ECLI:NL:RBOVE:2025:2676

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/330743 / KG ZA 25-54

Vonnis in kort geding van 28 april 2025

in de zaak van

de stichting

STICHTING IPARETO,

gevestigd in Tilburg,

eisende partij,

hierna te noemen: Ipareto,

advocaat: mr. P.E.A.M. Gerritse,

tegen

[gedaagde],

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend zonder gemachtigde.

1.Waar gaat dit kort geding over?

1.1.

[gedaagde] huurt een bedrijfsruimte van Ipareto. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Ipareto heeft meerdere betalingsregelingen voorgesteld, maar die is [gedaagde] niet nagekomen. Ipareto vordert dat [gedaagde] de bedrijfsruimte ontruimt en wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en, voor zolang hij de bedrijfsruimte blijft gebruiken, tot betaling van de maandelijkse huur. [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar stelt dat hij de lopende huurverplichtingen nu kan nakomen omdat zijn zaak eindelijk open is. Volgens [gedaagde] wegen zijn belangen zwaarder dan de belangen van Ipareto bij ontruiming. De voorzieningenrechter oordeelt dat [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen en zowel de huurachterstand als de toekomstige huurtermijnen moet betalen. Deze beslissing wordt hieronder uitgelegd.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1-21 van 3 april 2025;
de mondelinge behandeling van 14 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het dossier worden bewaard en de op de mondelinge behandeling voorgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen van de advocaat van Ipareto.

2.2.

Ten slotte is bepaald dat de voorzieningenrechter vandaag uitspraak zal doen.

3.De feiten

3.1.

Ipareto is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).

3.2.

Per 3 oktober 2023 is [gedaagde] in de plaats getreden van de vorige huurder. In het gehuurde exploiteert [gedaagde] een Turkse bakkerij en biedt hij de mogelijkheid tot het afhalen en (doen) bezorgen van Turkse maaltijden.

3.3.

[gedaagde] en Ipareto zijn voor de periode van 1 oktober 2023 tot 1 januari 2024 een huurprijs overeengekomen van € 2.500,00 (inclusief BTW) en voor de periode vanaf
1 januari 2024 een huurprijs van € 3.025,00 (inclusief BTW). In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur vóór of op de eerste dag van de maand moet zijn betaald.

3.4.

Op 13 januari 2024 hebben Ipareto en [gedaagde] afspraken gemaakt over de huurachterstand die op dat moment was ontstaan. Omdat [gedaagde] die afspraken niet is nagekomen, heeft Ipareto op 23 januari 2024 per e-mail een regeling voorgesteld voor betaling van de achterstand van € 11.307,86. [gedaagde] heeft naar aanleiding daarvan één betaling van € 4.000,00 gedaan. Op 30 januari 2024 heeft Ipareto opnieuw verzocht om inlossing van de huurachterstand.

3.5.

Op 5 december 2024 heeft Ipareto een nieuwe regeling voorgesteld voor de dan opgelopen huurachterstand van € 29.958,89. In dat voorstel zou Ipareto – samengevat – genoegen nemen met betaling van € 15.000,00 op voorwaarde dat de huur in 2025 elke maand volledig en op tijd zou worden betaald.

3.6.

Nadat Ipareto en [gedaagde] telefonisch contact hebben gehad waarin [gedaagde] aangaf € 10.000,00 en de huur van januari 2025 in december 2024 te kunnen betalen, heeft Ipareto op 13 december 2024 een e-mail gestuurd waarin zij meedeelt akkoord te gaan met de betaling en waarin zij stelt dat de overige € 5.000,00 door maandelijkse betalingen van € 833,33 in juli 2025 moet zijn betaald. [gedaagde] heeft naar aanleiding daarvan geen betalingen verricht.

3.7.

Omdat de huurachterstand was opgelopen tot € 26.475,00, heeft Ipareto op 9 januari 2025 de volgende regeling voorgesteld:

“[…]

Minnelijke regeling

Ondanks de forse huurachterstand is Ipareto onverplicht bereid om akkoord te gaan met de volgende minnelijke regeling:

1.
Ipareto is bereid genoegen te nemen met een bedrag aan achterstallige huur van in totaal € 15.000,00, als volgt te voldoen en onder de hierna te noemen opschortende voorwaarden.

2.
Ipareto dient uiterlijk op 12 januari 2025 een bedrag van € 5.000,00 te ontvangen. Uiterlijk in januari 2025 betaalt u € 5.000,00 en uiterlijk 1 juli 2025 dient u eveneens € 5.000,00 te hebben betaald.

3.
Verder dient de huursom over januari 2025 ad € 3.025,00 uiterlijk op 12 januari 2025 te worden voldaan. Een bedrag ad € 2.500,00 is kennelijk in het verleden contant door u betaalt. Derhalve resteert nog een door u te betalen bedrag van € 525,00 (BTW).

4.
U dient er vervolgens gedurende het gehele jaar 2025 voor te zorgen dat de huursom en eventuele bijkomende kosten volledig en tijdig aan Ipareto wordt betaald, dat wil zeggen bij vooruitbetaling voor de eerste van de verschuldigde maand, een en ander zoals contractueel ook is afgesproken.

5.
Betaling van het verschuldigde kan uitsluitend rechtsgeldig geschieden op het rekeningnummer [rekeningnummer] ten name van stichting Ipareto.

6.
U dient zich met het voorstel uitdrukkelijk schriftelijk akkoord te verklaren en wel uiterlijk 12 januari 2025 door ondertekening van deze brief en retournering per e-mail aan [e-mailadres]

7.
Voldoet u niet aan deze voorwaarden nrs. 1 tot en met 6, dan vervalt de onder opschortende voorwaarde aangeboden korting/kwijtschelding van de openstaande huurvordering en is de alsdan openstaande huurvordering ineens en volledig opeisbaar.Tevens zal direct na het inroepen van een of meer opschortende voorwaarde(n) wegens niet nakoming een procedure in gang worden gezet waarbij zal worden gevorderd dat u het achterstallige bedrag en toekomstige bedragen voldoet en zal worden gevorderd dat het gehuurde door u dient te worden ontruimd en de huurovereenkomst zal dienen te worden ontbonden/beëindigd.

8.
Voldoet u tijdig en volledig aan bovenstaande voorwaarden dan is Ipareto onverplicht bereid om het restant van de achterstallige huur, naar schatting € 13.237,50 alsmede de verschenen contractuele rente en kosten, volledig kwijt te schelden.

Dit voorstel is niet voor onderhandeling vatbaar. Indien de aflossings- c.q. huurbetalingen niet, niet volledig of niet tijdig geschied, vervalt als gezegd dit voorstel en behoud Ipareto het recht om een procedure aanhangig te maken.[…]
”

3.8.

Op 13 januari is [gedaagde] schriftelijk akkoord gegaan met het voorstel.

3.9.

Op 25 februari 2025 heeft Ipareto per brief aan [gedaagde] bericht dat de regeling is komen te vervallen omdat [gedaagde] de twee bedragen van € 5.000,00 te laat heeft betaald en de huur over februari 2025, die eind januari had moeten zijn betaald, niet heeft betaald. In de brief heeft Ipareto [gedaagde] de gelegenheid gegeven om binnen zeven dagen in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst. Daarvan heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt.

4.Het geschil

Wat vordert Ipareto en waarom?

4.1.

Ipareto vordert – samengevat – dat [gedaagde] wordt veroordeeld om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. Voor het geval dat [gedaagde] niet aan een veroordeling tot ontruiming voldoet, vordert Ipareto dat zij gemachtigd wordt om de ontruiming zelf te laten uitvoeren met behulp van een deurwaarder en/of de sterke arm. Verder vordert Ipareto dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 29.034,00, met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 3 januari 2025, en tot betaling van de huur van € 3.025,00 (inclusief BTW) vanaf 1 mei 2025. Ipareto vordert ook betaling van de kosten van deze procedure en de wettelijke rente daarover.

4.2.

Ter onderbouwing van haar vordering stelt Ipareto dat [gedaagde] , door een huurachterstand te hebben laten ontstaan, tekortgeschoten is in de nakoming van zijn wettelijke en contractuele betalingsverplichtingen. Volgens Ipareto rechtvaardigt dit ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure en daarop vooruitlopend, ontruiming van het gehuurde in dit kort geding.

Wat vindt [gedaagde] daarvan?

4.3.

[gedaagde] erkent dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan, maar stelt dat hij van de verhuurmakelaar had begrepen dat hij geen huur hoefde te betalen totdat zijn zaak zou openen. Door tegenslagen heeft de opening volgens hem grote vertraging opgelopen. Hij erkent dat hij de afspraken met Ipareto, zoals hiervoor onder 3.7. weergegeven, niet tijdig en volledig is nagekomen, maar stelt dat hij inmiddels kan betalen omdat zijn onderneming nu is geopend. [gedaagde] verzet zich tegen de gevorderde ontruiming en stelt dat dat zijn belang bij het behoud van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van Ipareto bij ontruiming.

4.4.

De voorzieningenrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor haar beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.

5.De beoordeling

Ipareto heeft een spoedeisend belang bij de ontruiming

5.1.

Een vordering in kort geding tot ontruiming kan alleen worden toegewezen als de partij die de vordering heeft ingesteld, zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone procedure (bodemprocedure) niet hoeft af te wachten en de kans groot is dat in een dergelijke procedure de bodemrechter de huurovereenkomst zal beëindigen en de huurder zal veroordelen tot ontruiming. Het kan dan gerechtvaardigd zijn om in een kort geding daarop vooruit te lopen door het geven van een voorlopige voorziening.

5.2.

Ipareto stelt dat zij een spoedeisend belang heeft. Ter onderbouwing daarvan heeft zij erop gewezen dat [gedaagde] vanaf het begin van de huurrelatie de huur niet tijd heeft betaald. De door [gedaagde] gestelde toezeggingen van de verhuurmakelaar dat hij geen huur zou hoeven te betalen totdat zijn zaak zou zijn geopend, is gemotiveerd door Ipareto betwist. Van die toezegging staat niets op papier en de verhuurmakelaar was niet gemachtigd tot het doen van dergelijke toezeggingen. Bovendien heeft [gedaagde] in januari en december 2024 betalingsregelingen met Ipareto getroffen, die hij vervolgens telkens niet is nagekomen. De huurachterstand bedraagt inmiddels € 29.034,99 en Ipareto vreest dat de achterstand alleen maar zal oplopen. Ipareto stelt dat zij, ter voorkoming van verdere schade, de bedrijfsruimte snel weer tot haar beschikking wil hebben zodat zij deze opnieuw kan verhuren.

5.3.

Gelet op de hoogte van de huurachterstand, die onvoldoende gemotiveerd is betwist en elke maand toeneemt, en het belang van Ipareto om het gehuurde zo snel mogelijk te kunnen verhuren aan een betalende huurder, is de voorzieningenrechter van oordeel dat Ipareto spoed heeft bij haar vordering. Dat betekent dat wordt toegekomen aan de inhoudelijke beoordeling of de ontruimingsvordering van Ipareto toewijsbaar is.

Ipareto moet het gehuurde ontruimen

5.4.

[gedaagde] stelt dat ontruiming het einde van zijn onderneming zal betekenen, waarna hij met veel schulden achterblijft omdat hij veel heeft geïnvesteerd in het gehuurde. Vanaf het begin van de overname van het bedrijf van de vorige huurders heeft hij tegenslagen ervaren, waardoor de opening van zijn zaak vertraging heeft opgelopen en hij pas sinds kort inkomen kan generen. [gedaagde] stelt dat hij, nu de zaak open is, gemakkelijk kan betalen, maar dat niet heeft gedaan omdat hij deze rechtszaak wilde afwachten. Een van de twee betalingen uit de regeling van 9 januari 2025 heeft maar twee dagen te laat plaatsgevonden en de huurbetaling van februari 2025 was te laat vanwege een misverstand. [gedaagde] dacht dat zijn vriend, die de huur zou betalen, al had betaald. Volgens [gedaagde] spelen er andere belangen, namelijk de wens van Ipareto hem uit het gehuurde te krijgen zodat zij de bedrijfsruimte kan verkopen.

5.5.

Hoewel de voorzieningenrechter begrip heeft voor de belangen van [gedaagde] en onderkent dat ontruiming ingrijpende gevolgen voor hem zal hebben, is zij van oordeel dat de belangen van Ipareto bij ontruiming van het gehuurde zwaarder wegen. De huurachterstand is immers aanzienlijk en blijft oplopen, terwijl Ipareto zich sinds januari 2024 coulant heeft opgesteld en zich, ondanks het herhaaldelijk niet nakomen van de afspraken door [gedaagde] , heeft ingespannen om telkens tot een oplossing te komen voor het inlopen van de huurachterstand. Dit heeft uiteindelijk geleid tot de regeling van 9 januari 2025, maar ook deze is [gedaagde] niet tijdig en volledig nagekomen. Weliswaar heeft [gedaagde] € 5.000,00 en de (restant) huur van januari 2025 tijdig betaald en daarna nog eens € 5.000,00 met enkele dagen vertraging, maar hij heeft de huur van februari, maart en april 2025 vervolgens weer niet voldaan. Dat de huur van februari 2025 door een misverstand niet op tijd is betaald, ligt in de risicosfeer van [gedaagde] en kan Ipareto niet worden tegengeworpen. Hetzelfde geldt voor de stelling van [gedaagde] dat hij vanaf het begin van de huur tegenslagen heeft ervaren. Dit zal begrijpelijkerwijs veel frustratie hebben veroorzaakt, maar behoort tot het ondernemersrisico van [gedaagde] en neemt zijn betalingsverplichtingen tegenover Ipareto niet weg. Ipareto dreigt veel schade te lopen als de ontruiming zou uitblijven, want het is de vraag of [gedaagde] daadwerkelijk aan zijn betalingsverplichtingen kan (blijven) voldoen. Uit zijn verklaringen volgt dat hij daarvoor afhankelijk is van derden.

Zo heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij nu € 3.300,00 zou kunnen betalen, maar voor de rest nog iet zou moeten regelen. Bovendien verwijst [gedaagde] naar zijn mogelijkheid om de regeling van 9 januari 2025, met hulp van derden, alsnog na te komen, maar gaat hij eraan voorbij dat deze regeling is komen te vervallen en de gehele huurachterstand opeisbaar is geworden. Hij zal niet alleen de resterende € 29.034,99 moeten kunnen betalen, maar ook de maandelijkse huurverplichting van € 3.025,00 moeten kunnen voldoen. Gelet op het voorgaande begrijpt de voorzieningenrechter dat Ipareto er geen vertrouwen meer in heeft dat [gedaagde] aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen.

5.6.

De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal beëindigen en tot het oordeel zal komen dat ontruiming gerechtvaardigd is. Daarom is het mogelijk om op dat oordeel vooruit te lopen en zal de ontruiming in dit kort geding worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de ontruimingstermijn op vier weken te stellen.

De gevorderde machtiging zal worden afgewezen

5.7.

De voorzieningenrechter zal Ipareto niet machtigen om de ontruiming, mocht [gedaagde] daaraan niet voldoen, zelf te laten uitvoeren met de hulp van een deurwaarder en/of de sterke arm. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat een gedwongen ontruiming door een deurwaarder wordt uitgevoerd. Een deurwaarder heeft geen machtiging nodig om de hulp van de politie en/of justitie in te roepen. Die bevoegdheid ontleent een deurwaarder al rechtstreeks aan artikel 556, 557 en 444 Rv. De vordering zal dan ook niet worden toegewezen.

[gedaagde] moet de huurachterstand betalen

5.8.

Wat de vordering tot betaling van de huurachterstand van € 29.034,99 betreft, stelt de voorzieningenrechter voorop dat bij de toewijzing van een geldvordering in een kort geding terughoudend op zijn plaats is. Er moet worden voldaan aan de volgende drie voorwaarden.

5.9.

De voorzieningenrechter moet onderzoeken of (1) het bestaan van de vordering van Ipareto voldoende aannemelijk is, (2) of er sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat vanwege de onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is, en (3) bij de afweging van de belangen van de partijen, moet de voorzieningenrechter het risico dat Ipareto het bedrag niet aan [gedaagde] zou kunnen terugbetalen in het geval dat de bodemrechter anders beslist, meewegen.

5.10.

Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is aan alle drie voorwaarden voldaan. Allereerst is het bestaan van de vordering, wegens onvoldoende gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , voldoende aannemelijk. Met betrekking tot de tweede voorwaarde speelt de hoogte van de achterstand en het gegeven dat deze elke maand blijft oplopen, een belangrijke rol. De voorzieningenrechter kan Ipareto volgen in haar zorg dat zij een incassorisico loopt als zij ná de ontruiming nog een bodemprocedure zou moeten starten om een beslissing te krijgen op haar betalingsvordering. Er is dan geen lopende onderneming meer, terwijl daaruit en uit de eventuele verkoop van de inventaris de huurachterstand zou kunnen worden betaald. Dat er een restitutierisico bestaat als [gedaagde] in dit kort geding zou worden veroordeeld tot betaling, heeft [gedaagde] niet gesteld en is ook niet gebleken.

5.11.

Het voorgaande leidt ertoe dat het volgens de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] de huurachterstand zal moeten betalen. Daarop vooruitlopend zal de vordering tot betaling van € 29.034,00 in dit kort geding worden toegewezen.

5.12.

De gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand vanaf 3 januari 2025 is niet toewijsbaar. Ipareto heeft de gevorderde huurachterstand berekend tot 1 april 2025. [gedaagde] was op 3 januari 2025 de huur van februari, maart en april 2025 nog niet verschuldigd en daarom met de betaling daarvan nog niet in verzuim. De voorzieningenrechter zal de rente toewijzen vanaf de datum van dit vonnis.

[gedaagde] moet de huurtermijn per 1 mei 2025 betalen

5.13.

Een vordering tot betaling van toekomstige huurtermijnen, zoals Ipareto heeft ingesteld vanaf 1 mei 2025, wordt in beginsel niet toegewezen. Het uitgangspunt is namelijk dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst zullen worden nagekomen, maar in dit geval heeft Ipareto, gelet op wat hierboven is opgemerkt, gegronde redenen om te vrezen dat [gedaagde] zijn betalingsverplichtingen niet zal nakomen. [gedaagde] heeft dat onvoldoende weersproken. Daarom zal de voorzieningenrechter ook deze vordering van Ipareto toewijzen.

[gedaagde] moet de proceskosten van Ipareto betalen

5.14.

Omdat [gedaagde] in deze procedure voor het overgrote deel ongelijk zal krijgen, moet hij de proceskosten van Ipareto betalen. De proceskosten zijn de kosten die Ipareto heeft gemaakt om de procedure te voeren. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dat zijn de kosten die Ipareto maakt om [gedaagde] ertoe te brengen aan de veroordelingen in dit vonnis te voldoen. De proceskosten van Ipareto worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

120,21

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

715,00

- nakosten

€

178,00

(plus eventueel € 92,00 en de kosten van betekening)

Totaal

€

1.013,21

5.15.

Zoals hiervoor opgemerkt, vallen onder de proceskosten ook de nakosten. Dat betekent dat als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordelingen in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna is betekend, hij ook € 92,00 plus de kosten van de betekening aan Ipareto moet betalen. De door Ipareto gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in de zin van artikel 6:119 BW zal de voorzieningenrechter ook toewijzen. De wettelijke rente is [gedaagde] verschuldigd als hij de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis heeft betaald.

De uitvoerbaarheid bij voorraad zal worden toegewezen

5.16.

De toegewezen vorderingen zullen, zoals door Ipareto gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat dit vonnis meteen kan worden uitgevoerd als [gedaagde] niet aan de veroordelingen voldoet, ook als hoger beroep zou worden ingesteld.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] met al wat zich daarin van zijn zijde mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en ontruimd en verlaten te houden, onder afgifte van alle sleutels en al hetgeen verder aan Ipareto toebehoort om aldus het gehuurde ter vrije en algehele beschikking aan Ipareto te stellen;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan Ipareto € 29.034,00 (inclusief BTW) aan betalingsachterstand te betalen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente in de zin van 6:119a BW vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan Ipareto de per 1 mei 2025 opkomende huurtermijnen te betalen van € 3.025,00 (inclusief BTW) per maand dan wel het gedeelte pro rato voor de duur dat [gedaagde] van het gehuurde gebruik maakt;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.013,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 aan nakosten plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en dit vonnis daarna is betekend;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als de proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

6.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Lorist en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2025.