Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummers: ZWO 25/917 & ZWO 25/918
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaken tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de directeur van GBTwente, de heffingsambtenaar,
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep (ZWO 25/918) van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 januari 2025. Belanghebbende heeft zijn beroep (ZWO 25/917) tegen de uitspraak op bezwaar van 11 januari 2025 ter zitting ingetrokken, omdat belanghebbende onbetwist dit beroep onbetwist te laat heeft ingesteld.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op
1 januari 2022(de waardepeildatum) voor belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 421.000,-(de beschikking), (ingetrokken beroepszaak ZWO 25/917).
1 januari 2022(de waardepeildatum) voor belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 421.000,-(de beschikking), (ingetrokken beroepszaak ZWO 25/917).
1.2.
Op waardepeildatum
1 januari 2023heeft de heffingsambtenaar de waarde van genoemde woning voor belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 466.000,-(beroepszaak ZWO 25/918).
1 januari 2023heeft de heffingsambtenaar de waarde van genoemde woning voor belastingjaar 2024 vastgesteld op
€ 466.000,-(beroepszaak ZWO 25/918).
1.3.
Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Twenterand voor de belastingjaren 2023 en 2024 opgelegd (de aanslagen).
1.4.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende voor genoemde belastingjaren 2023 en 2024 ongegrond verklaard en de waarden van de woning gehandhaafd.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften.
1.6.
De rechtbank heeft het resterende beroep van belanghebbende betreffende de waardepeildatum 1 januari 2023 op 24 april 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, en namens de gemachtigde van de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het appartement, gebouwd in 2009, heeft een gebruiksoppervlakte van 155 m². De woning beschikt over een berging van 8 m², een parkeerplaats en een dakkapel van 6 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Het (te laat ingestelde) beroep in de zaak ZWO 25/917 heeft belanghebbende ter zitting ingetrokken, zodat dit geen behandeling meer behoeft.
4. Voor wat betreft belastingjaar 2024 in de zaak ZWO 25/918 geldt het volgende.
5. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van belanghebbendes woning per 1 januari 2023 niet te hoog is vastgesteld op € 466.000,-. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
6. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
8. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
9. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de waardematrix, opgesteld door [naam 3], WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 van € 485.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende appartementen:
- [adres 2], op 20 oktober 2022 verkocht voor € 440.000;
- [adres 3], op 14 april 2023 verkocht voor € 360.000;
- [adres 4], op 1 juni 2023 verkocht voor € 350.000;
- [adres 5], op 1 mei 2024 verkocht voor € 500.000,-.
10. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, onderhoud en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
11. Belanghebbende wijst op de waarde-ontwikkeling van de WOZ-waarden van de dertig appartementen in het appartementengebouw Torenblik. Hij heeft hiervan een overzicht overgelegd met informatie van peildata 2014-2023. De verschillen waren de eerste jaren nog verklaarbaar, maar zijn sinds 2021 dramatisch groter geworden. Belanghebbende heeft geprobeerd hiervoor een verklaring te vinden. In de uitspraak op bezwaar geeft de heffingsambtenaar geen inzicht in de achtergrond/redenen voor de verschillen in WOZ-waarden van woningen in hetzelfde appartementencomplex. Het kan niet zo zijn dat de waarde van de ene woning in hetzelfde jaar stijgt en van de andere woning daalt.
12. De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak volgt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de WOZ-waarde van een woning elk jaar opnieuw wordt vastgesteld waarbij aan de vastgestelde waarde in eerdere (of latere) jaren geen betekenis toekomt. [1] Om die reden moet de heffingsambtenaar elk jaar opnieuw de waarde van de woning vaststellen aan de hand van feitelijk gerealiseerde verkooptransacties van vergelijkbare woningen rondom de betreffende waardepeildatum. De heffingsambtenaar mag daarbij geen acht slaan op de WOZ-waarde die voor een eerdere waardepeildatum is vastgesteld. De WOZ-waarde wordt niet bepaald door en is niet afhankelijk van WOZ-waarden die aan andere woningen zijn toegekend en wordt niet bepaald door (algemene/procentuele) indexeringen/waardestijgingen. Door sterke prijsontwikkelingen op de woningmarkt zijn (aanzienlijke) waardestijgingen ten opzichte van eerder vastgestelde WOZ-waarden niet uitgesloten en zijn deze op grond van de Wet WOZ als zodanig geen relevant gegeven voor het bepalen van de WOZ-waarde in het betreffende opvolgende belastingjaar. Omdat belanghebbende zijn standpunt slechts onderbouwt met (eerdere) WOZ-waarden van andere woningen en niet aan de hand van verkochte vergelijkingsobjecten rondom de waardepeildatum, kan zijn betoog gelet op al het voorgaande niet slagen.
13. Verder betwist belanghebbende de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten in de taxatieverslagen. Dat alleen verkochte woningen zijn gebruikt, is in tegenspraak met de achtergrondinformatie en uitleg hierover. Belanghebbende voert aan dat hem opvalt dat afgelopen jaren steeds andere woningen als vergelijkingsobject worden gebruikt en dat het volledig onduidelijk is wanneer en waarom welk vergelijkingsobject is gekozen.
14. De rechtbank verwijst naar wat hiervoor is overwogen. In het kader van de Wet WOZ gaat en moet het gaan om daadwerkelijk gerealiseerde verkooptransacties van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum en daarom verschillen vergelijkingsobjecten voortdurend vanwege steeds wisselende, nieuwe verkopen rondom de jaarlijks opschuivende waardepeildatum. Verder wijst de rechtbank erop dat het de heffingsambtenaar volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad vrij staat de waarde van de woning in elke fase van het geding steeds met andere verkochte vergelijkingsobjecten te onderbouwen. Door een vergelijking te maken met rondom de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde
verkoopcijfersvan vergelijkbare woningen wordt geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. Gelet hierop is wat belanghebbende op dit punt heeft aangevoerd niet relevant. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in het adviesformulier nog toegelicht dat er ook consistentie in de waardering van niet-verkochte woningen moet zitten en dat het computermodel daarom ook met woningen vergelijkt die niet zijn verkocht. In het geval van belanghebbende is hiervan geen sprake, omdat alleen recente verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten zijn gebruikt. Volledigheidshalve wijst de heffingsambtenaar op het Verantwoordingsdocument dat op de website te raadplegen is.
verkoopcijfersvan vergelijkbare woningen wordt geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele markt heeft. Gelet hierop is wat belanghebbende op dit punt heeft aangevoerd niet relevant. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in het adviesformulier nog toegelicht dat er ook consistentie in de waardering van niet-verkochte woningen moet zitten en dat het computermodel daarom ook met woningen vergelijkt die niet zijn verkocht. In het geval van belanghebbende is hiervan geen sprake, omdat alleen recente verkoopgegevens van vergelijkingsobjecten zijn gebruikt. Volledigheidshalve wijst de heffingsambtenaar op het Verantwoordingsdocument dat op de website te raadplegen is.
15. Ten aanzien van de parkeerplaats voert belanghebbende aan dat in 2024 opeens weer sprake was van een onderpandige garage/parkeerplaats, terwijl de parkeerplaats in de buitenlucht is. Dit heeft belanghebbende gebaseerd op het taxatieverslag dat hij op 13 februari 2024 heeft gedownload. In 2021 was dit ook het geval en is dit naar aanleiding van het bezwaar gecorrigeerd. In 2022 en 2023 was de vermelding wel correct. In het besluit op bezwaar van 11 januari 2025 vermeldt de heffingsambtenaar dat het niet gecorrigeerd wordt, omdat vermeld staat dat het om een parkeerplaats gaat en de parkeerplaats niet als onderpandig geregistreerd staat. In het besluit op bezwaar van 29 januari 2025 wordt het thema parkeerplaats helemaal niet genoemd. In het taxatieverslag dat belanghebbende op 10 maart 2025 heeft gedownload staat weer gewoon parkeerplaats. Dat betekent dat het taxatieverslag is gewijzigd en dat is volgens belanghebbende onacceptabel.
16. De rechtbank overweegt als volgt. Uit het dossier blijkt en dit is ter zitting uitdrukkelijk herhaald en erkend door de heffingsambtenaar en taxateur dat er inderdaad fouten zijn/werden gemaakt bij de vaststelling van de WOZ-waarden van de diverse appartementen en ook met de omschrijving van de parkeerplaats van belanghebbende. Deze onjuistheden zijn inmiddels gecorrigeerd in 2026. Alle onjuistheden staan na hernieuwde inmetingen inmiddels thans wel correct in het systeem en wat daar ook van zij, in vergelijking met de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten is geen twijfel gezaaid noch gerezen over de aannemelijkheid van de voor belanghebbendes woning onderbouwd vastgestelde waarde. Aan het eventuele gegeven dat sommige appartementen abusievelijk (in het verleden) door destijds verkeerde inmetingen wellicht te laag zijn gewaardeerd, kan geen betekenis worden toegekend, omdat administratieve onjuistheden (lees: financiële vergissingen in het voordeel van appartementseigenaren) niet hoeven te worden herhaald en omdat steeds maatstafgevend is en blijft of het appartement van belanghebbende in relatie tot de in de matrix gebruikte objecten op de in geschil zijnde peildatum correct is gewaardeerd. Daarover is geen twijfel gezaaid.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
18. Het (resterende) beroep in de zaak ZWO 25/918 is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de vastgestelde WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
P.P. van Essen - van 't Ende, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.