ECLI:NL:RBOVE:2026:3644

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 11838511 \ CV EXPL 25-2405

Vonnis van 16 juni 2026

in de zaak van

[partij A],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen [partij A] ,

gemachtigde: mr. T.B. van Dreumel,

tegen

1.[partij B1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2.
[partij B2],

wonende te [woonplaats 3] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

hierna te noemen [partij B1] en/of [partij B2] ,

gemachtigde: mr. F. Hoff.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie
de nagekomen producties van [partij A]
de mondelinge behandeling van de zaak op 26 februari 2026, en
de akten en antwoordakten van partijen op 24 maart 2026 en 21 april 2026.

1.2.

Hierop is vonnis bepaald.

2.Samenvatting

Huurster [partij B1] heeft de Huurcommissie verzocht de overeengekomen aanvangshuur van € 1.100,– per maand te toetsen en enkele gebreken aan het gehuurde te beoordelen (zaaknummer Huurcommissie [nummer] ). De Huurcommissie heeft geoordeeld dat deze huurprijs niet redelijk is omdat het aantal punten voor de woning op 102 moet worden vastgesteld. Dat leidt tot een huurprijs van € 614,17. Bovendien is er volgens de Huurcommissie sprake van gebreken aan het gehuurde en dat leidt tot een tijdelijke verlaging van de huur naar 40% van de huurprijs (€ 245,67 per maand). Verhuurder [partij A] heeft bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de Huurcommissie en is de onderhavige procedure gestart. De kantonrechter heeft de zaak opnieuw beoordeeld en komt tot de conclusie dat het puntenaantal op 154 moet worden vastgesteld, leidende tot een huur van € 950,78 per maand en dat in verband met gebreken over de periode 1 augustus 2024 tot 30 oktober 2024 een lagere huur betaald mag worden van € 380,31 per maand en voor de periode 1 november 2024 tot 1 mei 2025 een lagere huur van € 665,55.

3.De feiten en het geschil

3.1.

Partijen hebben op 5 juli 2024 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan het adres [adres] . [partij B2] is de moeder van [partij B1] en is enkel in de huurovereenkomst opgenomen als financiële waarborg voor de verhuurder [partij A] . Vanaf het begin stond vast dat alleen [partij B1] het gehuurde zou gaan bewonen.

De huur ging in op 1 augustus 2024 en de aanvangshuur is bepaald op € 1.100,– per maand (exclusief voorschotten nutsvoorzieningen en servicekosten).

3.2.

Op 3 januari 2025 heeft [partij B1] een verzoek Toetsing aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie, omdat zij van mening was dat sprake was van gebreken die [partij A] onvoldoende herstelde. In het verzoek maakt zij melding van lekkages bij het plafond en in de slaapkamer, van verstopping gehele keuken/vaatwasser en van beschimmelde kitranden in de badkamer. De Huurcommissie heeft het gehuurde onderzocht op 19 maart 2025 en daarvan is een rapport opgemaakt. Op 21 mei 2025 hebben partijen hun standpunten toegelicht op de zitting bij de Huurcommissie. De uitspraak van de Huurcommissie ziet op de gestelde gebreken en op het voor het gehuurde geldende puntenaantal, vastgesteld overeenkomstig bijlage I onder A van het Besluit Huurprijzen Woonruimte voor zelfstandige woningen. De uitspraak is op 17 juni 2025 aan partijen verzonden. De beslissing luidt:

[afbeelding]

3.3.

[partij A] is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en heeft tijdig een beslissing van de kantonrechter verzocht als bedoeld in art. 7:262 BW Pro. De uitspraak van de Huurcommissie is daarmee komen te vervallen.

3.4.

het standpunt van [partij A]

vordert in conventie de redelijke aanvangshuurprijs voor het gehuurde vast te stellen op € 1.067,31 per maand, dan wel op een door de kantonrechter te bepalen bedrag en voorts om te verklaren voor recht dat, als de kantonrechter al van oordeel is dat er bij de aanvang van de huurovereenkomst sprake was van een gebrek dat een tijdelijke huurverlaging rechtvaardigt, het gebrek hersteld is in oktober 2024.

Volgens [partij A] heeft de Huurcommissie ten onrechte het voor het gehuurde afgegeven energielabel A uit 2019 niet meegenomen in de puntentelling. In plaats van toekenning van 37
pluspunten zijn 15
minpunten gerekend, omdat is uitgegaan van het bouwjaar (1976 of eerder). Het puntenaantal is ook op andere onderdelen ondeugdelijk vastgesteld, ten aanzien van de aanwezige intercom (0,25 punt), de separate toiletruimte (2 punten) en het feit dat de douche volledig afgescheiden is (1,25 punt). Bovendien zijn maar 28,75 punten toegekend voor de WOZ waarde, in plaats van de 40 punten die toegekend dienen te worden omdat het gehuurde in de periode 2015-2019 grootschalig is gerenoveerd, waardoor het energielabel hetzelfde is geworden als van een nieuwbouwwoning. Dit alles leidt tot een puntenaantal van 172 en een aanvangshuurprijs van € 1.067,31 per maand.

[partij A] verweert zich ook tegen de beslissing van de Huurcommissie ten aanzien van de huurverlaging in verband met gebreken (de geconstateerde vochtplekken). Er was geen of onvoldoende substantieel verminderd genot dat recht geeft op huurprijsvermindering en voor zover dit al wel het geval was speelde dit alleen op momenten dat daadwerkelijk hemelwater in het gehuurde binnen trad, dus alleen op momenten van hevige regen. Voor zover de kantonrechter wel zou komen tot de conclusie dat sprake is van een gebrek is dat reeds verholpen en kan de huurvermindering slechts zien op de periode tussen melding van het gebrek: 2 augustus 2024, en het herstel daarvan op 30 oktober 2024. Met ingang van 1 november 2024 dient in elk geval de volledige huur toegekend te worden.

De overige gebreken die [partij B1] heeft gesteld zijn door de Huurcommissie terecht niet als een gebrek aangemerkt.

3.5.

het standpunt van [partij B1] en [partij B2]

[partij B1] en [partij B2] hebben in conventie geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] . [partij B1] en [partij B2] betwisten dat in 2019 een renovatie van het gehuurde heeft plaatsgevonden, er is geen officieel energie-indexrapport vastgesteld met energiewaardering A (het was een concept) en dat is ook niet (tijdig) aan [partij B1] en [partij B2] verstrekt. De Huurcommissie heeft het energie-indexrapport dus terecht niet meegenomen in de puntentelling.

De overige punten die [partij A] meegeteld wil hebben betwisten [partij B1] en [partij B2] . Zo functioneert de intercom het grootste deel van de tijd niet, het toilet heeft niet de juiste oppervlakte en is niet verwarmd, de badkamer is niet verwarmd en de WOZ waarde dient niet te leiden tot een hoger puntenaantal dan de Huurcommissie heeft vastgesteld.

Volgens [partij B1] en [partij B2] was de huurprijsvermindering naar 40% ook gerechtvaardigd. In de slaapkamer waren vochtige lekkagesporen zichtbaar van zo’n 1,2m² en in de woonkamer lekkagesporen op het plafond van zo’n 0,27m². Op 30 oktober 2024 was het gebrek nog niet verholpen: [partij A] had slechts voorlopig een zeil aangebracht. Het definitieve herstel heeft pas later plaatsgevonden, terwijl de vochtplekken binnen bleven. Het enkele wegnemen van de oorzaak van de lekkage is niet voldoende om het gebrek als verholpen te beschouwen. Er is pas sprake van volledig herstel als de muren en de plafonds weer vochtvrij en geschilderd zijn en dat was pas op 2 oktober 2025 het geval.

In reconventie vorderen [partij B1] en [partij B2] te verklaren voor recht dat de maximaal redelijke aanvangshuurprijs € 614,17 per maand is en dat gedurende de periode 1 augustus 2024 tot en met 2 oktober 2025 sprake is geweest van gebreken in het gehuurde, reden waarom de huurprijs wordt verminderd naar € 245,67 per maand.

Verder dient [partij A] veroordeeld te worden tot (terug)betaling van het door [partij B1] en [partij B2] teveel betaalde aan huur, een bedrag van € 12.446,45, met rente vanaf 28 oktober 2025. [partij B1] en [partij B2] hebben gedurende de procedure de volledige overeengekomen huur betaald en dat hoefde niet.

4.De beoordeling door de kantonrechter, in conventie en in reconventie

4.1.

De kantonrechter dient een redelijke aanvangshuurprijs voor het gehuurde vast te stellen en te beoordelen of er in het gehuurde sprake is geweest van gebreken die moeten leiden tot huurprijsvermindering (en zo ja, over welke periode).

4.2.

aanvangshuurprijs

De redelijke aanvangshuurprijs moet bepaald worden overeenkomstig het in bijlage I, onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte vervatte waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting (art. 5 lid Pro onder a Besluit huurprijzen woonruimte).

Het voornaamste geschilpunt in de discussie over de redelijke aanvangshuurprijs ziet op het onderdeel Energieprestatie onder A4. De vraag is of bij dit onderdeel 37 pluspunten moeten worden gerekend (omdat een energielabel A is afgegeven) of 15 minpunten moeten worden gerekend (naar de ouderdom van de woning, 1976 of ouder).

4.3.

De Huurcommissie heeft op dit punt het volgende overwogen:

[afbeelding]

4.4.

[partij A] heeft er in deze procedure op gewezen dat het pand aan de [adres] in 2019 is verbouwd tot appartementen en dat toen ook een energie-index rapport is opgemaakt. Dat rapport zit bij de processtukken^[1]en vermeldt een energieklasse A. Het is opgemaakt door [naam] van Rohmepa. In het rapport staat onder meer “Afmeldnummer: concept”. Volgens [partij A] is het rapport ruim vóór de aanvang van de huur verstrekt aan [partij B1] en [partij B2] , die daar ook voor hebben getekend. Het klopt dat het energielabel niet door de energiedeskundige was geregistreerd, dat was een administratieve omissie, maar het rapport voldoet evenwel aan alle eisen die daaraan worden gesteld, zodat het een waarheidsgetrouwe weergave van de energieprestatie van de woning geeft. De getrouwheid van het label wordt ondersteund door het feit dat er vijf jaar later - zonder dat tussentijds aanvullende maatregelen zijn getroffen - een label A+ voor het gehuurde is afgegeven.

4.5.

[partij B1] en [partij B2] hebben betwist dat er in 2019 een renovatie van het gehuurde heeft plaatsgevonden en dat daarna al een officieel energie-index rapport is vastgesteld. Uit het rapport uit 2019 blijkt dat deze niet afgemeld is, zodat het rapport een concept is. Het rapport uit 2019 is bovendien niet van belang omdat de huurovereenkomst is gesloten na 1 juli 2024, na de inwerkingtreding van de Wet Betaalbare Huur. In de toelichting van het nieuwe Besluit huurprijzen woonruimte staat onder meer

‘dat het bij de toe te passen woningwaardering niet alleen om de toestand van de woning als zodanig gaat, maar ook om aspecten waarvan de huurder of een derde kennis kan hebben op de relevante datum van opname van de woning en door het raadplegen van algemeen beschikbare informatie van de woning. Dit betekent dat een situatie denkbaar is dat er voor de woning geen geldig energielabel is vastgesteld op het moment dat de woning wordt verhuurd. De puntentoekenning voor energieprestatie op de ingangsdatum van de huurovereenkomst dient in dat geval plaats te vinden aan de hand van het bouwjaar. Dit geldt ook indien op een later moment alsnog een geldig energielabel wordt bepaald.’.

In dit geval is er geen geldig energie-index rapport en is het rapport ook niet aan [partij B1] en [partij B2] verstrekt. Het arrest van de Hoge Raad hierover van 30 juni 2023^[2]is na 1 juli 2024 niet meer van toepassing. Het latere energielabel uit 2025 doet evenmin ter zake.

4.6.

Op het punt van de renovatie in 2019 en de waarheidsgetrouwheid van het (niet-geregistreerde) energielabel A heeft de kantonrechter uit praktische overwegingen partijen gevraagd om een akte te nemen over de verbouwing in 2019 en over het werkelijke energieverbruik van [partij B1] ten opzichte van een normaal energieverbruik in een soortgelijk appartement met een energielabel A.

4.7.

Over het energieverbruik stelt [partij B1] in haar akte onder meer dat zij een voorschot van € 100,– betaalt voor elektriciteit en water en dat zij bij de eerste jaarafrekening een bedrag van € 65,– terug heeft gekregen. Het is volgens haar lastig om een gemiddeld energieverbruik van een appartement van 59m² te vinden met een energielabel van A of A+. Als wordt gekeken naar de Energiemonitor van de Autoriteit Consument en Markt, en een appartement met bouwjaar 2015 of nieuwer en een eenpersoonshuishouden wordt ingevuld, resulteert dit in een bedrag van € 89,- per maand voor elektra. Volgens het Nibud verbruikt een eenpersoonshuishouden gemiddeld 68m³ water per jaar en dat zou resulteren in een bedrag van € 11,79 per maand. Volgens [partij B1] is dit alles met de nodige slagen om de arm, want dit zijn gemiddelde kosten en de werkelijke kosten zijn afhankelijk van omstandigheden als gasprijzen e.d. [partij B1] is bovendien niet vaak thuis, zij eet bijvoorbeeld vaak bij haar moeder.

Volgens [partij A] sluit de informatie uit de akte van [partij B1] geheel aan bij het verbruik van een eenpersoonshuishouden in een appartement met energielabel A of hoger. Bij een voorschot van € 100,– per maand en een teruggave over de eerste 13 maanden van € 65,95 is het verbruik € 94,92 per maand en dat is nog iets minder dan het gemiddelde zoals dat blijkt uit de akte van [partij B1] . [partij A] merkt op dat het eventueel veel afwezig zijn van [partij B1] geen wezenlijk verschil maakt qua verbruik, want de woning moet toch worden verwarmd, de koelkast/vriezer staat aan etc..

4.8.

Over de verbouwing heeft [partij A] bij akte vele facturen in het geding gebracht waaruit volgens [partij A] klip en klaar blijkt dat - kort gezegd - de renovatie in het gehuurde daadwerkelijk door [partij A] sr. en jr. is uitgevoerd, met ondersteuning van de firma [bedrijf]. Uit de overgelegde facturen en brieven van de gemeente blijkt dat bij de realisatie van de vier appartementen uitgebreide verduurzamingsmaatregelen zijn getroffen, om de nieuwe appartementen zo modern, energiezuinig en comfortabel mogelijk te maken:

de buitengevel is geïsoleerd door een Faay/Kingspan Wall-in-one systeem;
zowel het plafond als het dak zijn geïsoleerd;
de kozijnen zijn vervangen door kunststof kozijnen met isolatieglas;
er is ventilatie gerealiseerd door middel van natuurlijke toevoer (openbare ramen) en mechanische afvoer, voorzien van CO2 en vochtsensoren;
elk appartement is voorzien van een eigen elektrische boiler;
elk appartement is voorzien van meerdere split-unit airco’s die zowel koelen als verwarmen en daardoor aangewezen worden als elektrische warmtepomp;
op het dak zijn 30 zonnepanelen aangebracht.

4.9.

Volgens [partij B1] valt uit de akte van [partij A] niet op te maken dat het gehuurde ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst een energielabel A of A+ had. Zo zien niet alle facturen op de betreffende verbouwing en [partij B1] weet niet of het gekochte isolatiemateriaal daadwerkelijk in het gehuurde is verwerkt. Dat geldt ook voor de kunststofkozijnen. De facturen voor de zonnepanelen, de airco en de smart boiler zien vermoedelijk op het gehuurde maar voor zover [partij B1] weet wordt bij de jaarafrekening geen rekening gehouden met terug geleverde energie. Uit de facturen en de brief van de gemeente van 17 december 2019 blijkt onvoldoende dat het gehuurde ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst een energielabel A of A+ had, aldus [partij B1] .

4.10.

De kantonrechter ziet aanleiding in dit geval het energie-index rapport mee te nemen in de puntentelling. Gelet op de akte van [partij A] over de verbouwing en de akte van [partij B1] over haar werkelijke verbruik, dat in elk geval niet veel afwijkt van het energieverbruik dat verwacht mag worden van een appartement met een A label, het niet-geregistreerde energie-index rapport uit 2019 en het later opgemaakte energielabel A+, als ook de notitie van Rohmepa uit 2019^[3], is voldoende aannemelijk dat het in 2019 afgeven van een energie-index rapport met A-label voor het gehuurde terecht was. Daarbij heeft [partij A] voldoende aannemelijk gemaakt dat [partij B1] en [partij B2] het betreffende (niet geregistreerde) energie-indexrapport hebben ontvangen althans hebben kunnen inzien vóór het sluiten van de huurovereenkomst. Dat blijkt voldoende uit de overgelegde documenten van Validsign van de makelaar waaruit blijkt dat en wanneer de documenten zijn weergegeven en zijn geaccepteerd door zowel [partij B1] als [partij B2] , bij het sluiten van de huurovereenkomst. Anders dan in de procedure bij de Huurcommissie staat in deze procedure dus vast dat [partij B1] en [partij B2] het energie-index rapport hebben gezien en geaccepteerd.

4.11.

Het energie-index rapport is destijds niet geregistreerd. Dat is een andere situatie dan dat er in het geheel (nog) geen energie-index rapport is. [partij B1] en [partij B2] hebben voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst kennis kunnen nemen van de energieprestatie van de woning en zijn door het niet geregistreerd zijn van het rapport wat dat betreft niet benadeeld. De kantonrechter heeft ter zitting al laten doorschemeren dat op grond van de wet de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst moet worden beoordeeld (artikel 11 lid 5 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte) en wat dat betreft, in de gegeven omstandigheden, ook moet worden gekeken naar de strekking van de wet. Verhuurders die op dit punt investeren in het gehuurde moeten kunnen rekenen op een hogere huur om de investeringen weer terug te kunnen verdienen. Daar staan lagere energierekeningen voor de huurder tegenover. De kantonrechter is er voldoende van overtuigd dat het energie-index rapport uit 2019 inhoudelijk juist was, dat [partij B1] en [partij B2] het rapport vóór aanvang van de huurovereenkomst hebben gehad, en dat een en ander moet worden meegenomen in de puntentelling van het woningwaarderingsstelsel. In plaats van een aftrek van 15 punten moeten er dus 37 punten bij het totaal opgeteld worden. De Huurcommissie kwam op een totaal van 102 punten, de kantonrechter op 154 (102 + 15 + 37). Gelet op de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woningen per 1 juli 2024 hoort hier een maximale huurprijs bij van € 950,78 per maand.

4.12.

[partij A] heeft gesteld dat het puntenaantal ook voor andere onderdelen omhoog moet en daarbij heeft hij onder meer de intercom, bepaalde ruimtes en de punten voor de WOZ genoemd. [partij B1] en [partij B2] hebben die posten gemotiveerd betwist. Zo hebben zij onder meer gesteld dat de intercom gebrekkig is en het maar doet voor één van de twee deuren, dat de separate ruimtes niet voldoen een de m² eis en dat de woning niet een hoog renovatieniveau heeft in het kader van de WOZ puntentelling. Bovendien zou op dit onderdeel niet voldaan zijn aan de eis dat daarvoor 110 punten moeten zijn behaald als genoemd in het Besluit. [partij A] is na deze betwisting niet dan wel onvoldoende teruggekomen op deze punten terwijl dat wel op zijn weg lag. Dat voor het gehuurde een hoger puntenaantal moet worden vastgesteld dan 154 is door [partij A] onvoldoende onderbouwd.

4.13.

huurprijsvermindering i.v.m. gebreken

Vast staat dat het gehuurde gebrekkig was in die zin dat het dak en/of de voorgevel niet waterdicht was. Dat heeft geleid tot grote vochtplekken in het gehuurde.

[partij B1] en [partij B2] willen in reconventie dat de kantonrechter in verband met die gebreken voor recht verklaart dat gedurende de periode 1 augustus 2024 tot en met 2 oktober 2025 sprake is geweest van gebreken in het gehuurde en de geldende huurprijs daarom wordt verminderd naar 40%. Pas op 2 oktober 2025 was het gebrek helemaal hersteld.

[partij A] betwist dat sprake is geweest van een gebrek omdat er onvoldoende substantieel sprake is geweest van verminderd genot dat recht geeft op huurprijsvermindering. Voor zover dit wel het geval was speelde dit alleen op momenten dat er daadwerkelijk hemelwater in het gehuurde binnentrad, dus alleen op momenten van hevige regen. Het gebrek is in elk geval al verholpen dus kan de huurvermindering slechts zien op de periode tussen de melding, 2 augustus 2024, en het herstel daarvan, op 30 oktober 2024. Toen is het dak provisorisch gerepareerd en was het dak weer waterdicht. Er is daarna ook niet meer geklaagd over lekkages. Daarna was er nog slechts sprake van de esthetische gevolgen van de lekkages. Vanwege drukte bij aannemers heeft [partij A] pas in oktober 2024 een offerte ontvangen voor de dakrenovatie. Begin april 2025, toen de weersomstandigheden dat weer toelieten, is het dak volledig gerenoveerd.

4.14.

Volgens de Huurcommissie heeft de woonruimte een ernstig gebrek: vochtige lekkagesporen in de woonkamer en in de slaapkamer. Dit is een gebrek in de categorie C V1 en bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de huurprijs. In het onderhavige geval vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging naar 40% ook redelijk. Een einddatum heeft de Huurcommissie niet vast kunnen stellen omdat er geen stukken zijn overgelegd waaruit blijkt dat het gebrek (afdoende) is hersteld.

4.15.

De kantonrechter is van oordeel dat bij vochtplekken zoals de onderzoeker van de Huurcommissie heeft geconstateerd (een grote vochtplek van 1,2m² en een kleine van 0,27m²) sprake is van een gebrek dat het huurgenot substantieel beperkt en dat het gebrek dient te leiden tot huurprijsvermindering. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat het gebrek dient te leiden tot een huurverlaging tot 40%, volgens haar beleid in het gebrekenboek. De kantonrechter neemt die verlaging over, maar wel slechts tot de datum 30 oktober 2024, toen de lekkage was verholpen in die zin dat het dak en/of de voorgevel provisorisch was/waren gedicht en nieuwe lekkages niet meer konden voorkomen. [partij A] heeft vervolgens direct werk gemaakt van definitief herstel in de vorm van renovatie van het gehele dak. Hij heeft daarbij uitgelegd dat de aannemer het dak in de winter niet wilde vervangen en dat het daarom tot april 2025 heeft geduurd voordat het dak geheel was gerenoveerd.

Aan de andere kant betekent het feit dat het dak en/of de voorgevel aan de buitenzijde weer waterdicht is nog niet dat het gebrek, de vochtplek, aan de binnenkant is hersteld en er geen sprake meer is van beperkt huurgenot. Volgens het beleid van de Huurcommissie in het gebrekenboek (artikel 6.2.) kan een minder vergaande huurverlaging worden uitgesproken als het gebrek gedeeltelijk is hersteld en/of de verhuurder al maatregelen heeft getroffen zodat de ernst van het gebrek minder woongenot schadend is. Dat is hier het geval omdat nieuwe lekkages/vochtplekken niet meer konden voorkomen en de al aanwezige vochtplekken eerst droog moesten zijn voordat ze konden worden overgeschilderd. De kantonrechter ziet aanleiding een huurverlaging tot 70% vast te stellen vanaf 1 november 2024 tot 1 mei 2025 (€ 665,55). Toen was het dak geheel gerenoveerd en het is aannemelijk dat de vochtplekken, voor zover al niet geheel weggetrokken/opgedroogd, in elk geval niet meer zo huurgenotsbeperkend waren dat ze zouden moeten leiden tot verdere huurprijsvermindering. [partij A] zal worden veroordeeld terug te betalen aan [partij B1] en [partij B2] wat zij meer dan deze bedragen aan huur hebben betaald.

4.16.

Gelet hierop zullen de vorderingen in conventie en in reconventie, over de aanvangshuur en de huurprijsvermindering, als volgt worden toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren, omdat beide partijen (deels) in het (on-) gelijk zijn gesteld.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

stelt de redelijke aanvangshuurprijs voor het gehuurde vast op € 950,78,

5.2.

verklaart voor recht dat er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake was van een gebrek dat gedeeltelijk is hersteld in oktober 2024,

in reconventie

5.3.

verklaart voor recht dat de maximaal redelijke huurprijs vanaf aanvang van de huurovereenkomst € 950,78 is,

5.4.

verklaart voor recht dat er gedurende de periode 1 augustus 2024 tot 1 mei 2025 sprake is geweest van gebreken in het gehuurde en dat de huurprijs voor de periode 1 augustus 2024 tot 30 oktober 2024 wordt verminderd naar € 380,31 per maand, en voor de periode 1 november 2024 tot 1 mei 2025 naar € 665,55 per maand,

5.5.

veroordeelt [partij A] tot (terug)betaling van het bedrag dat [partij B1] en [partij B2] met betaling van de volledige huurprijs teveel aan [partij A] hebben betaald gelet op de huurprijsverminderingen in 5.4.,

in conventie en in reconventie

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis gewezen door mr. J.B. de Groot, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.

Vaststelling redelijke aanvangshuurprijs en huurprijsvermindering wegens gebreken aan woonruimte