Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1242
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
Stichting IMMO Zorgwoningfonds 2, gevestigd te Eindhoven, belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte.
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Inleiding
1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 4.768.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Olst-Wijhe voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op 7 december 2023 het bezwaar van belanghebbende gericht tegen de waarde van de onroerende zaak ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.2.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 7 januari 2026 ter zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen de gemachtigde van de heffingsambtenaar. De gemachtigde van belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een verzorgingstehuis voor ouderen, oorspronkelijk gebouwd in 1970 en in 2012 volledig gerenoveerd. In 2000 en 2011 zijn er nieuwe delen bijgebouwd.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat mede aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Evenmin is in geschil dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik kan worden gemaakt van de Taxatiewijzer Verzorging en de daarin opgenomen kengetallen. In geschil is de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaarde en levensduur van de onroerende zaak.
De restwaarde
7. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar van een te hoge restwaarde is uitgegaan. De heffingsambtenaar is bij de waardebepaling uitgegaan van de kengetallen van de Taxatiewijzer voor wat betreft de restwaarde, maar heeft verzuimd de restwaarde te onderbouwen met marktgegevens. Deze onderbouwing is echter wel vereist. Belanghebbende stelt dat de restwaarde op 4,2% moet worden gesteld en verwijst ter onderbouwing hiervan naar een door Phydias uitgevoerd onderzoeksrapport naar restwaarden van verzorgingstehuizen in Nederland.
8. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij bij de waardebepaling niet is uitgegaan van een te hoge restwaarde. De taxateur gaat bij de taxatie uit van de onderkant van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedte van de verschillende archetypes. Dat betekent dat voor de gebouwen die onder het archetype ‘Verzorgingstehuis’ vallen een restwaarde geldt van 25% voor de ruwbouw, 20% voor de afbouw en 15% van de installaties. Voor het ‘dierenverblijf’ is een restwaarde gehanteerd van 25% voor de ruwbouw, 20% voor de afbouw en 10% voor de installaties. De heffingsambtenaar verwijst verder naar een prospectus die door belanghebbende is uitgevoerd en op haar website te vinden is over de onroerende zaak. Hieruit blijkt dat er nog tot 2034 een huurovereenkomst loopt voor het gebruik van het object en dat de huurder verplicht is om gedurende het gebruik te allen tijde aan de conditiescore 2 (goede conditie) krachtens NEN 2767 te voldoen. De heffingsambtenaar betwist tot slot de berekeningen van de restwaardes zoals die in het onderzoeksrapport van Phydias zijn uitgevoerd.
9. De rechtbank overweegt dat het mogelijk is om af te wijken (bijvoorbeeld voor wat betreft de restwaarde) van de van toepassing zijnde Taxatiewijzer, ook dan wanneer partijen de richtsnoeren van de betreffende Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Volgens de Hoge Raad moet degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking, in dat geval de gronden daarvoor stellen en deze bij betwisting aannemelijk maken. [3] Dit betekent dat op belanghebbende de bewijslast rust om aan te tonen dat de restwaarde, in afwijking op de kengetallen van de Taxatiewijzer, (slechts) 4,2% bedraagt. De rechtbank oordeelt dat belanghebbende hierin niet slaagt. Belanghebbende heeft niet met verifieerbare gegevens aannemelijk gemaakt dat de restwaarde moet worden vastgesteld op 4,2%. De rechtbank acht daarbij van belang dat de berekeningen van het door Phydias uitgevoerde onderzoek niet duidelijk, logisch en begrijpelijk te volgen zijn en dat deze door de heffingsambtenaar gemotiveerd zijn betwist. De heffingsambtenaar heeft voor het bepalen van de restwaarde daarom mogen uitgaan van de kengetallen in de Taxatiewijzer, zonder dat dit nadien genoegzaam gemotiveerd is betwist.
10. De beroepsgrond slaagt niet.
De levensduur
11. Belanghebbende stelt zich verder op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling is uitgegaan van een te lange levensduur. Voor de gedeeltes met bouwjaar 1970 is de levensduur voor de afbouw en installaties verlopen. Voor het gedeelte met bouwjaar 2000 is de levensduur van de installaties verlopen. Omdat niet sprake is van recente renovatie of van ander ingrijpen, kan niet sprake zijn van levensduurverlenging.
12. De heffingsambtenaar voert aan voor wat betreft de levensduur dat daarvoor wordt aangesloten bij de kengetallen uit de Taxatiewijzer. Er bestaat aanleiding om uit te gaan van een levensduurverlenging van 10 jaar voor de ruwbouw, 5 jaar voor de afbouw en 5 jaar voor de installaties. Hiervoor acht de heffingsambtenaar relevant dat de gedeeltes uit 1970 in 2012 volledig zijn gerenoveerd, het object nog tot minimaal 2034 wordt verhuurd en dat de huurder verplicht is om gedurende het gebruik te allen tijde te voldoen aan de conditiescore 2 (goede conditie) van de NEN-norm 2767.
13. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat en waarom bij de onderhavige onroerende zaak levensduurverlenging kan worden toegepast in het kader van de waardebepaling. Belanghebbende daarentegen heeft niet genoegzaam gemotiveerd dat en waarom geen sprake kan zijn van levensduurverlenging van afbouw en installaties. Uit openbare gegevens, door belanghebbende zelf opgesteld bij de aankoop van het object, blijkt immers dat de onroerende zaak in ieder geval nog tot 2034 in een goede conditie zal worden verhuurd. Dat de installaties of afbouw van gedeeltes van de onroerende zaak inmiddels het einde van hun levensduur hebben bereikt, is de rechtbank ook niet gebleken.
14. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en met wat hij voorts heeft aangevoerd voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt evenmin vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.P. Fortuin, griffier, uitgesproken op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.