ECLI:NL:RBOVE:2026:3483

• Datum uitspraak: 10 juni 2026
• Publicatiedatum: 21 juni 2026
• Zaaknummer: C/08/335376 / HA ZA 25-218
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K. Hermsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Wederzijdse dwaling over aanwezigheid van asbest in schuur leidt tot vernietiging koopovereenkomst

Partijen sloten op 16 juli 2021 een koopovereenkomst voor een woning met schuren. Voorafgaand aan de koop werd door koper gevraagd naar de aanwezigheid van asbest, waarop verkoper en makelaar ontkennend antwoordden. Na levering in 2022 bleek bij renovatie in 2024 dat er asbesthoudende golfplaten aanwezig waren in de verloren bekisting van de mestkelder.

De rechtbank bevestigt de aanwezigheid van asbest op basis van een deskundigenrapport, maar oordeelt dat dit de normale gebruiksmogelijkheden van de schuur niet belemmert, zodat geen sprake is van non-conformiteit. Wel is vastgesteld dat beide partijen niet wisten van de aanwezigheid van asbest, waardoor sprake is van wederzijdse dwaling.

De rechtbank wijst het beroep op eenzijdige dwaling en onderzoeksplicht af, en concludeert dat de koopovereenkomst vernietigbaar is wegens wederzijdse dwaling. Voor de vaststelling van de omvang van de asbest en de saneringskosten wordt een deskundigenonderzoek gelast. De incidentele vordering van verkoper tot deskundigenonderzoek wordt afgewezen wegens gebrek aan belang.

Uitkomst: De rechtbank oordeelt dat er sprake is van wederzijdse dwaling over asbest, waardoor de koopovereenkomst vernietigbaar is, maar geen non-conformiteit en wijst de incidentele vordering af.

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/335376 / HA ZA 25-218

Vonnis van 10 juni 2026 in het incident en de hoofdzaak

in de zaak van

1. [partij A1] ,

te [woonplaats 1] ,
2.
[partij A2] ,

te [woonplaats 2] ,

eisende partijen in de hoofdzaak,

verwerende partijen in het incident,

hierna samen te noemen: [partij A] ,

advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis,

tegen

1. [partij B1] ,

te [woonplaats 3] ,
2.
[partij B2] ,

te [woonplaats 4] ,

gedaagde partijen in de hoofdzaak,

eisende partijen in het incident,

hierna samen te noemen: [partij B] ,

advocaat: mr. M. Baas.

1. De verdere procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 15 oktober 2025;

- de akte overlegging producties 2 en 6 van mr. Baas op 16 maart 2026;

- de mondelinge behandeling van 9 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en de pleitaantekeningen van mr. Braakhuis en van mr. B. Altena, kantoorgenoot van mr. M. Baas.

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Het tussenvonnis in incident van 15 oktober 2025

2.1

In het tussenvonnis in het incident van 15 oktober 2025, waarin ook het geschil tussen partijen en de vordering in de hoofdzaak is weergegeven, heeft de rechtbank geoordeeld dat de inhoudelijke behandeling van de incidentele vordering van [partij B] tot het gelasten van een deskundigenonderzoek wordt aangehouden tot de mondelinge behandeling in de hoofdzaak.

3. De feiten voor zover van belang in het incident en de hoofdzaak

3.1

Op 16 juli 2021 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een perceel grond met een woning en verdere aanhorigheden, staande en gelegen [adres] , gemeente [gemeente] aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer 1] en [nummer 2] , groot 00 hectare, 92 are en 76 centiare (hierna: de woning met schuren). De woning met schuren is door [partij B] verkocht aan [partij A] voor een bedrag van € 700.000,-.

3.2

Voorafgaand aan de aankoop van de woning met schuren hebben partijen met elkaar gecorrespondeerd. Door [partij A] is ook gecorrespondeerd met de verkopend makelaar, de heer [makelaar] . Op 8 juli 2021 stuurden [partij A] een email met de volgende inhoud naar de assistent- makelaar:

“
Beste mevrouw (…),

In vervolg op uw mail met de concept koopovereenkomst, hier ons bericht met enkele vragen.

In onze biedings mail hebben wij een paar zaken aangegeven die wij opgenomen gezien zouden willen hebben in de koopovereenkomst:

Er is aangegeven dat het dak van de stal asbestvrij is, dit kunnen wij niet terug vinden. We zien dit wanneer het bod geaccepteerd wordt graag bevestigd. Evenals dat de mestkelder leeg gepompt zal zijn. (…)

Voor wat betreft de asbestvrije daken zou het van onze kant prettig zijn (uiteraard voor onze kosten) een monster te nemen en deze door een laboratorium te laten testen, dan is het gewoon duidelijk.(…)”

3.3

Hierop antwoordt de heer [makelaar] :

“Beste heer [partij A1] en mevrouw [partij A2] ,

Bijgaand onze reactie op uw vragen:

-
Asbest schuur; In de vragenlijst vraag 9 e [ opmerking rechtbank: bedoeld is: 9b
] staat vermeld Dat er in de woning en de schuur geen asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Tevens in de koopakte artikel 6.4.3. woning en schuren benoemd.

(…)”

3.4

In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst staat, onder meer, het volgende vermeld:

“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…)

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis en schuren met agrarische bestemming.

(…)

6.4.3.

Aan verkoper is niet bekend of / Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak (woning en schuren) asbest is verwerkt.

(…)

Artikel 22 Ouderdom opstallen

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 26 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom voor rekening en risico van koper.”

3.5

In de NVM vragenlijst voor de verkoop van een woning, die aan de koopovereenkomst is toegevoegd staat onder meer het volgende vermeld:

“9. Diversen

a Wat is het bouwjaar van de woning? : 1994

b Zijn er asbesthoudende materialen in de woning en/of schuur aanwezig? […] nee”

3.6

De levering van de woning met schuren heeft plaatsgevonden op 1 maart 2022.

3.7

In 2024 zijn [partij A] overgegaan tot renovatie van de (grote) schuur. Daarvoor hebben [partij A] aannemingsbedrijf [bedrijf 1] ingeschakeld.

3.8

Voorafgaand aan de werkzaamheden heeft [bedrijf 1] opdracht gegeven aan [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ) tot het uitvoeren van een asbestinventarisatie. Op 9 september 2024 heeft [bedrijf 2] hierover een rapport opgemaakt. Daarin is onder meer opgenomen dat er asbestcement golfplaten aanwezig zijn in de verloren bekisting van de mestkelder met een oppervlakte van 95m2.

3.9

Op 7 oktober 2024 hebben [partij A] [partij B] over de bevindingen van [bedrijf 2] aangeschreven en op 8 november 2024 hebben [partij A] [partij B] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van de aanwezigheid van asbest in de bekisting in de mestkelder. Deze aansprakelijkheid is bij brief van 2 december 2024 afgewezen door [partij B]

3.1

Op 25 maart 2025 heeft [bedrijf 3] B.V. in opdracht van [partij A] een offerte opgesteld voor de saneringswerkzaamheden die samenhangen met de verwijdering van de aanwezige asbest. Voor de asbestsanering van de bekisting in de mestkelder van de schuur (een oppervlakte van 53 m2) is een bedrag van € 47.744,31 opgenomen. In de offerte is nog de volgende post opgenomen:

“(…)

# 9 Optie: Verwijderen golfplaten buitenste stroken

Indien buitenmuur niet op de vloer staat.

9.01.01

Verwijderen en afvoeren asbesth. Golfplaat onder betonvloer 42.00 m2

R.k. 2, containment

LET OP: Indien technisch mogelijk ------------

Totaalprijs exclusief BTW 25200.00

BTW 21% 5292.00

-----------

Totaalprijs inclusief btw 30492.00

(…)”

4. De verdere beoordeling in de hoofdzaak en in het incident

4.1

Omdat de incidentele vordering van [partij B] samenhangt met de vordering van [partij A] in de hoofdzaak, zullen deze tezamen worden beoordeeld.

Asbest is aanwezig

4.2

In de eerste plaats moet worden beoordeeld of er, zoals door [partij A] wordt gesteld maar door [partij B] wordt betwist, asbesthoudend materiaal verwerkt is in de golfplaten die zich bevinden in de verloren bekisting van de mestkelder van de door [partij A] van [partij B] gekochte schuur.

4.3

De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend. Uit het onderzoeksrapport van [bedrijf 2] , waarop [partij A] zich beroepen en waartoe door [bedrijf 1] opdracht is gegeven, volgt dat er een monster is genomen van de betreffende golfplaten. Dit monster is geanalyseerd en daaruit blijkt dat de golfplaten asbesthoudend materiaal bevatten. Het voorgaande is door [partij B] niet voldoende gemotiveerd betwist en [partij B] hebben evenmin concreet en gemotiveerd weersproken dat het onderzoek volgens de daarvoor geldende normen is uitgevoerd, zoals door [partij A] is gesteld. [partij B] hebben weliswaar aangevoerd dat het vanwege het bouwjaar van de schuur (1994) niet logisch lijkt dat er asbesthoudend materiaal is aangetroffen nu het gebruik van dat materiaal sinds juli 1993 verboden is en [bedrijf 4] B.V., het bedrijf dat in 1994 de woning met schuren heeft gebouwd, die materialen sindsdien ook niet meer gebruikt heeft, maar dit doet er niet aan af dat er asbestdelen zijn gemeten in de golfplaten. Nu door Tijs c.s geen andere feiten of omstandigheden zijn aangevoerd waaruit blijkt dat er twijfel zou kunnen bestaan over de conclusie van [bedrijf 2] dat asbest is aangetroffen in golfplaten in de bekisting van de mestkelder, stelt de rechtbank vast dat er asbest aanwezig is in (een gedeelte van) de mestkelder.

Er is geen sprake van non- conformiteit

4.4

Vervolgens is het de vraag of [partij B] als verkopers tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat als gevolg van de aanwezigheid van de asbesthoudende golfplaten in de verloren bekisting van de schuur, de schuur ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als schuur nodig zijn. In dat verband is van belang om na te gaan welke wettelijke en contractuele bepalingen hiervoor relevant zijn.

4.5

Artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat een geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dit wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard ervan en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag in ieder geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

4.6

Voor de beoordeling is verder van belang dat partijen in artikel 6 van de NVM- koopovereenkomst een van artikel 7:17 BW afwijkende (contractuele) risicoregeling zijn overeengekomen. Deze afwijkende regeling is rechtsgeldig omdat artikel 7:17 BW van regelend recht is. Op grond van de artikelen 6.1. en 6.3. van de koopovereenkomst hebben [partij A] – voor zover hier van belang – de woning aanvaard in de staat waarin deze zich bevindt, met dien verstande dat [partij B] instaan voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik als ‘woonhuis en schuren met een agrarische bestemming’ verhinderen. De bewijslast van de omstandigheid dat een eventueel gebrek het normaal gebruik van het gekochte verhinderd, rust volgens de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering op [partij A]

4.7

Uitleg van de koopovereenkomst moet volgens de zogenaamde Haviltex- norm plaatsvinden. Omdat artikel 6.3. een voorgedrukte (standaard)bepaling betreft en niet is gesteld dat partijen hierover afzonderlijk hebben onderhandeld, komt het daarbij aan op de betekenis die partijen naar gangbaar spraakgebruik redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen. ^[1]

4.8

Naar gangbaar spraakgebruik houdt een normaal gebruik van een schuur met een agrarische bestemming in dat de schuur is bedoeld en gebruikt kan worden voor het uitoefenen van agrarische activiteiten zoals veeteelt, akkerbouw of tuinbouw. Dit is tussen partijen niet in geschil. Tussen partijen staat ook vast dat de schuur in het verleden is gebruikt voor veeteelt.

4.9

De rechtbank komt tot het oordeel dat de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende golfplaten in de verloren bekisting van de mestkelder het normaal gebruik van de schuur niet verhinderd.

4.1

Door [partij A] is hiertoe immers enkel gesteld dat de asbestplaten in de bekisting van de mestkelder bereikbaar zijn, de platen asbest afgeven en afbrokkelen en [partij A] in de platen hebben geboord, maar zij hebben niet toegelicht op welke wijze het normaal gebruik van de schuur hierdoor verhinderd wordt. Voor zover [partij A] hiermee bedoelen dat de aanwezigheid van de asbest momenteel een gevaar (voor de volksgezondheid) oplevert waardoor er op korte termijn gesaneerd zou moeten worden, dan geldt dat dat niet komt vast te staan. Dat is door [partij B] immers gemotiveerd weersproken en blijkt ook niet uit het rapport van het door [bedrijf 2] uitgevoerde onderzoek. Door [partij B] is in dit verband onweersproken aangevoerd dat uit het rapport blijkt dat het gaat om een (relatief veilige) hechtgebonden asbestvariant die zich bovendien bevindt in golfplaten tussen de roosters van de mestkelder en onder de betonlaag van de vloer in de schuur waardoor er geen sprake is van blootstelling. Ook staat in het rapport opgenomen dat, anders dan [partij A] stellen, de zichtbare platen slechts licht beschadigd en verweerd zijn hetgeen kennelijk geen acuut gevaar voor de (volks)gezondheid oplevert omdat daar geen melding van gemaakt is in het rapport. Daarmee komt volgens de rechtbank niet vast te staan dat de asbest op dit moment zorgt voor een gevaar (voor de volksgezondheid) en er dus een noodzaak is tot onmiddellijke sanering van de asbest waardoor het normaal gebruik van de schuur eventueel verhinderd zou kunnen worden.

4.11

Nu door [partij A] geen andere feiten en omstandigheden zijn gesteld waaruit blijkt dat het normaal gebruik van de schuur met agrarische bestemming wordt verhinderd en evenmin is gesteld dat enig bijzonder gebruik van de schuur is overeengekomen, concludeert de rechtbank dat de schuur aan de overeenkomst voldoet en er dus geen sprake is van non- conformiteit.

4.12

Aan een beoordeling van het beroep van [partij B] op de ouderdomsclausule zoals opgenomen in artikel 22 van de koopovereenkomst, die een verhindering van het normaal gebruik van de schuur als gevolg van ouderdom contractueel alsnog voor rekening en risico van [partij A] brengt, komt de rechtbank niet toe nu er geen sprake is van non- conformiteit.

Er is sprake van wederzijdse dwaling

4.13

Ter beoordeling ligt vervolgens de vraag voor of [partij A] zich kunnen beroepen op dwaling. De rechtbank concludeert dat dat het geval is.

4.14

Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten, is wegens dwaling vernietigbaar, indien, voor zover hier van belang, de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Een overeenkomst is ook vernietigbaar indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden. ^[2]

4.15

De rechtbank constateert dat, anders dan [partij A] stellen, er geen sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder b BW. Niet aangenomen kan worden dat [partij B] wisten of behoorden te weten van aanwezigheid van asbesthoudende golfplaten in de verloren bekisting van de mestkelder. [partij B] hebben dit gemotiveerd betwist en zij hebben hiertoe onweersproken aangevoerd dat zij ervan uitgingen (en mochten gaan) dat er geen asbesthoudend materiaal was gebruikt bij de bouw van de schuur omdat dit sinds juli 1993 ook niet meer was toegestaan. Zij beroept zich daarbij op een verklaring van de heer [naam] van [bedrijf 4] B.V.. [partij B] hebben dan ook voldoende gemotiveerd weersproken dat zij wisten van het gebruik van asbesthoudend materiaal bij de bouw van de woning en de schuren. Nu ervan uit moet worden gegaan dat [partij B] niet op de hoogte waren van de eventuele aanwezigheid van asbest in de golfplaten, konden zij [partij A] hierover ook niet informeren. Het beroep van [partij A] op eenzijdige dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b BW slaagt dan ook niet.

4.16

De rechtbank concludeert dat het beroep van [partij A] op wederzijdse dwaling wel slaagt. Vaststaat immers dat beide partijen niet wisten van de aanwezigheid van de asbesthoudende golfplaten in de verloren bekisting van de mestkelder.

4.17

Het beroep van [partij B] op de zogenaamde kenbaarheidscorrectie, die is opgenomen in artikel 6:228 lid 1 onder c BW gaat niet op. [partij B] menen dat de gevolgen van de wederzijdse dwaling voor rekening van [partij A] moeten blijven. Door [partij B] is in dat verband gesteld dat [partij A] ten tijde van de aankoop van de woning wisten dat er sporen van asbest op het dak van de andere schuur waren aangetroffen, maar dat deze wetenschap kennelijk niet heeft geleid tot het afzien van de aankoop van de woning met schuren. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [partij A] echter onweersproken aangevoerd dat het onderzoek naar het golfplaten dak van de andere schuur nog niet had plaatsgevonden ten tijde van de aankoop van de woning. Daardoor staat vast dat de eventuele aanwezigheid van asbest op het perceel ten tijde van de aankoop van de woning voor [partij A1] c,s. niet kenbaar was. Bovendien blijkt uit de expliciete en ondubbelzinnige navraag door [partij B] bij de verkopend makelaar en het feit dat zij het voornoemde onderzoek naar het golfplaten dak van de andere schuur noodzakelijk achtte, dat de aanwezigheid van asbest juist wel van belang was voor de aankoopbeslissing. Nu door [partij B] geen andere feiten of omstandigheden zijn gesteld waaruit blijkt dat [partij B] ervan uit mochten gaan dat [partij A] bereid waren om € 700.000,- te betalen voor de woning en een schuur
met asbest gaat hun beroep op de kenbaarheidscorrectie niet op.

4.18

Ook het verweer van [partij B] inhoudende dat de dwaling voor rekening van [partij A] moet blijven nu de dwaling als onverschoonbaar is te kwalificeren omdat zij hun onderzoeksplicht hebben verzaakt, gaat niet op. Een eventuele onderzoeksplicht is naar het oordeel van de rechtbank begrenst door de expliciete en specifieke uitlatingen die door en namens [partij B] per email, in de vragenlijst behorende tot de koopovereenkomst en in de koopovereenkomst zijn gedaan over de afwezigheid van asbest in de woning en de schuur. De rechtbank licht dat als volgt toe.

4.19

[partij A] zijn afgegaan en mochten ook afgaan op de uitlatingen van [partij B] over de aanwezigheid van asbest in de vragenlijst behorende tot de koopovereenkomst (
9b Zijn er asbesthoudende materialen in de woning en/of schuur aanwezig? […] nee” ) en het antwoord van de verkopende makelaar op de uitdrukkelijke vraag naar aanwezigheid van asbest (
Dat er in de woning en de schuur geen asbesthoudende materialen aanwezig zijn) zoals opgenomen in zijn mail aan [partij A]

Anders dan [partij B] menen gaat de rechtbank er vanuit dat de verklaring van [partij B] zoals opgenomen in de tekst van artikel 6.4.3. van de door partijen gesloten NVM- koopovereenkomst op deze uitlatingen aansluit. Door [partij B] is aangevoerd – en door [partij A] is weersproken – dat enkel van de tekst van dit artikel van de overeenkomst uitgegaan moet worden en dat daarmee geen toezegging is gedaan dat er geen asbest in de woning met schuren aanwezig zou zijn. Dit verweer slaagt niet nu de verkoopmakelaar in zijn email namelijk eerst verklaard over de afwezigheid van asbest, vervolgens verwijst naar de door [partij B] ingevulde vragenlijst die onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst en tenslotte direct daarop aanhaakt op het daarmee corresponderende artikel in de koopovereenkomst met de zin ‘
Tevens in de koopakte artikel 6.4.3. woning en schuren benoemd’. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat met de verklaring van [partij B] in artikel 6.4.3. van de koopovereenkomst hetzelfde bedoeld wordt als met de uitdrukkelijke uitlatingen van de verkoopmakelaar in de mail aan [partij A] en de verklaring van [partij B] in de vragenlijst, namelijk dat er geen asbest in het verkochte aanwezig is. Dit geldt temeer nu artikel 6.4.3. een voorgedrukte bepaling betreft waarbij, zoals volgt uit de tekst van de overeenkomst, slechts gekozen kon worden tussen twee opties: ofwel [partij B] verklaren dat aan hen bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt ofwel [partij B] verklaren dat aan hen niet bekend is dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. Hieruit volgt dat er geen standaardbepaling was waarmee verklaard kon worden dat er geen asbest in de onroerende zaak aanwezig is. In dit verband is ook van belang dat [partij B] tijdens de mondelinge behandeling nogmaals uitdrukkelijk hebben verklaard dat zij er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst vanuit gingen dat er geen asbest in de woning met schuren aanwezig was.

4.2

In het licht van het voorgaande mochten [partij A] erop vertrouwen dat er geen asbest in de woning met schuren aanwezig was. Voor zover er desondanks op [partij A] nog een onderzoeksplicht rust, hebben zij daar voldoende uitvoering aan gegeven doordat zij onderzoek hebben laten verrichten naar de aanwezigheid van asbest aan het dak van de andere schuur. Dit onderzoek is weliswaar uitgevoerd nadat de koopovereenkomst is gesloten, maar door [partij A] is onweersproken gesteld dat uit dit onderzoek volgde dat de aangetroffen hoeveelheid asbest verwaarloosbaar was. De rechtbank leidt hieruit af dat ook als het onderzoek voorafgaand aan de koop uit was gevoerd de uitkomsten hiervan in dat geval geen aanleiding gaven voor nader onderzoek. Dat er van [partij A] gegeven de omstandigheden meer of anders mocht worden verwacht in het kader van hun onderzoeksplicht, is door [partij B] niet gesteld en evenmin gebleken.

Gevolgen van wederzijdse dwaling voor de vorderingen

4.21

Nu sprake is van wederzijdse dwaling die voor rekening van [partij B] komt, is de koopovereenkomst vernietigbaar. Tijdens de mondelinge behandeling zijn [partij A] verzocht hun vorderingen nader toe te lichten. Uit de toelichting ter zitting en de processtukken begrijpt de rechtbank dat met het beroep op (wederzijdse) dwaling feitelijk is beoogd een koopprijsvermindering tot stand te brengen. De rechtbank leidt hier uit af dat [partij A1] dus in zoverre als alternatief voor (gedeeltelijke) vernietiging van de overeenkomst de gevolgen daarvan wenst te wijzigen in die zin dat de koopprijs wordt verminderd, en dus aan de primaire vordering (ook) artikel 6:230 lid 2 BW ten grondslag legt.

Omvang van de asbest en kosten en wijze van sanering: deskundigenonderzoek

4.22

Van belang voor de verdere beoordeling van de vorderingen van [partij A] is om (onder meer) vast te kunnen stellen waar de asbesthoudende golfplaten zijn verwerkt. Partijen discussiëren daarover: volgens [partij A] lopen de platen door tot het einde van de schuur (in totaal ongeveer 95 m2), terwijl het volgens [partij B] hooguit kan gaan om een gedeelte ervan (48m2), namelijk het achterste gedeelte van de schuur, ter hoogte van de voormalige standplaats van de koeien. Nu door [partij A] onbetwist is aangevoerd dat door [bedrijf 2] slechts op één plek in de bekisting een monster is genomen, namelijk ongeveer ter hoogte van het midden van de schuur, kan (nog) niet worden vastgesteld hoe groot de oppervlakte is waarin de asbesthoudende golfplaten of eventueel ander asbesthoudend materiaal is verwerkt. Ook wordt door [partij B] het door [partij A] ingenomen standpunt betwist dat de buitenmuren op het asbesthoudende materiaal zijn geplaatst. Zij verwijzen daartoe naar de bouwtekeningen waaruit dit zou moeten blijken. De vraag is ook of de grootte van de oppervlakte en de plek waar de golfplaten zich bevinden van belang is voor de wijze waarop de asbest volgens de daarvoor geldende richtlijnen gesaneerd moet worden: volgens [partij B] is dat relevant, volgens [partij A] niet. Het door [bedrijf 2] uitgevoerde rapport biedt over deze omstandigheden geen duidelijkheid zodat een deskundigenonderzoek uitgevoerd zal moeten worden. De uitkomsten zijn namelijk relevant voor (de omvang van) de toe te wijzen vordering.

4.23

De rechtbank ziet in het voorgaande dan ook aanleiding om een deskundigenonderzoek te gelasten naar de plek waarop de asbest zich bevindt en de omvang ervan, alsmede naar de kosten van sanering van de aanwezige asbest en de wijze waarop gesaneerd moet worden. Voordat daartoe wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over:

- de wenselijkheid van een deskundigenbericht;

- het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n);

- de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.

4.24

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van asbest(sanering) en dat de volgende vragen moeten worden gesteld:

Op welke plaatsen zijn in de verloren bekisting van de mestkelder asbestdelen aangetroffen? Is er asbest verwerkt in de gehele vloer van de schuur? Zo nee, welk deel wel en welk deel niet?

Zijn de buitenmuren van de schuur op asbesthoudend materiaal geplaatst en zo ja, welke gevolgen heeft dat voor de wijze van sanering van de asbest en de daarmee verbandhoudende kosten?

Wilt u toelichten op welke wijze u uw onderzoek heeft verricht waarbij u beschrijft wat u heeft aangetroffen en op basis waarvan u tot uw oordeel bent gekomen? Het verzoek is om daarbij aandacht te besteden aan het materiaal waarin de asbest is aangetroffen, de plekken waar en de wijze waarop u de monsters heeft genomen en in welke risicoklasse de aangetroffen asbest valt.

Kunt u beschrijven op welke wijze sanering van de aanwezige asbest dient plaats te vinden, uitgaande van de minst bezwarende en minst invasieve wijze van sanering? Kunt u beschrijven wat de verwachtte kosten zijn van sanering?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis moet nemen bij de verdere beoordeling?

4.25

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt in de wet dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) door de eisende partij moet worden betaald. Dit voorschot moet daarom door [partij A] worden betaald.

4.26

In het eindvonnis zal de rechtbank beslissen wie van partijen uiteindelijk de kosten van de deskundige moet betalen.

4.27

De rechtbank gaat ervan uit dat partijen in onderling overleg overeenstemming bereiken over de persoon die als deskundige gaat optreden. Voor zover partijen daarover geen overeenstemming kunnen bereiken en om die reden iedere partij een deskundige voorstelt, moeten partijen gemotiveerd aangeven waarom zij de voorkeur geven aan de door henzelf voorgestelde deskundige en waarom de door de wederpartij voorgestelde deskundige niet voor benoeming in aanmerking mag komen. Daarbij valt te denken aan zwaarwegende redenen als gebrek aan deskundigheid of gerechtvaardigde twijfels met betrekking tot de onpartijdigheid van de deskundige. Die zwaarwegende redenen moeten worden onderbouwd. De rechtbank zal dan, na weging van de onderbouwing vóór en tegen de benoeming van een potentiële deskundige, een door partijen aangedragen deskundige of een eigen deskundige benoemen.

4.28

De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte kunnen uitlaten. Partijen moeten de concept-akte uiterlijk een week vóór de roldatum naar elkaar toesturen, zodat zij in hun definitieve akte op de akte van de wederpartij kunnen reageren.

Afwijzing incidentele vordering

4.29

De rechtbank zal de incidentele vordering van [partij B] tot het houden van een deskundigenonderzoek bij gebrek aan belang afwijzen. Door de rechtbank wordt in de hoofdzaak immers een deskundigenonderzoek gelast en uit het tussenvonnis van 15 oktober 2025 volgde al dat een noodzakelijk belang tot een aan de mondelinge behandeling voorafgaand deskundigenonderzoek ontbrak. [partij B] hebben bovendien geen andere feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat zij alsnog belang hebben bij toewijzing van hun incidentele vordering.

4.3

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

In het incident:

5.1

wijst het gevorderde af;

5.2

houdt de beslissing over de proceskosten in incident aan;

In de hoofdprocedure:

5.3

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 24 juni 2026 om beide partijen in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin zij zich uitlaten over het aangekondigde deskundigenbericht,

5.4

bepaalt dat partijen elkaar uiterlijk een week vóór de in r.o. 5.3. genoemde roldatum de concept-akte moeten toesturen, zodat zij ieder in hun eigen akte nog kunnen reageren op de standpunten van de wederpartij,

5.5

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. K. Hermsen en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2026.

Voetnoten

1. Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414

2. Artikel 6:228 lid 1 aanhef en b en c BW