Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 12003740 \ CV EXPL 25-3583
Vonnis van 23 juni 2026
in de zaak van
STICHTING WELBIONS,
te Hengelo,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Welbions,
gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis,
tegen
[partij A],
te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 november 2025;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de akte houdende inbreng stukken van 18 mei 2026 van Welbions met producties 9 en 10, voorzien van een toelichting;
- de mondelinge behandeling van 26 mei 2026, waarbij Welbions met twee medewerkers is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. [partij A] is samen met twee begeleiders verschenen.
- de akte houdende inbreng stukken van 18 mei 2026 van Welbions met producties 9 en 10, voorzien van een toelichting;
- de mondelinge behandeling van 26 mei 2026, waarbij Welbions met twee medewerkers is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. [partij A] is samen met twee begeleiders verschenen.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1
Welbions heeft een nieuw te bouwen huurwoning aan de [adres 1] (hierna: de nieuwbouwwoning) op haar website te huur aangeboden. [partij A] heeft op deze woning met succes gereageerd. Welbions heeft [partij A] vervolgens per email de voorwaarden medegedeeld en dat oplevering vermoedelijk in oktober 2024 zou zijn. Ook heeft Welbions medegedeeld dat wanneer [partij A] zich na acceptatie op 31 juli 2024 bedenkt, hij een bedrag aan annuleringskosten moet betalen ter hoogte van een maand huur. [partij A] heeft afgezien van de nieuwbouwwoning. Welbions heeft vervolgens een maand huur aan annuleringskosten bij [partij A] in rekening gebracht. [partij A] heeft dit niet betaald. In deze procedure wil Welbions dat [partij A] de annuleringskosten betaalt, te vermeerderen met rente en kosten.
2.2
[partij A] is het er niet mee eens dat hij annuleringskosten ter hoogte van een maand huur moet betalen. Hij vindt het niet eerlijk. De woning was volgens [partij A] snel weer verhuurd. Welbions lijdt daarom geen schade. Daarnaast wil hij dat Welbions een historisch onderhoudsoverzicht overlegt van de woning die hij nu huurt, en wil hij dat Welbions het achterstallig onderhoud aan de mechanische ventilatie oplost van de woning die hij nu huurt.
2.3
De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] geen annuleringskosten ter hoogte van een maand huur hoeft te betalen en wijst de vordering van Welbions af. De vorderingen van [partij A] worden ook afgewezen. De beslissing wordt hierna toegelicht.
3.De feiten
3.1
[partij A] huurt sinds 22 mei 2023 een woning aan de [adres 2] (hierna: het gehuurde) van Welbions.
3.2
Vanaf 28 april 2014 heeft [partij A] onder bewind gestaan. Dat bewind is per eind maart 2025 opgeheven.
3.3
Op 4 januari 2024 heeft [partij A] een onderhoudsmelding gedaan bij Welbions over het ventilatiesysteem in het gehuurde, omdat hij kooklucht ervaarde van zijn buren. Op 6 maart 2024 is een medewerker van Airhome namens Welbions in het gehuurde geweest voor een inspectie en reparatie. Deze heeft geconstateerd dat de woning is voorzien van een deugdelijke afvoer van kookluchten en heeft een order opgemaakt voor afkitten van naden en kieren in o.a. de meterkast. Dat werk is ook uitgevoerd.
3.4
Welbions heeft een nieuw te bouwen huurwoning aan de [adres 1] (hierna: de nieuwbouwwoning) op haar website te huur aangeboden. [partij A] heeft op deze woning gereageerd.
3.5
Bij brief van 22 juli 2024 heeft Welbions een negatief woonadvies aan [partij A] gegeven voor deze woning in verband met de mogelijke overlast die [partij A] (vanwege zijn persoonlijke situatie) zou kunnen ervaren als hij zou verhuizen.
3.6
Bij e-mailbericht van 29 juli 2024 heeft [partij A] de nieuwbouwwoning toch geaccepteerd.
3.7
Op dezelfde dag heeft Welbions aan [partij A] bevestigd dat hij de nieuwe bewoner zou worden van de nieuwbouwwoning, dat de nieuwe huurprijs € 672,25 (inclusief servicekosten) zou worden, dat de sleuteloverdracht naar verwachting in oktober 2024 zou plaatsvinden en is [partij A] gevraagd het definitieve aanbod uiterlijk 31 juli 2024 te accepteren. Daarnaast staat in de mail van Welbions de volgende bepaling:
[Afbeelding]
3.8
[partij A] heeft op 31 juli 2024 bericht dat hij akkoord gaat met het aanbod van de woning.
3.9
Op 23 oktober 2024 heeft Welbions [partij A] voor 20 november 2024 uitgenodigd om het huurcontract van de nieuwbouwwoning te tekenen. Daarbij heeft Welbions [partij A] nogmaals bericht:
[Afbeelding]
3.1
[partij A] heeft op 19 november 2024 de volgende e-mail naar Welbions gestuurd:
[Afbeelding]
3.11
Daarop heeft Welbions de annuleringskosten bij factuur van 21 november 2024 tegen een bedrag van € 672,25 aan [partij A] in rekening gebracht.
4.Het geschil
in conventie
4.1
Welbions vordert – samengevat en uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [partij A] tot betaling van de annuleringskosten van € 672,25, vermeerderd met rente en kosten.
4.2
[partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Welbions, met veroordeling van Welbions in de kosten van deze procedure.
in reconventie
4.3
[partij A] vordert – samengevat – veroordeling van Welbions tot het overleggen van een historisch onderhoudsoverzicht van het gehuurde en tot het verrichten van achterstallig onderhoud aan de mechanische ventilatie van het gehuurde, met veroordeling van Welbions in de volledige (proces)kosten.
4.4
Welbions voert verweer. Welbions concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
in conventie en in reconventie
4.5
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
5.1
Aan de orde is of [partij A] annuleringskosten aan Welbions is verschuldigd. Het is aan Welbions om voldoende te stellen ter onderbouwing van haar vordering, nu zij zich beroept op de rechtsgevolgen daarvan en [partij A] deze betwist.
5.2
Welbions stelt hiertoe dat de toenmalige bewindvoerder van [partij A] de vordering volledig heeft erkend en Welbions uit hoofde van die overeenkomst de annuleringskosten opeisbaar van [partij A] te vorderen heeft gekregen. [partij A] voert hiertegen verweer.
De kantonrechter is van oordeel dat het annuleringsbeding onredelijk bezwarend is en vernietigd dient te worden. Welbions komt dan geen vorderingsrecht toe. Hieronder wordt dat uitgelegd.
Ambtshalve toetsen
5.3
De overeenkomst is gesloten tussen een professionele partij, handelend in de uitoefening van haar beroep of bedrijf en een consument. Een huurder wordt hiervoor gelijkgesteld aan een consument. Op zo’n overeenkomst zijn consumentenbeschermende bepalingen van toepassing. Sommige consumentenbeschermende bepalingen worden zo belangrijk gevonden dat de kantonrechter ambtshalve (dat wil zeggen uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) moet beoordelen of die zijn nageleefd. Zo moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de overeenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bedingen (in de zin van artikel 3 van Pro de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten) staan die relevant zijn voor de beoordeling van de (verschillende onderdelen van de) vordering. Als dergelijke bedingen op zichzelf, of in combinatie met andere relevante bedingen voor consumenten onredelijk bezwarend (oneerlijk) zijn (in de zin van artikel 6:233 sub a Burgerlijk Pro Wetboek (BW)), moet de kantonrechter die bedingen ambtshalve vernietigen en de daarmee verband houdende onderdelen van de vordering afwijzen. In deze procedure staat het annuleringskostenbeding centraal.
5.4
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in het nadeel van de huurder. Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over hetzelfde onderwerp.
5.5
Het annuleringskostenbeding staat op de grijze lijst (artikel 6:237 sub i BW Pro) en wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn, tenzij de hoogte van de in rekening gebrachte geldsom een redelijke vergoeding is voor geleden verlies of gederfde winst. Het toets moment is het moment van het aangaan van de overeenkomst (ECLI:NL:GHARL:2025:1655). Dat was op 31 juli 2024.
De kantonrechter is van oordeel dat het beding in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten hier aanzienlijk verstoort. Ten eerste staat vast dat over de annuleringskosten niet is onderhandeld. Welbions heeft dat medegedeeld, [partij A] had geen andere keuze dan akkoord te gaan. Ook staat vast dat op dat moment (van mededelen) de datum van oplevering en dus de ingangsdatum van de huur, nog helemaal niet bekend was. Het vermoeden was dat oktober 2024 haalbaar zou zijn, maar Welbions heeft dat niet gehaald. Welbions is in dat geval vrij om de voorgestelde einddatum op te schuiven, terwijl [partij A] in dat geval bij annulering, annuleringskosten moet betalen. Dit verstoort het evenwicht tussen de rechten en plichten aanzienlijk. Uitgaande van de tekst van het beding zou [partij A] daarnaast ook annuleringskosten ter hoogte van een maand huur verschuldigd zijn, als hij kort na 31 juli 2024 zou hebben geannuleerd. Dit terwijl Welbions dan nog helemaal geen schade heeft geleden ter hoogte van een maand huur. Van verhuur kon immers nog helemaal geen sprake zijn, omdat de woning nog niet was opgeleverd. De huurovereenkomst was ook nog niet getekend. Welbions zou in die situatie ten koste van [partij A] in een betere positie komen te verkeren. Het beding verstoort ook om die reden in de onderhavige situatie het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk in het nadeel van de huurder. De bepaling is daarom onder deze omstandigheden onredelijk bezwarend en moet worden vernietigd. Dat [partij A] in november 2024 heeft geannuleerd, maakt de inhoud van het beding niet anders.
5.6
Omdat sprake is van een onredelijk bezwarend beding, is het volgens Europese rechtspraak niet toegestaan om terug te vallen op de wettelijke regeling. Dit betekent dat de gevorderde annuleringskosten volledig moeten worden afgewezen en niet op een andere wettelijke grond (zoals betaling van een maand opzegtermijn, of als schadevergoeding) kan worden toegewezen. Wanneer Welbions wel zou kunnen terugvallen op de wet, dan zou dat afbreuk doen aan het doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend karakter van de sanctie op het gebruik van een oneerlijk beding (ECLI:EU:C:2021:68).
5.7
Aangezien de gevorderde annuleringskosten worden afgewezen, is hetzelfde lot toebedeeld aan de door Welbions gevorderde nevenvergoedingen (wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten).
in reconventie
5.8
Voor de vordering van [partij A] in reconventie die ziet op (de veroordeling van Welbions tot) het overleggen van een historisch onderhoudsoverzicht heeft [partij A] zijn rechtmatig belang hierbij niet aannemelijk gemaakt. Van een juridische grond voor toewijzing is dan ook niet gebleken. De vordering wordt afgewezen.
5.9
Verder heeft Welbions gemotiveerd betwist dat de mechanische ventilatie gebrekkig is. [partij A] heeft daar al eens een reparatieverzoek voor ingediend en (Airhome namens) Welbions is daar op 6 maart 2024 voor langs geweest (zie rechtsoverweging 3.3.). Welbions heeft toen geen gebrek kunnen vaststellen.
5.1
Concluderend worden de vorderingen in reconventie van [partij A] afgewezen.
in conventie en in reconventie
Proceskosten in conventie en in reconventie
5.11
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en in reconventie
6.1
wijst de vorderingen van zowel Welbions als van [partij A] af,
6.2
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2026.