Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11971476 \ CV EXPL 25-3376
Vonnis van 16 juni 2026
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
procederend in persoon.
De zaak in het kort
[eiser] verhuurde een woning aan [gedaagden] Hij vordert dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst is geëindigd, ontruiming van de woning, betaling van de huurachterstand, betaling van een dwangsom, betaling van contractuele boetes en betaling van schadevergoeding voor het gebruik van de woning na het einde van de huurovereenkomst.
[gedaagden] hebben aangevoerd dat de woning gebreken heeft, maar hebben dit niet onderbouwd. De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst is geëindigd. De vorderingen worden grotendeels toegewezen. De kantonrechter acht het huurprijsverhogingsbeding en één van de boetebedingen onredelijk bezwarend en vernietigt deze bedingen. De op grond daarvan gevorderde bedragen worden afgewezen. De gevorderde dwangsom wordt ook afgewezen. De gevorderde gebruiksvergoeding wordt toegewezen tot de hoogte van het bedrag per maand dat [gedaagden] als huurprijs moesten betalen.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 8 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Sinds 22 september 2022 verhuurde [eiser] de woning aan de [adres] in [woonplaats 2] aan [gedaagden] De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaren. De huurprijs bedroeg (aanvankelijk) € 1.590,00 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
2.2
In artikel 4.2 van de huurovereenkomst staat dat de huurprijs voor het eerst per 1 juli 2023 en vervolgens jaarlijks wordt verhoogd met (maximaal) 6% van de dan geldende huurprijs.
2.3
In artikel 4.4 van de huurovereenkomst staat dat als de huurprijs niet is betaald vóór de 26e van de kalendermaand waarop de betaling betrekking heeft, de huurder een contractuele boete van € 150,00 per overtreding verschuldigd is, tot een maximum van € 2.800,00 per jaar.
2.4
In artikel 4.5 van de huurovereenkomst staat dat voor de eerste betaalperiode van 26 september 2022 tot en met 31 oktober 2022 een bedrag van € 1.855,00 aan huur moet worden betaald.
2.5
In artikel 16 van Pro de huurvoorwaarden staat dat als de huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden, de huurder een boete van € 100,00 per kalenderdag verschuldigd is.
2.6
Op 24 juni 2024 heeft [eiser] per brief aan [gedaagden] aangezegd dat de huurovereenkomst per 22 september 2024 eindigt.
3.Het geschil
3.1
[eiser] vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de overeenkomst op 22 september 2024 eindigde,
II. [gedaagden] veroordeelt tot ontruiming van de woning,
III. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 24.001,75 aan huurpenningen,
IV. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag(deel) dat zij de vordering onder III niet naleven,
V. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 1.650,00 aan contractuele boetes voor het uitblijven van de betaling van de huurpenningen,
VI. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 100,00 per dag aan contractuele boetes vanaf 22 september 2024 tot de dag van ontruiming, voor het uitblijven van de ontruiming van de woning,
VII. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 2.189,20 per maand aan schadevergoeding, vanaf 22 september 2024 tot de dag van ontruiming,
VIII. [gedaagden] veroordeelt in de proceskosten.
3.2
[eiser] heeft zijn incidentele vordering ingetrokken.
3.3
[gedaagden] voeren verweer.
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verklaring voor recht
4.1
Partijen hebben op 22 september 2022 een tijdelijke huurovereenkomst gesloten, waarin is bepaald dat de huurovereenkomst op 22 september 2024 eindigt.
4.2
Op 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Sindsdien kunnen voor woningen in beginsel alleen vaste huurcontracten worden gesloten. Op grond van het overgangsrecht blijven tijdelijke huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten echter geldig. Een tijdelijke huurovereenkomst eindigt automatisch op de afgesproken termijn. De verhuurder moet wel minimaal drie maanden tot maximaal één maand vóór de einddatum melden dat de huurovereenkomst eindigt.
4.3
Aangezien [eiser] het einde van de huurovereenkomst tijdig heeft aangezegd – namelijk op 24 juni 2024 – is de huurovereenkomst op 22 september 2024 geëindigd. De vordering om dit voor recht te verklaren, zal dan ook worden toegewezen.
Ontruiming
4.4
Aangezien er geen huurovereenkomst tussen partijen meer bestaat, verblijven [gedaagden] zonder recht of titel in de woning. De vordering tot ontruiming van de woning zal daarom worden toegewezen. De kantonrechter acht de gevorderde ontruimingstermijn van dertig dagen redelijk, gelet op het feit dat [gedaagden] met hun minderjarige kinderen in de woning verblijven.
Huurachterstand
4.5
[eiser] stelt dat de huurprijs aanvankelijk € 1.590,00 per maand bedroeg, maar vanaf 1 juli 2023 jaarlijks is verhoogd met 6% op grond van artikel 4.2 van de huurovereenkomst.
4.6
[gedaagden] zijn consumenten terwijl [eiser] meerdere woningen in eigendom heeft die hij verhuurt. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.7
Sinds 1 mei 2021 geldt de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Op grond van deze wet mag de jaarlijkse huurprijsverhoging maximaal de inflatie of de CAO-loonontwikkeling – afhankelijk van welk percentage het laagst is – plus 1% bedragen. De door [eiser] in juli 2023 en juli 2024 doorgevoerde huurprijsverhogingen van 6% zijn hoger dan in die jaren was toegestaan. In 2023 had de huurprijs namelijk met maximaal 4,1% en in 2024 met maximaal 5,5% mogen worden verhoogd.
4.8
In artikel 7:248 lid 3 BW Pro is bepaald dat voor zover toepassing van een huurprijswijzigingsbeding leidt tot een verdergaande verhoging van de huurprijs dan wettelijk is toegelaten, het beding in zoverre nietig is en de huurprijs geldt als verhoogd met de maximaal toegelaten verhoging.
4.9
Naar het oordeel van de kantonrechter moet in dit geval echter het gehele huurprijsverhogingsbeding als onredelijk bezwarend worden aangemerkt. In artikel 4.2 van de huurovereenkomst is namelijk alleen bepaald dat de huurprijs jaarlijks met “(maximaal) 6%” wordt verhoogd. De verhoging is niet gekoppeld aan de inflatie, cao-loonontwikkeling of wettelijke regeling en in het artikel is niet toegelicht op basis waarvan wordt bepaald of een verhoging plaatsvindt en, zo ja, met welk percentage tot maximaal zes procent. Daardoor heeft de verhuurder de bevoegdheid om jaarlijks een huurverhoging vast te stellen van tussen de 0% en 6%, zonder dat hij dit hoeft te motiveren en zonder dat de huurder vooraf kan voorzien onder welke omstandigheden van die bevoegdheid gebruik zal worden gemaakt. Dit is niet transparant en leidt tot een aanzienlijke verstoring van het contractuele evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen, ten nadele van de huurder. Het beding is daarom oneerlijk (vgl. ECLI:NL:RBAMS:2024:2214 en vgl. a contrario ECLI:NL:GHAMS:2025:3211.
4.1
Uit de Richtlijn oneerlijke bedingen volgt dat een afschrikwekkende sanctie moet worden opgelegd als sprake is van een oneerlijk beding. De kantonrechter zal het huurprijsverhogingsbeding daarom vernietigen op grond van artikel 6:233 BW Pro. Vernietiging heeft terugwerkende kracht. Dat betekent dat het beding nooit heeft bestaan. De huurprijs is daarom gedurende de hele huurovereenkomst € 1.590,00 per maand gebleven.
4.11
[gedaagden] hebben niet weersproken dat zij voor de maand maart 2023 een bedrag van € 820,00 aan huur hebben betaald en dat zij geen huur hebben betaald voor de maanden april, mei, augustus, oktober en december 2023 en januari tot en met september 2024.
4.12
Volgens [eiser] hebben [gedaagden] de huurprijs volledig betaald in de maanden september, oktober, november en december 2022 en januari, februari, juni, juli, september en november 2023. Aangezien [eiser] vanaf juli 2023 uitging van een huurprijs van € 1.685,40 (€ 1.590,00 x 106%) per maand, begrijpt de kantonrechter dat [gedaagden] voor de maanden juli, september en november 2023 dat bedrag – en dus € 95,40 per maand te veel – hebben betaald.
4.13
[gedaagden] hadden vanaf 22 september 2022 tot 22 september 2024 in totaal € 37.948,00 aan huur moeten betalen (€ 1.855,00 voor de periode van 26 september 2022 tot en met 31 oktober 2022 + 22 maanden x € 1.590,00 + 21 dagen x (€ 1.590,00 / 30 dagen) voor 1 tot en met 21 september 2024). Zij hebben € 15.681,20 betaald (€ 1.855,00 + € 1.590,00 x 5 maanden + € 820,00 + € 1.685,40 x 3 maanden). Dat betekent dat zij nog een bedrag van € 22.266,80 aan [eiser] moeten betalen (€ 37.948,00 – € 15.681,20).
4.14
[gedaagden] hebben weliswaar aangevoerd dat er sprake is van gebreken aan de woning en dat zij daarom geen huur meer hebben betaald, maar zij hebben dit onvoldoende onderbouwd. Aan dit verweer wordt daarom voorbij gegaan. [gedaagden] zullen worden veroordeeld tot betaling van € 22.266,80.
Dwangsom
4.15
De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, omdat op grond van artikel 611a van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering geen dwangsom kan worden opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom. Op de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiser] gesteld dat is bedoeld een dwangsom te vorderen voor wanneer niet aan de veroordeling tot ontruiming wordt voldaan. Ook in dat geval zou de dwangsom echter zijn afgewezen, aangezien met de veroordeling tot ontruiming al tot gedwongen ontruiming kan worden overgegaan en niet is onderbouwd waarom een extra prikkel in de vorm van een dwangsom nodig is.
Contractuele boete
4.16
Op grond van artikel 4.4 van de huurovereenkomst zijn [gedaagden] een contractuele boete verschuldigd voor het niet tijdig betalen van de huur van € 150,00 per overtreding tot een maximum van € 2.800,00 per jaar. De kantonrechter acht de contractuele boete niet onredelijk bezwarend en zal het gevorderde bedrag van € 1.650,00 (voor elf overtredingen) toewijzen.
4.17
In artikel 16 van Pro de huurvoorwaarden staat dat [gedaagden] een contractuele boete van € 100,00 per dag verschuldigd zijn als zij hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden niet nakomen. [eiser] stelt dat [gedaagden] op grond van dit artikel een boete van € 100,00 per dag verschuldigd zijn voor het niet ontruimen van de woning. De kantonrechter acht het beding in artikel 16 echter Pro onredelijk bezwarend, omdat daarin geen limiet is bepaald en dit kan leiden tot een buitenproportionele boete. Het beding zal daarom worden vernietigd en de gevorderde boete zal worden afgewezen.
Gebruiksvergoeding
4.18
[eiser] vordert dat [gedaagden] worden veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 2.189,20 per maand vanaf 22 september 2024 tot het moment dat [gedaagden] de woning ontruimen. Dit is de geïndexeerde huurprijs per maand en is een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagden] na het einde van de huurovereenkomst nog in het gehuurde verblijven. De vordering zal worden toegewezen tot een bedrag van € 1.590,00 per maand, aangezien dit het bedrag is dat [gedaagden] aan huur moesten betalen. Voor zover [eiser] stelt dat hij aan een nieuwe huurder een hogere huur zou hebben kunnen vragen, geldt dat [eiser] een schadebeperkingsplicht heeft en dat hij dan zelf eerder stappen had moeten ondernemen om [gedaagden] te ontruimen. Daarnaast dateren de door hem overgelegde reacties van potentiële nieuwe huurders pas van midden 2025 en is niet gebleken dat zij de woning van binnen hebben kunnen beoordelen.
Proceskosten
4.19
[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,43
- griffierecht
€
732,00
- salaris gemachtigde
€
1.154,00
(2 punten × € 577,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.176,43
Hoofdelijke veroordeling
4.2
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen partijen op 22 september 2024 eindigde, zodat [gedaagden] met ingang van die dag zonder recht of titel in de woning aan de [adres] in [woonplaats 2] verblijven,
5.2
veroordeelt [gedaagden] om binnen dertig dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en in oorspronkelijke, onbeschadigde, schone staat op te leveren, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
5.3
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om te betalen aan [eiser] :
- € 22.266,80 aan achterstallige huur,
- € 1.650,00 aan contractuele boete,
- € 1.590,00 per maand vanaf 22 september 2024 tot en met de dag van ontruiming van de woning,
5.4
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.176,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5
verklaart de onderdelen 5.2 tot en met 5.4 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op16 juni 2026.