. Alhoewel aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat het beding op bepaalde punten niet eenduidig is geformuleerd, is de essentie wel duidelijk. Er is een contractuele regeling getroffen over de aspecten bij ontruiming van het gehuurde. Nu enkel de hoogte van de gedane investeringen betwist wordt maar niet de stelling dat er aanzienlijke investeringen zijn gepleegd, is niet doorslaggevend dat een beding als het onderhavige niet gebruikelijk is in het maatschappelijk verkeer. Bovendien hebben partijen omtrent dit onderwerp een aanzienlijke vrijheid van contracteren. De gestelde onduidelijkheid omtrent de bijlagen doet aan dit oordeel niet af.
5.21. Deze verweren worden derhalve gepasseerd.
De hoogte van de vergoeding
5.22. Zoutewelle verstrekt de navolgende specificatie van de gedane investeringen:
- kantoor en kantine NLG 1.000.000
- plafond NLG 172.500
- koelcellen NLG 720.000
- dockboards NLG 88.574.
5.23. Ter onderbouwing wordt verwezen naar een door de veiling voor akkoord ondertekende brief van Zoutewelle d.d. 23 november 1989 ten aanzien van kantoor, kantine en koelcellen. Voor wat betreft het plafond wordt een factuur in het geding gebracht. Terzake van de dockboards wordt een begroting van een architectenbureau in het geding gebracht.
5.24. Zij stelt voorts dat er geen sprake van is dat de levensduur van het stenen kantoor, de wanden van de koelcellen en het kantoor reeds is overschreden. Zij verwijst naar de opinie van Nijssen Koeling waaruit blijkt dat de koelinstallatie weliswaar aan vervanging toe is, maar nog steeds een voldoende mate van bedrijfszekerheid biedt vanwege het gepleegde goede onderhoud. Bovendien is na haar vertrek de bedrijfshal, inclusief voorzieningen, voor een hoge huurprijs aan een derde verhuurd.
5.25. Hiertegenover stelt [gedaagde] dat zij bij gebreke van wetenschap betwist dat er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake was van een kale ruimte. Er was sprake van een lage huurprijs, hetgeen te maken heeft met de omstandigheid dat de veiling de verhuur van haar onroerende zaken als een bijzaak heeft gezien. De voorzieningen zijn verouderd en de bedrijfsruimte staat op de nominatie om gesloopt te worden. De verwijderkosten zijn hoog. Ondanks de overgelegde productie begrijpt [gedaagde] niet hoe het bedrag van NLG 88.754,00 tot stand is gekomen.
5.26. Het volgende wordt overwogen. Het argument van de lage huurprijs is hiervoor reeds beoordeeld onder 5.15. De kantonrechter verwijst daar kortheidshalve naar. De betwisting dat er sprake was van een kale ruimte acht de kantonrechter niet relevant nu [gedaagde] zich hieromtrent bij de aankoop van het pand had kunnen informeren bij de vorige eigenaar. Aannemelijk is wel dat de voorzieningen zijn verouderd, doch een redelijke uitleg van het beding brengt met zich dat dit is voorzien (en door partijen gewild) in verband met het hiervoor genoemde (zie 5.14.) temporele aspect van het beding. De hoogte van de investeringen wordt door [gedaagde] bij dupliek niet meer betwist, behoudens dan terzake van de dockyards. Duidelijk is echter, gelet op de tekst van de opgaaf van de architect, dat de directe kosten betreffende deze items reeds NLG 60.000 bedragen terzake van dockboards en -shelters en voor de dockboarddeuren NLG 35.000. Daarmee, gecombineerd met de omstandigheid dat [gedaagde] zelf ook nader onderzoek had kunnen verrichten nu deze items immers haar eigendom zijn, staat voldoende vast dat in elk geval een bedrag van NLG 88.754,00 terzake hiervan is geïnvesteerd.
5.27. Het gevorderde bedrag is derhalve toewijsbaar.
5.28. De argumenten betreffende de subsidiaire grondslag van ongerechtvaardigde verrijking behoeven geen bespreking.
5.29. Als in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van de procedure.
6. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Zoutewelle te voldoen een bedrag van €. 269.691,00 te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf 1 mei 2005 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Zoutewelle begroot op €. 263,93 aan verschotten en op €. 1.600,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.