Uitspraak
RECHTBANK Roermond
meervoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
UITSPRAAK
Procedurenr. : 07 / 220 WET
Inzake : [eiser A en A-B], wonende te [woonplaats], eisers,
tegen : de Raad van de gemeente Leudal, voorheen gemeente Haelen, verweerder.
Datum en aanduiding van het bestreden besluit:
de brief d.d. 18 december 2006,
kenmerk: 2006/2094.
Datum van behandeling ter zitting: 4 juli 2007.
I. PROCESVERLOOP
Bij het in de aanhef van deze uitspraak genoemde besluit heeft verweerder het bezwaar van eisers gericht tegen een weigering tot vergoeding van planschade door de raad van de gemeente Haelen, rechtsvoorganger van verweerder, ongegrond verklaard. Tegen dat besluit is bij deze rechtbank beroep ingesteld.
De door verweerder ter uitvoering van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ingezonden stukken en het verweerschrift zijn in afschrift aan de gemachtigde van eisers gezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 4 juli 2007, waar [eiser A] in persoon is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van eisers mr. E. Wiarda. Verweerder heeft zich ter zitting doen vertegenwoordigen door H. Verhoeven.
II. OVERWEGINGEN
Bij brief van 5 augustus 2005 hebben eisers een verzoek ingediend om vergoeding van planschade als gevolg van het verkrijgen van rechtskracht van het bestemmingsplan “Eerste herziening Kern Haelen-Nunhem”. In de raadsvergadering van 2 oktober 2006 heeft verweerder het verzoek van eisers om vergoeding van planschade afgewezen. Daarbij heeft verweerder verwezen naar het door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) uitgebrachte rapport gedateerd 7 september 2006 waarin is gesteld dat ten tijde van de aankoop van de gronden voor eisers de gewraakte planologische mutatie als gevolg waarvan sprake is van planschade voorzienbaar was.
Eisers hebben in bezwaar aangevoerd dat zij het perceel, kadastraal bekend als gemeente [...], sectie [...], nr. [perceelnummer], al op 27 oktober 1995 door middel van een daarbij overgelegde voorlopige koopovereenkomst hebben gekocht, en dat op dat moment voor wat betreft perceel [perceelnummer] de schade niet voorzienbaar was. Gesteld is dat SAOZ niet heeft onderkend dat er aan de eigendomsoverdracht een civielrechtelijke overeenkomst is voorafgegaan en dat hiernaar ook niet nader bij eisers is geïnformeerd. Eisers hebben ook overgelegd een brief van het college van burgemeester en wethouders van 14 november 1995, als antwoord op een brief van eiser van 25 oktober 1995, met betrekking tot de (wens tot) realisatie van een woning op perceel nummer [perceelnummer].
Bij het thans bestreden besluit is het bezwaar van eisers ongegrond verklaard. Daarbij heeft verweerder zich in navolging van de commissie voor bezwaarschriften en SAOZ op het standpunt gesteld dat met de overgelegde overeenkomst niet de economische eigendom van de grond is overgegaan naar eisers. Verweerder blijft daarvoor uitgaan van de overeenkomst van 2 september 1998 op welk moment de verandering van de planologische situatie voorzienbaar was.
In beroep hebben eisers andermaal aangevoerd dat zij het in bezwaar genoemde perceel al op 27 oktober 1995 hebben gekocht.
De rechtbank dient op basis van de aangevoerde beroepsgronden te beoordelen of het bestreden besluit de rechterlijke toets kan doorstaan.
Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, zoals dat artikel luidde ten tijde van het verzoek om planschadevergoeding, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Voor de beoordeling van een zodanig verzoek om schadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden.
In de ter zake uitgebrachte rapportage door SAOZ is gesteld dat de planologische maatregel, te weten de eerste herziening van het bestemmingsplan “Kern Haelen-Nunhem” voor belanghebbenden heeft geleid tot een nadeliger positie waaruit op de voet van artikel 49 van Pro de WRO in beginsel voor vergoeding vatbare schade in de vorm van waardevermindering is voortgevloeid.
In geschil is enkel of verweerder deze schade, die niet is bepaald of gespecificeerd, redelijkerwijs als voorzienbare schade ten laste van eisers heeft kunnen laten. Of sprake is van voorzienbaarheid van de schade op grond waarvan deze redelijkerwijs voor rekening dient te blijven van degenen die stellen schade te hebben geleden, moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van het perceel voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor hen in ongunstige zin zou veranderen. Het peilmoment van die voorzienbaarheid van de in dit geding gewraakte planologische verslechtering is bepaald op medio 1997 en de rechtbank gaat daar ook vanuit, zodat vervolgens de vraag voorligt of eisers voor of na die datum verplichtingen zijn aangegaan met betrekking tot het betreffende perceel.
Verweerder gaat er in navolging van SAOZ vanuit dat eisers het perceel met nummer [perceelnummer], dat later is gesplitst en hernummerd tot [nummer 1] en [nummer 2] , hebben gekocht bij akte van koop en verkoop van 2 september 1998 en dat de juridische eigendom na inschrijving van de akte is overgedragen in 1999 en 2001. Desgevraagd is van de zijde van SAOZ nog gesteld dat aan de door eisers in bezwaar overgelegde voorlopige koopovereenkomst van 27 oktober 1995, welke overeenkomst anders dan de koopovereenkomst van september 1998 nergens in de officiële stukken wordt vermeld, gelet op de aard en strekking van het document niet die betekenis wordt toegekend die eisers daaraan toekennen.
Ter zitting is overgelegd de notariële akte van 20 september 1999 van levering van het perceel nummer [nummer 2] , groot 9,65 are, aan eisers. In die akte is sprake van een overeenkomst van koop en verkoop gedateerd 2 september 1998. Desgevraagd heeft eiser aangegeven geen weet te hebben van een akte van 2 september 1998, maar wel van een op die datum door de notaris opgemaakte factuur (die ook ter zitting is overgelegd). In aansluiting daarop is ook van de zijde van verweerder aangegeven dat de feitelijke akte van 2 september 1998 ook bij verweerder niet bekend is en evenmin bekend is geweest.
Met de (inhoud van de) notariële akte van 20 september 1999 en de factuur van 2 september 1998 is naar het oordeel van de rechtbank geen afbreuk gedaan aan de aard en inhoud van de door eisers overgelegde voorlopige koopovereenkomst van 27 oktober 1995 met betrekking tot het perceel met nummer [perceelnummer], groot 12,60 are, waarmee eisers zich hebben verplicht dat perceel te kopen onder de ontbindende voorwaarde dat er “door de gemeente Haelen” een bouwvergunning wordt verleend. Het bestaan van die “principe-overeenkomst” blijkt ook uit de daarover met het college van burgemeester en wethouders gevoerde correspondentie uit 1995. Overigens heeft verweerder in het verweerschrift ook erkend dat niet wordt getwijfeld aan de juistheid van de overeenkomst van 27 oktober 1995. De rechtbank stelt vervolgens vast dat aanvankelijk weliswaar door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haelen het standpunt is ingenomen dat geen medewerking wordt verleend aan realisatie van woningbouw op het betreffende perceel, maar bij besluit van 9 mei 2000 is met toepassing van artikel 19 van Pro de WRO bouwvergunning verleend voor de bouw van de woning van eisers zoals gerealiseerd. Ter zitting heeft eiser verklaard dat hij de tijd van 27 oktober 1995 tot 1998 nodig heeft gehad om de tegenwerking door de gemeente en door de provincie te overwinnen. Hij heeft steeds het vertrouwen gehad in een goede afloop en heeft daarom de ontbindende voorwaarde in de voorlopige koopovereenkomst nooit ingeroepen. De rechtbank stelt dan ook vast dat de overeenkomst van 27 oktober 1995 er is (gebleven) en uiteindelijk heeft geleid tot de notariële akte van 20 september 1999.
Gelet op het vorenstaande is voor de rechtbank aannemelijk dat eisers bij overeenkomst van 27 oktober 1995 verplichtingen zijn aangegaan met betrekking tot het perceel met nummer [perceelnummer]. Ten tijde van het aangaan van die overeenkomst was de thans in geding zijnde planschade niet voorzienbaar.
Van verweerder mocht worden verwacht dat hij de leveringsakte van 20 september 1999 aan een nadere beschouwing zou hebben onderworpen nadat de overeenkomst van 27 oktober 1995 was overgelegd. Doordat verweerder dat achterwege heeft gelaten is het bestreden besluit op onjuiste gegevens en onvoldoende onderzoek gebaseerd. Als gevolg van het vorenstaande is ook verweerders conclusie dat de schade die eisers hebben geleden voor hun rekening dient te blijven, niet juist. Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit dient te worden vernietigd wegens strijd met het bepaalde in artikel 49 van Pro de WRO. Verweerder dient op het bezwaar een nieuw besluit te nemen met inachtneming van deze uitspraak.
De rechtbank acht verder termen aanwezig om verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:75 van Pro de Awb te veroordelen in de proceskosten die eisers redelijkerwijs hebben moeten maken in verband met de behandeling van dit beroep, een en ander overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen wordt twee punten toegekend (voor het beroepschrift en voor het verschijnen ter zitting). Het gewicht van de zaak wordt bepaald op gemiddeld, hetgeen correspondeert met de wegingsfactor 1.
Mitsdien wordt beslist als volgt.
III. BESLISSING
De rechtbank Roermond;
gelet op het bepaalde in de artikelen 8:70, 8:72, 8:74 en 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht;
verklaart het beroep gegrond en vernietigt het bestreden besluit;
bepaalt dat verweerder opnieuw beslist op het bezwaar van eisers met inachtneming van het bij deze uitspraak bepaalde;
veroordeelt verweerder in de kosten van de beroepsprocedure bij de rechtbank, aan de zijde van eisers begroot op € 644,00 (zijnde de kosten van rechtsbijstand) te vergoeden door verweerders gemeente;
bepaalt dat verweerders gemeente aan eisers het door of namens deze gestorte griffierecht ten bedrage van € 141,00 volledig vergoedt.
Aldus gedaan door mrs. P.J. Voncken (voorzitter), V.P. van Deventer en E.J. Govaers in tegenwoordigheid van J.N. Buddeke als griffier en in het openbaar uitgesproken op: 24 augustus 2007.
Voor eensluidend afschrift:
de wnd. griffier:
verzonden op: 24 augustus 2007.
rv
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag. Ingevolge artikel 6:5 van Pro de Awb bevat het beroepschrift een of meer grieven tegen de uitspraak en moet een afschrift van de uitspraak bij het beroepschrift worden overgelegd.