ECLI:NL:RBOVE:2025:1163

• Datum uitspraak: 25 februari 2025
• Publicatiedatum: 27 februari 2025
• Zaaknummer: 11273968 \ CV EXPL 24-3116
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.N. Bartels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg vaststellingsovereenkomst in geschil over bouwproject recreatiepark

In deze zaak gaat het om een geschil tussen eisers, wonende nabij een recreatiepark, en gedaagde, de ontwikkelaar van het park. Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning voor de bouw van het recreatiepark en hebben in dat kader een vaststellingsovereenkomst gesloten met gedaagde. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de uitvoering van de bouw in fases en zijn er boetes verbonden aan het niet naleven van deze afspraken. Eisers stellen dat gedaagde de overeenkomst heeft geschonden door te beginnen met de tweede bouwfase zonder dat de noodzakelijke brug was gebouwd. De kantonrechter heeft de zaak beoordeeld en geconcludeerd dat gedaagde de vaststellingsovereenkomst niet heeft overtreden. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de letterlijke tekst van de overeenkomst en de omstandigheden van de zaak niet ondersteunen dat gedaagde in strijd heeft gehandeld met de gemaakte afspraken. De vordering van eisers tot betaling van een boete is afgewezen, en eisers zijn veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitgesproken op 25 februari 2025.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11273968 \ CV EXPL 24-3116

Vonnis van 25 februari 2025

in de zaak van

1. [eiser 1],

wonende te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats 2],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers],

gemachtigde: mr. P.W.J.C. van Peer

tegen

de besloten vennootschap
[gedaagde] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. S. Schuurman.

1. Waar deze zaak over gaat

1.1.

[gedaagde] bouwt een recreatiepark in de buurt van de woning van [eisers] Nadat [eisers] (en andere omwonenden) bezwaar hadden gemaakt tegen de omgevingsvergunning, hebben partijen afspraken gemaakt over de bouw van het recreatiepark, in de vorm van een vaststellingsovereenkomst. Daarin hebben partijen onder meer afgesproken dat [gedaagde] de bouw van het recreatiepark in verschillende fases zal uitvoeren. Ook hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] vóór bouwfase 2 een brug aan de noordkant van het park zal bouwen. Aan deze afspraken zijn boetes gekoppeld.

1.2.

[eisers] vinden dat [gedaagde] de afspraken in de vaststellingsovereenkomst niet is nagekomen, en dat zij daarom een boete verschuldigd is. De kantonrechter is na uitleg van de tussen partijen gemaakt afspraken van oordeel dat [gedaagde] de vaststellingsovereenkomst niet heeft overtreden. Dat betekent dat de vordering van [eisers] wordt afgewezen.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, uitgebracht op 15 augustus 2024, met producties 1 tot en met 6,
- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 5,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 27 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- spreekaantekeningen van [gedaagde].

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

[gedaagde] is eigenaar van gronden in het plangebied '[locatie]' in

Bergen op Zoom, plaatselijk bekend [adres], kadastraal bekend perceel [locatie] (hierna: het park). Op het park wil [gedaagde] 97 recreatiewoningen, 10 tiny houses en een horecagebouw realiseren (hierna: het project).

3.2.

Op 27 oktober 2022 is aan [gedaagde] een omgevingsvergunning verleend om in het plangebied 90 recreatiewoningen met bijbehorende infrastructuur te realiseren.

3.3.

[eisers] en andere omwonenden (de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2]) hebben op 22 november 2022 bezwaar gemaakt tegen de aan [gedaagde] verleende omgevingsvergunning. De hoorzitting naar aanleiding van het bezwaar heeft op 30 januari 2023 plaatsgevonden.

3.4.

Na de hoorzitting zijn [gedaagde], [eisers] en [naam 1] en [naam 2] in gesprek gegaan. Dit gesprek heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst. In deze vaststellingsovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:

“
Artikel 2 Recreatiewoningen, tiny houses en omgeving

2.1

[gedaagde] zal in totaal niet meer dan 107 verblijfseenheden, bestaande uit 97 grondgebonden recreatiewoningen en 10 tiny houses, en een horeca/receptiegebouw realiseren binnen het Plangebied.

2.2

[gedaagde] zal binnen 15 meter van de perceelgrens aan de zijde van de Zoom geen recreatiewoningen, tiny houses of andere bouwwerken realiseren. De voorgenomen fietsenstalling en de recreatiewoningen 3, 107 en 111 in deze zone worden in dat kader verplaatst.

2.3

[gedaagde] zal de 2e bouwfase van het Project pas starten als de brug klaar is en gebruiken als toegang tot het park en de brug zodanig realiseren dat het verkeer richting de Wouwse Tol wordt geleid.

2.4

In overleg met haar onderaannemers, de gemeente en de buurt zal [gedaagde] zich inspannen om in gezamenlijkheid een verkeersplan met bewegwijzering Richting Wouwse tol/Mastendreef opstellen ter ontlasting van de kern [adres].

2.5

Na afronding van de bouwwerkzaamheden en uiterlijk 1 januari 2026 zal [gedaagde] het park zodanig hebben ingericht dat de huidige toegangsweg niet meer mag worden gebruikt voor de toegang en uitgang van het park, maar alleen als nooduitgang.

2.6

[gedaagde] zal de waterspeelplaatsen op het terrein van bouwfase 1 — de eerste 50 recreatiewoningen zoals aangegeven op het stedenbouwkundigplan — realiseren en derhalve zo ver mogelijk van de omliggende woningen.

2.7

Bij overtreding van het bepaalde in artikel 2.1 van deze Overeenkomst is [gedaagde] een direct opeisbare boete van vijftigduizend euro (€ 50.000,-) aan Omwonenden verschuldigd. Bij overtreding van het bepaalde in de artikelen 2.2, 2.3, 2.5 en 2.6 van deze Overeenkomst is [gedaagde] een direct opeisbare boete van vijfentwintigduizend euro (€ 25.000,-) per overtreding aan Omwonenden verschuldigd. ”

3.5.

Op de website van het [gedaagde] staat een kaart van het park, waarop is aangegeven welke recreatiewoningen en/of tiny houses op het park inmiddels verkocht zijn.

3.6.

Op 29 mei 2024 hebben [eisers] een brief gestuurd naar [gedaagde], waarin zij zich op het standpunt stellen dat [gedaagde] artikel 2.3 van de vaststellingsovereenkomst hebben geschonden. In deze brief sommeren [eisers] [gedaagde] om tot betaling van de boete van artikel 2.7 van de vaststellingsovereenkomst, een bedrag van € 25.000,00, te betalen.

3.7.

[gedaagde] heeft op 8 juli 2024 op de brief van [eisers] gereageerd. In deze brief heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat zij de afspraken in de vaststellingsovereenkomst is nagekomen.

4. Het geschil

4.1.

[eisers] vorderen veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 25.000,00.

4.2.

[gedaagde] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde] de afspraak die in artikel 2.3. van de vaststellingsovereenkomst staat heeft geschonden. In dat artikel staat dat [gedaagde] pas aan de tweede bouwfase zal beginnen als de brug klaar is. Omdat vaststaat dat [gedaagde] nog geen brug heeft gebouwd, moet beoordeeld worden of [gedaagde] al aan de tweede bouwfase is begonnen.

Het standpunt van [eisers]

5.2.

Volgens [eisers] is [gedaagde] begonnen met de tweede bouwfase van het project, omdat al meer dan vijftig eenheden in aanbouw zijn op het park, maar ook omdat enkele daarvan buiten het gebied van fase 1 zoals aangegeven op het stedenbouwkundigplan (productie 6) gebouwd worden. Dat [gedaagde] meer dan vijftig eenheden aan het bouwen is, blijkt volgens [eisers] uit een kaart van het park, afkomstig van de website van [gedaagde]. Op deze kaart staat met rode bolletjes aangegeven welke eenheden inmiddels verkocht zijn. Er staan op deze kaart vijftig rode bolletjes. Omdat het horeca-/receptiegebouw ook gebouwd wordt, worden er volgens [eisers] op dit moment meer dan vijftig eenheden gebouwd op het park. Verder blijkt uit deze kaart dat er een aantal eenheden zijn verkocht die zich in het gebied van fase 2 van de bouw bevinden. Dat betekent dat die eenheden in aanbouw zijn, en dus dat [gedaagde] wat betreft de locatie van de te bouwen eenheden ook met fase 2 van de bouw is begonnen.

Het standpunt van [gedaagde]

5.3.

[gedaagde] is het niet eens met [eisers] Volgens [gedaagde] zijn er nog maar 41 recreatiewoningen op het park in aanbouw. De kaart op de website van [gedaagde] waarnaar [eisers] hebben verwezen is een commerciële kaart, die niet de werkelijke situatie weergeeft. Er is daarnaast volgens [gedaagde] geen duidelijk geografisch gebied afgesproken voor fase 1 en fase 2 van de bouw. Partijen hebben alleen afgesproken dat in fase 1 vijftig recreatiewoningen mogen worden gerealiseerd, aldus [gedaagde], en daarvan is nog geen sprake. Ook als de negen tiny houses worden meegerekend is het aantal van vijftig niet overschreden.

Het oordeel van de kantonrechter

5.4.

De kantonrechter zal eerst beoordelen of [gedaagde] wat betreft
het aantal in aanbouw zijnde eenheden de vaststellingsovereenkomst heeft overtreden.

5.5.

De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 2.6 van de vaststellingsovereenkomst wordt de eerste bouwfase omschreven als “de eerste vijftig recreatiewoningen zoals aangegeven op het stedenbouwkundigplan”. Uit deze letterlijke tekst volgt dat bouwfase 1 ziet op de bouw van de eerste vijftig recreatiewoningen. Op basis van een taalkundige uitleg vallen tiny houses en het horeca-/receptiegebouw daar niet onder. Maar, bij de uitleg van een overeenkomst gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de bewoordingen die bij het maken van de afspraak zijn gebruikt, maar ook om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en om hetgeen ze dienaangaande over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex norm, zie het arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158). [eisers] hebben echter geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een andere uitleg dan de taalkundige uitleg kunnen leiden. Gelet hierop volgt de kantonrechter [eisers] niet in hun standpunt dat [gedaagde] wat betreft het aantal op het park in aanbouw zijnde eenheden de vaststellingsovereenkomst heeft overtreden. Overigens heeft [gedaagde] betwist dat het horeca-/receptiegebouw op dit moment in aanbouw is, en hebben [eisers] daarop niet toegelicht op basis waarvan zij menen dat dit wel het geval is. Daar komt nog bij dat [eisers] op de zitting hebben verklaard dat zij niet weten hoeveel eenheden op dit moment op het park in aanbouw zijn. Zij hebben daarom niet aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] meer dan 41 recreatiewoningen in aanbouw heeft.

5.6.

Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] wat betreft het aantal in aanbouw zijnde eenheden de vaststellingsovereenkomst niet overtreden.

5.7.

Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de beoordeling of partijen voor bouwfase 1 en 2 een
afgebakend geografisch gebied op het park zijn overeengekomen. Ook daarvoor zal de afspraak zoals die in artikel 2.3 van de vaststellingsovereenkomst staat moeten worden uitgelegd aan de hand van de hiervoor genoemde Haviltex norm. Daarbij is wederom vooral van belang wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten en begrijpen van de begrippen “bouwfase 1” en “tweede bouwfase”.

5.8.

De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen hebben op de zitting verklaard dat zij één keer over de afspraken van de vaststellingsovereenkomst hebben gesproken, en dat de vaststellingsovereenkomst daarna door de advocaten van beide partijen verder is uitgewerkt en opgesteld.

5.9.

Nu partijen zelf niet uitvoerig over de bepalingen in de vaststellingsovereenkomst hebben onderhandeld, is de letterlijke tekst daarvan ten eerste van belang. Uit de tekst van artikel 2.6 leidt de kantonrechter af dat bouwfase 1 een bepaald gebied op het park betreft. Dit blijkt uit de bewoordingen “het terrein van bouwfase 1” en “zoals aangegeven op het stedenbouwkundigplan”. Dat bouwfase 1 op een bepaald gebied op het park betrekking heeft volgt ook uit de bewoordingen “en derhalve zo ver mogelijk van de omliggende woningen”. Uit de tekst van de overeenkomst blijkt echter niet wat partijen hebben bedoeld met het bepaalde gebied. Dit kan ook niet worden afgeleid uit de verwijzing naar het stedenbouwkundigplan van productie 6 van [eisers] Ter zitting is gebleken dat partijen deze kaart niet hebben besproken ten tijde van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst. Verder is niet gesteld en ook niet gebleken dat de daarop afgebeelde stippellijn een rol heeft gespeeld bij de onderhandelingen. Bovendien heeft [gedaagde] aangevoerd dat de stippellijn tot uitdrukking brengt dat de geografische fasering nog niet vaststond en hebben [eisers] dit niet gemotiveerd weersproken. Uit de tekst van de overeenkomst kan ook niet worden afgeleid hoe het aantal van vijftig woningen zich verhoudt met de gestelde geografische aanduiding. Dat geldt temeer nu op die kaart, in het gebied dat staat aangegeven als “fase 1”, maar drieënveertig eenheden staan aangegeven, en geen vijftig. Gelet op het voorgaande lijkt met bouwfase 1 eerder de eerste vijftig woningen te zijn bedoeld. [eisers] hebben ook geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een andere uitleg zouden moeten leiden. In ieder geval is niet komen vast te staan dat [gedaagde] onder “bouwfase 1” en “2e bouwfase” hetzelfde voor ogen heeft gehad als [eisers] in deze procedure stellen en dus evenmin dat partijen daarover overeenstemming hebben bereikt. De conclusie luidt dat [eisers] hun standpunt onvoldoende hebben onderbouwd. Dat betekent dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] artikel 2.3 van de vaststellingsovereenkomst heeft geschonden.

Conclusie

5.10.

Gelet op het voorgaande wordt de vordering van [eisers] afgewezen.

De proceskosten

5.11.

[eisers] worden in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 1.086,00 aan salaris gemachtigde (2 punten × € 543,00). De nakosten worden begroot op € 135,00.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vordering van [eisers] af,

6.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 1.221,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

6.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025. (wv)