Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/317917 / HA ZA 24-290
Vonnis van 19 februari 2025
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 2],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. M.A. Schuring te Almelo,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 3],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. G. Beekman te Hengelo.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 29 producties,
- de conclusie van antwoord met 8 producties,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord met 8 producties,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte van de zijde van [gedaagde] van 17 december 2024 van wijziging productie 8,
- de akte van de zijde van [eisers] van 24 december 2024 met de producties 30 tot en met 33,
- de mondelinge behandeling van 6 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beslissing samengevat
[eisers] heeft [gedaagde] een woning gekocht. Partijen hebben daarbij afgesproken dat [gedaagde] voor [eisers] verbouwingswerkzaamheden zou verrichten aan de woning. Volgens [eisers] zijn de werkzaamheden gebrekkig verricht. Daarnaast zou de woning verschillende gebreken bevatten. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] te laat heeft geklaagd bij [gedaagde] over de gebreken. Op grond van de wet zijn daardoor bijna alle aanspraken van [eisers] tot vergoeding van schade verjaard dan wel komen te vervallen. De vordering tot vergoeding van schade wordt op die onderdelen afgewezen. [eisers] heeft wel tijdig geklaagd over de problemen aan het dak nadat [gedaagde] een draagbalk heeft laten verwijderen. [eisers] heeft voldoende onderbouwd dat het dak hierdoor een gebrek vertoont waarvoor [gedaagde] in beginsel aansprakelijk is. Door [eisers] is echter onvoldoende onderbouwd dat hij hierdoor het gehele dak heeft moeten vervangen (en dus schade heeft geleden in de omvang zoals gevorderd). De vordering tot vergoeding van die schade wordt daarom afgewezen. De kosten van het deskundigenrapport moet [gedaagde] betalen. De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen. Omdat [eisers] grotendeels in het ongelijk is gesteld, moet hij de forfaitaire proceskosten betalen plus rente.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] was eigenaar van een woning aan de [adres] (hierna: de woning).
3.2.
Medio 2019 heeft [gedaagde] de woning te koop aangeboden als een ‘gerenoveerde woning’. Naar aanleiding van de verkoopadvertentie zijn [eisers] en [gedaagde] met elkaar in contact gekomen.
3.3.
Op 29 juni 2019 heeft [eisers] aan [gedaagde] een e-mailbericht gestuurd met daarin een overzicht van werkzaamheden die [gedaagde] aan de woning zou moeten laten verrichten. Partijen hebben afgesproken dat de partner van [gedaagde], [eiser 1] [naam 1] (hierna: [naam 1]), die werkzaamheden zou (laten) verrichten. De overeengekomen werkzaamheden zijn onder andere de volgende (hierna: de werkzaamheden aan de woning):
- het plaatsen van een badkamer en keuken;
- schilderen en laten stucen van de gevel,
- het aanleggen van een vloerverwarming in de woning,
- het aanbrengen van radiatoren,
- het uitbreken van de wand tussen de woonkamer en keuken, op aanwijzing, en
- het opknappen van de (draag)balken in de slaapkamer en het laten terugvallen van een draagbalk om ruimte te maken.
3.4.
Op 11 juli 2019 is de woning door [eisers] gekocht en op 1 november 2019 vond de levering plaats. Het overzicht van de werkzaamheden aan de woning is als bijlage bij de koopovereenkomst gevoegd.
3.5.
[eisers] heeft medio februari 2020 geklaagd over vocht in de muur van de woning en op 14 juni 2020 geklaagd over een lekkage ter hoogte van de aanhechting van het platte dak aan de bestaande bouw.
3.6.
[gedaagde] heeft in reactie hierop medio 2020 onder andere een deel van de buitenmuur van de woning laten isoleren door middel van een zogenoemd gevelissolatiesysteem.
3.7.
Op 31 december 2020 heeft [eisers] weer geklaagd over vocht in de woning.
3.8.
Op 17 april 2021 heeft [eisers] [gedaagde] het volgende ge-e-maild:
‘[…] We hebben afgesproken met elkaar dat, wanneer deze zaken zijn opgepakt, de verbouwing ten einde is en we dit hele traject met elkaar kunnen afsluiten.
De kleine werkzaamheden die nog gedaan moeten […]:
• Het schilderwerk buiten […]
• De stukadoor moet nog een klein stukje achter de poort stuken […]
• Het herstelwerk binnen moet nog gedaan worden […]
Om de verbouwing te kunnen afronden zullen we 1 clausule moeten inbouwen en dat is de volgende; De oorzaak van de lekkages in de gang zijn nog niet met zekerheid vastgesteld. Omdat tijd hier het antwoord zou moeten geven rest ons niks dan straks, na het herstelwerk van de schilder, een tijdje te wachten en in de gaten te houden of de vochtproblemen niet terugkeren […] als blijkt dat de vochtproblemen toch terugkeren is dat dus niet de oorzaak
geweest en willen we graag jou en de aannemer weer kunnen aanspreken […]
Jij bent akkoord gegaan met ons voorstel om dit alles te laten
uitvoeren door de schilder en de factuur zal voor jou zijn. Wij laten dan, zoals afgesproken, de vertragingsschade vervallen.’
3.9.
[gedaagde] heeft in reactie op dit e-mailbericht op 19 april 2021 geschreven dat zij akkoord gaat met de aanvulling dat zij de woorden ‘een tijdje’ uit de hiervoor genoemde afspraak wil vervangen door een termijn van 4 maanden (hierna: de afspraak uit april 2021).
3.10.
Op 14 februari 2022 heeft [eisers] bij [gedaagde] geklaagd over onder andere vocht in de (buiten)muur. Zo zou volgens [eisers] het stucwerk van het gevelissolatiesysteem niet correct aangebracht zijn. [gedaagde] heeft hierop [eiser 1] laten weten dat zij niet gehouden is tot herstel.
3.11.
Op 11 maart 2022 heeft [eisers] [gedaagde] verzocht om de problemen binnen een redelijke termijn op te laten lossen door [bedrijf], waarbij ‘problemen met de buitenmuur’ en het ‘systeem’ worden benoemd. Ook klaagt [eisers] erover dat het dak van de woning doorzakt, als gevolg van de werkzaamheden van [naam 1] aan de dakconstructie.
3.12.
Op 9 juni 2022 heeft [eisers] aan [gedaagde] geschreven:
‘[…] U stelt dat uit de foto’s van de balk niet blijkt dat er sprake is van een ernstig gebrek. Aangezien uit de foto’s blijkt dat de door uw cliënt aangebrachte constructie uit elkaar wordt getrokken door het gewicht van het dak, is dit een onbegrijpelijke stelling […]
Cliënten kunnen niet het risico van nog verder inzakken van het dak lopen.
Ervan uitgaande dat uw cliënt niet tot voornoemde betaling dan wel herstel per ommegaande over zal gaan, zal aan TBA alleen het gevelsysteem voorgelegd hoeven te worden. Graag ontvang ik van u een concept vraagstelling hiervoor.’
3.13.
Op verzoek van [eisers] heeft de kantonrechter van deze rechtbank op 28 december 2022 een voorlopig deskundigenbericht bevolen. [naam 2] is daarbij als deskundige benoemd (hierna: de deskundige). In de beschikking zijn vragen voor de deskundige geformuleerd over (1) het dak, (2) het gevelisolatiesysteem en (3) de aanhechting van het platte dak aan de bestaande bouw.
3.14.
Op 21 juni 2023 heeft de deskundige de woning onderzocht in aanwezigheid van partijen. De deskundige heeft zijn bevindingen en conclusies opgeschreven in een rapport van 26 maart 2024 (hierna: het deskundigenrapport).
3.15.
Op 17 mei 2024 heeft [eisers] aan [gedaagde] een minnelijk voorstel gedaan over de gestelde schade die [eisers] zou hebben geleden (als gevolg van) de dakconstructie, de gevel, de aanhechting van (het ondeugdelijke) platte dak en een niet-geplaatste voordeur, met de vermelding dat [eisers] bij niet-acceptatie zal overgaan tot het nemen van rechtsmaatregelen.
3.16.
De dagvaarding is op 27 juni 2024 betekend.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 167.591,39, vermeerderd met rente en kosten.
4.2.
[eisers] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenis om een geheel gerenoveerde woning zonder gebreken te leveren. De woning bevat volgens [eisers] de volgende gebreken:
een gebrekkige dakconstructie als gevolg van het verwijderen van een dragende balk;
een gebrekkig functionerend gevelisolatiesysteem;
een gebrekkige aanhechting van het platte dak op de bestaande bouw;
een dak van de (losstaande) schuur dat niet voldoende afwatert en op instorten staat;
lekkages op zolder;
een gebrekkige ventilatie in de kruipruimte; en
een niet geplaatste voordeur.
4.3.
[eisers] stelt zich op het standpunt dat zijn schade bestaat uit de volgende onderdelen:
€ 33.579 voor vervanging van het dak;
€ 1.100 voor vervanging van de schoorsteen, door vervanging van het dak;
€ 53.920 voor herstel van het gevelisolatiesysteem;
€ 12.837 voor herstel van het platte dak;
€ 1.067,40 voor herstel van de zoldervloer door lekkages op zolder;
€ 1.500 voor herstel van de ventilatie van de kruipruimte;
€ 6.100 voor herstel van de PVC-vloer door gebrekkige ventilatie in de kruipruimte;
€ 4.500 vervangende schadevergoeding voor de voordeur;
€ 3.695,98 voor herstel van Keralit door lekkage;
€ 2.520 voor herstel van de muren door vochtschade;
€ 4.800 aan kosten voor het inschakelen van een deskundige;
€ 9.272,01 aan extra kosten van het openbreken van de hypothecaire lening.
herstel van de hiervoor genoemde gebreken, plus gevolgschade en kosten van het inschakelen van de deskundige.
4.4.
[gedaagde] voert aan dat het onderzoek door de deskundige over het gevelisolatiesysteem niet zorgvuldig is geweest, zodat geen waarde kan worden toegekend aan de conclusies uit het rapport op dit onderdeel. Daarnaast betwist zij ten aanzien van de dakconstructie de gevorderde schade, betwist zij ten aanzien van het gevelisolatiesysteem dat dit een gebrek is en dat schade (in de gevorderde omvang) is geleden, betwist zij ten aanzien van de aanhechting van het platte dak het causale verband tussen het gestelde gebrek en de gevorderde schade en betwist zij dat zij is tekortgeschoten in de verplichting tot het plaatsen van de voordeur. Ten aanzien van de overige aangevoerde gebreken voert zij aan dat [eisers] onvoldoende heeft gesteld.
4.5.
Daarnaast voert [gedaagde] verweer. Zij stelt zich op het standpunt dat [eisers] sinds de afspraak uit april 2021 niet binnen vier maanden bij [gedaagde] heeft geklaagd, zodat [eisers] zijn rechten heeft verwerkt om een schadevergoeding te vorderen. Ook stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat [eisers] niet tijdig heeft geklaagd over de andere gestelde gebreken (uitgezonderd de voordeur).
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De vragen die de rechtbank in deze zaak zal beantwoorden
5.1.
De rechtbank zal in deze uitspraak eerst de overeenkomst tussen partijen kwalificeren en vervolgens de verweren van [gedaagde] bespreken (respectievelijk rechtsverwerking en het niet-tijdig klagen). Indien immers een verweer slaagt, zal niet meer worden toegekomen aan de beantwoording van de vraag of ter zake sprake is van een gebrek. Ten slotte zal worden toegekomen aan de vraag of door [eisers] voldoende is onderbouwd dat sprake is van een of meer gebreken en, zo ja, of de gevorderde schade op dat onderdeel toewijsbaar is.
De overeenkomst tussen partijen is een gemengde overeenkomst
5.2.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat de tussen hun gesloten overeenkomst tot koop van de woning in ieder geval de elementen bevat van een koopovereenkomst. Partijen hebben zich immers verbonden tot het geven van een zaak waarvoor een prijs in geld is betaald (zie artikel 7:1 Burgerlijk Wetboek (BW)).
5.3.
Partijen hebben daarnaast afgesproken dat [naam 1], in opdracht van [gedaagde], de werkzaamheden aan de woning zou gaan verrichten. De rechtbank is van oordeel dat de afspraken over de werkzaamheden aan de woning zich laten kwalificeren als afspraken in het kader van een overeenkomst van aanneming van werk in de zin van Titel 7.12 BW. Het volgende is daarvoor redengevend.
5.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] voor de werkzaamheden aan de woning heeft betaald, omdat de werkzaamheden (deels) zijn verdisconteerd in de koopprijs. De werkzaamheden aan de woning laten zich verder naar hun aard kwalificeren als werkzaamheden in het kader van aanneming van werk, omdat [naam 1] voor [eisers] verschillende werken van stoffelijke aard tot stand heeft gebracht. Ook de aard van de afspraken tussen partijen en de wijze waarop zij hier uitvoering aan hebben gegeven zijn kenmerkend voor een overeenkomst van aanneming van werk. Uit de gemaakte afspraken blijkt immers dat [eisers] regie dan wel inspraak had over (de wijze waarop) een deel van het werk zou worden verricht door [naam 1]. Daarbij zijn partijen stelposten overeengekomen bij de badkamer en de keuken, wat typerend is voor een aannemingsovereenkomst. Ook schrijft [eisers] op 9 april 2021 – anderhalf jaar na levering – aan [naam 1] dat het ‘einde van de verbouwing lijkt te naderen’. Deze feiten en omstandigheden wijzen meer op het bestaan van een aannemingsovereenkomst en niet op het bestaan een zuivere koopovereenkomst tot de koop van een (kant-en-klare) gerenoveerde woning, zoals [eisers] heeft gesteld. [eisers] heeft nog gesteld dat de afspraken zijn vastgelegd als bijlage in een koopovereenkomst die bij de notaris is verleden – en dus sprake zou moeten zijn van koop – maar dat doet aan het voorgaande niet af. De naam van de overeenkomst is immers niet van doorslaggevende betekenis voor de kwalificatie ervan.
5.5.
Gelet op het voorgaande bevat de koopovereenkomst kenmerken van een aannemingsovereenkomst en een koopovereenkomst. In beginsel zijn daardoor op grond van artikel 6:215 BW de wettelijke regels van koop (Titel 7.1 BW) naast de wettelijke regels van de overeenkomst van aanneming (Titel 7.12 BW) op de koopovereenkomst van toepassing.
Het beroep op rechtsverwerking faalt
5.6.
Bij de beoordeling van het beroep op rechtsverwerking door [gedaagde] stelt de rechtbank het volgende voorop. Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat [eisers] zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop onvoldoende om rechtsverwerking aan te nemen. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eisers] zijn aanspraken niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van [gedaagde] onredelijk zou worden verzwaard of benadeeld indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt.
5.7.
[gedaagde] legt aan haar verweer de afspraak uit april 2021 ten grondslag. De rechtbank overweegt hierover dat uit de tekst van de afspraak uit april 2021 niet zonder meer volgt dat [gedaagde] er gerechtvaardigd op kon vertrouwen dat [eisers] al zijn aanspraken zou laten vervallen. Uit dit e-mailbericht blijkt immers dat [gedaagde] ermee akkoord ging om schilderwerkzaamheden uit te laten voeren op haar kosten en dat [eisers] daartegenover zijn kennelijke claim van vertragingsschade zou laten vervallen. Door [gedaagde] is verder niet onderbouwd op grond van welke feiten en omstandigheden [eisers] afstand zou hebben gedaan van meer rechten dan alleen de door [eisers] expliciet genoemde claim van vertragingsschade. Partijen hebben weliswaar een termijn van 4 maanden afgesproken waarbinnen [eisers] nog kon klagen over vochtproblemen, maar zonder verdere onderbouwing van [gedaagde] valt niet in te zien waarom de in deze procedure gestelde gebreken onder het bereik van deze afspraak valt. Dat mocht wel van [eisers] mogen verwacht, te meer nu [eisers] gemotiveerd heeft betwist dat sprake is van rechtsverwerking.
5.8.
Voor zover [gedaagde] zich in het kader van haar beroep op rechtsverwerking heeft gesteld dat [eisers] het recht heeft verwerkt door pas 14 februari 2022 te klagen, overweegt de rechtbank dat het enkele tijdsverloop onvoldoende is om rechtsverwerking te kunnen aannemen.
5.9.
De rechtbank verwerpt het rechtsverwerkingsverweer van [gedaagde].
5.10.
Nu de rechtbank ervan uitgaat dat [eisers] niet zijn rechten heeft verwerkt om te mogen klagen over de door hem gestelde gebreken, zal de rechtbank hieronder bespreken of [eisers] tijdig heeft geklaagd.
Het recht van [eisers] schadevergoeding te vorderen met betrekking tot het gevelisolatiesysteem en de aansluiting van het platte dak is verjaard
5.11.
De rechtbank overweegt dat, anders dan [eisers] heeft aangevoerd, ten aanzien van de aanhechting van het platte dak en het gevelinstallatiesysteem niet de ‘algemene verjaringstermijn’ van vijf jaar van toepassing is, maar een verjaringstermijn van twee jaren. Op de overeenkomst zijn immers artikel 7:23 lid 2 BW – voor zover het gaat om koop – en artikel 7:761 lid 1 BW – voor zover het gaat om aanneming van werk – naast elkaar van toepassing. In beide gevallen verjaart elke rechtsvordering wegens een gebrek door verloop van twee jaren nadat hierover is geprotesteerd. De verjaring kan gestuit worden door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling (art. 3:317 lid 1 BW). Een stuitende mededeling is een mededeling waaruit volgt dat de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt.
5.12.
Op [gedaagde] rust op grond van de hoofdregel uit artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de verplichting om de feiten en omstandigheden aan te dragen die de conclusie kunnen dragen dat de vorderingen van [eisers] tot betaling van schadevergoeding zijn verjaard.
5.13.
Omdat [eisers] zich op het standpunt stelt dat de vorderingen (tijdig) zijn gestuit, rust op [eiser 1] op grond van diezelfde regel de stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die daaraan ten grondslag liggen.
5.14.
Door [eisers] is op 14 juni 2020 geklaagd over de aanhechting van het platte dak en op 11 maart 2022 over het gevelinstallatiesysteem. Anders dan [eisers] tijdens de mondelinge behandeling heeft aangevoerd, bevat zijn e-mailbericht van 9 juni 2022 geen (herhaalde) klacht dan wel stuitingshandeling over de aanhechting van het dak en over het gevelinstallatiesysteem. Die gestelde gebreken staan immers niet in dit e-mailbericht genoemd: uit de tekst van dit e-mailbericht blijkt dat het gaat over een dakconstructie. Weliswaar wordt in dit e-mailbericht het woord ‘gevelsysteem’ genoemd, maar er is niet gesteld, en ook blijkt op zichzelf niet uit de context van dit e-mailbericht, dat hiermee (herhaald) is geklaagd over de gevelinstallatie.
5.15.
Op grond van het voorgaande gaat de rechtbank ervan uit dat de verjaringstermijnen met betrekking tot de aanhechting van het dak en het gevelinstallatiesysteem (in ieder geval) vanaf respectievelijk 14 juni 2020 en 11 maart 2022 zijn gaan lopen (hierna: de aanvang van de verjaringstermijnen).
5.16.
De rechtbank overweegt over het stuitingsverweer van [eisers] het volgende. Tijdens de mondelinge behandeling is [eisers] gevraagd of er sinds de aanvang van de verjaringstermijnen een mededeling aan [gedaagde] is gedaan die een voldoende duidelijke waarschuwing aan haar inhoudt dat zij rekening moet houden met de mogelijkheid dat de vordering nog geldend zou worden gemaakt. Hierop heeft [eisers] zich op het standpunt gesteld dat die mededeling volgt uit het verzoekschrift bij het verzoek tot een voorlopig deskundigenbericht en, naar de rechtbank begrijpt, uit de omstandigheid dat onderzoek werd gedaan naar de gestelde gebreken door de deskundige.
5.17.
De rechtbank overweegt dat het indienen van een verzoekschrift tot het bevelen van een voorlopig deskundigenonderzoek voordat een geding aanhangig is, op zichzelf niet kan worden beschouwd als een stuitende mededeling. Evenmin kan die procedure worden beschouwd als een stuitende mededeling. Een (verzoek tot een) dergelijke procedure is er immers (nog) niet op gericht om een vorderingsrecht geldend te maken, maar eerder om informatie te verkrijgen aan de hand waarvan beoordeeld kan worden of het zinvol is een daarop gerichte procedure aanhangig te maken. Dit volgt uit rechtspraak van de Hoge Raad. [1] In het verlengde hiervan is de rechtbank van oordeel de onderzoeksfase door de deskundige zonder verdere onderbouwing ook niet kan worden aangemerkt als een stuitingshandeling, omdat dit onderzoek er evenmin op gericht is om een vorderingsrecht geldend te maken. Voor zover [eisers] heeft beoogd te stellen dat uit de tekst van het verzoekschrift een stuitingsmededeling volgt, heeft [eisers], mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde], niet kunnen volstaan met die enkele stelling. [eisers] heeft dit verzoekschrift niet in deze procedure gebracht, heeft daartoe geen aanbod gedaan en heeft evenmin tekst uit het verzoekschrift geciteerd. De stelling van [eisers] is daarom op dit onderdeel onvoldoende onderbouwd. De enkele omstandigheid dat het verzoekschrift al een keer is ingediend bij de rechtbank in een andere procedure, betekent overigens niet dat de op [eisers] rustende stelplicht en bewijslast op dit punt is gewijzigd.
5.18.
Het kan zo zijn dat de eis van een 'ondubbelzinnig voorbehoud van recht' voor een stuiting niet zo strikt dient te worden opgevat als de wettekst suggereert, en dat ook de context van de mededeling van belang is, maar dat neemt niet weg dat voor het kunnen aanvaarden van stuiting van een verjaring nodig is dat er een duidelijk schriftelijk signaal van voorbehoud van recht naar [gedaagde] moet zijn uitgegaan. [gedaagde] heeft het bestaan van een dergelijk signaal niet (voldoende) onderbouwd. De rechtbank zal daarom het verweer van [eisers] dat de verjaring (tijdig) is gestuit verwerpen.
5.19.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] voldoende onderbouwd heeft gesteld dat de rechtsvordering van schadevergoeding met betrekking tot de aanhechting van het platte dak en het gevelisolatiesysteem zijn verjaard. De vordering van [eisers] zal op deze onderdelen worden afgewezen.
5.20.
Naar de rechtbank begrijpt heeft [eisers] gesteld dat de kosten van vervanging van Keralit platen en van herstel van de muren door vochtschade het gevolg zijn van deze gestelde gebreken (aanhechting van het platte dak en het gevelisolatiesysteem). Gelet op het voorgaande, komt de rechtbank aan bespreking van die gestelde schadeposten niet toe.
De vordering tot betaling van een schadevergoeding wegens een gebrek van het dak is niet verjaard
5.21.
De vordering tot betaling van een schadevergoeding wegens een gebrek van het dak verjaart door verloop van twee jaren nadat hierover is geprotesteerd. De rechtbank verwijst naar 5.11.
5.22.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] op 11 maart 2021 heeft geklaagd over de dakconstructie. Ook is niet in geschil dat [eisers] op 9 juni 2022 de problemen over de dakconstructie (wederom) ter kennis van [gedaagde] heeft gebracht.
5.23.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] voldoende onderbouwd heeft gesteld dat de verjaring van de rechtsvordering tot vergoeding van schade in verband met herstel van het dak (in ieder geval) is gestuit met het onder 3.15 genoemde e-mailbericht van 17 mei 2024, aangezien hierin het dak wordt genoemd en door [eisers] wordt gewezen op het treffen van rechtsmaatregelen bij niet-betaling. Binnen twee jaar heeft [eisers] geklaagd over het dak en zich ondubbelzinnig het recht op nakoming voorbehouden, aangezien in datzelfde e-mailbericht wordt gesproken over ‘voornoemde betaling dan wel herstel’. Omdat de rechtbank ervan uitgaat dat tijdig is gestuit, wordt het verjaringsverweer van [gedaagde] op dit onderdeel verworpen.
5.24.
De rechtbank zal de gevorderde schadevergoeding op dit onderdeel hieronder, na bespreking van de verdere verweren, bespreken.
[eisers] heeft met betrekking tot de schuur, de lekkages op zolder en de kruipruimte niet voldaan aan zijn stelplicht
5.25.
Naar het oordeel van de rechtbank is [eisers] in zijn stelplicht tekort geschoten met betrekking tot de gestelde gebreken van de schuur, de lekkages op zolder en de ventilatie van de kruipruimte. Hij heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt wat het precieze gebrek inhoudt, wanneer dit door hem is ontdekt en waarom de woning daardoor niet meer zou voldoen aan de overeenkomst. Ook is niet aannemelijk gemaakt dat in dit opzicht (aanvullende) schade is geleden, althans dat de mogelijkheid daartoe bestaat. De rechtbank voegt hieraan toe dat de woning reeds in 2019 aan [eisers] is geleverd en dat dit geschil zich nu ruim vijf jaar voortsleept en dat van [eisers] in dit stadium mag worden verwacht dat hij alle relevante feiten op tafel legt voorzien van een duidelijke toelichting. Het enkel overleggen van foto’s van de schuur plus (verder niet onderbouwde) stellingen dat de kruipruimte niet goed ventileert en dat er lekkages zijn op zolder acht de rechtbank een onvoldoende onderbouwing. De vordering van [eisers] worden op deze onderdelen afgewezen.
5.26.
Voor zover [eisers] wél zou hebben voldaan aan zijn stelplicht op de hiervoor genoemde onderdelen, merkt de rechtbank nog het volgende op. De rechtbank gaat ervan uit dat [eisers] heeft beoogd te stellen dat deze gebreken voortkomen uit de ongeschiktheid van de woning (non-conformiteit), aangezien die gebreken geen verband lijken te houden met werkzaamheden door [naam 1]. De rechtbank zou daarom artikel 7:23 lid 1 BW als uitgangspunt nemen bij de beoordeling van het verweer van [gedaagde] dat niet (tijdig) is geklaagd. Voorop wordt gesteld dat uit dit artikel volgt dat een koper binnen bekwame tijd nadat hij de non-conformiteit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, de verkoper daarvan in kennis moet stellen (klachtplicht). De klachtplicht strekt ertoe de verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te weerleggen klachten. Het is de vraag of [eisers] binnen bekwame tijd heeft geklaagd over de hiervoor genoemde gebreken aan de woning. Bij beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd, is immers de aard van het gebrek van belang, de omstandigheid of het gebrek makkelijk waarneembaar is en de manier waarop dit aan het licht is gekomen. Naar de rechtbank begrijpt, zijn de gebreken van de schuur, de lekkage en de ventilatie in de kruipruimte [eisers] al langer bekend of hadden die [eisers] redelijkerwijs langer bekend kunnen zijn. Ook hierom zou het verweer van [gedaagde] dat niet tijdig is geklaagd kans van slagen hebben. Dit zou betekenen dat de rechtbank de vorderingen van [eisers] op die onderdelen zou afwijzen.
5.27.
Gelet op het voorgaande, komt de rechtbank aan bespreking van de gestelde schade van herstel van de zoldervloer, herstel van de ventilatie van de kruipruimte en herstel van de PVC-vloer niet toe.
[gedaagde] is tekortgeschoten in de aannemingsovereenkomst met betrekking tot de werkzaamheden aan het dak, maar wordt niet veroordeeld tot betaling van de gevorderde schade
5.28.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] een draagbalk in de dakconstructie heeft laten verwijderen en verstevigen. De rechtbank stelt daarom voorop dat de wettelijke regels van aanneming van werk (Titel 7.12 BW) van toepassing zijn.
5.29.
Naar de rechtbank begrijpt heeft [eisers] zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] met het verwijderen en verstevigen van de draagbalk op de wijze zoals dat is gebeurd, toerekenbaar is tekortgeschoten in de (aannemings)overeenkomst.
5.30.
[eisers] heeft het bestaan van een gebrekkige dakconstructie als gevolg van de werkzaamheden in opdracht van [gedaagde] onderbouwd aan de hand van de inhoud van het deskundigenrapport. De deskundige heeft in het deskundigenrapport geconstateerd dat dat het verwijderen van een balk op de wijze zoals is gebeurd onverantwoord en ondeugdelijk is en dat de manier waarop het dak is verstevigd ‘zeer zeker onvoldoende’ is. Dit is volgens de deskundige reden om het dak te ‘modificeren’. [gedaagde] heeft dit op zichzelf niet betwist. Daarom heeft [eisers] naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd gesteld dat het dak na aanpassing van de balken door [naam 1] een gebrek vertoont waarvoor [gedaagde] in beginsel aansprakelijk is (hierna: het gebrek). Voor zover [gedaagde] heeft beoogd aan te voeren dat het deskundigenrapport een onvoldoende onderbouwing bevat voor die conclusie met haar citaat dat de ‘modificatie aan de dakconstructie onvoldoende en ondeugdelijk
lijkt[arcering door advocaat] te zijn geweest’, acht de rechtbank dit, in het licht van het voorgaande, een onvoldoende betwisting. Van [gedaagde] mag op dit punt meer aan onderbouwing worden verwacht, bijvoorbeeld met bewijsstukken.
lijkt[arcering door advocaat] te zijn geweest’, acht de rechtbank dit, in het licht van het voorgaande, een onvoldoende betwisting. Van [gedaagde] mag op dit punt meer aan onderbouwing worden verwacht, bijvoorbeeld met bewijsstukken.
5.31.
De rechtbank gaat er daarom van uit dat het werk aan het dak een gebrek vertoont. De rechtbank is daarnaast van oordeel dat door [eisers] voldoende onderbouwd is gesteld, en door [gedaagde] onvoldoende betwist, dat als gevolg van dit gebrek het dak aangepast diende te worden.
5.32.
De vervolgvraag is of [gedaagde] gehouden is om de door [eisers] gevorderde schade te vergoeden.
5.33.
De gevorderde schade bestaat uit kosten van vervanging van het dak, vervanging van de schoorsteen en naar de rechtbank begrijpt de gemaakte kosten van het aanpassen van de hypotheek om de reparatie aan het dak te kunnen bekostigen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers], in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde], onvoldoende onderbouwd gesteld dat deze kosten het gevolg zijn van het gebrek. Het volgende is redengevend.
5.34.
Bij de bepaling van de schadeomvang, neemt de rechtbank als uitgangspunt dat [eisers] zoveel mogelijk in de toestand zou moeten worden gebracht waarin hij zou verkeren als het gebrek (dus het schadeveroorzakende feit) niet zou hebben bestaan. Dat betekent dat bij de begroting van de als gevolg van het gebrek geleden schade een vergelijking zou moeten worden gemaakt tussen de feitelijke situatie na het gebrek en de hypothetische situatie op dat moment bij het wegdenken van het gebrek. Omdat [eisers] zich op het rechtsgevolg beroept, namelijk vergoeding van de gevorderde schade, is het aan [eiser 1] om te onderbouwen en zo nodig te bewijzen dat vervanging van het hele dak noodzakelijk was – en daardoor ook vervanging van de schoorsteen en het aanpassen van de hypotheek.
5.35.
Door [eisers] is gesteld dat hij in 2022 het dak (met haast) heeft moeten vervangen, maar onvoldoende duidelijk is geworden – en dus onvoldoende onderbouwd – waarom het noodzakelijk was om het hele dak te vervangen. Te meer nu de deskundige expliciet in het deskundigenrapport schrijft dat vervanging van het dak niet noodzakelijk wordt geacht, maar aanpassing van het dak. [eisers] heeft dit rapport ten grondslag heeft gelegd aan zijn vordering, dus van [eisers] mag daarom meer aan onderbouwing worden verwacht waarom de kosten die hij opvoert als schade in afwijking van de voorgestelde oplossing in het rapport gemaakt. Voor zover [eisers] heeft beoogd te stellen dat niet meer kon worden afgewacht met het vervangen van het dak vanwege instortingsgevaar, is die enkele stelling onvoldoende onderbouwd. Daarbij komt dat uit het dossier volgt dat partijen in 2022 contact met elkaar hadden, zodat niet valt in te zien waarom [eisers] [gedaagde] niet hiervan in kennis heeft kunnen stellen. Daarnaast zou een deel van de kosten (en gevorderde schade) voortkomen uit vervanging van de dakpannen, maar door [eisers] is evenmin voldoende onderbouwd in welk opzicht het vervangen van de pannen is toe te rekenen aan het gebrek.
5.36.
Op basis van wat [eisers] over de schade naar voren heeft gebracht, is daarom niet komen vast te staan dat de schadeomvang is toe te rekenen aan het gebrek.
5.37.
Het gevolg is dat daardoor niet het verband tussen het vervangen van het dak en de kosten van het vervangen van de schoorsteen en de kosten van het aanpassen van de hypotheek door [eisers] is aangetoond. Daarbij komt dat [eisers] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat de hypotheek ook in het hypothetische geval waarin het gebrek niet zou hebben bestaan zou zijn aangepast, vanwege verduurzaming van het huis, zodat het verband tussen die gestelde schade van het aanpassen van de hypotheek en het gebrek ook niet zou zijn aangetoond.
5.38.
Niet is gesteld en ook blijkt niet uit de processtukken welke schade [eisers] wel heeft geleden indien de huidige situatie wordt vergeleken met de hypothetische situatie waarin het schadeveroorzakende feit wordt weggedacht. De rechtbank heeft daarom onvoldoende aanknopingspunten om de schadeomvang te begroten dan wel zelfstandig te schatten.
5.39.
De vordering tot vergoeding van de schade wordt op de hiervoor genoemde onderdelen afgewezen.
De kosten van het vervangen van de voordeur hoeft [gedaagde] niet te betalen
5.40.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] gehouden is tot het vervangen van een voordeur in de woning.
5.41.
Naar de rechtbank begrijpt vordert [eisers] geen nakoming van de verbintenis om de voordeur te plaatsen, maar heeft [eisers] zijn vordering gegrond op een vervangende schadevergoeding. [eisers] vordert immers vergoeding van schade gelijk aan de kosten van een nieuwe voordeur.
5.42.
Een van de voorwaarden voor het ontstaan van een aanspraak op een vervangende schadevergoeding is verzuim. [gedaagde] heeft voldoende gemotiveerd betwist dat zij in verzuim is met het plaatsen van de voordeur. [gedaagde] heeft daarentegen [eisers] (door middel van een uitvoerder, [bedrijf]) meermaals de gelegenheid geboden om een afspraak te maken voor het plaatsen van een voordeur. Uit de door [gedaagde] overgelegde WhatsAppgesprekken blijkt dat [eiser 1] dit aanbod meermaals heeft afgeslagen. [eisers] kan zich daarom niet nu op het standpunt stellen dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de op haar rustende verplichting om een voordeur te plaatsen. De vordering tot vergoeding van de (vervangende) schade zal worden afgewezen.
[gedaagde] dient de kosten van de deskundige te betalen
5.43.
Hiervoor is geoordeeld dat [eisers] voldoende onderbouwd heeft gesteld dat het dak na aanpassing van de balken door [naam 1] een gebrek vertoont waarvoor [gedaagde] in beginsel aansprakelijk is (het gebrek).
5.44.
Op grond van artikel 6:96 BW worden de (redelijke) kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid ook tot vergoedbare vermogensschade gerekend. Volgens [eisers] zijn de kosten van inschakeling van de deskundige (€ 4.800,-) redelijke kosten in de zin van voormelde bepaling.
5.45.
Op grond van vaste rechtspraak komen dergelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid ook voor vergoeding in aanmerking wanneer uiteindelijk niet komt vast te staan dat er schade is geleden. Daarvan is in deze zaak sprake.
5.46.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] voldoende onderbouwd dat deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt en de rechtbank komt de hoogte van de kosten redelijk voor. [gedaagde] heeft weliswaar aangevoerd dat het rapport gebrekkig is – wat daar ook verder van zij – en dat zij daarom niet gehouden is tot vergoeding van die kosten, maar zij laat na te onderbouwen waarom de bevindingen en conclusies met betrekking tot het dak gebrekkig zouden zijn. Daarom acht de rechtbank dat standpunt ten aanzien van het vastgestelde gebrek niet relevant. Daarnaast wordt de omvang van de kosten verder niet door [gedaagde] betwist. De rechtbank zal de vordering op dit onderdeel toewijzen.
De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen
5.47.
[eisers] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De toegewezen vordering van vergoeding van de kosten van de deskundige heeft geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is.
De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom
toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] onvoldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht en dat sprake is van verzuim. De rechtbank wijst de vordering daarom af.
5.48.
[eisers] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank ziet geen aanleiding tot een veroordeling in de werkelijke proceskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.626,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.662,00
5.49.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.50.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere eiser kan worden aangesproken voor het geheel. Als de één een deel betaalt, hoeft de ander dat deel van het bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 4.800 aan [eisers],
6.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 6.662,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. de Boef en in het openbaar uitgesproken door mr. A.E. Zweers op 19 februari 2025.