Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/316351 / HA ZA 24-254
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
1.[eiseres 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser 1],
[eiser 1],
te [woonplaats] ,
3.
[eiseres 2],
[eiseres 2],
te [woonplaats] ,
4.
[eiser 2],
[eiser 2],
te [woonplaats] ,
5.
[eiseres 3],
[eiseres 3],
te [woonplaats] ,
6.
[eiser 3],
[eiser 3],
te [woonplaats] ,
7.
[eiser 4],
[eiser 4],
te [woonplaats] ,
8.
[eiser 5],
[eiser 5],
te [woonplaats] ,
9.
[eiser 6],
[eiser 6],
te [woonplaats] ,
10.
[eiseres 4],
[eiseres 4],
te [woonplaats] ,
advocaat van eisers onder 1 tot en met 10: mr. V.W.J.H. Kobossen,
hierna samen te noemen: [eisers] c.s.
11.[eiseres 5] ,
te [woonplaats] ,
niet verschenen,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW ' [appartementencomplex] ’ NABIJ DE [adres],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. F.W. Aartsen.
1.Samenvatting
1.1.
Deze zaak gaat over de juridische vraag of een VvE met meerderheid van stemmen kan besluiten tot de aankoop van grond, of dat daarvoor unanimiteit is vereist. De rechtbank oordeelt dat dit niet met meerderheid van stemmen kan, zodat het betreffende vergaderingsbesluit nietig is en de gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met akte overlegging producties
- het anticipatie exploot
- het anticipatie exploot
- de conclusie van antwoord
- producties 14 tot en met 41 van [eisers] c.s.
- productie 7 van de VvE
- de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief van de rechtbank waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 2 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waar namens de VvE spreekaantekeningen zijn overgelegd.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
De VvE is in 2005 opgericht in het kader van de realisatie van het appartementen-complex [appartementencomplex] in [woonplaats] . Van de VvE zijn ongeveer 150 mensen lid.
3.2.
[eisers] c.s. zijn leden van de VvE.
3.3.
Tussen de VvE en [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) bestond een conflict, in welk kader het bestuur van de VvE met [bedrijf] een mediation traject heeft doorlopen. Dit traject is afgesloten met een vaststellingsovereenkomst, dat het bestuur van de VvE is aangegaan onder voorbehoud van goedkeuring van de vergadering van eigenaars.
3.4.
Op 29 november 2023 vond een Algemene vergadering van eigenaars plaats, waarin ter stemming voorlag of de vaststellingovereenkomst kon worden goedgekeurd (geratificeerd). De stemmen zijn als volgt geteld:
“
b 4.1.b – Besluit wel / niet ratificeren mediation overeenkomst
b 4.1.b – Besluit wel / niet ratificeren mediation overeenkomst
Voor : 4.441 = 71,91 %
Tegen : 1.735 = 28,09%
Subtotaal : 6.176 = 100%
Onthoudingen : 941
Totaal : 7.117”
3.5.
Tijdens deze vergadering waren 2.883 (28,83%) van de stemmen niet aanwezig.
3.6.
In de notulen is over het besluit opgenomen: ‘Hiermee is de VSO c.q. mediation goedgekeurd’.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] c.s. vorderen, kort gezegd, een verklaring voor recht dat het besluit tot goedkeuring van de vaststellingsovereenkomst nietig is, en veroordeling van de VvE in de proceskosten.
4.2.
De VvE voert verweer. De VvE concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.
5.De beoordeling
5.1.
De achtergrond van deze zaak is als volgt. Tussen de VvE en [bedrijf] bestond lange tijd verschil van mening over een aantal onderwerpen, waaronder de werkzaamheden die [bedrijf] verrichtte rondom het appartementencomplex en facturen die [bedrijf] daarvoor verstuurde. In de vaststellingsovereenkomst is onder meer opgenomen dat de VvE van [bedrijf] de grond koopt die rondom het complex ligt en dat de VvE kwijting verleent aan [bedrijf] . Ook zal [bedrijf] worden gehouden om mee te werken aan het vestigen van erfdienstbaarheden op de grond die zij in bezit houdt, zodat de leden van de VvE van het appartementencomplex naar de naastgelegen haven kunnen komen en gaan.
5.2.
[eisers] c.s. hebben tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij voornamelijk bezwaar hebben tegen de afspraak in de vaststellingsovereenkomst om de omliggende gronden aan te kopen, omdat deze damwanden bevatten die mogelijk kostbaar onderhoud vergen. [eisers] c.s. willen voor die kosten niet verantwoordelijk zijn en hebben geen vertrouwen in het onderzoek dat het bestuur van de VvE heeft laten opstellen naar de damwanden naar aanleiding van de bezwaren. Tegen de bepaling in de vaststellingsovereenkomst dat erfdienstbaarheden kunnen worden gevestigd hebben [eisers] c.s. niet zozeer bezwaar, al betwijfelen zij het nut daarvan omdat er al een recht op het vestigen van erfdienstbaarheden zou bestaan. De aanvankelijke bezwaren tegen de te verlenen kwijting hebben [eisers] c.s. tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken. In deze procedure ligt daarom in feite alleen de vraag voor of het besluit tot ratificatie van de vaststellingsovereenkomst nietig is omdat daarmee wordt besloten tot de aankoop van grond.
5.3.
Volgens [eisers] c.s. is het besluit nietig omdat het in strijd met de wet is genomen met een meerderheid van stemmen in plaats van unaniem. Daarnaast zijn de stemmen volgens [eisers] c.s. verkeerd geteld, omdat onthoudingen in het verleden werden meegeteld als tegenstem. Indien het klopt dat slechts een gekwalificeerde meerderheid van 66,66% nodig is, zoals de VvE meent, dan is die bij een juiste telling niet gehaald.
5.4.
De VvE verweert zich hiertegen en stelt zich op het standpunt dat het besluit met meerderheid van stemmen kan worden genomen. De gronden worden niet aangekocht ten behoeve van privé gebruik maar dienen het belang van de gemeenschap. Bovendien wordt deze niet bebouwd. De VvE kan deze gronden daarom als vereniging aankopen en de gronden hoeven niet meegenomen te worden in de splitsing. Op grond van artikel 38.5 van het Modelreglement 1992 dat onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte kan dit met meerderheid van stemmen.
Tijdens de vergadering van 29 november 2023 is het vereiste aantal stemmen gehaald. In artikel 38.5 staat namelijk dat besluiten tot het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan, kunnen worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen. Gekeken moet daarom eerst worden of voldoende stemmen aanwezig is – dat was het geval – en vervolgens moet gekeken worden hoeveel stemmen vóór en tegen gegeven worden. Stemonthoudingen tellen dan ook mee bij de vraag of het vereiste quorum is behaald (of er genoeg stemmen aanwezig zijn), maar niet of de vereiste meerderheid is behaald. Nu tenminste 2/3 van de in totaal 10.000 stemmen aanwezig waren – namelijk 7.117 – en meer dan 2/3 van het aantal uitgebrachte stemmen vóór stemde – namelijk 4.441 van de 6.176 uitgebrachte stemmen – is het besluit terecht aangenomen, aldus de VvE.
5.5.
De rechtbank ziet zich eerst voor de principiële vraag gesteld of bij de aankoop van grond sprake is van een beheersdaad waar de vereniging van eigenaars toe bevoegd is, of van een beschikkingsdaad, dat aan de eigenaars is voorbehouden. De Hoge Raad heeft bij arrest van 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286,
Martinuskerk) expliciet overwogen dat ‘de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap’, en wees daarbij op de artikelen 5:126 lid 1 en 5 BW die bepalen dat de vereniging van eigenaars het beheer over de gemeenschap voert en binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. Hoewel de vereniging van eigenaars rechtspersoonlijkheid heeft en daarom in beginsel in staat zou moeten zijn om gronden aan te kopen en te verkrijgen, kan dat gelet op deze bepalingen alleen indien dat in het belang is van het beheer van de gemeenschap. De VvE heeft gesteld dat daar in deze zaak sprake van is, omdat de gronden worden aangekocht om onderhoud in eigen hand te nemen en daarmee de kosten te drukken. Daarbij heeft de VvE toegelicht dat de gronden mogelijk vanwege natrekking (door bevestigingskabels van de damwanden) al tot het complex behoren. Die redenering volgt de rechtbank niet. De aankoop van de beoogde gronden lijkt veeleer te leiden tot uitbreiding van het complex. Het gaat namelijk om een (deels brede) strook grond rondom het complex, met kades en (binnen)tuinen. Dat met de aankoop daarvan enkel het beheer van het bestaande gemeenschappelijke eigendom wordt gediend, heeft de VvE naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Daarbij is ook van belang dat [eisers] c.s. gemotiveerd hebben gesteld dat zij met name bezwaar hebben tegen de nieuwe onderhoudsverplichtingen en bijbehorende kosten die zouden volgen uit de aankoop. Nu geen sprake is van een beheersdaad, is de vereniging in beginsel niet bevoegd en zou een besluit tot aankoop van grond ook niet met meerderheid van stemmen genomen kunnen worden.
Martinuskerk) expliciet overwogen dat ‘de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap’, en wees daarbij op de artikelen 5:126 lid 1 en 5 BW die bepalen dat de vereniging van eigenaars het beheer over de gemeenschap voert en binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. Hoewel de vereniging van eigenaars rechtspersoonlijkheid heeft en daarom in beginsel in staat zou moeten zijn om gronden aan te kopen en te verkrijgen, kan dat gelet op deze bepalingen alleen indien dat in het belang is van het beheer van de gemeenschap. De VvE heeft gesteld dat daar in deze zaak sprake van is, omdat de gronden worden aangekocht om onderhoud in eigen hand te nemen en daarmee de kosten te drukken. Daarbij heeft de VvE toegelicht dat de gronden mogelijk vanwege natrekking (door bevestigingskabels van de damwanden) al tot het complex behoren. Die redenering volgt de rechtbank niet. De aankoop van de beoogde gronden lijkt veeleer te leiden tot uitbreiding van het complex. Het gaat namelijk om een (deels brede) strook grond rondom het complex, met kades en (binnen)tuinen. Dat met de aankoop daarvan enkel het beheer van het bestaande gemeenschappelijke eigendom wordt gediend, heeft de VvE naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Daarbij is ook van belang dat [eisers] c.s. gemotiveerd hebben gesteld dat zij met name bezwaar hebben tegen de nieuwe onderhoudsverplichtingen en bijbehorende kosten die zouden volgen uit de aankoop. Nu geen sprake is van een beheersdaad, is de vereniging in beginsel niet bevoegd en zou een besluit tot aankoop van grond ook niet met meerderheid van stemmen genomen kunnen worden.
5.6.
De VvE heeft gewezen op literatuur waarin bepleit wordt dat een vereniging van eigenaars wel grond kan aankopen. Van Velten schrijft bijvoorbeeld het volgende [1] :
“Uiteraard is de vergroting van het terrein van de splitsing alleen mogelijk wanneer het toe te voegen gedeelte aan de gezamenlijke eigenaars toebehoort. Het is dus niet mogelijk een stuk grond dat aan een derde toebehoort in de splitsing te betrekken en vervolgens een wijziging van de akte van splitsing tot stand te brengen. Dit geldt temeer, wanneer het toegevoegde gedeelte bebouwd is of gaat worden en bestemd is om eveneens in appartementsrechten verdeeld te worden. In zo’n geval zal dus eerst overdracht van aandelen in het toe te voegen gedeelte moeten plaatsvinden in die zin, dat het een gemeenschap tussen de gezamenlijke eigenaars van de appartementsrechten vormt. Ook in dit geval zullen dus alle betrokkenen moeten meewerken.
Indien uitsluitend grond wordt verworven die niet bebouwd zal worden met gedeelten bestemd voor privégebruik, bijv. een parkeerterrein ten behoeve van de eigenaars tezamen, dan zal deze ook gesteld kunnen worden ten name van de VvE (zie ook het model-reglement). Dit heeft het voordeel dat de splitsingsakte en de tekening niet gewijzigd behoeven te worden en een (meerderheids)besluit van de vergadering voldoende is. In gelijke zin Verdoes Kleijn, in:
GS Zakelijke rechten, art. 5:139 BW, aant. 3.2.”
GS Zakelijke rechten, art. 5:139 BW, aant. 3.2.”
Ook in deze zaak is sprake van de aankoop van onbebouwde grond, aldus de VvE.
5.7.
Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor in rov. 5.5 overwoog, volgt de rechtbank de redenering van deze en gelijkgestemde auteurs niet. De vereniging van eigenaars is in deze zaak kortweg niet bevoegd omdat geen sprake is van een beheersdaad. Dat de vereniging, los van de in de splitsingsakte betrokken onroerende zaak, grond in eigendom zou hebben, lijkt de rechtbank ook geen wenselijke ontwikkeling. Voorzienbaar is dat onduidelijkheid ontstaat over de vraag wat bijvoorbeeld bij de verkoop van een appartementsrecht tot het verkochte behoort. Daarbij kan een appartementseigenaar, anders dan bij een reguliere vereniging, niet uit de vereniging stappen indien hij geen kosten of verantwoordelijkheid wil voor de aan te kopen grond. Ook onbebouwde grond kan kosten en verantwoordelijkheden met zich brengen. Zuiverder is het als de aankoop van grond leidt tot uitbreiding van het gemeenschappelijk te gebruiken deel van de onroerende zaak en daarom tot wijziging van de splitsingsakte, ook al is het gevolg dat dit unaniem moet worden beslist en besluiten daarom moeizamer tot stand kunnen komen.
Overigens is in artikel 42 lid 4 van het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten uit 2006, zoals Van Velten hiervoor opmerkt, opgenomen dat de vereniging van eigenaars ter bereiking van haar doel een appartementsrecht of ander registergoed in eigendom kan verkrijgen. Die bepaling is in de onderhavige zaak niet van toepassing omdat daar het modelreglement uit 1992 gold, maar daarnaast heeft de rechtbank hiervoor ook al overwogen dat in deze zaak onvoldoende onderbouwd is dat de betreffende aankoop het doel van de vereniging dient (namelijk het beheer van de gemeenschap).
5.8.
Nu de rechtbank van oordeel is dat de vereniging van eigenaars niet bevoegd is, kan het besluit daartoe niet met meerderheid van stemmen in de vergadering van eigenaars worden genomen. Het bestreden besluit is daarom in strijd met de wet en dat leidt tot nietigheid op grond van artikel 2:15 BW. De rechtbank zal de door [eisers] c.s. gevorderde verklaring voor recht daarom toewijzen.
5.9.
De VvE wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld. Zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] c.s. worden begroot op:
- griffierecht
€
320,00
- betekeningskosten
€
139,42
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.865,42
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
verklaart voor recht dat besluit 4.1.b op de algemene leden vergadering van 29 november 2023 tot ratificatie van de vaststellingsovereenkomst nietig is,
6.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 1.865.42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling onder 6.2 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.