ECLI:NL:RBOVE:2025:6195 - Rechtbank Overijssel - Ontruiming van woning door gedaagde die geen medehuurder is

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: 11869472 \ CV EXPL 25-1568

Vonnis in kort geding van 24 oktober 2025

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. M.B. Bollen,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. H.H. Jansen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 9 van [eiser] ,
- de producties 1 t/m 4 van [gedaagde] ,

- nagezonden productie 10 van [eiser] ,
- de mondelinge behandeling van 10 oktober 2025,
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde] .

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

In deze zaak staat de vraag centraal of [gedaagde] medehuurder van de woning van [eiser] is. Volgens [eiser] is [gedaagde] geen medehuurder en verblijft hij zonder recht of titel in de woning. [eiser] vordert daarom dat [gedaagde] de woning binnen twee dagen ontruimt. [gedaagde] voert hiertegen verweer. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] geen medehuurder van de woning is en wijst de gevorderde ontruiming toe. Vanwege de aanwezigheid van minderjarige kinderen in de woning, die weliswaar bij de andere ouder kunnen worden ondergebracht, wordt de ontruimingstermijn verruimd naar veertien dagen. [gedaagde] wordt daarnaast in de proceskosten veroordeeld. De motivering van deze beslissing volgt hierna.

3. De feiten

3.1.

[eiser] is eigenaar van de woning aan [adres] (hierna: de woning).

3.2.

[eiser] heeft de woning in de periode 1 september 2014 tot en met 31 mei 2017 verhuurd aan [gedaagde] en zijn toenmalige vriendin mevrouw [naam 1] (hierna: [naam 1] ). [gedaagde] en [naam 1] zijn nooit gehuwd geweest en hebben geen geregistreerd partnerschap met elkaar gehad.

3.3.

[gedaagde] en [naam 1] hebben in 2017 verzocht dat er een nieuwe huurovereenkomst met alleen [naam 1] als huurder wordt gesloten. [eiser] heeft met het verzoek ingestemd onder de voorwaarde dat [gedaagde] borg staat voor de betaling van de huur.

3.4.

Op 1 juni 2017 is door [naam 1] de nieuwe huurovereenkomst getekend en door [gedaagde] de verklaring van borgstelling. De nieuwe huurovereenkomst heeft een looptijd tot 1 september 2018.

3.5.

[naam 1] heeft de woning van [eiser] gekocht, maar zij kreeg de financiering niet rond. Het is haar daarom niet gelukt om de woning af te nemen. Nu de huurovereenkomst een looptijd tot 1 september 2018 had en [gedaagde] en [naam 1] daarna in de woning zijn blijven wonen, is er een geschil ontstaan over de kwalificatie van de huurovereenkomst. Dat heeft onder andere geleid tot een procedure bij de kantonrechter van deze rechtbank. De kantonrechter heeft bij vonnis van 10 november 2020^[1], voor zover hier van belang, het volgende over de huurovereenkomst geoordeeld:

‘
3.9 De kantonrechter is echter van oordeel dat in dit geval uit de omstandigheden valt af te leiden dat partijen de huurrelatie, in weerwil van de hierboven omschreven partijbedoeling, stilzwijgend en voor onbepaalde tijd hebben voortgezet. Zij zijn zich na 1 september 2018 immers als huurder en verhuurder blijven gedragen. Vaststaat dat [naam 1] de woning na 1 september 2018 is blijven bewonen. Het had naar het oordeel van de kantonrechter op de weg van [eiser] gelegen om jegens [naam 1] zijn recht (op ontruiming van de woning) te bewaken. Daartoe had hij kort voor of bij ommekomst van de huurovereenkomst aan [naam 1] duidelijk moeten maken dat van haar werd verwacht dat zij de woning zou verlaten en had hij zo nodig nadere acties moeten ondernemen om dit te bewerkstelligen. In plaats van acties te ondernemen gericht op ontruiming van het gehuurde is [eiser] de woning aan [naam 1] ter beschikking blijven stellen en is hij ook de huurpenningen blijven ontvangen.

(…)’

3.6.

[eiser] is tegen de hiervoor genoemde uitspraak in hoger beroep gegaan. Het hof heeft bij arrest van 12 april 2022^[2]het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

3.7.

[eiser] heeft [naam 1] op 21 juni 2022 een brief gestuurd met in de bijlage een concept-huurovereenkomst. In de brief verzoekt [eiser] [naam 1] om de concept-huurovereenkomst voor 1 augustus 2022 getekend aan hem terug te sturen en anders de woning voor die datum op te leveren als zij dat niet doet. [naam 1] heeft dat niet gedaan.

3.8.

Rond september 2023 zijn [naam 1] en [gedaagde] uit elkaar gegaan. [naam 1] heeft de woning kort daarna verlaten. [naam 1] en [gedaagde] hebben beide gezag over hun minderjarige dochter. De dochter verblijft nog voor de helft van de week in de woning bij [gedaagde] , de andere helft verblijft zij bij [naam 1] .

3.9.

Vanaf augustus 2024 is de nieuwe vriendin van [gedaagde] (mevrouw [naam 2] , hierna: [naam 2] ) bij hem ingetrokken. Ook verblijven haar drie minderjarige kinderen voor een groot gedeelte van de week bij hen in de woning. [naam 2] deelt het gezag over de kinderen met hun vader, bij wie ze ook een deel van de week verblijven.

3.10.

[naam 1] heeft op 28 juli 2025 [eiser] een aangetekende brief gestuurd waarin zij

per 1 september 2025 de huur van de woning opzegt. Op 28 juli 2025 heeft zij ook een aangetekende brief naar [gedaagde] gestuurd met de mededeling dat zij de huur heeft opgezegd en hij wordt verzocht de woning uiterlijk op 29 augustus 2025 leeg en ontruimd op te leveren.

3.11.

[gedaagde] is tot op heden met [naam 2] en de kinderen woonachtig in de woning.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert – kort samengevat – dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen twee dagen na betekening van dit vonnis en in de kosten van deze procedure.

4.2.

[eiser] stelt zich op het standpunt dat in 2017 op eigen verzoek van [gedaagde] uitsluitend [naam 1] als huurder van de woning is aangemerkt. [gedaagde] is later niet opnieuw medehuurder geworden van de woning. De opzegging van de huurovereenkomst door [naam 1] brengt daarom mee dat [gedaagde] de woning moet verlaten. Nu hij dat niet doet, verblijft hij zonder recht of titel in de woning. Dit maakt inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] , reden waarom hij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming.

4.3.

[gedaagde] voert verweer.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

[eiser] vordert een voorlopige voorziening in kort geding. Daarvoor is vereist dat hij een spoedeisend belang heeft. Het spoedeisend belang volgt volgens de kantonrechter voldoende uit de geschetste omstandigheden. Partijen hebben er beide belang bij om op korte termijn te weten wat er moet gebeuren met de woning.

Juridisch kader kort geding

5.2.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel is. Gezien de ernst van de gevolgen voor de betrokken persoon kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening slechts worden uitgesproken als het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de betrokken persoon tot ontruiming zal veroordelen.

Is [gedaagde] medehuurder van de woning?

5.3.

De kern van het geschil is de vraag of [gedaagde] medehuurder van de woning is. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] in 2017 zelf heeft verzocht om niet meer als medehuurder van de woning te worden aangemerkt. Dit verzoek hield verband met het faillissement van de eenmanszaak van [gedaagde] . Er is toen een nieuwe huurovereenkomst gesloten met alleen [naam 1] als huurder.

5.4.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [naam 1] per 1 september 2018 van rechtswege is geëindigd en er daarna een nieuwe huurovereenkomst is ontstaan waarbij zowel hij als [naam 1] huurders zijn. Hij noemt daarbij dat het faillissement in maart 2018 is opgeheven en er daarom geen belang meer was bij de eerder overeengekomen constructie.

5.5.

In deze voorlopige voorziening acht de kantonrechter het niet kansrijk dat dit standpunt in een bodemprocedure zal worden gevolgd. De huurovereenkomst tussen [eiser] en [naam 1] bood aan [naam 1] de mogelijkheid om de woning te kopen, waarna zij een koopovereenkomst hebben gesloten. Toen [naam 1] er niet in was geslaagd om de woning af te nemen en zij nog steeds in de woning verbleef, is aan de kantonrechter van deze rechtbank en later aan het hof voorgelegd wat dit voor gevolg had voor de huurovereenkomst, aangezien de looptijd daarvan op 1 september 2018 was verstreken. Uit het vonnis van 10 november 2020 (zie 3.5) volgt dat de huurovereenkomst stilzwijgend en voor onbepaalde tijd is voortgezet. Dit oordeel is door het hof bij arrest van 12 april 2022 bekrachtigd. Dat betreft de huurovereenkomst waarbij alleen [naam 1] huurder is. Dat is dan ook de reden dat [gedaagde] in het vonnis en het arrest niet wordt genoemd bij de overwegingen over de kwalificatie huurovereenkomst, terwijl hij in die procedures wel partij was. [eiser] en [gedaagde] zijn daarna niet overeengekomen dat [gedaagde] medehuurder werd. [gedaagde] heeft daar zelf ook geen verzoek toe gedaan als bedoeld in artikel 7:267 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Gelet hierop ontbreekt er een grondslag om aan te kunnen nemen dat [gedaagde] medehuurder is geworden. Dat [gedaagde] de huur heeft betaald, maakt dat niet anders. [gedaagde] stond immers borg voor de huur die [naam 1] moest betalen, waardoor het niet vreemd is dat hij de huur ook voldeed. Ook is niet relevant dat [eiser] wist dat [gedaagde] bij [naam 1] in de woning woonde.

5.6.

Door [gedaagde] is nog verwezen naar een arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2025^[3]. [gedaagde] beroept zich op de uitgangspunten op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat de feitelijke situatie meebrengt dat in dit geval sprake is van een

huurovereenkomst waarbij ook hij huurder is. Volgens de kantonrechter gaat dat arrest echter over een andere situatie. In die zaak stond de vraag centraal of een tussen partijen gesloten overeenkomst inhoudende dat iemand in een woning mag verblijven als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt. [gedaagde] heeft in dit geval niet onderbouwd dat hij een (dergelijke) overeenkomst met [eiser] heeft gesloten, waardoor de vergelijking met het arrest niet opgaat.

5.7.

Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat het te verwachten is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] geen medehuurder van de woning is.

Moet de woning ontruimd worden?

5.8.

Nu [gedaagde] niet heeft aangetoond dat hij medehuurder is maakt hij zonder recht of titel gebruik van de woning. Daarom zal een vordering tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure met grote mate van waarschijnlijkheid worden toegewezen, waardoor het gevorderde ook in kort geding toewijsbaar is.

5.9.

Door [gedaagde] is er op gewezen dat in de woning ook zijn 7-jarige dochter, zijn huidige vriendin [naam 2] en haar drie minderjarige zoons van 3,7 en 8 jaar oud wonen. Nu hij niet over vervangende woonruimte beschikt zal hij bij een ontruiming samen met [naam 2] en de vier minderjarige kinderen op straat komen te staan. Om die reden verzoekt [gedaagde] om deze zaak aan te houden tot het moment dat duidelijk is wat de situatie van de kinderen zal zijn na de ontruiming.

5.10.

Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind moeten de belangen van kinderen bij alle maatregelen betreffende kinderen de eerste overweging vormen. Dat betekent alleen niet dat een woning waarin minderjarige kinderen wonen niet mag worden ontruimd. De ouders van minderjarige kinderen zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot ontruiming kunnen leiden. Het ligt dan ook in de eerste plaats op de weg van de ouders zelf om de nadelige effecten van de ontruiming voor hun kinderen zoveel mogelijk te beperken. Er bestaat de mogelijkheid om, als daarbij hulp nodig is, hulpverlenende instanties in te schakelen. Als niettemin een noodsituatie dreigt, bijvoorbeeld omdat de kinderen op straat komen te staan, kan dat – mede afhankelijk van de overige omstandigheden – een belemmering voor ontruiming zijn.

5.11.

[gedaagde] heeft vermeld dat zijn dochter voor de helft van de week bij hem verblijft en de andere helft bij [naam 1] . De kinderen van [naam 2] verblijven iets meer dan vier dagen per week bij haar en de rest van de week bij hun vader. [gedaagde] en [naam 2] delen allebei het gezag over de kinderen met de andere ouder. De verantwoordelijkheid voor de kinderen ligt ook bij de andere ouder. [gedaagde] heeft niet gesteld dat de kinderen in geval van ontruiming niet (voorlopig) bij de ander ouder kunnen verblijven. Er ontstaat voor de kinderen dan ook geen noodsituatie. De kantonrechter zal daarom de zaak niet aanhouden.

Ontruimingstermijn

5.12.

[eiser] heeft gevorderd dat de woning binnen twee dagen na betekening van dit vonnis moet worden ontruimd. Hij stelt dat deze korte ontruimingstermijn noodzakelijk is in verband met het volgende. [gedaagde] heeft volgens hem de woning, zonder toestemming, verbouwd. Zo heeft [gedaagde] onder andere een (onafgebouwde) serré aan de woning gebouwd. [gedaagde] heeft tegen [eiser] gezegd de woning te willen kopen, maar dit is nooit van de grond gekomen. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] gezegd dat als hij de woning niet kan/mag kopen, hij de boel kort en klein zal slaan. [eiser] is bang dat [gedaagde] daartoe overgaat. Hij wil daarom zo snel mogelijk de woning weer tot zijn beschikking hebben, zonder dat daaraan verdere schade wordt toegebracht.

5.13.

[gedaagde] betwist dat hij heeft gezegd dat hij de boel kort en klein zal slaan. Wel heeft hij tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat als hij de woning moet ontruimen, hij weg gaat halen wat hij heeft gedaan om de woning te verbeteren, waaronder ook de aangebouwde serré.

5.14.

De kantonrechter verwijst allereerst naar de wettelijke bepalingen voor het opleveren van een huurwoning. Ook is voor partijen bepalend wat zij mogelijkerwijs over veranderingen van het gehuurde hebben afgesproken. Partijen zijn gehouden tot nakoming van de wet en eventuele afspraken. Ook mag [eiser] [gedaagde] er aan houden dat [gedaagde] heeft gezegd dat hij niet ‘de boel kort en klein zal slaan’. De gevorderde ontruimingstermijn is, gelet op het belang van de minderjarige kinderen, te kort. Een ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis moet [gedaagde] en [naam 2] in staat te stellen om de kinderen rustig onder te brengen.

Proceskosten

5.15.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

90,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.184,45

5.16.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De kantonrechter

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te Almelo te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.184,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op

24 oktober 2025.