Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummers: 11571345 \ EJ VERZ 25-65 en 11567983 \ CV EXPL 25-697
Vonnis van 18 april 2025
in de zaak bij de Overijsselse Overlegrechter (11571345 \ EJ VERZ 25-65)
van
de besloten vennootschap
DESHIMA III B.V.,
DESHIMA III B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Deshima,
gemachtigde: mr. J.A.M. van de Sande,
tegen
[partij A],
wonende in [woonplaats],
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. N. Wissink,
en in de kort geding procedure (11567983 \ CV EXPL 25-697)
van
de besloten vennootschap
DESHIMA III B.V.,
DESHIMA III B.V.,
gevestigd in Amsterdam,
hierna te noemen: Deshima,
gemachtigde: mr. J.A.M. van de Sande,
tegen
[partij A],
wonende in [woonplaats],
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. N. Wissink,
1.Waar deze zaken over gaan
1.1.
In deze zaken tussen buren gaat het over de vraag waar de juridische erfgrens tussen de beide percelen precies loopt. Volgens Deshima is zij op grond van bevrijdende verjaring eigenaar geworden van een strook grond aan [partij A] zijde van de kadastrale erfgrens. Volgens [partij A] is de kadastrale erfgrens de juridische erfgrens en is van bevrijdende verjaring geen sprake. In het verlengde daarvan vordert [partij A] verplaatsing van een schuurtje dat door Deshima over de kadastrale erfgrens is geplaatst. Er zijn aanvankelijk twee zaken aanhangig gemaakt: een zaak bij de Overijsselse Overlegrechter en een kort geding.
1.2.
In de overlegrechterzaak is de kantonrechter van oordeel dat Deshima door bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van een gedeelte van de strook grond. Van het overige gedeelte van de grond is [partij A] eigenaar gebleven. Het schuurtje mag blijven staan. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.
1.3.
Het kort geding is door Deshima ingetrokken. [partij A] wenst een beslissing over de proceskosten. De kantonrechter zal Deshima veroordelen in de door [partij A] in het kort geding gemaakte proceskosten.
2.De procedure
In de zaak bij de Overijsselse Overlegrechter (11571345 \ EJ VERZ 25-65)
2.1.
Partijen hebben hun geschil door middel van een aanmeldformulier van 27 februari 2025 aangemeld bij de Overijsselse Overlegrechter. Dit is een vorm van rechtspraak als bedoeld in artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Partijen hebben zich de mogelijkheid van hoger beroep voorbehouden.
2.2.
[partij A] heeft op 10 maart 2025 een toelichting op het aanmeldformulier aan de rechtbank toegestuurd. Deshima heeft op 11 maart 2025 ook een toelichting op het aanmeldformulier aan de rechtbank toegestuurd. [partij A] heeft daarna op 19 maart 2025 een tweede toelichting met een tegeneis aan de rechtbank toegestuurd.
2.3.
Het geschil is op 21 maart 2025 door de kantonrechter behandeld. De kantonrechter is daarbij, samen met de griffier, bij partijen ter plaatse geweest voor een bezichtiging van de situatie. Daarna is de zaak mondeling behandeld in de recreatiewoning van Deshima. De griffier heeft hier aantekeningen van gemaakt.
2.4.
Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen afgesproken om te zullen overleggen over een gezamenlijke oplossing. Partijen zijn niet onderling tot afspraken gekomen om hun geschil op te lossen. Daarom hebben zij de kantonrechter gevraagd om vonnis te wijzen. Het vonnis is bepaald op vandaag.
In de kort geding procedure (11567983 \ CV EXPL 25-697)
2.5.
Het verloop van deze procedure blijkt uit:
-de dagvaarding van 5 maart 2025,
- de conclusie van antwoord van 19 maart 2025,
- de e-mail van 19 maart 2025 van Deshima, inhoudende intrekking van het kort geding,
- de brief van [partij A] van 19 maart 2025, inhoudende een vordering tot proceskostenveroordeling.
2.6.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Deshima en [partij A] zijn buren van elkaar en eigenaren van aan elkaar grenzende percelen.
3.2.
Deshima is vanaf 13 februari 1995 voor de onverdeelde helft eigenaar van het perceel grond met adres [adres 1], kadastraal bekend gemeente [locatie 1]. Deshima is vanaf 2 maart 2021 voor het geheel eigenaar van het genoemde perceel.
3.3.
[partij A] is vanaf 28 oktober 2013 eigenaar van het perceel grond met adres [adres 2] in Ommen, kadastraal bekend gemeente [locatie 2].
3.4.
Op 26 april 2024 heeft het Kadaster in opdracht van [partij A] een grensreconstructie uitgevoerd. Ter hoogte van de erfgrens zijn paaltjes geplaatst en is een rode stip op de grond gezet. De rode stip was tijdens de plaatsopneming niet meer zichtbaar. Bij de plaatsopneming is geconstateerd dat de rode stip ter hoogte van de negende steen vanaf de grijze kast was geplaatst. Op de foto is dat ter hoogte van de zwart-rode streep. De kadastrale grens loopt vervolgens in een schuine, rechte lijn naar de noordzijde van het perceel, door de schuur van Deshima heen. Onderstaande afbeeldingen geven het verloop van de kadastrale grens weer. Op de foto van het schuurtje is de positie van de kadastrale erfgrens eveneens aangegeven met een zwart-rode streep.
[Afbeelding]
[Afbeelding]
[Afbeelding]
3.5.
Links van de kadastrale erfgrens bevindt zich een rij bomen bestaande uit onder andere krentenbomen, hazelaars en een berk. Deze rij bomen loopt ook in een rechte lijn naar de noordzijde van het perceel. De lijn van deze bomen is tot aan de grensreconstructie van het kadaster op 26 april 2024 door partijen als de erfgrens beschouwd.
3.6.
Op 5 juli 2024 heeft [partij A] per brief aan Deshima gevraagd om de strook grond tussen de rij bomen en de kadastrale erfgrens te ontruimen zodat [partij A] zijn huidige erfafscheiding, een laurierhaag, kon verplaatsen richting de kadastrale erfgrens.
3.7.
Op 30 juli 2024 heeft Deshima per brief op [partij A] gereageerd dat zij de strook grond niet zal ontruimen, omdat zij eigenaar is geworden van de grond. [partij A] heeft op 27 augustus 2024 per brief gereageerd met een voorstel om de laurierhaag te verplaatsen terwijl de schuur blijft staan. Deshima is niet akkoord gegaan met dit voorstel.
3.8.
Op 25 oktober 2024 hebben partijen ter plaatse overleg gevoerd, maar partijen zijn niet tot een oplossing gekomen.
3.9.
De jonge laurierhaag op de afbeeldingen is in december 2024 door [partij A] geplaatst.
4.Het geschil
In de zaak bij de Overijsselse Overlegrechter (11571345 \ EJ VERZ 25-65)
In conventie
4.1.
Deshima vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat Deshima eigenaar is van het grondstuk zoals is afgeschermd door de beplanting ten oosten van het perceel kadastraal bekend gemeente [locatie 2] tot aan het perceel kadastraal bekend gemeente [locatie 1] en [partij A] te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het inschrijven van het rechtsfeit van verjaring in de openbare registers op straffe van een dwangsom.
4.2.
[partij A] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
4.4.
[partij A] vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat de kadastrale grens de juridische grens is en Deshima te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de schuur te verplaatsen en op eigen grond te zetten op straffe van een dwangsom.
4.5.
[partij A] vordert voorwaardelijk – samengevat – dat indien Deshima door het verplaatsen van de schuur op grond van artikel 5:54 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) onevenredig wordt belast, [partij A] schadeloos gesteld wordt voor de overbouw van Deshima door overname van de grond door Deshima voor een bedrag van € 5000,00, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag.
4.6.
Deshima voert verweer.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In de kort geding procedure (11567983 \ CV EXPL 25-697)
4.8.
Deshima heeft het kort geding ingetrokken. [partij A] heeft daarop gevraagd om een proceskostenveroordeling.
5.De beoordeling
In de zaak bij de Overijsselse Overlegrechter (11571345 \ EJ VERZ 25-65)
In conventie en reconventie
5.1.
Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
Inleiding
5.2.
Deze zaak gaat om de vraag of [partij A] met succes de eigendom van de strook grond van zijn perceel, die Deshima in gebruik heeft, kan opeisen. Deshima heeft zich op het standpunt gesteld dat die vordering is verjaard.
5.3.
De kantonrechter stelt vast dat de kadastrale grens zoals die door het kadaster is gemeten op 26 april 2024 tussen partijen niet ter discussie staat. Daarmee staat tussen partijen vast dat Deshima een strook grond die eigendom is van [partij A] in gebruik had. Beoordeeld moet worden of Deshima inmiddels eigenaar is geworden van de strook grond.
Eigendom van de strook grond
5.4.
Er zijn verschillende wijzen van verkrijging van eigendom van een stuk grond. Onder andere kan de eigendom verkregen worden doordat de vorige eigenaar de eigendom overdraagt, bijvoorbeeld bij verkoop van een perceel. Een andere wijze van verkrijging is door verjaring.
5.5.
Verjaring kan op twee manieren: verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring. Voor verkrijgende verjaring gelden de eisen van een termijn van tien jaren onafgebroken bezit en goede trouw. Voor bevrijdende verjaring is bezit van twintig jaren vereist en speelt goede trouw geen rol.
5.6.
Deshima beroept zich op eigendom door bevrijdende verjaring. Eigendomsverkrijging door bevrijdende verjaring is geregeld in artikel 3:105 en artikel 3:306 BW. Het houdt in dat iemand (in dit geval Deshima) een stuk grond van een ander (in dit geval [partij A] en zijn rechtsvoorgangers) in bezit heeft, en dat voor een periode van tenminste twintig jaren van dit bezit sprake is geweest. De verjaringstermijn van twintig jaren begint te lopen vanaf het moment dat de eigenaar (in dit geval [partij A]) had kunnen optreden tegen de onrechtmatige verstoring van zijn bezit.
5.7.
Eerst moet dus worden beoordeeld of Deshima bezitter is van de strook grond die zij in gebruik heeft en waar het in deze zaak over gaat. Of dat zo is moet worden beantwoord naar de verkeersopvatting (hoe in de maatschappij over het begrip bezit wordt gedacht), met inachtneming van de relevante wettelijke regels en op grond van de uiterlijke feiten.
5.8.
Omdat Deshima de strook grond niet overgedragen heeft gekregen, wordt het bezit in dit geval verkregen door inbezitneming. Voor inbezitneming is bepalend of zij de feitelijke macht over de strook grond is gaan uitoefenen. Daarnaast moet het bezit ondubbelzinnig en openbaar zijn. Van ondubbelzinnig bezit is sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt, dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt (in dit geval [partij A] en zijn rechtsvoorgangers) daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter (in dit geval Deshima) doet alsof zij eigenaar is. Voor openbaarheid is noodzakelijk dat naar buiten kenbaar is dat iemand de strook grond in bezit heeft genomen.
5.9.
Volgens Deshima heeft zij de grond vanaf het moment dat zij (voor de onverdeelde helft) eigenaar werd in 1995 zelf, dan wel middels haar huurders, in gebruik en heeft zij de grond hierdoor in bezit genomen. Daarbij heeft zij gesteld dat zij de grond ten zuiden van de schuur heeft gebruikt om haar auto te parkeren. Ook het onderhoud van de grond kwam volgens Deshima voor haar rekening. Deshima heeft gesteld dat zij een onderhoudscontract met de heer [naam] had en heeft om het gras op de strook grond te maaien. Tot slot heeft Deshima aangevoerd dat zij tussen 1995 en 2000 een schuur heeft laten plaatsen op de betreffende grond. Deze schuur is in 2021 vervangen door de huidige schuur. De huidige schuur is groter (zowel in lengte als in breedte) dan de oude schuur, maar volgens Deshima staat de achterkant van de huidige schuur op dezelfde plek als waar de achterkant van de oude schuur stond.
5.10.
[partij A] heeft betwist dat Deshima de strook grond in bezit heeft genomen en heeft daartoe aangevoerd dat Deshima niets met de grond heeft gedaan. Deshima heeft bijvoorbeeld geen beplantingen geplaatst. Ook is de grond altijd toegankelijk gebleven voor [partij A].
5.11.
De kantonrechter overweegt als volgt. De omstandigheden die Deshima heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling zien op de strook grond ten zuiden van de schuur en op de grond onder de schuur ten westen van de kadastrale erfgrens. Deshima heeft niet onderbouwd dat zij ook de grond ten noorden van de schuur in bezit heeft genomen. [partij A] heeft voldoende betwist dat Deshima de grond ten noorden van de schuur niet gebruikt. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat Deshima de grond ten noorden van de schuur niet in bezit heeft genomen.
5.12.
Wat betreft de grond ten zuiden van de schuur en onder de schuur oordeelt de kantonrechter als volgt. Het bebouwen van een stuk grond, het onderhouden van de grond en het gebruiken van de grond om er met een voertuig overheen te rijden zijn gedragingen waaruit voldoende de pretentie van eigendom kan worden afgeleid. Het plaatsen van de schuur, het opdracht geven om de grond te maaien en het gebruiken van de grond ten zuiden van de schuur om de auto te parkeren zijn machtsuitoefeningen waaruit genoegzaam blijkt dat Deshima zich daarmee als eigenaar van de strook grond ten zuiden van de schuur en de grond onder de schuur heeft voorgedaan. De kantonrechter is gelet hierop van oordeel dat Deshima de grond ten zuiden van de schuur en onder de schuur in bezit heeft genomen. Door [partij A] is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd betwist dat Deshima niets met de grond heeft gedaan. [partij A] heeft niet betwist dat Deshima het onderhoud van de strook grond op zich heeft genomen. Evenmin heeft [partij A] betwist dat Deshima gebruik heeft gemaakt van de grond om haar auto te parkeren. Door Deshima zijn bovendien verklaringen overlegd van de heer [naam] en een huurder ter onderbouwing van het gebruik. Daarnaast heeft [partij A] toegegeven dat de oude schuur op dezelfde plaats stond als de huidige schuur. Dat de grond altijd toegankelijk is geweest voor [partij A] maakt het oordeel van de kantonrechter niet anders. Evenmin kan aan dit oordeel afdoen dat niet is komen vast te staan wie de rij bomen, bestaande uit onder andere krentenbomen, hazelaars en een berk, heeft geplaatst en dus of dat als bezitsdaad van Deshima kan worden aangemerkt.
5.13.
Het voorgaande brengt mee dat de kantonrechter ervan uitgaat dat Deshima de grond ten zuiden van de schuur en onder de schuur in bezit heeft genomen. Van deze inbezitneming was, wat betreft de grond ten zuiden van de schuur, in ieder geval sprake in 1995 toen Deshima de grond (voor de onverdeelde helft) in eigendom kreeg. Wat betreft de grond onder de schuur was van inbezitneming in ieder geval sprake in 2000 toen de oude schuur werd geplaatst. Dat betekent dat de verjaringstermijn van twintig jaren inmiddels is voltooid en dat Deshima op grond van bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond ten zuiden van de schuur en onder de schuur.
5.14.
Het voorgaande brengt ook mee dat de kantonrechter ervan uitgaat dat Deshima de grond ten noorden van van de schuur niet in bezit heeft genomen. Dat betekent dat Deshima ten aanzien van dit gedeelte van de strook grond geen eigenaar is geworden door bevrijdende verjaring en [partij A] eigenaar van dit gedeelte van de strook grond is gebleven.
5.15.
De vordering in conventie zal dus gedeeltelijk, namelijk wat betreft de grond ten zuiden van de schuur en onder de schuur, door de kantonrechter worden toegewezen. De vordering in conventie zal voor het overige deel, voor wat betreft de grond ten noorden van de schuur, door de kantonrechter worden afgewezen.
5.16.
De – vrijwel spiegelbeeldige – vordering in reconventie zal gedeeltelijk, namelijk wat betreft de grond ten zuiden van de schuur en onder de schuur, door de kantonrechter worden afgewezen. De vordering in reconventie zal voor het overige deel, voor wat betreft de grond ten noorden van de schuur, door de kantonrechter worden toegewezen.
5.17.
Tegen de vordering in conventie tot het verlenen van medewerking aan het inschrijven van het rechtsfeit van verjaring in de openbare registers en de daarbij gevorderde dwangsom is geen verweer gevoerd. Deze vordering zal door de kantonrechter dan ook worden toegewezen.
5.18.
Over de voorwaardelijke vordering in reconventie van [partij A] oordeelt de kantonrechter als volgt. Aangezien Deshima, gelet op het voorgaande, de schuur niet hoeft te verplaatsen, wordt zij hier ook niet onevenredig door belast. Aan de voorwaarde van de vordering is hierdoor niet voldaan.
5.19.
Partijen hebben gekozen voor een procedure bij de Overijsselse Overlegrechter. Uitgangspunt hierbij is dat de proceskosten worden gecompenseerd, inhoudende dat iedere partij de eigen kosten draagt. De kantonrechter ziet in deze procedure geen aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken.
In de kort geding procedure (11567983 \ CV EXPL 25-697)
5.20.
Volgens vaste rechtspraak [1] komt na intrekking door eiser het kort geding niet te vervallen als de gedaagde tijdig (binnen veertien dagen) vraagt om een proceskosten veroordeling. Dat heeft [partij A] in dit geval gedaan.
5.21.
In dit geval is van belang dat Deshima, nadat partijen hun geschil bij de Overijsselse Overlegrechter hebben aangemeld, een kort geding is begonnen. Vervolgens is bepaald dat beide zaken gelijktijdig zullen worden behandeld op de mondelinge behandeling van 21 maart 2025. [partij A] heeft aanleiding gezien een schriftelijke conclusie van antwoord te nemen. Hierop heeft Deshima het kort geding ingetrokken. Verder is van belang dat Deshima haar spoedeisend belang bij haar vordering in kort geding niet heeft toegelicht. Gelet op deze omstandigheden ziet de kantonrechter aanleiding Deshima in de door [partij A] gemaakte proceskosten te veroordelen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
(1 punt × € 814,00)
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
949,00
6.De beslissing
De kantonrechter
in de zaak bij de Overijsselse Overlegrechter (11571345 \ EJ VERZ 25-65)
in conventie
6.1.
verklaart voor recht dat Deshima eigenaar is van (i) de strook grond ten zuiden van de schuur tussen de rij bomen bestaande uit onder andere krentenbomen, hazelaars en een berk en de kadastrale erfgrens tussen percelen kadastraal bekend gemeente [locatie 1] en (ii) de grond onder de schuur ten westen van de kadastrale erfgrens, en veroordeelt [partij A] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het inschrijven van het rechtsfeit van verjaring in de openbare registers op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [partij A] niet aan deze veroordeling voldoet en met een maximum van € 20.000,00,
6.2.
wijst het meer of anders gevorderde af,
6.3.
verklaart de veroordeling in conventie uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.4.
verklaart voor recht dat ten noorden van de schuur de kadastrale grens de juridische grens is,
6.5.
wijst de vorderingen voor het overige af,
in conventie en reconventie
6.6.
compenseert de proceskosten zodat iedere partij zijn eigen kosten draagt,
in de kort geding procedure (11567983 \ CV EXPL 25-697)
6.7.
veroordeelt Deshima in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2025. (hg)