ECLI:NL:GHARL:2025:1655

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.340.229/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 189918

arrest van 25 februari 2025

in de zaak van

[appellant],

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de rechtbank optrad als gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. J.A. Abma te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde] B.V.,

die is gevestigd in Balk,

en bij de rechtbank optrad als eiseres,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. T.A.C. Blankestijn te Zwolle.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, op 17 januari 2024 tussen partijen heeft uitgesproken.
Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep

• het herstelexploot

• de memorie van grieven

• de memorie van antwoord

• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 6 februari 2025 is gehouden

2.De kern van de zaak

Het gaat in deze zaak om de vraag of [appellant] op grond van een contractueel boetebeding een boete aan [geïntimeerde] heeft verbeurd. Ter discussie staat of het beding onredelijk bezwarend is en of [appellant] het beding heeft overtreden. [appellant] heeft subsidiair aangevoerd dat het beroep van [geïntimeerde] op het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat de boete moet worden gematigd.

3.Het oordeel van het hof

Inleiding

3.1

Het hof zal oordelen dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog moeten worden afgewezen. Dat wordt hierna uitgelegd, nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven.

De feiten

3.2

De bestuurders van [geïntimeerde] , de heer [bestuurder1] (hierna: [bestuurder1] ) en [bestuurder2]

, hebben in het jaar 2016 een perceel grond aangekocht in [plaats1] met de bedoeling

om een eigen woning te bouwen en daarnaast de overige grond van het perceel op te delen

in een aantal bouwkavels, met als doel deze kavels door te verkopen aan particulieren. Voor

de aankoop en ontwikkeling van dit project, genaamd ‘ [naam1] ’, is [geïntimeerde] opgericht.

3.3

[appellant] heeft een van de zeven bouwkavels van [geïntimeerde] gekocht met de bijbehorende

ligplaatsen voor een bedrag van € 183.920,- inclusief btw. In de door partijen in dat kader

op respectievelijk 20 en 22 december 2017 getekende koopovereenkomst is in artikel 20 het

volgende boetebeding opgenomen:

“20. Koper of diens rechtsopvolger(s) dient binnen één jaar na 19 februari 2018 een

aanvang te maken met de bebouwing van de gekochte bouwkavel, zulks op verbeurte van een

direct opeisbare boete ten behoeve van verkoper of diens rechtsopvolgers, terstond

opeisbaar door het enkele feit van niet nakoming of overtreding, zonder dat daartoe enige

ingebrekestelling nodig zal zijn, van één duizend euro (€ 1.000,00) per dag voor iedere dag

dat de overtreding voortduurt.”

3.4

Dit boetebeding is als kettingbeding in de leveringsakte van 26 februari 2018 opgenomen:

“7. Koper dient binnen één jaar na heden een aanvang te maken met de bebouwing van de

gekochte bouwkavel, zulks op straffe van een direct opeisbare boete ten behoeve van

verkoper of diens rechtsopvolgers, terstond opeisbaar door het enkele feit van niet-nakoming

of overtreding, zonder dat daartoe enige ingebrekestelling nodig zal zijn, van één duizend

euro (€ 1.000,00) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt. Koper of diens

rechtsopvolgers is/zijn verplicht bij elke overdracht van - of vestiging van een beperkt

gebruiksrecht op - het verkochte de hiervoor vermelde bepaling aan de nieuwe eigenaar

casu quo beperkt gerechtigde op te leggen en te doen aannemen (...)”

3.5

In een e-mail van 16 oktober 2019 heeft [geïntimeerde] [appellant] bericht:

"Op 16 augustus j. heb ik een e-mail gestuurd over de verplichting die de kopers

van een kavel op [naam1] zijn aangegaan om binnen een jaar te beginnen met de

bouwwerkzaamheden op de kavel. U hebt daar ook voor getekend. In de bovengenoemde email

heb ik aangegeven uitstel van deze verplichting te verlenen tot 31 december 2019. (...)

De datum van 31 december 2019 nadert en er zijn nog steeds geen bouwwerkzaamheden op

uw kavel geconstateerd. Vanuit het oogpunt van coulance zou ik willen voorstellen de (...)

bepaling met een van onderstaande opties aan te passen:

1. De uitsteldatum blijft staan op 31 december 2019. Vanaf 1 januari 2020 geldt weer de

oorspronkelijke vergoeding van € 1000,-per dag.

2. In de periode van l januari 2020 tot en met 31 maart 2020 wordt de boete verlaagd

naar € 100,-per dag. Vanaf 1 april 2020 geldt weer de oorspronkelijke vergoeding van

f 1000,-per dag.

3. U krijgt de mogelijkheid om de verplichting af te kopen voor een eenmalig bedrag van

€ 40.000, waarbij er afspraken gemaakt worden over de vergoeding van eventuele

schade door bouwwerkzaamheden aan bestrating en andere infrastructuur op De

Volharding als de kavel bebouwd gaat worden na het woonrijp maken van De

Volharding.

(…)

Er moet worden vastgesteld wat wordt verstaan onder “een aanvang te maken met de

Bebouwing”. De bepaling is in de akte van levering opgenomen om te voorkomen dat kavels

te lang braak blijven liggen, waardoor het woonrijp maken van [naam1] te lang gaat

duren. Dat is nadelig voor de andere eigenaren van een kavel op [naam1] en ook voor

de gemeente. Voor alle betrokkenen is het belangrijk dat [naam1] zo spoedig mogelijk

woonrijp gemaakt kan worden, zodat [naam1] ‘af’ gemaakt kan worden. Om deze

redenen lijkt het mij redelijk dat het “een aanvang te maken met de bebouwing” gemarkeerd

wordt door de aanleg van de fundering van de woning. Een gat graven op de kervel of een

enkele paal in de grond slaan is niet voldoende om te fungeren als “een aanvang te maken

met de bebouwing”.

(..)"

3.6

[appellant] heeft in een e-mail van 24 oktober 2019 laten weten dat hij zich aan zijn afspraken zal houden, dat die afspraken volgens hem duidelijk zijn en ook niet hoeven te worden aangepast of gewijzigd.

3.7

Eind december 2019 heeft [appellant] de kavel uitgegraven.

3.8

Op 18 april 2020 heeft [appellant] de kavel verkocht aan een derde. Op 2 juni 2020 is de kavel in eigendom overgedragen.

3.9

[appellant] heeft in een brief van zijn advocaat van 20 april 2021 primair een beroep gedaan op vernietiging van het boetebeding op grond van artikel 6:233 BW en zich subsidiair op het standpunt gesteld dat hij tijdig een aanvang heeft gemaakt met de bebouwing van de kavel.

3.1

[geïntimeerde] heeft bij de rechtbank gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van
een boetebedrag van € 71.100, vermeerderd met rente en proceskosten.

3.11

De rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

Algemene voorwaarde?

3.12

Het meest verstrekkende verweer van [appellant] tegen de vorderingen van [geïntimeerde] is dat het boetebeding waarop [geïntimeerde] zich beroept een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233 aanhef en sub a BW is en dat [appellant] dat beding rechtsgeldig heeft vernietigd. De eerste grief van [appellant] houdt in dat de rechtbank het beding ten onrechte niet als onredelijk bezwarend heeft aangemerkt.

3.13

Het beroep op vernietiging veronderstelt dat het boetebeding is te beschouwen als een algemene voorwaarde. Uit artikel 6:231 BW volgt dat algemene voorwaarden bedingen zijn die zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, met uitzondering van bedingen die de kern van de prestaties aangegeven voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd (kernbedingen).

3.14

[geïntimeerde] heeft zich – voor het eerst in hoger beroep – op het standpunt gesteld dat artikel 6:233 BW en Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) niet van toepassing zijn omdat het boetebeding geen algemene voorwaarde in de zin van genoemd artikel zou zijn, maar een zogenoemd kernbeding.

3.15

Het hof verwerpt dit standpunt van [geïntimeerde] en licht dat als volgt toe.

Het begrip kernbeding moet volgens vaste jurisprudentie strikt worden uitgelegd. Het gaat daarbij om essentialia van de overeenkomst, zonder welke de overeenkomt niet tot stand komt omdat de verbintenissen dan niet voldoende bepaalbaar zijn. [geïntimeerde] heeft haar standpunt erop gebaseerd dat de verplichting om te bouwen tot de essentialia van de overeenkomst behoort. Dat is op zichzelf terecht. Hoewel een expliciete verplichting niet in de overeenkomst valt te lezen, is immers duidelijk dat de kavel bedoeld is om bebouwd te worden. Het boetebeding onderstreept dat. De sanctie die dit beding stelt op het te laat aanvangen van de bouw, is echter niet een van de essentialia van de overeenkomst: die kon ook zonder een dergelijke sanctie tot stand komen. Het beding kwalificeert daarom niet als een kernbeding.

3.16

De constatering dat niet sprake is van een kernbeding, betekent nog niet dat het boetebeding als een algemene voorwaarde moet worden beschouwd. Het hof is van oordeel dat dat wel het geval is, en licht dat hierna toe.

Dat, zoals de wet vereist, bedingen zijn opgesteld om in verscheidene overeenkomsten te worden opgenomen, kan volgens de Parlementaire Geschiedenis blijken uit het feit dat zij reeds in een aantal overeenkomsten zijn opgenomen – waarbij gedacht kan worden aan vijf of meer. (VCII, Parl. Gesch. BW Inv 3, 5 en boek 6, p. 1546/1547).
In dit geval gaat het om een beding dat [geïntimeerde] in haar hoedanigheid van projectontwikkelaar van het project ‘ [naam1] ’ heeft opgenomen in alle zeven koopovereenkomsten die zij met de kavelkopers (consumenten die een kavel kochten om daar hun woning op te bouwen) heeft gesloten. Het beding is dan ook aan te merken als een algemene voorwaarde.

3.17

Voor zover [geïntimeerde] heeft willen aanvoeren dat de Richtlijn niet van toepassing is omdat het hier gaat om de koop van onroerend goed, volgt het hof [geïntimeerde] daarin niet. Onroerende zaken worden in de richtlijn niet uitgesloten. Ook aan de stelling van [geïntimeerde] dat het hier in feite gaat om een overeenkomst tussen twee particulieren, gaat het hof voorbij. [bestuurder1] en [bestuurder2] hebben ervoor gekozen [geïntimeerde] op te richten om het project ‘ [naam1] ’ te ontwikkelen. [geïntimeerde] is de contractspartij van [appellant] en de professionele gebruiker van de algemene voorwaarde.

Vernietigbare voorwaarde?

3.18

Een beding in algemene voorwaarden is volgens artikel 6:233 aanhef en onder a BW vernietigbaar indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. Artikel 6:233 aanhef en sub a BW moet richtlijnconform worden uitgelegd. Indien de wederpartij van de gebruiker een consument is, valt de vraag of een beding onredelijk bezwarend is, grotendeels samen met de vraag of het beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn. Volgens artikel 3 van de Richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Artikel 3 lid 3 van de Richtlijn verwijst naar de Bijlage bij de Richtlijn die een indicatieve en niet uitputtende lijst van bedingen bevat die als oneerlijk
kunnenworden aangemerkt (hierna: de Blauwe lijst). In de Blauwe lijst worden onder e) bedingen genoemd die tot doel of tot gevolg hebben de consument die zijn verbintenissen niet nakomt een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.

3.19

[geïntimeerde] heeft betoogd dat het boetebeding niet onder de Blauwe lijst valt, omdat het gaat om een boete en niet een schadevergoeding. De lijst van bedingen in de bijlage bij de Richtlijn is volgens artikel 3 lid 3 van de Richtlijn indicatief en niet uitputtend. Uit de Mededeling die de Europese Commissie op 27 september 2019 heeft gepubliceerd (2019/C 323/04) en waarin richtsnoeren zijn gegeven over de uitleg van de Richtlijn, volgt overigens dat boetebedingen wel onder het bereik van artikel 3 lid 3 sub e van de Blauwe lijst kunnen worden begrepen. In de paragrafen 3.4.1, 3.4.2 en 3.4.3 staat onder meer:

“De indicatieve lijst van contractuele bedingen in de bijlage bij de richtlijn oneerlijke bedingen is een essentieel element waarop de beoordeling van de vraag of een bepaald beding oneerlijk is op grond van artikel 3, lid 1, kan worden gebaseerd.
(…)
Wanneer wordt beoordeeld of een contractueel beding „het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort” moeten nationale rechters in eerste instantie een
vergelijking uitvoeren tussen het desbetreffende contractuele beding en de voorschriften in de nationale wetgeving die van toepassing zouden zijn als dit contractuele beding er niet zou zijn, bijvoorbeeld aanvullende voorschriften. Dergelijke regelgevingsmodellen kunnen met name worden gevonden in het nationale verbintenissenrecht, bijvoorbeeld in de voorschriften waarin de consequenties worden vastgesteld van niet-naleving door een partij van bepaalde contractuele verplichtingen. Het kan hierbij onder meer gaan om de voorwaarden waarop om sancties, zoals vertragingsrente, kan worden verzocht of om bepalingen inzake de wettelijke rente.
(…)

Om het evenwicht niet aanzienlijk ten nadele van de consument te verstoren, moeten sancties of consequenties die worden verbonden aan niet-naleving door de consument van contractuele verplichtingen worden
gerechtvaardigd in het licht van het belang van de verplichting van de consument en de ernst van de niet-naleving ervan. Ze moeten, in andere woorden, evenredig zijn.”

3.2

Het boetebeding stelt een sanctie van € 1000 per dag op de niet-nakoming door [appellant] van zijn verplichtingen uit de overeenkomst en valt als zodanig onder de Blauwe lijst. Tussen partijen staat vast dat niet afzonderlijk over het beding is onderhandeld.

3.21

[geïntimeerde] heeft aangegeven dat het belang bij het boetebeding was dat tijdig met de bouw zou worden begonnen, zodat de bouwoverlast in tijd beperkt bleef en zij zo spoedig mogelijk na afronding van de bouwwerkzaamheden de bestrating kon aanleggen. Dat was niet alleen in het belang van [geïntimeerde] , maar van alle kopers/bewoners.

3.22

[appellant] heeft benadrukt dat hij aanvankelijk weldegelijk van zins was een woning te bouwen op de kavel. Hij heeft een plan laten maken door een architect en heeft een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen. Toen hem uit de bouwplannen voor de aangrenzende kavels echter bleek dat hij op zijn kavel maar weinig privacy zou hebben, is hij op zijn voornemen teruggekomen en heeft hij besloten de kavel te verkopen. Omdat hij niet wist of de opvolgende kopers gebruik zouden willen maken van het plan van zijn architect, is hij niet met de daadwerkelijke bouw van de woning gestart. Op dat moment was de boete nog niet gaan lopen en is hij in overleg getreden met [geïntimeerde] . Een schikking is niet tot stand gekomen en [geïntimeerde] houdt hem aan het boetebeding. De opvolgende kopers hebben inmiddels een woning op de kavel gebouwd en hebben daarbij geen gebruik gemaakt van het plan dat de architect van [appellant] had gemaakt.

3.23

Het hof stelt voorop dat het de vraag of het beding onredelijk bezwarend is ‘ex tunc’ moet beoordelen: dat wil zeggen naar het moment waarop de koopovereenkomst werd gesloten en los van hetgeen zich nadien heeft afgespeeld. Bij die beoordeling moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst in aanmerking worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 4 lid 1 Richtlijn).

3.24

Het hof overweegt dat er op zichzelf geen bezwaar tegen bestaat dat [geïntimeerde] haar doelstelling dat de kavels in dezelfde periode worden gebouwd in verband met het inrichten van de openbare ruimte en het beperken van de bouwoverlast, mede door middel van een boetebeding beoogt te bewerkstelligen. Het onderhavige boetebeding verstoort naar het oordeel van het hof echter het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk ten nadele van [appellant] . De boete die het beding stelt op het niet tijdig aanvangen van de bouw is immers ongelimiteerd in hoogte en tijd en kan daardoor onbeperkt oplopen met een bedrag van circa € 30.000 per maand. Dat is een aspect dat het beding onredelijk bezwarend maakt. Er kunnen zich immers omstandigheden voordoen waarin het de koper niet mogelijk is tijdig met de bouw te starten – ook omstandigheden waarop hij geen invloed heeft en die hem niet kunnen worden aangerekend. De overeenkomst biedt de koper in dat geval geen enkele contractuele mogelijkheid om aan de werking van het boetebeding te ontkomen. Dat wreekt zich in het bijzonder indien de boetes ongelimiteerd oplopen. Dat risico van de koper staat naar het oordeel van het hof niet in een acceptabele verhouding tot het belang dat [geïntimeerde] met dat beding stelde te willen dienen, namelijk dat tijdig een aanvang met de bebouwing wordt gemaakt.
In dat verband acht het hof van belang dat het boetebeding, anders dan [geïntimeerde] stelt, [geïntimeerde]
nietin staat stelt om regie te voeren over het bouwproject en om ervoor te zorgen dat dit binnen afzienbare tijd verwezenlijkt wordt. Het beding ziet immers alleen op het
startenvan de bebouwing en niet op het bewaken van de voortgang van de bouw. Sterker nog: [geïntimeerde] heeft zelf aangegeven dat enkel gestart hoeft te worden met de bebouwing van de kavel om de boete te ontlopen of beperken. Het is niet zo dat de woning daarna binnen een bepaalde termijn gebouwd moet worden. Een koper die - om wat voor reden ook - niet tijdig start met de bouw, verbeurt volgens het beding daarentegen een boete die onbeperkt kan oplopen. Dat maakt het onderhavige beding oneerlijk in de zin van de Richtlijn en onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 sub a BW.

Slotsom

3.25

Grief 1 slaagt. [appellant] heeft het boetebeding rechtsgeldig vernietigd. De overige grieven van [appellant] behoeven wegens gebrek aan belang geen bespreking meer.

Het vonnis van de rechtbank zal worden vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerde] zullen alsnog worden afgewezen. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling aan [appellant] van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, vermeerderd met wettelijke rente. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld zal het hof [geïntimeerde] ook veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[1]

3.26

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1

vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van
17 januari 2024 en wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

4.2

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellant] van alles wat [appellant] op grond van het vonnis van 17 januari 2024 aan [geïntimeerde] heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellant] tot aan de dag van terugbetaling;

4.3

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de rechtbank:
€ 1.301,00 aan griffierecht

€ 2.366,00 aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x tarief € 1.183)

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] in hoger beroep:

€ 798,00 aan griffierecht

€ 139,42 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]

€ 4.426,00 aan salaris van de advocaat van [appellant] (2 procespunten x appeltarief € 2.213);

4.4

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.5

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.6

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.M.A. Wind, M.W. Zandbergen en H.M. Fahner en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
25 februari 2025.