ECLI:NL:RBOVE:2024:4762

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 10955297 \ CV EXPL 24-804

Vonnis van 10 september 2024

in de zaak van

[partij A],

wonende in [woonplaats 1] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij A] ,

gemachtigden: mr. B.M. Speerstra en mr. L.R. Brendel,

tegen

1.[partij B1] ,

wonende in [woonplaats 2] ,

2.
[partij B2],

wonende in [woonplaats 3] ,

3.
[partij B3],

wonende in [woonplaats 4] ,

4.
[partij B4],

wonende in [woonplaats 5] ,

5.
[partij B5],

wonende in [woonplaats 6] ,

6.
[partij B6],

wonende in [woonplaats 7] ,

7.
[partij B7],

wonende in [woonplaats 8] ,

8.
[partij B8],

wonende in [woonplaats 9] ,

9.
[partij B9],

wonende in [woonplaats 10] ,

gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie,

hierna te noemen: de huurders (gezamenlijk), respectievelijk [partij B1] , [partij B2] , [partij B3] , [partij B4] , [partij B5] , [partij B6] , [partij B7] , [partij B8] en [partij B9] ,

gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 februari 2024;

- de akte overlegging producties van 23 februari 2024 van de zijde van [partij A] ;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in reconventie;

- de akte met nadere producties van 28 juni 2024 van de zijde van de huurders;

- de akte met een nadere productie van 1 juli 2024 van de zijde van de huurders;

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte overlegging nadere producties;

- de akte met een nadere productie van 4 juli 2024 van de zijde van [partij A] ;

- de spreekaantekeningen van mr. Speerstra en mr. Brendel;

- de spreekaantekeningen van mr. Pinners, tevens houdende een eiswijziging in reconventie en voorzien van een aanvullende productie;

- de mondelinge behandeling van 10 juli 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt en waar mr. Pinners een aanvullende productie heeft overgelegd.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2.Samenvatting

2.1.

Deze zaak gaat over de vraag of de kamers die [partij A] verhuurt gebreken hebben die tot huurprijsvermindering moeten leiden. Volgens de huurders zijn er gebreken aan de drinkwatervoorziening en de verwarming van de kamers, en is in een aantal kamers sprake van andere gebreken zoals vochtdoorslag, een gebrekkige warmwatervoorziening en een defect slot. Daarnaast wordt de hoogte van de servicekosten aan de orde gesteld.

2.2.

De kantonrechter is van oordeel dat de huurders onvoldoende hebben onderbouwd dat er sprake is (geweest) van een gebrek aan de drinkwatervoorziening. Wat betreft het gebrek aan de verwarmingsinstallatie worden de huurders in de gelegenheid gesteld om nader te onderbouwen dat sprake is van een gebrek. Alle overige beslissingen worden aangehouden tot het eindvonnis.

3.De feiten

3.1.

[partij A] is eigenaar van een pand aan de [adres] . [partij A] heeft eerst zelf in het pand gewoond. Tegenwoordig verhuurt [partij A] kamers en studio’s in het pand. Gedaagden, de huurders, zijn allemaal huurder of huurder geweest. Op dit moment wonen [partij B2] , [partij B4] en [partij B6] nog in het pand.

3.2.

In alle huurovereenkomsten hebben [partij A] en de huurders afgesproken dat de huurder afstand doet van zijn recht om een jaarlijkse specificatie van de servicekosten te verlangen, waartegenover staat dat de verhuurder zich verplicht om de totale bruto huurprijs gedurende de hele huurperiode niet te verhogen. Volgens de huurovereenkomsten zijn de kale huurprijzen en voorschotten als volgt:

[partij B1] : € 550,00 / € 150,00 [partij B6] : € 295,00 / € 105,00

[partij B2] : € 270,00 / € 90,00 [partij B7] : € 300,00 / € 90,00

[partij B3] : € 260,00 / € 90,00 [partij B8] : € 285,00 / € 135,00*

[partij B4] : € 270,00 / € 90,00
*servicekosten per 1 april 2023: € 114,00

[partij B5] : € 295,00 / € 95,00 [partij B9] : € 260,00 / € 90,00

3.3.

Het pand is van oudsher niet aangesloten op het drinkwaternetwerk. [partij A] heeft altijd gebruik gemaakt van een eigen drinkwatervoorziening, waarmee water wordt opgepompt uit een bron onder het pand. Omdat het gaat om zogenaamde ‘eigen winning’, houdt de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) toezicht.

3.4.

Op 16 maart 2023 heeft de ILT [partij A] lasten onder dwangsom opgelegd vanwege het ontbreken van een meetprogramma voor de kwaliteit van het drinkwater.

3.5.

Naar aanleiding van verschillende gezamenlijke en individuele klachten over de gehuurde kamers, die reeds per brief van 12 januari 2023 aan [partij A] kenbaar waren gemaakt, hebben de huurders – elk op grond van een eigen verzoekschrift – de Huurcommissie om huurverlaging verzocht. De Huurcommissie heeft daarop op 25 april 2023 een inspectie in het pand laten uitvoeren.

3.6.

Op 20 december 2023 heeft de Huurcommissie in alle zaken uitspraak gedaan. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat het niet aangesloten zijn op het drinkwaternetwerk, in combinatie met de gegeven last onder dwangsom, een ernstig gebrek is in categorie B. Daarnaast kunnen de huurders niet zelf de temperatuur in hun kamers regelen, wat volgens de Huurcommissie een gebrek in categorie C oplevert. Ten aanzien van de huurders [partij B1] , [partij B2] en [partij B6] heeft de Huurcommissie geoordeeld dat hun kamers ook andere gebreken hebben. In de kamer van [partij B1] is sprake van vochtdoorslag en een gebrekkige warmwatervoorziening. In de kamer van [partij B2] is sprake van vochtdoorslag en een defect slot in de deur. In de kamer van [partij B6] is een oude vochtplek aanwezig.

De Huurcommissie heeft ten aanzien van alle huurders de huurprijs met ingang van 1 augustus 2022 verlaagd tot 30% van de kale huurprijs.

3.7.

Sinds 12 april 2024 is het pand aangesloten op het drinkwaternetwerk van Vitens. Er zijn dwangsommen verbeurd. Nadat de ILT het voornemen tot invordering van die dwangsommen aan [partij A] heeft medegedeeld, heeft [partij A] de ILT laten weten dat de eigen waterinstallatie is afgekoppeld en de aansluiting op het netwerk van Vitens is gerealiseerd. Er is vervolgens afgezien van de invordering van de verbeurde dwangsommen.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

[partij A] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht zal verklaren dat er geen sprake is van een ernstig gebrek of ernstige gebreken bij de huurders (de kantonrechter begrijpt ‘aan het gehuurde’);

II. voor recht zal verklaren dat [partij A] gerechtigd is de overeengekomen huurprijs en voorschotbedragen bij de huurders in rekening te brengen en te blijven brengen, althans de hoogte van de door [partij A] aan de huurders in rekening te brengen huurprijs en de periode daarvan te bepalen en hen te veroordelen tot betaling daarvan;

III. de huurders hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten.

4.2.

De huurders hebben verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [partij A] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

in reconventie

4.3.

De huurders vorderen – na wijziging van eis – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht zal verklaren dat het gehuurde ernstige gebreken heeft, zoals vastgesteld door de Huurcommissie in de uitspraken van 20 december 2023;

voor recht zal verklaren dat de woonruimten in het pand op 31 juli 2022 een huurprijs en voorschotbedrag GWL hadden zoals overeengekomen in de huurcontracten;

primair:

[partij A] zal veroordelen tot terugbetaling van 70% van de door de huurders aan [partij A] betaalde huurprijs inclusief voorschot GWL, over de periode van 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2023, dan wel een ander te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van de Huurcommissie;

subsidiair:

[partij A] zal veroordelen tot terugbetaling van 70% van de door de huurders aan [partij A] betaalde kale huurprijs, over de periode van 1 augustus 2022 tot en met 31 december 2023, dan wel een ander te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van de Huurcommissie;

4. zal bepalen dat ten aanzien aan alle huurders het contractueel overeengekomen voorschotbedrag GWL wordt verlaagd met 30% vanaf de datum van ingang van de huurovereenkomsten tot en met de maand waarin het pand van drinkwater via het reguliere drinkwaternet van Vitens is voorzien;

5. [partij A] zal veroordelen om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis de huurders [partij B2] , [partij B4] , [partij B6] en [partij B8] in het pand van drinkwater via het reguliere drinkwaternet van Vitens te blijven voorzien en om een leveringscontract met Vitens af te sluiten;

6. [partij A] zal veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag of dagdeel dat [partij A] niet aan deze veroordeling voldoet met een maximum van € 15.000,00 per persoon;

7. met veroordeling van [partij A] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.4.

[partij A] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de huurders, met hoofdelijke veroordeling in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

5.De beoordeling

in conventie en in reconventie

Ontvankelijkheid en toetsingskader

5.1.

Op grond van artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat hen een afschrift van de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Wanneer partijen zich binnen die termijn tot de rechter wenden, vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Nu [partij A] de vordering binnen die acht weken heeft ingesteld, is hij ontvankelijk in zijn vorderingen en daarmee is de uitspraak van de Huurcommissie in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient in deze procedure daarom niet enkel de uitspraak van de Huurcommissie te toetsen, maar in volle omvang uitspraak te doen over de punten waarover de huurders de Huurcommissie om een uitspraak hadden verzocht. Geschilpunten die na de procedure bij de Huurcommissie tussen partijen niet meer in geschil zijn, zal de kantonrechter als vaststaand aannemen. Met het vervallen van de uitspraak van de Huurcommissie zijn de huurders eveneens ontvankelijk in haar vorderingen in reconventie, ook al zijn deze vorderingen na de genoemde termijn van acht weken ingediend.^[1]

5.2.

Met inachtneming van artikel 7:257 lid 3 BW heeft de Huurcommissie de huurprijsvermindering toegewezen vanaf 1 augustus 2022. De kantonrechter moet dus beoordelen of er vanaf die datum gebreken aan het gehuurde bestaan of hebben bestaan.

5.3.

De huurders stellen dat sprake is van gebreken aan het gehuurde. Het is op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dan ook aan hen om te onderbouwen en eventueel te bewijzen dat er gebreken aan het gehuurde (hebben) bestaan.

De drinkwatervoorziening

5.4.

Tussen partijen staat vast dat het drinkwater aanvankelijk uit een bron onder het pand kwam (de ‘eigen winning’), en dat het pand sinds 12 april 2024 is aangesloten op het drinkwaternetwerk van Vitens.

5.5.

De huurders hebben gesteld dat het drinkwater in het pand van onvoldoende kwaliteit was en nog steeds is. Het water was ten tijde van de ‘eigen winning’ bruin en had een vieze smaak. Het was niet te drinken zonder risico’s voor de gezondheid van de huurders. Daarom heeft het ILT lasten onder dwangsom opgelegd. Ook sinds de afkoppeling van de ‘eigen winning’ en de aansluiting op het netwerk van Vitens is de drinkwatervoorziening nog ernstig gebrekkig, want er komen nu zwarte deeltjes met het water mee, aldus de huurders.

5.6.

[partij A] heeft betwist dat sprake is van een gebrekkige drinkwatervoorziening. Het water uit ‘eigen winning’ heeft hij altijd zelf gedronken, daar was niets mis mee. Ook laten de overgelegde rapportages van Eurofins zien dat er niets mis was met het water. Het klopt dat het water sinds de levering vanuit Vitens soms klontjes heeft, maar dat is normaal, aldus [partij A] .

5.7.

De kantonrechter is van oordeel dat de huurders onvoldoende hebben onderbouwd dat er een gebrek aan de drinkwatervoorziening bestaat of heeft bestaan. Daartoe overweegt de kantonrechter als volgt.

5.8.

Ten tijde van het onderzoek door de Huurcommissie naar het drinkwater uit ‘eigen winning’ heeft de rapporteur van de Huurcommissie in het pand onderzoek gedaan. Hij heeft geconstateerd dat er geen sprake was van een ernstig gebrek aan de drinkwatervoorziening. De huurders hebben niet betoogd dat de kantonrechter geen waarde kan hechten aan dat rapport. Hun stelling dat zij geen rapport hoeven te overleggen waaruit blijkt dat de drinkwaterkwaliteit niet voldoet, is onjuist. Het is aan hen om te onderbouwen dat de waterkwaliteit niet voldoet. Ook de rapporteur van de Huurcommissie heeft vastgesteld dat de huurders geen rapport hebben overgelegd waaruit blijkt dat de kwaliteit van het drinkwater niet voldoet. Dat hebben zij in deze procedure evenmin gedaan, waardoor het onderzoeksrapport van de Huurcommissie onvoldoende betwist blijft. Enkel de twijfel van de huurders aan de kwaliteit van het water is daarvoor onvoldoende.

5.9.

Over het oordeel van de Huurcommissie dat wél sprake is van een gebrek, overweegt de kantonrechter het volgende. Het enkele feit dat er een last onder dwangsom is opgelegd, betekent naar het oordeel van de kantonrechter niet dat de drinkwatervoorziening of het drinkwater zelf gebrekkig is geweest. Uit de beschikking en de daaraan voorafgaande brieven van de ILT blijkt dat de lasten zijn opgelegd omdat [partij A] geen meetprogramma had ingericht om de kwaliteit van het water te controleren. De omstandigheid dat dwangsommen zijn verbeurd omdat [partij A] geen uitvoering heeft gegeven aan de opgelegde last en geen meetprogramma had, leidt niet direct tot de conclusie dat de kwaliteit onvoldoende is. Het ontbreken van informatie over de kwaliteit leidt immers niet tot de vaststelling dat de kwaliteit dus niet goed is. Uit de (toelichting op de) opgelegde lasten onder dwangsom kan niet worden opgemaakt dat de ILT veronderstelt dat de huurders een gezondheidsrisico lopen in verband met de waterkwaliteit. Weliswaar is het meetprogramma van de ILT nu juist bedoeld om die kwaliteit en de risico’s vast te stellen, maar als er bij de ILT ernstige zorgen waren geweest over het drinkwater, dan had ander optreden in de rede gelegen. Dat de ILT zich wel degelijk ernstig zorgen maakte, hebben de huurders niet onderbouwd.

5.10.

De huurders betogen dat [partij A] niet heeft aangetoond dat hij ten aanzien van de ‘eigen winning’ van drinkwater aan zijn wettelijke verplichtingen voldeed. Daarmee staat een gebrek aan het gehuurde vast, aldus huurders. Dit betoog slaagt niet. Zoals hiervoor is overwogen, is het aan de huurders om te onderbouwen (en eventueel te bewijzen) dat er gebreken aan het gehuurde hebben bestaan. Duidelijk is dat [partij A] een publiekrechtelijke verplichting heeft om aan te tonen dat de eigen drinkwaterwinning in overeenstemming is met de wettelijke regels. Op de naleving van deze verplichting ziet de ILT toe, en zo nodig handhaaft de ILT. Het al dan niet nakomen van deze publiekrechtelijke verplichting is niet van invloed op de bewijslast voor het bestaan van een gebrek in het gehuurde. Die bewijslast ligt onveranderd op de huurders. Als [partij A] zijn publiekrechtelijke verplichtingen niet nakomt is een gebrek in het gehuurde dus niet ineens gegeven.

5.11.

Daarbij geldt dat waar de huurders geen rapporten hebben overgelegd om te onderbouwen dat het drinkwater van onvoldoende kwaliteit is, [partij A] wel verschillende rapportages van Eurofins heeft overgelegd.

5.12.

De huurders hebben de inhoud van de rapporten van Eurofins die [partij A] heeft overgelegd onvoldoende weersproken. Zij hebben aangevoerd dat het water afwijkend van kleur is en foto’s toegevoegd om dit te tonen. Ook smaakt het water volgens hen vreemd en vormt zich bruine aanslag op sanitairtegels in het pand. De foto’s zeggen echter weinig over de drinkwaterkwaliteit. Bovendien heeft [partij A] aangegeven dat het water na reparaties geel/bruin was, maar dat dit verholpen werd door het doorspoelen van de leidingen. Het water was niet steeds afwijkend van kleur. Volgens [partij A] heeft Eurofins geconcludeerd dat het water geen bacteriën bevat en dat er geen kans is op legionella. Het water bevat wel een verhoogde hoeveelheid mangaan, zo blijkt uit het rapport van 26 januari 2023. Uit de rapporten van 5 april 2024 blijkt dat het water niet afwijkend is van kleur en troebelheid. De huurders hebben niet duidelijk gemaakt waarom de kantonrechter aan deze rapporten geen betekenis kan toekennen. Daarnaast hebben zij onvoldoende onderbouwd dat overschrijding van de norm voor mangaan een gebrek oplevert. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek aan het drinkwater of de drinkwatervoorziening ten tijde van de ‘eigen winning’ van [partij A] .

5.13.

Ook hebben de huurders onvoldoende onderbouwd dat de drinkwatervoorziening sinds de afkoppeling van de eigen winning en de aansluiting op het netwerk van Vitens gebrekkig is. Tussen partijen staat vast dat het drinkwater nu klontjes/onbekende deeltjes bevat en dat de kranen soms verstopt raken. Dat blijkt ook uit de foto’s die door de huurders zijn overgelegd. Wat die deeltjes zijn en waarom de aanwezigheid van die deeltjes een gebrek aan het drinkwater oplevert, hebben de huurders echter niet onderbouwd. Volgens [partij A] zijn het deeltjes ijzer en mangaan die soms gaan klonteren. De huurders hebben dat niet weersproken. Dat de deeltjes het gevolg zijn van slechte leidingen in en onder het pand van [partij A] , hebben zij evenmin onderbouwd. Ook hebben de huurders op geen enkele manier onderbouwd dat het pand loden leidingen heeft en dat er een risico bestaat op loodverontreiniging of loodvergiftiging.

5.14.

Uit het voorgaande volgt dat de huurders onvoldoende hebben onderbouwd dat er een gebrek aan de drinkwatervoorziening bestaat of heeft bestaan. De huurders hebben op deze grond dan ook geen recht op huurprijsvermindering.

De verwarmingsinstallatie

5.15.

De huurders hebben gesteld dat de verwarming in hun kamer niet goed werkt. De temperatuur in de kamers kan niet of nauwelijks worden geregeld. Als de huurders de verwarming aan zetten, wordt het binnen enkele minuten zo heet dat de verwarming meteen weer uit moet. Daarnaast schakelt [partij A] de verwarmingsinstallatie in de zomer vaak uit, waardoor de kamers niet kunnen worden verwarmd op het moment dat dat wel nodig is.

5.16.

[partij A] voert aan dat de verwarmingsinstallatie op 60 graden staat. Dat is de minimumtemperatuur van de ketel. De andere ketel, op de eerste verdieping, is lager afgesteld dan 60 graden. De verwarmingsinstallatie zet hij soms uit op verzoek van de huurders, aldus [partij A] .

5.17.

Tussen partijen is niet in geschil dat [partij A] de verwarmingsinstallatie in de zomer uitzet. De kantonrechter overweegt dat het uitzetten van de verwarming een gebrek aan het gehuurde kan opleveren indien [partij A] dat niet op verzoek, maar zonder toestemming van de huurders doet. In deze procedure hebben de huurders echter niet onderbouwd wanneer (op welke momenten precies en bij welke temperatuur) en hoelang [partij A] de verwarmingsinstallatie heeft uitgezet. Daarmee hebben zij onvoldoende onderbouwd dat er door het uitzetten van de verwarmingsinstallatie een gebrek aan het gehuurde is dat tot huurprijsvermindering zou moeten leiden.

5.18.

Over het regelen van de temperatuur in de kamers overweegt de kantonrechter als volgt. Vast staat dat de radiatorknoppen in de kamers van de huurders wel
ietsdoen. Ze zitten er niet voor de sier, zoals de huurders in de stukken lijken te suggereren. Ook staat vast dat twee radiatoren (in de keuken en in de gang) altijd ingeschakeld blijven in verband met de kortsluitingsfunctie voor het systeem van de ketel.

5.19.

Naar het oordeel van de kantonrechter hebben de huurders nog niet voldoende onderbouwd dat de verwarmingsinstallatie gebrekkig is, maar hebben zij daarmee met de foto’s van de thermometers met de hoge temperaturen in hun kamers wel een begin gemaakt. De kantonrechter zal de huurders daarom in de gelegenheid stellen om bij akte nader te onderbouwen dat de kamers niet beschikken over een werkende temperatuurregeling, bijvoorbeeld door een bericht of inspectierapport van een installateur. Nu de huurders hebben gesteld dat zij niet bij de installatie kunnen en dat zij niet bevoegd zijn om een controle uit te laten voeren, bepaalt de kantonrechter dat [partij A] op eerste verzoek van de huurders of hun gemachtigde mee moet werken aan een inspectie of controle. Laat [partij A] dat na, dan zal de kantonrechter daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht.

Individuele gebreken

5.20.

De huurders hebben niet weersproken dat de meeste individuele klachten inmiddels zijn verholpen. Alleen de vochtdoorslag in de kamer van [partij B2] is tot op heden niet verholpen, aldus de huurders. Dat betekent overigens niet dat er geen recht bestaat op huurprijsvermindering: de huurprijs kan alsnog worden verlaagd voor de periode waarin er een gebrek heeft bestaan.

Gebreken in de kamer van [partij B1] : vochtdoorslag en gebrekkige warmwatervoorziening

5.21.

Over de vochtdoorslag heeft de rapporteur van de Huurcommissie tijdens de inspectie op 25 april 2023 geconstateerd dat sprake is van droge vochtplekken. [partij A] heeft gesteld dat hij de plafondplaten op 16 januari 2023 heeft vervangen, maar dat was dus al vóór de inspectie. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [partij B1] echter onvoldoende onderbouwd dat de droge vochtplekken het woongenot ernstig hebben geschaad. Er is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake van een gebrek dat recht geeft op huurprijsvermindering.

5.22.

[partij A] heeft erkend dat sprake is geweest van een gebrekkige warm-watervoorziening. Het gebrek is volgens [partij A] in juli 2023 opgelost. Dat heeft [partij B1] niet weersproken. De kantonrechter zal de huurprijs verminderen vanaf 1 augustus 2022 tot 1 augustus 2023. De kantonrechter zal, gelet op de ernst van het gebrek, een huurprijsvermindering van 50% toewijzen.

Gebrek in de kamer van [partij B2] : vochtdoorslag en defecte deur

5.23.

[partij B2] heeft gesteld dat er sprake is van vochtdoorslag in zijn kamer en dat dit nog niet is verholpen. [partij A] heeft erkend dat er plekken en wittige strepen aanwezig zijn, maar stelt dat het salpeter is. De rapporteur van de Huurcommissie heeft geconstateerd dat het oppervlak ‘als nat gekwalificeerd moet worden’. Gelet op de betwisting van [partij B2] en de constatering van de rapporteur had het naar het oordeel van de kantonrechter op de weg van [partij A] gelegen om nader te onderbouwen dat sprake is van salpeter en niet van vocht. Dat heeft [partij A] niet gedaan. De kantonrechter zal daarom als vaststaand aannemen dat sprake is van natte vochtplekken in de kamer die het woongenot schaden en dat deze nog niet zijn verholpen. De kantonrechter zal de huurprijs verminderen met 30% vanaf 1 augustus 2022 totdat dit gebrek is verholpen.

5.24.

Tussen partijen is niet in geschil dat het slot van de deur defect is geweest en dat deze inmiddels is gerepareerd. Volgens [partij A] is het gebrek aan de deur echter niet aan hem gemeld en heeft hij het slot direct gerepareerd toen hij op 7 maart 2023 in het pand was. [partij B2] heeft het gebrek echter gemeld in de brief van 12 januari 2023 aan [partij A] . De kantonrechter zal voor de periode 1 februari 2023 tot 1 april 2023 de huurprijs met 50% verminderen (niet cumulatief met de hiervoor vermelde 30%).

Gebrek in de kamer van [partij B6] : een oude vochtplek

5.25.

Wat betreft de vochtdoorslag heeft de rapporteur van de Huurcommissie tijdens de inspectie op 25 april 2023 geconstateerd dat sprake is van droge vochtplekken. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [partij B6] echter onvoldoende onderbouwd dat de droge vochtplekken het woongenot ernstig hebben geschaad. Er is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake van een gebrek dat recht geeft op huurprijsvermindering.

Voorts in reconventie

5.26.

Voor zover [partij A] heeft aangevoerd dat de huurders geen andere punten aan de orde kunnen stellen dan in de procedure bij de Huurcommissie, faalt dat standpunt. De huurders hebben immers de keuze om vorderingen in te stellen bij de Huurcommissie of bij de kantonrechter. Een vordering (in reconventie) bij de kantonrechter instellen kan tegelijk met het instellen van vorderingen die wel eerst aan de Huurcommissie zijn voorgelegd.

De huurprijs en het voorschotbedrag GWL

5.27.

De huurders vorderen onder 2. een verklaring voor recht dat de woonruimten in het pand op 31 juli 2022 een huurprijs en voorschotbedrag GWL hadden zoals overeengekomen in de huurcontracten. De kantonrechter vat deze vordering zo op dat de huurders bedoelen dat de bedragen die zijn overeengekomen in de huurovereenkomsten nog steeds gelden en niet de bedragen die de Huurcommissie in haar uitspraken heeft genoemd. De kantonrechter overweegt dat tussen partijen geen geschil bestaat over het feit dat de Huurcommissie verkeerde bedragen heeft genoemd. Daarnaast is de kantonrechter niet gebleken dat partijen van mening verschillen over de hoogte van de huurprijzen en voorschotbedragen die op grond van de huurovereenkomst gelden en die in dit vonnis zijn opgenomen onder rechtsoverweging 3.2. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben de huurders dan ook geen belang bij toewijzing van de vordering op dit punt.

Verlaging van het voorschotbedrag GWL

5.28.

De huurders hebben ook gevorderd dat het voorschotbedrag GWL wordt verlaagd met 30%. Zij hebben daaraan ten grondslag gelegd dat [partij A] gedurende vele jaren is verrijkt met de ontvangst van voorschotbedragen ter zake van de beweerdelijke levering van water. Maar hij heeft door de ‘eigen winning’ geen kosten gehad aan de levering van water. [partij A] handelt daarmee onrechtmatig en in strijd met de huurovereenkomsten, en de huurders hebben een deel van die voorschotten onverschuldigd betaald, aldus de huurders.

5.29.

Deze vordering komt voor afwijzing in aanmerking. Voor een verzoek tot verlaging van een
voorschotvoor nutsvoorzieningen zonder individuele meter bieden de wettelijke bepalingen geen grond. Als het gaat om de door de huurders zelf genoemde grondslagen onrechtmatig handelen en onverschuldigde betaling dan geldt dat de vordering van een onvoldoende op deze grondslagen toegespitste onderbouwing is voorzien.

Het contract met Vitens

5.30.

Ten slotte hebben de huurders die nog in het pand wonen ( [partij B2] , [partij B4] , [partij B6] en [partij B8] (tot 1 juli 2024)) gevorderd om [partij A] te veroordelen om het pand van drinkwater via het reguliere drinkwaternet van Vitens te blijven voorzien en om een leveringscontract met Vitens af te sluiten. Volgens de huurders is er nog geen leveringscontract en geen klantnummer en dreigt Vitens met afsluiting van het water. Dit leiden zij af uit een brief van Vitens die op 12 juni 2024 aan de [adres] is bezorgd. Daarin staat dat Vitens drinkwater levert op dit adres, maar dat er nog geen klantgegevens bekend zijn. Als er binnen vijf dagen geen aanmelding plaatsvindt, kan Vitens het drinkwater afsluiten, zo staat vermeld.

5.31.

Volgens [partij A] is er op 14 april 2024 een contract (met klantnummer) bij Vitens afgesloten en is de eerste termijn op 1 juli 2024 betaald.

[partij A] heeft toegelicht dat de levering aan de [adres] is, maar dat hij als eigenaar van het pand op zijn eigen woonadres bij Vitens bekend is. Mogelijk is dit nog niet goed geadministreerd bij Vitens.

5.32.

De kantonrechter ziet onvoldoende belang bij toewijzing van deze vordering van de huurders. Tijdens de zitting, ruim na het verstrijken van de vijf dagen termijn uit de brief, is gebleken dat de levering van drinkwater ongewijzigd is gebleven. Die omstandigheid, samen met de toelichting van [partij A] maakt dat de huurders onvoldoende concrete aanknopingspunten hebben gegeven om aan te nemen dat er geen leveringscontract is afgesloten en dat de levering van water in gevaar is.

Conclusie

5.33.

De huurders zullen in de gelegenheid worden gesteld om nader te onderbouwen dat er een gebrek is aan de verwarming(sinstallatie).

5.34.

De huurders krijgen hiervoor in beginsel vier weken de tijd. [partij A] mag op een termijn van vier weken op de akte van de huurders reageren.

5.35.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie en in reconventie

6.1.

stelt de huurders in de gelegenheid om op een termijn van vier weken bij akte nader te onderbouwen dat er een gebrek is aan de verwarming(sinstallatie);

6.2.

stelt [partij A] in de gelegenheid om op een termijn van vier weken na de akte van de wederpartij daarop bij akte te reageren;

6.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024. (SB)