Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/329867 / HA ZA 25-81
Vonnis van 12 november 2025
in de zaak van
[partij A], handelend als schriftelijk gevolmachtigde van zijn moeder
[moeder] (hierna te noemen: [moeder] ),
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser in conventie,
gedaagde in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
advocaat: mr. F.H.P. van Venetien,
tegen
1.[Partij B.1 ] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
hierna te noemen: [Partij B.1 ] ,
advocaat: mr. M.K. Groothoff-de Bruin,
2.
[Partij B.2],
2.
[Partij B.2],
wonende te [woonplaats 3],
hierna te noemen: [Partij B.2] ,
3.
[Partij B.3],
[Partij B.3],
wonende te [woonplaats 4] ,
hierna te noemen: [Partij B.3] ,
4.
[Partij B.4],
[Partij B.4],
wonende te [woonplaats 5],
hierna te noemen: [Partij B.4] ,
[Partij B.2] , [Partij B.3] en [Partij B.4] zijn gedaagden in conventie en in reconventie,
zij zijn niet bij advocaat verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 februari 2025
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van [Partij B.1 ]
- de conclusie van antwoord in reconventie van [partij A] namens zijn moeder
- de mondelinge behandeling van 8 juli 2025, waarbij mr. A.W. Boer, kantoorgenoot van mr. Van Venetien, [partij A] als advocaat heeft bijgestaan.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op [overlijdensdatum] 2023 is te [plaats 1] overleden de heer [erflater] , hierna te noemen ‘erflater’. Erflater heeft niet bij testament over zijn nalatenschap beschikt. Tot de nalatenschap van erflater zijn [Partij B.2] en [moeder] ieder voor 1/3 onverdeeld aandeel gerechtigd en [Partij B.1 ] , [Partij B.3] en [Partij B.4] ieder voor 1/9 onverdeeld aandeel.
2.2.
Tot de nalatenschap van erflater behoort onder meer de woning te [woonplaats 6] aan de [adres] (hierna: de woning).
2.3.
In verband met het krijgen van een (hypothecaire) financiering heeft [Partij B.1 ] de woning laten taxeren door ‘ [makelaar 5] B.V.’ te [vestigingsplaats]. Volgens het taxatierapport bedroeg de marktwaarde op 27 november 2023 € 150.000,-.
2.4.
Bij mailbericht van 15 januari 2024 vraagt notaris mr. [notaris] , verbonden aan [notaris] (hierna: de notaris), aan de erfgenamen of zij akkoord gaan met toedeling van de woning aan [Partij B.1 ] voor € 150.000.
2.5.
[Partij B.3] en [Partij B.4] hebben laten weten hiermee akkoord te gaan. [Partij B.2] en [moeder] reageren beiden als volgt naar de notaris:
Hierbij laat ik weten dat ik akkoord ga met het bod van € 150.000,-- van [Partij B.1 ] onder de volgende voorwaarden:
In de koopakte moet een bepaling worden opgenomen die ervoor zorgt dat de overige erfgenamen op geen enkele manier aansprakelijk gesteld kunnen worden voor enig gebrek aan het huis dat er blijkt te zijn of nog zal ontstaan. Dit is tenslotte al in de zeer lage verkoopprijs verdisconteerd.
Het huis wordt aanvaard in de toestand zoals het nu is met alle spullen die erin aanwezig zijn. Met andere woorden: de overige erfgenamen hoeven niet het huis leeg te halen, schoon te maken etc.
Er zal eerst uitsluitsel moeten zijn over het feit of de WOZ-waarde daadwerkelijk omlaag gaat naar € 150.000,-. In uw mail van 15 januari jl. geeft u aan dat de WOZ-waarde “als het goed is” naar € 150.000,-- zal worden verlaagd. Hoe groot acht u de kans dat de WOZ-waarde daadwerkelijk op € 150.000,-- wordt gesteld (het is tenslotte een verschil van € 120.000,--) en hoe lang duurt het normaal gesproken voordat hierover uitsluitsel wordt gegeven?
Alleen als aan de drie bovenstaande voorwaarden wordt voldaan zal ik akkoord gaan met het bod van € 150.000,--.
2.6.
[Partij B.1 ] laat op 28 januari 2024 aan [Partij B.2] en [moeder] weten dat ze op dat moment alleen nog maar met voorwaarde 1. akkoord is. Aan de notaris schrijft [Partij B.1 ] op 29 januari 2024 niet akkoord te gaan met alle drie de voorwaarden en dat de erfgenamen verder gaan zoeken naar een voor iedereen acceptabele oplossing.
2.7.
Op 31 januari 2024 schrijven [Partij B.2] en [moeder] aan [Partij B.1 ] :
Je hebt al aangegeven niet akkoord te gaan met alle drie de voorwaarden.
Wij hebben nu ook via waardeloket (zie bijlage) gezien dat de gemeente de WOZ-waarde heeft bijgesteld naar € 196.000,--. Blijkbaar ziet de gemeente dit als een reële waarde voor het huis. Aan voorwaarde 3 is derhalve sowieso niet voldaan. Wij gaan dan ook niet akkoord met jouw bod van € 150.000,--.
2.8.
[partij A] schrijft namens [Partij B.2] en [moeder] bij mail van 14 februari 2024 aan [Partij B.1 ] :
Als antwoord op jouw vraag wat [moeder] en [Partij B.2] nu willen, het volgende:
Zojuist zag ik bij het waardeloket dat de WOZ-waarde is bijgesteld van € 196.000,-- naar
€ 187.000,--. (…) wij verwachten dat dit ook ongeveer de prijs is die je op de markt zou kunnen krijgen. [Partij B.2] en [moeder] willen het huis desondanks nog steeds voor € 150.000,-aan jou verkopen, maar wel nog steeds onder de volgende voorwaarden:
1.De aansprakelijkheid voor gebreken moet voor de overige erfgenamen worden uitgesloten, maar daar was je al mee akkoord.
2.Wat betreft de ontruimingskosten het volgende: Jij hebt meerdere malen geroepen dat je het huis zelf op eigen kosten leeg zou maken als je het zou kopen. [Partij B.2] en [moeder] willen daar dus ook niet aan meebetalen aangezien er anders voor hen geen enkel voordeel zit aan de verkoop voor een lage prijs aan jou.
3.Erfbelasting wordt over de WOZ-waarde berekend. Daar zijn we het inmiddels over eens. Er moet dus nog steeds worden afgerekend over € 187.000,-. Er wordt echter € 150.000,- ontvangen. Het verschil is € 37.000,-- : 3= € 12.333,-- per erfdeel. Dit houdt in dat [Partij B.2] en [moeder] ieder € 12.333,-- x gemiddeld 35% erfbelasting = € 4.317,-- meer erfbelasting betalen. Het voorstel is dat jij [Partij B.2] en [moeder] voor deze te veel betaalde erfbelasting compenseert.
2.9.
[Partij B.1 ] reageert hierop bij mail van 14 februari 2024 als volgt:
[partij A] , als wij jouw rekenmethode gebruiken bij een WOZ-waarde van 187.000 Euro kom ik uit op het volgende:
Totale Kosten [Partij B.1 ] :168’759,00 Euro
Totale Compensatie [Partij B.1 ] : 29’049,99.
En dat is akkoord.
2.10.
[partij A] bericht op 15 februari 2024 aan de erfgenamen:
[Partij B.2] en [moeder] zijn blij met het akkoord.
De notaris zal ons wel vertellen hoe zo’n compensatie moet worden geregeld en vastgelegd.
2.11.
De notaris schrijft bij mailbericht van 19 februari 2024 onder meer het volgende aan de erfgenamen:
U spreekt af dat [Partij B.1 ] de woning kan overnemen voor een totale koopsom van € 150.000, zij betaalt zelf de ontruimingskosten en een compensatie aan de andere erfgenamen omdat wel over de WOZ waarde moet worden afgerekend met de fiscus (dit laatste klopt overigens en is onafhankelijk van de werkelijke waarde of de verkoopwaarde van een woning). (…)
In het door [Partij B.1 ] gestuurde overzicht zie ik een tweetal berekeningen. Eén waarbij de overige erfgenamen gecompenseerd worden voor de belasting over de WOZ-waarde die ze niet werkelijk ontvangen. En daarnaast een berekening waarbij [Partij B.1 ] gecompenseerd wordt door de overige erfgenamen.
De redenatie achter de eerste compensatie kan ik volgen. De andere niet. Ik vraag mij dan ook af wat hiervan de bedoeling is. (…)
Eigenlijk geeft u met het voorgaande aan dat de koopsom hoger moet zijn dan € 150.000. Mijn advies is dan ook om het op die manier vast te leggen.
Als u hiervoor kiest is er geen discussie meer over potentiële schenkingen en het resultaat is gelijk. Ik reken dan met de door ugeschatteerfbelasting over het verschil! Zoals u begrijpt zal dit niet precies 35% zijn.
De koopsom bedraagt dan: € 150.000 + € 12.951 = € 162.951,00. (…)
Vervolgstappen
Zodra ik duidelijkheid heb over de woning zal ik de benodigde (onderhandse) koopovereenkomst opstellen en ter ondertekening aan een ieder toesturen. (…)
2.12.
[partij A] schrijft op 19 februari 2024 aan de erfgenamen:
(…) Het verschil is dus € 32.500,-- minus € 28.183,-- = € 4317.
Je bent akkoord gegaan om [Partij B.2] en [moeder] ieder te compenseren voor dit bedrag.
(… ) De berekening klopt dus naar mijn mening, want [Partij B.2] en [moeder] krijgen nu dezelfde opbrengst die ze ook zouden krijgen indien de verkoopprijs gelijk is aan de WOZ-waarde.
[Partij B.1 ] schrijft op dezelfde dag aan [partij A] :
Nee dat is niet duidelijk [partij A] .
Ten eerste mis ik nog de compensatie aan mij waar jij, [Partij B.2] en [moeder] op akkoord zijn gegaan. Dat is 2900 – 1/3 = 9683,3€ voor [Partij B.2] en 9683,3 voor [moeder] . (…)
(…) Ten 3de. als we ervoor kiezen de compensaties over en weer in de verkoopprijs te zetten kom ik op een lager bedrag uit voor de akte te weten € 139’267€.
Dus of we laten de verkoop akte op 150’000€ en compenseren elkaar.
Of we zetten de verkoop akte op 158,634€ en [Partij B.2] en [moeder] compenseren mij op een nog nader te bepalen manier.
Of we wachten nog af hoe de BAG procedure loopt (ivm fouten in de m2 in de WOZ).
Of we maken er een verkoopprijs waar iedereen het er mee eens is.
Of jullie verkopen aan iemand anders.
Ik ga zeker niet € 162.951 betalen. Er komen veel kosten bij en de tarieven zijn gestegen voor alles in 2024.
Kan ik ook niet ook al zou ik willen want ik krijg een hypotheek van 150.000€ en dat is het.
2.13.
[Partij B.2] bericht op 25 februari 2024 dat de woning het beste op de vrije markt kan worden verkocht. [Partij B.1 ] reageert daarop per mail dat dit prima is en dat ze 1/9 van
€ 187.000,- wil. Ook [Partij B.3] laat de dag erna weten dat het wellicht een goed idee is om na te gaan denken over de verkoop via een makelaar en dat het voor [Partij B.1 ] erg jammer is dat ze er met elkaar niet uitgekomen zijn.
€ 187.000,- wil. Ook [Partij B.3] laat de dag erna weten dat het wellicht een goed idee is om na te gaan denken over de verkoop via een makelaar en dat het voor [Partij B.1 ] erg jammer is dat ze er met elkaar niet uitgekomen zijn.
2.14.
Bij brief van 2 maart 2024 laat [directeur] , directeur van GBTwente, weten dat de WOZ-waarde van de woning verlaagd is van € 196.000,- naar € 150.000,-.
2.15.
[Partij B.1 ] schrijft in haar mailbericht van 4 maart 2024 aan [partij A] (en in kopie aan de overige erfgenamen):
Bij deze wil ik nog benadrukken dat ik er akkoord mee ga dat jij en de kinderen van [Partij B.2] zelf samen de makelaars en ontruimers hun offertes laten maken bij [naam 4] thuis. (…)
Tevens wil ik dat iedereen weet ik in ondertussen veel van het huis hou, zeker nadat ik er elke week ben geweest de afgelopen maanden. Ik wil het nog steeds heel graag vererven/kopen.
Maar voor mij is het belangrijker dat [Partij B.2] en [moeder] tevreden zijn met de verkoopprijs en wat zij als erfdeel van hun broer krijgen. (…)
Ook wil ik niet dat jij in je eentje het huis in gaat.
2.16.
Op 19 maart 2024 doet [partij A] schriftelijk een voorstel aan de erfgenamen om de woning op de vrije markt te verkopen en daarbij een keuze te maken uit een drietal makelaars. In deze mail geeft hij het volgende aan:
Afgelopen vrijdag hebben [Partij B.2] , [naam 2] en ik drie makelaars uit Almelo ontvangen op de [adres] . Ze gaven alle drie aan dat ze verwachten het huis boven de 210.000 euro te verkopen. (…)
1. [makelaar 1]
Vraagprijs 209.000 euro – de te verwachten verkoopprijs: boven de vraagprijs
2. [makelaar 2]
Vraagprijs: 219.000 euro – de te verwachten verkoopprijs: rond de 225.000
3. [makelaar 3] :
Vraagprijs 200.000 – de te verwachten verkoopprijs: 215.000 euro.
2.17.
[Partij B.1 ] reageert hierop bij schrijven van 20 maart 2024:
De 35 dagen verkooptermijn waar [partij A] eerder over sprak, lijkt onhaalbaar gezien de offertes van de makelaars. Ook voorzie ik net zoveel gedoe als er biedingen binnenkomen, zoals tot nu toe het geval is geweest.
Om dit de voorkomen en de erfenis zo snel mogelijk af te handelen, stel ik het volgende voor:
1.We laten door de notaris een Transportakte opmaken. (…)
2.In deze transportakte wordt het ouderlijk huis aan [moeder] en [Partij B.2] overgedragen voor een bedrag van € 200.000 euro. Dit betekent dat 66.666 euro uit de boedel wordt uitgekeerd aan [Partij B.3] , [Partij B.4] en mijzelf. (…)
2.18.
Op 28 maart 2024 schrijft [Partij B.1 ] onder verwijzing naar de Open Huizen Dag op
6 april 2024 op Huispedia aan de erfgenamen:
6 april 2024 op Huispedia aan de erfgenamen:
Terwijl wij wachten heb ik op de volgende site kunnen vaststellen dat er 35 koopwoningen in Almelo te koop zijn voor 225 duizend (onze prijs) en minder.(…)
Een account kost 49€ en daarmee kunnen we zelf ons huis te koop aanbieden.
Scheelt weer in de kosten en biedt inzicht in de vrije markt.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Eiser vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. de volgende wijze van verdeling van de woning als deel van de nalatenschap
gelast:
gelast:
a. de woning wordt ontruimd en verkoop klaar gemaakt door [ontruimingbedrijf] . De kosten, die worden beraamd op € 2.950,- (exclusief BTW), komen te laste van de nalatenschap van erflater en zullen bij de levering bij de notaris worden voldaan;
b. de tuin wordt onder leiding van [Partij B.2] gefatsoeneerd en opgeruimd. Eventuele kosten met een maximum van € 500,- voor het afvoeren of het doen van aankopen ten behoeve van de tuin/woning komen ten laste van de nalatenschap en zullen worden voldaan bij de levering bij de notaris;
c. aan makelaar [makelaar 1] (de heer [naam 3] ) wordt opdracht gegeven om de woning te koop aan te bieden. De minimale verkoopprijs zal zijn € 210.000,-. De makelaar en kijkers krijgen van de erven vrije toegang tot de woning zodat deze kan worden bezichtigd voor een eventuele verkoop, de sleutel zal door gedaagden aan de makelaar worden gegeven;
d. gedaagden zullen hun medewerking verlenen aan de ondertekening van de (ver)koopovereenkomst binnen drie dagen na aanvaarding door de kopers en eiser tegen een verkoopprijs van minimaal € 210.000,-;
e. gedaagden zullen na de verkoop van de woning aan een derde binnen de in de (ver)koopovereenkomst gestelde termijn hun medewerking verlenen aan de notariële levering;
en voorts bepaalt dat:
f. dit vonnis in de plaats treedt van een wettige opgemaakte akte strekkende tot ondertekening door de gedaagde(n) van de (ver)koopovereenkomst alsmede van de notariële leveringsakte van de woning, indien één van de gedaagden weigerachtig is aan het onder c, d en e bepaalde te voldoen;
g. de verkoopopbrengst na aftrek van de kosten voor de ontruiming, de kosten voor het verkoop klaar maken, de kosten voor de tuin, de makelaarskosten en de kosten voor de notariële levering door de erven naar rato van hun erfdeel wordt verdeeld;
althans dat de wijze van de verkoop en overdracht/levering van de woning gelast zoals de rechtbank redelijk en passend oordeelt, onder verbeurte van een dwangsom van
€ 1.000,- per dag voor iedere dag dat één van gedaagden hiermee in gebreke blijft jegens die gedaagde;
II. gedaagden veroordeelt om na betekening van dit vonnis zijn/haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de door de rechtbank gelaste verdeling;
III. bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de medewerking van gedaagde(n) aan alle verdelingshandelingen die nodig zijn om de gelaste wijze van verdeling uit te voeren, als één van de gedaagden in gebreke blijft om die medewerking te verlenen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;
IV. gedaagden onder 2 tot en met 4 veroordeelt in de proceskosten en de nakosten en de wettelijke rente daarover.
3.2.
[Partij B.1 ] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van eiser dan wel tot afwijzing van de vorderingen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[Partij B.1 ] vordert uitvoerbaar bij voorraad de partiële (wijze van) verdeling van de nalatenschap te bepalen en in dat kader:
Primair
1. te bepalen dat de woning voor een verdelingswaarde van € 150.000,- aan [Partij B.1 ] zal worden toebedeeld onder de voorwaarden dat:
- in de koopakte een bepaling wordt opgenomen die ervoor zorgt dat de overige erfgenamen op geen enkele manier aansprakelijk kunnen worden voor enig gebrek aan de woning dat er blijkt te zijn of nog zal ontstaan.
- [Partij B.1 ] de ontruimingskosten voor haar rekening zal nemen;
2. partijen te veroordelen mee te werken aan het passeren van een notariële verdelingsakte waarin de toedeling van de woning zal worden geeffectueerd;
3. te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de handtekening en medewerking van partijen aan de verdelingsakte voor zover zij na daartoe uitgenodigd te zijn niet binnen
1. week meewerken aan het passeren van de notariële verdelingsakte;
4. te bepalen dat de kosten van de notaris bij helfte voor rekening van ieder van partijen komen;
5. te bepalen dat [Partij B.1 ] een vordering op de nalatenschap heeft van € 1.909,83, althans een
nader in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente
ex art. 6:119 BW Pro vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, welk
bedrag verrekend dient te worden met de overbedelingsvordering bij toedeling van de woning.
Subsidiair
6. de heer [naam 1] van [bedrijf] te [plaats 2] te benoemen als deskundige, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen deskundige te benoemen, teneinde de waarde van de woning vast te stellen, waarna [Partij B.1 ] zich bij akte zal uitlaten of zij de woning toebedeeld kan en wil krijgen;
7. indien [Partij B.1 ] de woning toebedeeld kan en wil krijgen partijen te veroordelen mee te werken aan het passeren van een notariële verdelingsakte waarin de toedeling van de woning zal worden geëffectueerd;
8. indien [Partij B.1 ] de woning toebedeeld kan en wil krijgen te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de handtekening en medewerking van partijen aan de verdelingsakte voor zover zij na daartoe uitgenodigd te zijn niet binnen 1 week meewerken aan het passeren van de notariële verdelingsakte;
9. indien [Partij B.1 ] de woning toebedeeld kan en wil krijgen te bepalen dat de kosten van de notaris bij helfte voor rekening van ieder van partijen komen;
10. te bepalen dat [Partij B.1 ] nog een vordering op de nalatenschap heeft van € 1.909,83, althans een nader in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente ex
art. 6:119 BW Pro vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, welk bedrag verrekend dient te worden met de overbedelingsvordering bij toedeling van de woning, dan wel door partijen aan [Partij B.1 ] dient te worden betaald conform een ieders aandeel in de nalatenschap;
Meer subsidiair
de partiële verdeling van de nalatenschap vast te stellen en daartoe aan partijen de bevelen te geven die de rechtbank in goede justitie rechtvaardig acht, althans de partiële wijze van verdeling van de nalatenschap vast te stellen en daartoe aan partijen de bevelen te geven die de rechtbank in goede justitie rechtvaardig acht;
Primair en subsidiair
compensatie van kosten.
3.5.
[partij A] voert als gevolmachtigde van zijn moeder verweer. Hij concludeert:
Primair
I. [Partij B.1 ] niet-ontvankelijkheid te verklaren in haar eis.
II. Ingeval [Partij B.1 ] wel ontvankelijk is in haar eis:
afwijzing van de vordering van [Partij B.1 ] tot toedeling van de woning aan haar voor een waarde van € 150.000,-, althans de woning aan haar toe te delen tegen een in goede justitie te bepalen waarde;
afwijzing van de vordering dat de notariskosten van de verdeling en levering bij helfte voor rekening komt van ieder der partijen, danwel dat in goede justitie de verdeling van deze kosten wordt bepaald;
afwijzing van de vordering van € 1.909,83, danwel dat in goede justitie een bedrag wordt bepaald;
te bepalen dat uitgesloten wordt dat de overige deelgenoten aansprakelijk zullen zijn ten aanzien van een gebrek aan de woning en dat [Partij B.1 ] deze aansprakelijkheid op zich neemt;
te bepalen dat de kosten voor de woning, inclusief de ontruimingskosten, vanaf het moment van dit vonnis tot het moment van de verdeling volledig worden gedragen door [Partij B.1 ] ;
Subsidiair
III. Het verzoek tot het benoemen van een deskundige af te wijzen;
IV. Af te wijzen dat de notariskosten van de verdeling en levering bij helfte voor rekening komen van ieder der partijen, dan wel dat in goede justitie verdeling van deze kosten wordt bepaald;
V. De vordering van € 1.909,83 af te wijzen, danwel dat in goede justitie een bedrag wordt bepaald;
Meer subsidiair
VI. Afwijzing van het meer subsidiair door [Partij B.1 ] gevorderde;
Primair en subsidiair
De vordering van de compensatie van de proceskosten af te wijzen en [Partij B.1 ] te veroordelen in de kosten van deze procedure in reconventie.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
verstek tegen [Partij B.2] , [Partij B.3] en [Partij B.4] en het gevolg hiervan
4.1.
[Partij B.2] , [Partij B.3] en [Partij B.4] hebben de mondelinge behandeling bijgewoond, maar zijn niet bij advocaat verschenen in de procedure. Tegen hen wordt daarom verstek verleend. Artikel 140 lid 3 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft in deze situatie voor dat tussen alle partijen één vonnis wordt gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
4.2.
Door de wel met een advocaat verschenen gedaagde ( [Partij B.1 ] ) aangevoerde verweren werken niet in het voordeel van de andere gedaagden, tenzij sprake is van een rechtsbetrekking tussen partijen die tot een voor alle gedaagden gelijke beslissing moet leiden (HR 28 mei 1999, NJ 2000/290). De vorderingen in de onderhavige procedure in conventie en in reconventie betreffen (de partiële verdeling van) de nalatenschap van erflater en zijn daarmee een zogenaamde processueel ondeelbare rechtsverhouding. Dit betekent dat de gevorderde beslissingen in dezelfde zin moeten luiden ten aanzien van alle bij die rechtsbetrekking betrokkenen.
de woning
4.3.
De woning is onderdeel van de nalatenschap waartoe partijen gerechtigd zijn. Vanwege de samenhang van de vorderingen ten aanzien van de woning in conventie en in reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.
in conventie en in reconventie
4.4.
[Partij B.1 ] stelt zich op het standpunt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de wijze van verdelen en de waarde waartegen de toedeling zou plaatsvinden. Partijen hadden volgens haar reeds overeenstemming over de toedeling van de woning aan [Partij B.1 ] tegen een waarde van € 150.000 onder de volgende voorwaarden:
1.In de koopakte zal een bepaling worden opgenomen die ervoor zorgt dat de overige erfgenamen op geen enkele manier aansprakelijk kunnen worden gesteld voor enig gebrek aan de woning dat er blijkt te zijn of nog zal ontstaan.
2. [Partij B.1 ] zal de ontruimingskosten voor haar rekening nemen.
3. [Partij B.2] en [moeder] worden gecompenseerd voor de extra erfbelasting die verschuldigd is bij een hogere WOZ-waarde dan € 150.000.
Volgens [Partij B.1 ] zijn partijen het over alle voorwaarden eens geworden. Voor wat betreft de voorwaarde onder 3 voert zij aan dat zij een succesvolle verlaging van de WOZ-waarde naar € 150.000 gerealiseerd heeft, waardoor een compensatie niet meer aan de orde is. Alle partijen zijn volgens haar daarom gehouden om medewerking te verlenen aan deze overeengekomen wijze van verdeling tegen deze overeengekomen waarde. [Partij B.1 ] doet daarbij tevens een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Zij heeft van meet af aan aangegeven de woning graag toebedeeld te willen krijgen en zij heeft de zorg voor de woning op zich genomen. Volgens [Partij B.1 ] heeft zij alles in het werk gesteld om verlaging van de WOZ-waarde te realiseren wat ook succesvol is gebleken. Dankzij [Partij B.1 ] hebben de erfgenamen een aanzienlijk bedrag aan erfbelasting bespaard. Onder deze omstandigheden vindt [Partij B.1 ] toedeling tegen de taxatiewaarde ook redelijk.
4.5.
Volgens [partij A] hebben de erfgenamen geen eensluidend akkoord ten aanzien van de verdeling/toedeling van de woning. Hij voert aan dat het aanbod niet is aanvaard. Enerzijds omdat [partij A] dacht akkoord te gaan met een ander voorstel. Anderzijds door de mededeling van [Partij B.1 ] dat zij niet akkoord ging met de hoogte van de compensatie en zij nieuwe voorstellen deed. Bij brief van 19 maart 2024 is door [partij A] een voorstel gedaan dat door de advocaat is herhaald in de brief van 9 september 2024 en grotendeels overeenstemt met het gevorderde in conventie (zij het dat in deze brief nog een keuze werd gelaten voor andere makelaars en een ander ontruimingsbedrijf). [moeder] en [Partij B.2] wensen volgens [partij A] niet langer in deze onverdeeldheid te blijven en hier dient dan ook een einde aan te komen. Voor het geval de woning toch aan [Partij B.1 ] wordt toebedeeld verzoekt [partij A] tot het opnemen van een anti-speculatiebeding en een verplichting dat de woning door [Partij B.1 ] zal worden bewoond.
4.6.
Kern van het geschil is of de woning, al dan niet tegen een waarde van € 150.000, aan [Partij B.1 ] toegedeeld dient te worden. In dat verband dient de vraag beantwoord te worden of er tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen. In artikel 6:217 BW Pro is bepaald dat een overeenkomst tot stand komt wanneer de ene partij een aanbod doet en de andere partij dat aanbod aanvaardt. Daarvoor is van belang dat tussen partijen wilsovereenstemming bestaat. Om na te gaan of daarvan sprake is, zal gekeken moeten worden naar de verklaringen en gedragingen die partijen naar elkaar hebben geuit, de betekenis die partijen daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.7.
Met [partij A] is de rechtbank van oordeel dat er geen overeenstemming is bereikt over de toedeling van de woning aan [Partij B.1 ] voor € 150.000. Het eerste aanbod onder voorwaarden van [Partij B.2] en [moeder] naar aanleiding van het mailbericht van de notaris van 15 januari 2024 wordt door [Partij B.1 ] niet aanvaard. Op 14 februari 2024 doet [partij A] namens [Partij B.2] en [moeder] aan nieuw voorwaardelijk aanbod aan [Partij B.1 ] . Ook dit leidt niet tot een aanvaarding door haar. Eén van de voorwaarden voor overeenstemming is dat [Partij B.2] en [moeder] op dat moment worden gecompenseerd voor de meer te betalen erfbelasting in verband met de hogere WOZ-waarde van de woning boven de € 150.000.
Weliswaar schrijft [partij A] - in reactie op het eerdere mailbericht van [Partij B.1 ] van 14 februari - op 15 februari 2024 dat [Partij B.2] en [moeder] blij zijn met het akkoord, maar daarin vermeldt hij dat de notaris zal vertellen hoe de compensatie moet worden geregeld en vastgelegd. De notaris schrijft op 19 februari 2024 dat zij de redenatie achter één berekening van [Partij B.1 ] kan volgen en de andere niet en dat [Partij B.1 ] eigenlijk aangeeft dat de koopsom hoger moet zijn dan € 150.000. De notaris komt na berekening op een koopsom van
€ 162.951 en zij vermeldt in haar mail dat zij zodra ze duidelijkheid heeft over de woning de koopovereenkomst op zal stellen. [partij A] en [Partij B.1 ] hebben daarna op 19 februari 2024 mailcontact met elkaar en daaruit volgt dat zij met betrekking tot de compensatie niet op één lijn zaten, maar verschillende bedragen voor ogen hadden. Ook met de door de notaris voorgestelde koopprijs gaat [Partij B.1 ] niet akkoord. Van een aanvaarding rekening houdende met een concreet bedrag voor compensatie was daarom geen sprake. Dat ze er met elkaar nog niet uit waren volgt ook uit het bericht van [Partij B.1 ] , waarop zij reageert op de mail van [Partij B.2] van 25 februari 2024 met het bericht dat de woning het beste op de vrije markt kan worden verkocht. [Partij B.1 ] schrijft dat dit prima is en dat ze 1/9 van € 187.000 wil. Ook [Partij B.3] laat op 26 februari 2024 weten dat het erg jammer is dat ze er met elkaar niet uitgekomen zijn en het wellicht een goed idee is om te gaan denken over verkoop via een makelaar. Dat de WOZ-waarde van de woning daarna daadwerkelijk wordt verlaagd naar
€ 150.000 maakt de situatie niet anders. Ook uit de correspondentie van [Partij B.1 ] na deze datum is af te leiden dat ze van een verkoop op de vrije markt uitgaat (zie 2.15 en 2.18). [Partij B.1 ] doet zelfs nog een nieuw, ander aanbod aan [Partij B.2] en [moeder] om de woning gezamenlijk toebedeeld te krijgen voor € 200.000. Er is daarom geen overeenkomst tot stand gekomen over de toebedeling van de woning aan [Partij B.1 ] voor € 150.000. Het primair onder 1 tot en met 4 in reconventie gevorderde zal om die reden worden afgewezen.
4.8.
De gevorderde toedeling van de woning aan [Partij B.1 ] voor een nog nader te taxeren waarde, zal ook niet worden toegewezen. Weliswaar betwist [Partij B.1 ] dat de waarde van de woning veel hoger ligt dan € 150.000, maar drie geraadpleegde makelaars verwachten dat de woning tussen de € 209.000 en € 225.000 zal opbrengen bij een vrije verkoop (zoals hierboven bij 2.16. vermeld). Bovendien is door [partij A] onweersproken gesteld dat de taxatie door [Partij B.1 ] gebaseerd was op een andere grondslag dan die van deze geraadpleegde makelaars en dat erflater de woning zelf ook al voor het hogere bedrag van € 167.000 heeft verkregen uit de nalatenschap van zijn ouders. Nu [Partij B.1 ] op 19 februari 2024 schrijft dat zij geen € 162.951 wil betalen en dat zij dat ook niet kan omdat ze een hypothecaire lening van € 150.000 krijgt, ligt toewijzing van het subsidiair onder 6 tot en met 9 in reconventie gevorderde niet in de rede.
4.9.
Ook om de volgende redenen worden de voormelde vorderingen niet toegewezen.
[Partij B.1 ] stelt dat zij veel werk heeft gehad met de verlaging van de WOZ-waarde om een aanzienlijk bedrag aan erfbelasting te besparen, dat zij kosten heeft voorgeschoten en geld heeft bespaard op de begrafeniskosten, alsmede dat zij vanaf het begin de zorg voor de woning op zich heeft genomen. Zij stelt daarom dat toedeling tegen de taxatiewaarde aan haar redelijk is. [partij A] heeft daar evenwel tegen ingebracht dat [Partij B.1 ] zonder enige vorm van overleg bezwaar heeft aangetekend tegen de WOZ-beschikking over het belastingjaren 2023, 2024 en 2025. Ook stelt [partij A] dat hij en [Partij B.2] bereid waren om naar Almelo te gaan om daar zaken in het kader van de afwikkeling van de nalatenschap te regelen, maar dat zij van [Partij B.1 ] het huis niet in mochten. Dat laatste volgt uit het mailbericht van [Partij B.1 ] van 4 maart 2024. Door [partij A] is tevens aangevoerd dat er belang is bij een snelle verkoop. De woning verkeert volgens hem in erbarmelijke toestand en het onderhoud blijft een punt van zorg. Er worden volgens [partij A] steeds kosten ten laste van de boedel gemaakt en de woning staat al lange tijd leeg met de kans dat de woning door derden zonder toestemming wordt betrokken. Bovendien heeft [partij A] gesteld dat [Partij B.1 ] niet wil dat de woning verzekerd is, waardoor nu ook een opstalverzekering ontbreekt. Deze stellingen zijn door [Partij B.1 ] niet weersproken.
4.10.
Nu het primair onder 1 tot en met 4 en subsidiair onder 6 tot en met 9 in reconventie met betrekking tot de toedeling van de woning aan [Partij B.1 ] zullen worden afgewezen, liggen de vorderingen in conventie tot verkoop van de woning door een makelaar voor toewijzing gereed. [Partij B.1 ] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat zij bezwaar heeft tegen aanwijzing van [makelaar 1] , [makelaar 2] en [makelaar 3] . Dat deze makelaars, zoals [Partij B.1 ] op de zitting naar voren heeft gebracht, negatief bekend zouden staan in de regio heeft zij op geen enkele wijze onderbouwd. Ook haar stelling dat [naam 3] van [makelaar 1] een niet succesvolle interventie zou hebben gehad bij de verkoop van een ander pand in de [straatnaam] heeft zij niet verder concreet toegelicht. Aan het voorstel van [Partij B.1 ] om [makelaar 4] als verkopende makelaar in te schakelen zal om die reden voorbij worden gegaan. Het voorgaande brengt met zich dat de vorderingen onder I.c tot en met g en III in conventie – met benoeming van de heer [naam 3] van [makelaar 1] – kunnen worden toegewezen en aan het meer subsidiaire in reconventie gevorderde niet meer wordt toegekomen. Vanwege de hiervoor onweersproken gestelde slechte toestand van de woning worden ook de vorderingen onder I.a en I.b in conventie toegewezen.
4.11.
Onder I.f en III in conventie vordert [partij A] dat indien één van de gedaagden in conventie weigerachtig is aan het onder I.c tot en met e in conventie te voldoen dit vonnis in de plaats treedt van een in wettige opgemaakte akte van de (ver)koopovereenkomst en de notariële leveringsakte alsmede dat het vonnis in de plaats treedt van de medewerking van gedaagde(n) aan alle verdelingshandelingen die nodig zijn om de gelaste wijze van verdeling uit te voeren. Nu [Partij B.1 ] hiertegen geen verweer heeft gevoerd, kunnen deze vorderingen worden toegewezen.
4.12.
[partij A] heeft in conventie tevens gevorderd om een dwangsom te verbinden aan het onder I gevorderde. Nu de vorderingen onder I.f en II in conventie zullen worden toegewezen, heeft [partij A] geen belang bij toewijzing van een dwangsom zodat deze zal worden afgewezen.
Kostenvergoeding [Partij B.1 ]
in reconventie
4.13.
Vanwege al haar verrichte werkzaamheden komt aan [Partij B.1 ] de door haar primair onder 5 en subsidiair onder 10 in reconventie gevorderde kostenvergoeding van € 1.909,83 toe. Een overzicht van deze kosten heeft [Partij B.1 ] als productie 4 bij de conclusie van antwoord in reconventie overgelegd. In dit overzicht is een totaalbedrag van € 5.983,79 opgenomen waarvan € 4.073,96 reeds aan haar is voldaan. Volgens [partij A] hebben [Partij B.2] en [moeder] voor wat betreft het resterende deel van € 1.909,83 aan de notaris laten weten dat zij deze kosten (waarvoor geen toestemming is gevraagd) alsnog willen vergoeden nadat het huis is verkocht op de markt en de ontruimingskosten en makelaarskosten door alle erfgenamen naar rato worden gedragen. Weliswaar heeft [partij A] dit voorstel weer ingetrokken omdat niet aan deze voorwaarden werd voldaan, maar nu voormelde vorderingen in conventie worden toegewezen is het redelijk dat dit bedrag alsnog aan [Partij B.1 ] wordt vergoed. Gelet hierop zal de in reconventie door [Partij B.1 ] gevorderde kostenvergoeding van € 1.909,83 worden toegewezen.
4.14.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
gelast de volgende wijze van verdeling van de woning staande en gelegen te [woonplaats 6] aan de [adres] als deel van de nalatenschap:
a. de woning wordt ontruimd en verkoop klaar gemaakt door [ontruimingbedrijf] . De kosten die worden beraamd op € 2.950,- (exclusief BTW) komen te laste van de nalatenschap van erflater en zullen bij de levering bij de notaris worden voldaan;
b. de tuin wordt onder leiding van [Partij B.2] gefatsoeneerd en opgeruimd. Eventuele kosten met een maximum van € 500,- voor het afvoeren of het doen van aankopen ten behoeve van de tuin komen ten laste van de nalatenschap en zullen worden voldaan bij de levering bij de notaris;
c. aan makelaar [makelaar 1] (de heer [naam 3] ) wordt opdracht wordt gegeven om de woning te koop aan te bieden. De minimale verkoopprijs zal zijn € 210.000,-. De makelaar en kijkers krijgen van de erven vrije toegang tot de woning zodat deze kan worden bezichtigd voor een eventuele verkoop en de sleutel zal door gedaagden aan de makelaar worden gegeven;
d. gedaagden zullen hun medewerking verlenen aan de ondertekening van de (ver)koopovereenkomst binnen drie dagen na aanvaarding door de kopers en eiser tegen een verkoopprijs van minimaal € 210.000,-;
e. gedaagden zullen na de verkoop van de woning aan een derde binnen de in de (ver)koopovereenkomst gestelde termijn hun medewerking verlenen aan de notariële levering;
5.2.
bepaalt dat indien één van de gedaagden niet voldoet aan hetgeen is bepaald in 5.1 onder c., d. en e. dit vonnis in de plaats treedt van een wettige opgemaakte akte strekkende tot ondertekening door de gedaagde(n) van de (ver)koopovereenkomst en van de notariële leveringsakte van de woning, alsmede van de medewerking van gedaagde(n) aan de verdelingshandelingen die nodig zijn om de gelaste wijze van verdeling uit te voeren,
5.3.
bepaalt dat de verkoopopbrengst minus de kosten voor de ontruiming, de kosten voor het verkoop klaar maken, de kosten voor de tuin, de makelaarskosten en de kosten voor de notariële levering door de erven naar rato van hun erfdeel wordt verdeeld,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
bepaalt dat [Partij B.1 ] een vordering op de nalatenschap heeft van € 1.909,83, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in conventie en in reconventie
5.9.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.