Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/314784 / HA ZA 24-212
Vonnis van 19 februari 2025
in de zaak van
[partij A],
wonende te [woonplaats],
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
advocaat: mr. D.S. Muller
tegen
de besloten vennootschap
VILLA PASSIEF B.V.,
VILLA PASSIEF B.V.,
gevestigd te Colmschate,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Villa Passief,
advocaat: mr. M. Geurts.
1.De zaak in het kort
1.1.
Villa Passief is in opdracht van [partij A] begonnen met het bouwen van een woning. De bouw heeft vertraging opgelopen, waarna [partij A] op een gegeven moment de aannemingsovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk heeft ontbonden. [partij A] heeft daarna de woning door een derde laten afbouwen. In deze procedure vraagt [partij A] kort gezegd om een verklaring voor recht dat de gedeeltelijke ontbinding terecht was, en om schadevergoeding van Villa Passief.
1.2.
Villa Passief heeft een tegenvordering ingesteld (een eis in reconventie). Volgens Villa Passief heeft [partij A] de aannemingsovereenkomst onterecht ontbonden, en is er sprake van een opzegging door [partij A]. Daarom vraagt Villa Passief kort gezegd om betaling van het restant van de aanneemsom, minus de besparingen die zij door de opzegging heeft gehad.
1.3.
De rechtbank is kort gezegd van oordeel dat Villa Passief is tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, en dat de gedeeltelijke ontbinding van [partij A] terecht is geweest. De schadevergoeding van [partij A] wordt voor een deel afgewezen, waardoor onder de streep Villa Passief niets meer aan [partij A] verschuldigd is. De vordering van [partij A] wordt daarom voor het overige wordt afgewezen. De tegenvordering van Villa Passief wordt afgewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, uitgebracht op 13 mei 2024,
- de conclusie van antwoord, met daarin een eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord, met daarin een eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- nadere producties van [partij A],
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 19 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- spreekaantekeningen van beide kanten.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Partijen hebben op 14 april 2021 een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning (hierna: de woning) aan de [adres]. Het betrof een zogeheten passieve woning, een zeer goed geïsoleerde woning met minimaal warmteverlies. De vaste aanneemsom bedroeg € 177.500,00 inclusief btw.
3.2.
In de bouwbeschrijving bij de aannemingsovereenkomst, die door partijen is ondertekend, staat dat de bouwtijd circa vier maanden bedraagt.
3.3.
Op 20 oktober 2021 is de omgevingsvergunning verleend voor de bouw van de woning. Na de bezwaartermijn van zes weken is de omgevingsvergunning in november 2021 definitief geworden.
3.4.
Op 21 januari 2022 heeft Villa Passief een e-mail naar [partij A] gestuurd waarin staat dat zij op 1 februari 2022 met de bouw van de woning zal starten.
3.5.
Begin februari 2022 is de bouw van de woning stilgelegd. Gebleken is dat door de constructieberekening de woning aan de buitenkant iets lager zal zijn dan dat partijen van tevoren voor ogen hadden. Partijen hebben dit besproken en vervolgens afgesproken dat Villa Passief nieuwe bouwtekeningen en constructieberekeningen laat maken. Dit staat, onder meer, in een door [partij A] opgesteld “afsprakendocument”. De grondwerkzaamheden ten behoeve van de bouw van de woning zijn in de tussentijd wel verder gegaan.
3.6.
De nieuwe constructieberekeningen zijn ter goedkeuring aangeboden aan de gemeente Deventer, die op 17 mei 2022 aan Villa Passief heeft laten weten akkoord te zijn.
3.7.
Villa Passief heeft op 7 juni 2022 een bericht gestuurd naar [partij A] waarin staat dat Villa Passief een prijsverhoging van € 35.384,07 inclusief btw zal doorvoeren. [partij A] heeft op 8 juni 2022 het volgende e-mailbericht naar Villa Passief gestuurd:
“
Hallo,
Hallo,
na rijp beraad heb ik besloten akkoord te gaan met de meerprijzen. De bevestiging dat nu alle meerprijzen bekend zijn was daarvoor nodig. Maar dat gaat absoluut niet van harte. Ten eerste heb ik het gevoel dat het een dictaat is. Als ik het niet accepteer gaat de bouw niet verder.” (…)
3.8.
In juni 2022 zijn de bouwwerkzaamheden door Villa Passief hervat. Bij e-mail van 21 juni 2022 heeft Villa Passief een planning van de bouwwerkzaamheden naar [partij A] gestuurd. Verder staat in deze e-mail het volgende:
“
Dag [partij A],
Dag [partij A],
Bijgevoegd vind je de meest recente planning. Zoals het er nu naar uitziet worden alle werkzaamheden in de maanden Juni, Juli, Augustus en eerste week september uitgevoerd. Het streven is dan ook om de woning eerder op te leveren dan de beoogde 1 oktober.”
(…)
3.9.
Begin september 2022 is duidelijk geworden dat de installateur, een onderaannemer van Villa Passief, vergeten is de warmtepomp voor de woning te bestellen. Partijen zijn hierover vervolgens in overleg gegaan.
3.10.
Bij e-mail van 9 september 2022 heeft Villa Passief een nieuwe planning naar [partij A] gestuurd. Hierin staat 18 november 2022 als waarschijnlijke opleverdatum genoemd. [partij A] heeft bij e-mail van 10 september 2022 als volgt gereageerd:
(…)
“
hoewel ik blij ben dat er eindelijk een beter uitgewerkte planning ligt, kwam het opschuiven van de opleverdatum met 7 (!) weken wel aan als een klap in het gezicht. Omdat ik nog wat zaken in de planning miste, en wat verschuivingen in de tijd zag, heb ik de planning in een andere vorm gegoten, zie bijlage. Daarin heb ik de activiteiten geclusterd naar onderwerp (zodat de volledigheid makkelijker te toetsen is) en in een matrix in de tijd geplaatst. Daarbij viel me op dat diverse activiteiten nog niet in de planning waren opgenomen (rode letters) en dat andere activiteiten naar achteren zijn gepland (met oranje gearceerd) waarvan ik de reden niet goed snap. Het lijkt me inderdaad vanzelfsprekend dat we dit maandag eens goed doorspreken. Tevens bijgevoegd een bijgewerkte versie van het afsprakendocument.”
(…)
hoewel ik blij ben dat er eindelijk een beter uitgewerkte planning ligt, kwam het opschuiven van de opleverdatum met 7 (!) weken wel aan als een klap in het gezicht. Omdat ik nog wat zaken in de planning miste, en wat verschuivingen in de tijd zag, heb ik de planning in een andere vorm gegoten, zie bijlage. Daarin heb ik de activiteiten geclusterd naar onderwerp (zodat de volledigheid makkelijker te toetsen is) en in een matrix in de tijd geplaatst. Daarbij viel me op dat diverse activiteiten nog niet in de planning waren opgenomen (rode letters) en dat andere activiteiten naar achteren zijn gepland (met oranje gearceerd) waarvan ik de reden niet goed snap. Het lijkt me inderdaad vanzelfsprekend dat we dit maandag eens goed doorspreken. Tevens bijgevoegd een bijgewerkte versie van het afsprakendocument.”
(…)
3.11.
Op 16 oktober 2022 heeft [partij A] het volgende e-mailbericht naar Villa Passief gestuurd:
“
Hallo [naam 1],
Hallo [naam 1],
zoals ik al telefonisch aangaf is de leverdatum van mijn woning nu nagenoeg zeker bepaald op 1 december. Dat betekent dat ik mij steeds meer zorgen maakt of mijn woning wel tijdig wordt opgeleverd. Graag ontvang ik daarom in het komende overleg de toezegging dat de woning rond 8 november in elk geval gedeeltelijk wordt opgeleverd. In de planning en de uitvoering van activiteiten en acties mis ik tot nu toe de scherpte om deze volledig in beeld te hebben, te plannen en conform planning uit te voeren. Dat dan ook het overleg van komende maandag zondermeer wordt afgezegd en uitgesteld tot maandag over een week vergroot mijn zorgen alleen maar. Vandaar dat ik nu maar weer de moeite nemen om uitgebreid in te gaan op acties, activiteiten en planning.
Acties
(…)
Activiteiten
De volgende activiteiten zijn niet opgenomen in het overzicht van de planning en zijn dus ook nog niet gepland:
(…)
Planning
Het planningsoverzicht is nog verre van volledig:
- verwijder de activiteiten die gereed zijn, of maak duidelijk dat ze gereed zijn (zoals nu met arcering);
- voeg bovenstaande activiteiten toe;
- maak activiteiten scherper naar resultaat, splits bijvoorbeeld nutsaansluitingen en riool als die onafhankelijk van elkaar zijn;
- plan alle activiteiten.
Hierbij het dringende verzoek de komende week de acties uit te voeren, de nog niet beschreven activiteiten in de planning op te nemen en alle nog niet geplande activiteiten te plannen. Verder hierbij het geactualiseerde afsprakendocument.
Groet,
[partij A].”
3.12.
Op 10 november 2022 heeft Noteboom Montage, een onderaannemer van Villa Passief, de samenwerking met Villa Passief beëindigd. Hierop heeft Villa Passief bouwbedrijf LevBouw ingeschakeld.
3.13.
Partijen hebben op 1 december 2022 een werkoverleg gehad. Naar aanleiding daarvan hebben partijen via e-mail contact gehad over de tijdens het overleg besproken punten. Een van die punten betreft de meterkast.
3.14.
Op 8 december 2022 heeft Villa Passief het volgende e-mailbericht naar [partij A] gestuurd:
(…)
“
Bijgevoegd een overzicht van de planning. En overige punten.
Bijgevoegd een overzicht van de planning. En overige punten.
Uitstel Levbouw naar 9 en 10 januari
Levbouw is vanwege uitloop van werkzaamheden niet meer in staat om aankomende zaterdag bij ons kleine punten uit te voeren. Dit is in overleg verplaatst naar 9 en eventueel 10 januari, als er meer tijd nodig is voor de betreffende werkzaamheden.
Verbeteren verven
Begin januari wordt de verf op bepaalde punten overgedaan. [naam 5] en ik vonden dit namelijk goed op bepaalde plekken. [naam 2] is nu terug naar Polen voor de kerstvakantie. Zodra hij terug is, wordt een afspraak gemaakt om te verven + het stucwerk aan de buitenkant (afhankelijk van het weer).
Plaatsing koffie plankje, plinten en achterwand keuken
Verplaatst naar januari. Precieze datum krijgen we nog door.
Riolering
Werkzaamheden zijn verwijderd uit de planning, omdat dit nu door jouzelf wordt gerealiseerd.
Overig:
Contact Lokate
Lokate heeft recentelijk contact met ons opgenomen voor een eventuele eindcontrole. Deze wordt nu op een later tijdstip uitgevoerd, zodra duidelijkheid is over de exacte (hopelijk eerder) datum van de nutsvoorzieningen.
Screens
Zoals besproken heeft Villa Passief nog contact opgenomen met [naam 3] betreft verandering van de screens. [naam 3] gaf aan dat het esthetisch mooier is om overal dezelfde screens te hanteren. Ook zouden er, met 2 verschillende motoren, 2 besturingssystemen noodzakelijk zijn. Villa Passief blijft op basis hiervan vasthouden aan screens op zonne-energie. De precieze datum van levering screens wordt nog met ons gecommuniceerd.
Vraag dakgoot [naam 4]
Helaas heb ik via de mail geen reactie gekregen van [naam 4]. Ik stuur morgen ter herinnering nogmaals een email.”
(…)
(…)
3.15.
Op 9 december 2022 heeft [partij A] per e-mail gereageerd:
“
Hallo,
Hallo,
en opnieuw zijn jullie er in geslaagd mij zeer onaangenaam te verrassen met een mail. En opnieuw door de planning zo maar met ongeveer een maand op te schuiven. Tijdens onze overleggen heb ik benadrukt het zeer belangrijk te vinden dat de meterkast klaar is voor de schouw. Dat is door jullie ook steeds onderschreven, bijvoorbeeld in de mail van [naam 1] van 24 november.
Door het uitstel van het plaatsen van de deuren tot zeker 9 januari betekent het dat de meterkast zeker niet eerder klaar is voor de schouw. Daarom eis ik hierbij dat de deuren nog dit jaar worden geplaatst en de meterkast ook overigens gereed wordt gemaakt voor de schouw.
Tijdens onze overleggen heb ik ook aangegeven dat ik het, ondanks het uitstel van de nutsaansluitingen, belangrijk vind dat de woning binnen wordt afgemaakt zodat ik vast met de inrichting kan beginnen. Nu blijkt dat de mannen van [naam 2] opnieuw hun werk niet goed hebben uitgevoerd. Dat is nog tot daar aan toe, maar dan mag ik ook verwachten dat dat snel wordt hersteld. Maar daarvoor is zelfs nog geen datum afgesproken. Daarom eis ik ook dat het schilderen binnen nog dit jaar wordt hersteld zodat het goed is.
Wat het zwamverhaal van de screens betreft voel ik mij beledigd dat jullie mij als klant niet serieus nemen. Met dit verhaal maken jullie je wat mij betreft belachelijk.
Verder begreep ik van [naam 1] dat jullie de kavel nog steeds niet hebben opgeruimd en er zelfs nog geen datum voor hebben gepland. Ook daaruit blijkt dat jullie de wensen van jullie klant niet serieus nemen en zelfs niet in staat blijken beloften na te komen die jullie wel zelf in de hand hebben. Bovendien blijken jullie niet te begrijpen dat zo'n slordige kavel slecht voor het imago van Villa Passief is.
Graag hoor ik uiterlijk maandag dat het plaatsen van de deuren en het herstel van het schilderen nog dit jaar gaan plaatsvinden.”
3.16.
Op 21 december 2022 heeft [partij A] het volgende e-mailbericht naar Villa Passief gestuurd:
“
Hallo,
Hallo,
ik hecht er aan dat we concretere afspraken maken over het installatiewerk.
Daarom stel ik voor dat we morgen, donderdag, om 13:00 uur overleggen in de woning. Het lijkt me dan beter concreet af te spreken welke klus (zie de lijst hieronder) op welke dag zal worden opgepakt. De uiterste datum daarbij is wel 13 januari. Inmiddels heeft Van Gelder namelijk extra capaciteit ingehuurd, waardoor de nutsaansluitingen mogelijk toch veel eerder dan week 12 kunnen worden aangesloten. Ik reken er op dat we tot goede afspraken kunnen komen.”
3.17.
Op 23 december 2022 heeft [partij A] het volgende e-mailbericht naar Villa Passief gestuurd:
“
Beste [naam 1],
Beste [naam 1],
dit is nu de 2e achtereenvolgende week dat je meldt dat er geen aanpassingen in de planning zijn. Maar dat komt er feitelijk op neer dat er niets meer concreet gepland staat, behalve nu toevallig de keuken, en de inzet van Levbouw op 9 en 10 januari. Maar daar ben ik nogal sceptisch over: komen ze wel, wat kunnen ze in 2 dagen doen, en wat is de kwaliteit van het werk? En deze onduidelijkheid over de planning betekent vooral dat ik nog geen zicht heb op de oplevering van mijn woning. Dat is voor mij onacceptabel. Vandaar mijn voorstel het contract af te ronden: dan leveren jullie de woning op in de staat van dat moment, ik kom mijn financiële verplichtingen na, onder aftrek van de kosten die nog moeten worden gemaakt voor het goed afmaken van de woning.
Ik wil nog steeds proberen er onderling in goed overleg uit te komen, maar ik wil ook harde afspraken over het moment van oplevering, en wel op uiterlijk 13 januari aanstaande. Daarom stel ik voor dat je samen met [naam 5] er maar even over nadenkt welke voorwaarden jullie stellen voor oplevering van de woning op uiterlijk 13 januari aanstaande. En graag zie ik dan jullie voorstel tegemoet om daar op dinsdag 27 december over te overleggen.
Groet,
[partij A].”
3.18.
Bij e-mail van 27 december 2022 heeft Villa Passief gereageerd op het e-mailbericht van [partij A] van 23 december 2022. In deze e-mail staat onder het volgende:
“
Dag [partij A],
Dag [partij A],
Het verbaast ons dat wordt gesproken over een opleverdatum van 13 januari. Dit is alles behalve mogelijk. En dit is ook meerdere keren door ons aangegeven. Dit heeft te maken met de nutsvoorzieningen (en eventueel andere zaken) die waarschijnlijk eind maart aangesloten worden. Of de WTW en warmtepomp dan op tijd binnen zijn, is dan ook nog maar eens de vraag. Verder staan wij ook versteld dat er op zo een korte termijn overgegaan dient te worden tot een gesprek. Dit biedt ons niet de mogelijkheid om ergens goed over na te denken. Laat staan eventuele informatie in te winnen. We verwachten hier in de loop van januari 2023 op terug te komen. Verder zien wij het nut voor het aangaan van een gesprek vanaf onze kant momenteel ook niet, aangezien al meerdere keren is aangegeven dat openstaande facturen niet betaald worden (de factuur van het dak daargelaten). Het feit dat deze facturen niet betaald worden, geeft ons momenteel niet het vertrouwen dat het aangaan van het gesprek dit bevordert. Wij zien daarom graag eerst de betaling van de openstaande facturen binnenkomen. Daarnaast wil ik je er nog op attenderen dat er momenteel al twee herinneringen zijn verstuurd voor openstaande facturen: betreft de graafwerkzaamheden en een termijnbetaling voor plaatsing tegels. Hopelijk blijft het bij deze enkele herinnering. En hoeven wij geen verdere herinneringen te sturen. Als wij de betalingen niet zien binnenkomen, dan zien wij onszelf helaas genoodzaakt om te gaan schuiven in de planning. We hebben ons altijd constructief opgesteld. En blijven dat uiteraard doen.”
(…)
(…)
3.19.
Bij brief van 3 januari 2023 aan Villa Passief heeft [partij A] de aannemingsovereenkomst gedeeltelijk ontbonden wat betreft de werkzaamheden aan de woning die op dat moment nog verricht moesten worden door Villa Passief. Als belangrijkste reden voor de ontbinding noemt [partij A] in deze brief de vertraging in de bouw van de woning.
3.20.
Op 17 januari 2023 hebben partijen samen de staat van de woning opgenomen. Naar aanleiding van deze inspectie hebben partijen een ‘opleverlijst’ met nog uit te voeren werkzaamheden opgesteld.
3.21.
Naar aanleiding van de buitengerechtelijke ontbinding door [partij A] volgt er een e-mailwisseling tussen partijen. Hierin heeft Villa Passief zich op het standpunt gesteld dat ontbinding niet aan de orde is.
3.22.
[partij A] heeft de resterende werkzaamheden aan de woning door derden laten verrichten. Na 3 maart 2023 is [partij A] in de woning getrokken.
3.23.
Bij brief van 10 november 2023 heeft (de advocaat van) [partij A] – kort gezegd – Villa Passief gesommeerd om een bedrag van € 27.381,99 aan schadevergoeding te betalen als gevolg van de ontbinding van de aannemingsovereenkomst.
4.Het geschil
In conventie
4.1.
Heij vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat Villa Passief in de uitvoering van de bouwwerkzaamheden is tekortgeschoten en dat zij aansprakelijk is voor de schade die daarvan het gevolg is, een verklaring voor recht dat [partij A] rechtsgeldig de aannemingsovereenkomst gedeeltelijk heeft ontbonden, veroordeling van Villa Passief tot betaling van een bedrag van € 27.381,99, te vermeerderen met de wettelijke rente, en met veroordeling van Villa Passief in de proceskosten.
4.2.
Villa Passief voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
4.4.
Villa Passief vordert – samengevat – veroordeling van [partij A] tot betaling van € 32.794,09, te vermeerderen met de wettelijke rente, en met veroordeling van [partij A] in de proceskosten.
4.5.
[partij A] voert verweer.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie en in reconventie
5.1.
Vanwege de samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hierna gezamenlijk worden behandeld.
Is Villa Passief tekortgeschoten?
5.2.
[partij A] heeft zich op het standpunt gesteld dat Villa Passief is tekortgeschoten in de nakoming van aannemingsovereenkomst. Hiertoe heeft [partij A] kort gezegd aangevoerd dat de bouwtijd onredelijk is overschreden en dat er begin 2023 nog steeds geen zicht was op een oplevering binnen een redelijke termijn. Villa Passief heeft betwist dat zij is tekortgeschoten.
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat Villa Passief met betrekking tot bouwtermijn is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.
5.4.
Wat vaststaat is dat de bouw van de woning op 1 februari 2022 is begonnen, en dat de overeengekomen bouwtijd ongeveer vier maanden bedroeg. Verder staat vast dat op het moment dat [partij A] de aannemingsovereenkomst heeft ontbonden, op 3 januari 2023, de verwachte opleverdatum eind maart 2023 zou zijn. Dat betekent een vertraging van de bouwwerkzaamheden van ten minste negen maanden. De rechtbank is van oordeel dat die vertraging grotendeels is te wijten aan oorzaken die voor risico van Villa Passief komen. Zo is de vertraging van de bouwtijd onder meer ontstaan door een wijziging van de hoogte van de woning op basis van de constructieberekeningen. Naar het oordeel van de rechtbank ligt dit in de risicosfeer van Villa Passief. Niet in geschil is namelijk dat Villa Passief verantwoordelijk was voor de bouwtekeningen en de constructieberekeningen. Uit de stukken leidt de rechtbank weliswaar af dat partijen van mening verschilden over de vraag of de wijziging ook een wijziging ten opzichte van de omgevingsvergunning betekende, maar de rechtbank is los van die discussie van oordeel dat Villa Passief het [partij A] niet kan tegenwerpen dat hij op dat punt duidelijkheid wilde vanuit de gemeente Deventer voordat de bouw zou beginnen.
5.5.
De vertraging in de bouwtijd is ook gelegen in het door (een onderaannemer van) Villa Passief vergeten van het tijdig bestellen van een warmtepomp. Hierover bestaat tussen partijen geen discussie.
5.6.
Een andere reden voor de vertraging is dat onderaannemer Noteboom Montage de samenwerking met Villa Passief op enig moment heeft opgezegd. De reden voor deze opzegging is een geschil met Villa Passief. De oorzaak van het geschil, waarover door Villa Passief het een en ander is aangevoerd, is naar het oordeel van de rechtbank niet relevant. Het feit dat er een geschil is ontstaan met een onderaannemer, naar aanleiding waarvan die onderaannemer de samenwerking heeft beëindigd, maakt dat dit voor risico van Villa Passief komt. Voor zover Villa Passief een beroep heeft gedaan op overmacht, heeft Villa Passief dit onvoldoende onderbouwd en gaat de rechtbank aan dit verweer voorbij.
5.7.
Villa Passief heeft nog aangevoerd dat de bouw van de woning een pilot betrof, en dat [partij A] dit wist. Dit maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat Villa Passief om die reden wat betreft de bouwtijd enig voorbehoud heeft gemaakt bij [partij A]. Ook heeft Villa Passief onvoldoende onderbouwd dat [partij A] hier rekening mee had behoren te houden. Aan deze stelling van Villa Passief gaat de rechtbank dan ook voorbij.
5.8.
De slotsom is gelet op het voorgaande dat de overeengekomen geschatte bouwtermijn, hoofdzakelijk door oorzaken die voor risico van Villa Passief komen, in grote mate is overschreden. Die overschrijding van de overeengekomen bouwtijd is dusdanig dat Villa Passief naar het oordeel van de rechtbank is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst. De rechtbank volgt Villa Passief dan ook niet in haar standpunt dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
Mocht [partij A] de aannemingsovereenkomst (gedeeltelijk) ontbinden?
5.9.
Vervolgens moet worden beoordeeld of [partij A] tot ontbinding van de aannemingsovereenkomst mocht overgaan. Voor zover nakoming niet tijdelijk of blijvend onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas wanneer de schuldenaar in verzuim is (lid 2 van artikel 6:265 BW).
5.10.
Tussen partijen is niet in geschil dat de nakoming van de verplichtingen van Villa Passief op het moment van ontbinden niet tijdelijk of blijvend onmogelijk waren. Dat betekent dat voor ontbinding verzuim aan de kant van Villa Passief nodig was.
5.11.
Voor het intreden van verzuim is in het wettelijk stelsel in beginsel een schriftelijke aanmaning nodig, waarbij de schuldeiser de schuldenaar een redelijke termijn voor de nakoming geeft (een ingebrekestelling; artikel 6:82 lid 1 BW). In enkele gevallen treedt het verzuim zonder ingebrekestelling in, onder andere door het verstrijken van een fatale termijn of als de schuldenaar meedeelt dat hij niet of niet zonder tekortkoming zal nakomen (artikel 6:83 aanhef en onder a en c BW). Dit is geen limitatieve opsomming. Mede in verband met de hanteerbaarheid in de praktijk van het wettelijk stelsel, kan onder omstandigheden een beroep op het ontbreken van een ingebrekestelling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn of kan worden aangenomen dat op grond van de redelijkheid en billijkheid een ingebrekestelling achterwege kan blijven en de schuldenaar zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt. [1]
5.12.
De rechtbank overweegt als volgt. Vastgesteld wordt dat [partij A] geen ingebrekestelling heeft gestuurd zoals bedoeld in artikel 6:82 lid 1 BW. Uit de correspondentie tussen partijen blijkt echter dat [partij A] meermaals op de planning van de bouwwerkzaamheden heeft toegezien, dat [partij A] wat betreft de uitvoering daarvan Villa Passief er bij herhaling op heeft aangesproken en dat [partij A] ten aanzien van die planning op enig moment aanvullingen heeft gedaan met werkzaamheden die Villa Passief kennelijk vergeten was in de planning op te nemen. Uit de e-mailberichten van [partij A] valt daarnaast af te leiden dat [partij A] wat bepaalde werkzaamheden betreft (de meterkast, nutsvoorzieningen, schilderwerk) termijnen heeft gesteld voor de uitvoering daarvan. Uit de e-mail van [partij A] van 23 december 2022 valt ten slotte af te leiden dat het [partij A] op dat moment menens was; in deze e-mail stelt [partij A] namelijk een duidelijke termijn voor oplevering. In de reactie van Villa Passief daarop, van 27 december 2022, is te lezen dat de nutsvoorzieningen “waarschijnlijk eind maart” aangesloten zouden worden. Dit maakt dat naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op de inmiddels aanzienlijke overschrijding van de bouwtijd op dat moment, de eisen van redelijkheid en billijkheid in dit geval meebrengen dat Villa Passief zonder nadere ingebrekestelling van [partij A] in verzuim is geraakt.
5.13.
De rechtbank gaat aan het beroep van Villa Passief op schuldeisersverzuim voorbij. Zoals hiervoor is overwogen kan Villa Passief het [partij A] niet tegenwerpen dat hij zekerheid wilde met betrekking tot de omgevingsvergunning, en mocht hij voor het overige kritisch zijn op (de voortgang van) de bouw.
5.14.
Nu er sprake is geweest van een tekortkoming van Villa Passief en Villa Passief in verzuim is geraakt, heeft [partij A] de aannemingsovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. De gevorderde verklaringen voor recht zullen worden toegewezen.
De gevolgen van de ontbinding van de aanneemovereenkomst
5.15.
Vervolgens moet beoordeeld worden wat de gevolgen zijn van de gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst.
5.16.
[partij A] heeft de aannemingsovereenkomst gedeeltelijk ontbonden, voor zover Villa Passief de werkzaamheden die zij op grond daarvan moest uitvoeren niet heeft uitgevoerd. In dat geval brengt artikel 6:270 BW met zich dat een evenredige vermindering plaatsvindt van de wederzijdse prestaties van partijen in hoeveelheid of hoedanigheid. De door [partij A] nog te verrichten prestatie (betaling van de resterende aanneemsom) wordt verminderd naar evenredigheid van de prestatie die Villa Passief op grond van de aannemingsovereenkomst nog moest verrichten, maar vanwege de gedeeltelijke ontbinding niet meer hoeft te verrichten. Als meer is verricht dan waartoe (één van de) partijen na gedeeltelijke ontbinding zijn gehouden, ontstaat voor het teveel gepresteerde ingevolge artikel 6:271 BW een ongedaanmakingsverbintenis. Nu geen nakoming van een dergelijke ongedaanmakingsverbintenis is gevorderd, is dat in deze procedure niet aan de orde.
5.17.
Wel aan de orde is de door [partij A] gevorderde schadevergoeding. Op grond van artikel 6:277 BW is Villa Passief verplicht de schade van [partij A] te vergoeden die hij heeft geleden, doordat geen wederzijdse nakoming maar ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt. Daarvoor moet worden vastgesteld wat de extra kosten zijn die [partij A] heeft moeten maken om het ontbonden deel van de overeenkomst door een derde te laten uitvoeren. Dat wil zeggen dat een vergelijking moet worden gemaakt tussen enerzijds de situatie waarin Villa Passief het werk volledig en correct zou hebben uitgevoerd en [partij A] de daarvoor overeengekomen vergoeding had betaald en anderzijds de situatie waarin [partij A] op dit moment verkeert doordat hij een derde dat werk heeft laten uitvoeren.
5.18.
De rechtbank stelt vast dat partijen, op enkele kleine punten na (de waterput, bouwstroomkast en douchedeur), het erover eens zijn dat [partij A] nog een bedrag van € 61.627,08 aan Villa Passief had moeten betalen wanneer de aanneemovereenkomst niet was ontbonden. De door [partij A] gemaakte extra kosten om het ontbonden deel van de overeenkomst door een derde te laten uitvoeren bedragen volgens [partij A] in totaal € 52.21,16. Dit betekent dat de waarde van de prestatie die Villa Passief nog had moeten verrichten minder bedraagt dan de waarde van de prestatie die [partij A] nog had moeten verrichten (ook als de drie hiervoor genoemde punten in die berekening worden meegenomen ten voordele van [partij A]). Op dit punt is Villa Passief dan ook geen betaling meer aan [partij A] verschuldigd.
Overige schadeposten
5.19.
In aanvulling op de extra kosten die zijn gemoeid met de uitvoering van de werkzaamheden door een derde, heeft [partij A] vergoeding gevorderd van de verschillende schadeposten. Deze schadeposten worden hierna individueel besproken.
5.20.
[partij A] heeft een vergoeding van € 5.000,00 gevorderd ter compensatie van de wijziging met betrekking tot de constructie van de woning. De rechtbank wijst deze vordering vanwege een onvoldoende onderbouwing af. Villa Passief heeft deze vordering namelijk gemotiveerd betwist, een heeft daartoe onder meer aangevoerd dat er vrijwel geen verslechtering in isolatiewaarde is opgetreden. Daarop heeft [partij A] zijn vordering niet nader onderbouwd. Daar komt nog bij dat [partij A] niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot dit bedrag is gekomen.
5.21.
[partij A] heeft een vermindering van de door Villa Passief op 7 juni 2022 in rekening gebrachte meerprijzen gevorderd van € 19.500,00. Ook dit deel van de vordering wijst de rechtbank af. Gebleken is namelijk dat [partij A] zelf met deze doorberekening van meerprijzen door Villa Passief akkoord is gegaan. [partij A] heeft aangevoerd dat hij zich gedwongen voelde de meerprijzen te accepteren, maar het stond hem vrij dat niet te doen en van Villa Passief nakoming van de aannemingsovereenkomst te verlangen, desnoods door middel van een gang naar de rechter. [partij A] heeft in ieder geval goed nagedacht voordat hij zijn beslissing nam, zo blijkt uit de reactie van [partij A] van 8 juni 2022. Dat standpunt gaat dan ook niet op. Dat geldt ook voor het beroep op vernietiging van (een bepaling in) de algemene voorwaarden. Villa Passief heeft meerprijzen doorberekend, en [partij A] is daarmee akkoord gegaan. Partijen hebben daarmee overeenstemming bereikt over die meerprijzen. [partij A] kan die overeenstemming niet achteraf aantasten door middel van vernietiging van (een deel van) de algemene voorwaarden. Villa Passief heeft de meerprijzen namelijk niet eenzijdig doorberekend, de situatie waar de door [partij A] bedoelde bepaling in de algemene voorwaarden op ziet, maar heeft ze ter akkoord voorgelegd aan [partij A], waarna [partij A] ermee heeft ingestemd.
5.22.
[partij A] heeft een bedrag van € 1.000,00 gevorderd voor te veel afgegraven grond, en een bedrag van in totaal € 2.227,32 voor te veel in rekening gebrachte materialen. Deze vorderingen wijst de rechtbank, als onvoldoende onderbouwd, af. Villa Passief heeft gemotiveerd weersproken dat zij op deze punten nog iets aan [partij A] verschuldigd is, door aan te voeren dat partijen hierover overeenstemming hebben bereikt. Hierop heeft [partij A] zijn vordering niet nader onderbouwd.
5.23.
[partij A] heeft een bedrag van € 3.947,89 gevorderd aan meerwerk dat hij aan Villa Passief betaald heeft voor de bouw van een zolder in de woning. Volgens [partij A] maakte de zolder deel uit van de bouwbeschrijving en hoefde hij er geen rekening mee te houden dat dit meerwerk zou zijn. Daarnaast heeft Villa Passief er volgens [partij A] nooit op gewezen dat de zolder meerwerk zou zijn, en dus een prijsverhoging zou opleveren. Volgens Villa Passief had [partij A] moeten begrijpen dat de zolder meerwerk was, en hoefde zij – zo begrijpt de rechtbank – [partij A] niet te waarschuwen voor een prijsverhoging. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de bouwbeschrijving blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet duidelijk dat een zolder onderdeel uitmaakte van de woning die Villa Passief voor [partij A] zou gaan bouwen. Dat betekent dat er sprake is van meerwerk. De rechtbank is daarnaast van oordeel dat [partij A] had moeten begrijpen dat de werkzaamheden voor deze zolder een prijsverhoging zou betekenen. De waarschuwingsplicht van artikel 7:755 BW gaat in dat geval niet op. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
5.24.
[partij A] heeft een bedrag van € 4.082,50 gevorderd aan kosten die een gevolg zijn van de vertraging in de bouw, omdat [partij A] niet eerder de woning kon betrekken. Deze kosten zien op huisvestingskosten, opslagkosten en andere financiële lasten. De rechtbank wijst deze vordering af, omdat [partij A] voor deze kosten geen enkele concrete onderbouwing heeft gegeven, maar in plaats daarvan aanknoopt bij een percentage van de aanneemsom, zonder uit te leggen waarom dat bedrag een reflectie van zijn schade in dit verband vormt. Dit bedrag kan dan ook niet voor vergoeding in aanmerking komen.
5.25.
Gelet op het voorgaande worden de overige door [partij A] gevorderde schadeposten, een bedrag van in totaal € 35.807,71, afgewezen.
De tegenvordering van Villa Passief
5.26.
Hiervoor heeft de rechtbank geoordeeld dat [partij A] de aannemingsovereenkomst terecht (gedeeltelijk) heeft ontbonden. Van opzegging door [partij A] is dan ook geen sprake. Nu de tegenvordering van Villa Passief is gegrond op opzegging – Villa Passief verwijst nadrukkelijk naar de regeling voor opzegging van artikel 7:764 BW –, wijst de rechtbank deze af.
Conclusie
5.27.
De door [partij A] gevraagde verklaringen voor recht worden toegewezen, het overige wordt afgewezen. De tegenvordering van Villa Passief wordt afgewezen.
De proceskosten
5.28.
Gezien de uitkomst in conventie en in reconventie ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De rechtbank
In conventie
6.1.
verklaart voor recht dat Villa Passief is tekortgeschoten in de uitvoering van de werkzaamheden voor de bouw van de woning en aansprakelijk is voor de schade die daar het gevolg van is,
6.2.
verklaart voor recht dat [partij A] de aannemingsovereenkomst rechtsgeldig gedeeltelijk heeft ontbonden op 3 januari 2023,
6.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
In reconventie
6.4.
wijst de vordering af,
In conventie en in reconventie
6.5.
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025. (wv)