Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11542296 \ CV EXPL 25-494
Vonnis van 21 oktober 2025
in de zaak van
1.[eiser 1],2. [eiser 2],
beide wonende te [woonplaats 1],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
gemachtigde: mr. F.J. Visser,
tegen
1.[gedaagde 1],2. [gedaagde 2],
beide te [woonplaats 2],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
gemachtigde: mr. R. de Hoop.
1.Inleiding
Kern van dit geschil is of de woning, die [eisers] hebben gekocht van [gedaagden], gebreken vertoont die aan normaal gebruik in de weg staan. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. Dat oordeel zal hierna worden toegelicht.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties met producties 10 tot en met 14 van [eisers],
- de mondelinge behandeling van 18 augustus 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Partijen hebben ter zitting hun standpunten mondeling toegelicht, hetgeen is opgenomen in de aantekeningen van de griffier. [eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling ook een document overgelegd waaruit zij vervolgens slechts een enkele zin hebben voorgedragen en, vanwege overlapping met eerdere verklaringen, zij daarvan voor het overige hebben afgezien. Aangezien voor [gedaagden] kenbaar moet zijn welke (delen van) stukken tot het procesdossier behoren, zal de rechtbank dit document bij de beoordeling in het geheel buiten beschouwing laten.
2.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.3. De feiten
3.1.
Bij koopovereenkomst van 30 juni 2023 hebben [eisers] van [gedaagden] gekocht de woning met ondergrond en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [adres] (verder te noemen: de woning) voor een koopsom van € 637.500,00. De levering heeft plaatsgevonden op 1 november 2023.
3.2.
De koopovereenkomst, die is opgesteld volgens NVM-model 2021, bevat onder meer de volgende bepalingen:
“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/gebruik
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stond komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
3.3.
Voorafgaand aan de koop, te weten in juli 2022, zijn [gedaagden] overgegaan tot de aankoop en installatie van een lucht-water warmtepomp van het type Loria range (verder te noemen: de warmtepomp) via The Sunshine Company. Vanwege lange levertijden is de waterpomp een jaar later, te weten op 6 juni 2023, geïnstalleerd. [eisers] hebben de woning nadat de warmtepomp was geïnstalleerd voor de tweede maal bezichtigd.
3.4.
Bij de koopovereenkomst is de door [gedaagden] ingevulde vragenlijst gevoegd. Op deze vragenlijst is onder ‘12. Nadere informatie’ het volgende vermeld:
“
In de woning is een waterontharder aanwezig.”
In de woning is een waterontharder aanwezig.”
3.5.
De waterontharder is niet vermeld in de ‘lijst van zaken’ die eveneens als bijlage bij de koopovereenkomst was gevoegd. Daarin is per zaak is aangegeven of deze achter blijft, mee gaat, kan worden overgenomen of dat geen van de drie voorgaande opties van toepassing is.
3.6.
Op 1 november 2023 vond er, voorafgaand aan de levering van de woning, een eindinspectie plaats. Op het door partijen ondertekende eindinspectieformulier is onder andere het volgende vermeld:
“
Afgesproken roerende zaken aanwezig: ja.”
Afgesproken roerende zaken aanwezig: ja.”
3.7.
Op 4 januari 2024 kregen [gedaagden] van hun aankoopmakelaar een bericht doorgestuurd van [eisers] waarin staat dat de waterontharder in de woning ontbreekt en dat de radiatoren op de eerste verdieping en de zolder en de vloerverwarming in de badkamer op de zolder niet naar behoren functioneren door de installatie van de warmtepomp.
3.8.
Per brief van 15 februari 2024 van de gemachtigde van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eisers] zijn [gedaagden] in gebreke gesteld vanwege het niet naar behoren warm worden van de vertrekken op de eerste verdieping en de zolder en het ontbreken van de waterontharder.
3.9.
Bij brief van 28 februari 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagden] kort gezegd gereageerd dat [gedaagden] betwisten aansprakelijkheid te zijn. Partijen hebben hierna over en weer gecorrespondeerd waarin zij hun standpunten nader hebben toegelicht.
3.10.
Bij e-mail van 3 februari 2025 heeft de gemachtigde van [eisers] een deskundigenrapport van de door [eisers] ingeschakelde deskundige aan de gemachtigde van [gedaagden] toegestuurd.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen (verkort weergegeven):
- primair: de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met de schade groot € 13.609,28 die [eisers] hebben geleden ten gevolge van de tekortkoming van [gedaagden] in de nakoming van de koopovereenkomst, en [gedaagden] uit dien hoofde hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 13.609,28, althans tot betaling van een door de kantonrechter in redelijkheid vast te stellen bedrag,
- subsidiair: [gedaagden] te veroordelen om aan [eisers] te voldoen een schadevergoeding van € 13.609,28, althans tot betaling van een door de kantonrechter in redelijkheid vast te stellen bedrag,
- meer subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen ter opheffing van het door [eiser 1] geleden nadeel wegens dwaling te wijzigen, dusdanig dat de koopprijs met € 13.609,28 wordt verminderd, en [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 13.609,28, althans tot betaling van een door de kantonrechter in redelijkheid vast te stellen bedrag,
- de wettelijke rente over het bedrag van € 13.609,28 vanaf 25 september 2024 tot aan de dag van algehele voldoening,
- de expertisekosten van € 1.146,11, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening,
- de buitengerechtelijke incassokosten van € 912,07, althans een door de kantonrechter in redelijkheid vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 september 2024 tot aan de dag van algehele voldoening,
- de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
4.2.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente indien deze niet binnen tien dagen na de uitspraak zijn voldaan.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De primaire en subsidiaire vorderingen van [eisers] zijn gegrond op een gesteld (toerekenbaar) tekortschieten door [gedaagden] in de nakoming van hun verplichting tot het leveren van een zaak die aan de koopovereenkomst voldoet. De kantonrechter zal daarom beoordelen of het beroep van [eisers] op het gestelde (toerekenbare) tekortschieten door [gedaagden] slaagt. Daarbij zal de kantonrechter eerst ingaan op het ontbreken van de waterontharder en daarna op de stelling van [eisers] dat de bovenverdieping en de zolder niet voldoende verwarmd kunnen worden.
Het ontbreken van de waterontharder
5.2.
[eisers] stellen dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door de woning te leveren zonder waterontharder, terwijl dit wel overeengekomen was. Daarom dienen [gedaagden] de schade voor de aanschaf van een nieuwe waterontharder ter hoogte van € 3.000,00 te vergoeden.
5.3.
[gedaagden] voeren aan dat zij in de vragenlijst weliswaar hebben vermeld dat er een waterontharder in de woning aanwezig was, maar dat partijen geen afspraken hebben gemaakt over het al dan niet achterblijven van de waterontharder in de woning. De waterontharder stond niet vermeld op de lijst van zaken en [eisers] hebben ook niet aangegeven dat de aanwezigheid van de waterontharder voor hen van belang was. [eisers] hebben daarbij tijdens de eindinspectie geen aantekeningen geplaatst op de door partijen ondertekende inspectielijst.
5.4.
Het beroep van [eisers] op een tekortkoming in de nakoming door [gedaagden] wegens het ontbreken van de waterontharder slaagt niet. De kantonrechter is van oordeel dat de waterontharder geen onderdeel is van de koopovereenkomst. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat het vermelden van de aanwezigheid van de waterontharder op de vragenlijst tot verwarring kan leiden, kan dit niet tot de conclusie leiden dat de waterontharder onderdeel is geworden van de koopovereenkomst. De vragenlijst heeft immers tot doel om verkopers in de gelegenheid te stellen kopers te informeren over de toestand en het onderhoud van de woning en van de daarin aanwezige zaken. De vragenlijst is niet bedoeld om aan te geven welke (roerende) zaken in de woning achter blijven. Daarvoor wordt de lijst van zaken gebruikt en daarop staat de waterontharder niet vermeld. Daar komt nog bij dat [eisers] op eindinspectieformulier hebben verklaard dat alle afgesproken roerende zaken aanwezig zijn. Van een overeenkomst met betrekking tot waterontharder is al met al onvoldoende gebleken.
5.5.
Gelet op het bovenstaande waren [gedaagden] niet verplicht om een woning met waterontharder aan [eisers] te leveren. De vordering van [gedaagden] tot vergoeding van € 3.000,00 voor de aanschaf van een nieuwe waterontharder zal daarom worden afgewezen.
De temperatuur op de bovenverdiepingen
5.6.
De volgende vraag die de kantonrechter dient te beantwoorden, is of [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door een woning te leveren waarvan de eerste verdieping en de zolder bij een buitentemperatuur rond het vriespunt niet boven de 18,5 graden verwarmd kunnen worden. De kantonrechter gaat daarbij, hoewel [eisers] het hebben over “18 tot 18,5 graden”, uit van een temperatuur van maximaal 18,5 graden op vorstdagen, nu [eisers] op de zitting hebben gesteld dat er ook temperaturen zijn gemeten van hoger dan 18 graden.
5.7.
[eisers] stellen dat de onmogelijkheid om de bovenverdieping en de zolder in de wintermaanden door installatie van de warmtepomp hoger dan 18,5 graden te verwarmen aan normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staat in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst. [eisers] hebben hun standpunt gebaseerd op eigen metingen in de winter bij een buitentemperatuur van rond het vriespunt. Zij voeren daarbij aan dat de temperaturen in de badkamer, de slaapkamers en de werkkamer onaangenaam zijn en dat deze ruimtes in de winter moeten worden (bij)verwarmd door middel van elektrische kachels.
5.8.
[gedaagden] betwisten dat de bovenverdieping van de woning niet hoger dan 18,5 graden kan worden verwarmd omdat [eisers] geen stukken in het geding heeft gebracht waaruit dat blijkt. Voor zover de bovenverdieping niet tot hoger dan 18,5 graden verwarmd kan worden, voeren [gedaagden] aan dat dit niet aan normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staat omdat 18,5 graden een acceptabele temperatuur is voor de bovenverdieping. Zij voeren daarbij verder aan dat zij niet wisten dat de bovenverdieping niet boven de 18,5 graden verwarmd kon worden, omdat de warmtepomp kort voor de datum van levering is geïnstalleerd en [gedaagden] de woning in de tussentijd niet hebben verwarmd.
5.9.
De kantonrechter stelt voorop dat op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst alle zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening van de koper komen. Dit geldt krachtens artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet voor gebreken die aan normaal gebruik van de onroerende zaak als woonhuis in de weg staan. Kort gezegd betekent dit dat alleen gebreken die in de weg staan aan het normaal gebruik als woonhuis voor rekening van de verkoper komen. Andere gebreken komen voor risico van de koper.
5.10.
Voor de vraag of een onroerende zaak de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan als woonhuis nodig zijn, geldt als uitgangspunt dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. [1] Dit houdt in dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot.
5.11.
De kantonrechter overweegt dat, hoewel de wenselijke temperatuur in een woning subjectief is en van persoon tot persoon verschilt, er afhankelijk van de omstandigheden van het geval een zekere objectivering mogelijk is. Van een luxe moderne villa kan bijvoorbeeld wat betreft de temperatuur meer verwacht worden dan van een jaren 30 woning. De woning die [eisers] hebben gekocht is een relatief moderne eengezinswoning uit 2009. [eisers] hebben gesteld dat van een dergelijke woning kan worden verwacht dat de temperatuur op de bovenverdieping en de zolder bij een buitentemperatuur van rond het vriespunt warmer kan worden dan 18,5 graden.
5.12.
De kantonrechter is van oordeel dat van de betreffende woning verwacht mag worden dat deze in het algemeen voldoende kan worden verwarmd. Indien zou blijken dat de bovenverdieping structureel niet warmer kan worden dan 18,5 graden is sprake van minder comfort dan [eisers] op grond van de leeftijd van de woning mochten verwachten.
In deze zaak ligt echter niet de vraag voor of er sprake is van een gebrek of wat [eisers] mochten verwachten van de woning, maar of een temperatuur van maximaal 18,5 graden – op de bovenverdiepingen en bij vorstdagen – aan normaal gebruik in de weg staat. Dat de temperatuur gedurende het jaar structureel te laag blijft is door [eisers] niet gesteld en daarvan is ook anderszins niet gebleken. In dat kader is de kantonrechter van oordeel dat een binnentemperatuur van 18,5 graden op de bovenverdieping als het buiten vriest, binnen de normen valt van een acceptabele temperatuur en dat deze temperatuur, enkel bij vorstdagen, niet aan normaal gebruik in de weg staat. Dat betekent dat de door [eisers] gestelde tekortkoming op grond van artikel 6.1. van de koopakte voor rekening van [eisers] als kopers komt, omdat van een situatie waarop artikel 6.3. van de koopakte ziet, geen sprake is. Dit zou nog anders kunnen zijn in geval van mededelingen door [gedaagden] zijn gedaan op grond waarvan [eisers] mocht uitgaan van méér dan wat naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik als woonhuis nodig is, maar dat daarvan sprake is geweest is niet gesteld en ook niet gebleken.
[eisers] hebben ook nog verwezen naar een rapport van haar partijdeskundige, maar dat leidt niet tot een ander oordeel. Daargelaten dat dit de beoordeling van wat er onder normaal gebruik moet verstaan niet anders maakt, hebben [gedaagden] er onder meer op gewezen dat in het rapport een ander type warmtepomp wordt genoemd dan het type waarvan in de woning van [eisers] sprake is. [eisers] heeft dit niet kunnen weerleggen. Dat maakt dat dit rapport de stellingen van [eisers] niet ondersteunt.
5.13.
Uit het bovenstaande vloeit voort dat de primaire vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en de subsidiaire vordering tot schadevergoeding zullen worden afgewezen.
Dwaling
5.14.
[eisers] stellen zich meer subsidiair op het standpunt dat zij hebben gedwaald en dat zij de koopovereenkomst op basis van een onjuiste voorstelling van zaken hebben gesloten. Bij wetenschap van de ware stand van zaken hadden [eisers] de overeenkomst niet gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden (artikel 6:228 BW). [eisers] vorderen opheffing van het door hen geleden nadeel door de koopprijs te verminderen met € 13.609,28.
5.15.
Artikel 6:228 lid 1 BW bepaalt, voor zover hier relevant, dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien: (a) de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten, of (c) de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste voorstelling is uitgegaan (wederzijdse dwaling). [eisers] hebben niet aangegeven op welke dwalingsgrond zij zich willen beroepen.
5.16.
De kantonrechter is van oordeel dat geen sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW. Dat geldt zowel ten aanzien van de waterontharder als ten aanzien van de temperatuur op de bovenverdieping.
5.17.
Zoals hiervoor al is geoordeeld maakt de waterontharder geen onderdeel uit van de koopovereenkomst tussen [gedaagden] en [eisers] De enkele mededeling in de vragenlijst geldt niet als mededeling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder a BW. [gedaagden] hebben [eisers] daarover ook niet verkeerd geïnformeerd. Daar komt bij dat [eisers] niet hebben aangevoerd dat zij tegen [gedaagden] hebben gezegd dat de aanwezigheid van de waterontharder voor [eisers] van beslissende betekenis was. Dat dit desondanks kenbaar was voor [gedaagden] is ook op andere wijze niet gebleken. Het beroep op dwaling strandt.
5.18.
Ten aanzien van de verwamings(on)mogelijkheden stelt de kantonrechter vast dat [eisers] aan hun beroep op dwaling hetzelfde feitencomplex ten grondslag hebben gelegd als hun beroep op non-conformiteit. In dit kader kan worden vastgesteld dat [gedaagden] niet op de hoogte waren of konden zijn van eventuele verwarmingsonmogelijkheden, nu de warmtepomp kort voor de overdracht is geplaatst en zij de woning niet tussentijds door gebruik van de warmtepomp verwarmd hebben. [eisers] hebben dat niet gemotiveerd betwist en evenmin weerlegd. Van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a en sub b kan daarom geen sprake zijn.
Van wederzijdse dwaling is naar het oordeel van de kantonrechter evenmin sprake. Net als ten aanzien van eenzijdige dwaling, dient voor een geslaagd beroep op wederzijdse dwaling aan het kenbaarheidsvereiste te zijn voldaan. Dat vereiste houdt in dat de verkoper begreep of moest begrijpen dat het betreffende gebrek voor de kopers van doorslaggevend belang was. [eisers] hebben naar het oordeel van de kantonrechter niet, althans onvoldoende gesteld dat [gedaagden] begreep of had moeten begrijpen dat het voor [eisers] essentieel was dat de bovenverdiepingen op vorstdagen tot meer dan 18,5 graden verwarmd kunnen worden en daarvan is ook anderszins niet gebleken. Het beroep op dwaling slaagt daarom niet.
5.19.
De kantonrechter oordeelt gelet op het bovenstaande dat van dwaling bij het aangaan van de koopovereenkomst geen sprake is. De meer subsidiaire vordering tot nadeelsopheffing zal daarom eveneens worden afgewezen.
Proceskosten
5.20.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
947,00
5.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.22.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart de veroordelingen in 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2025.
EA