Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11238358CV EXPL 24-2562
Vonnis in kort geding van 10 september 2023
in de zaak van
de stichting
Stichting Welbions,
Stichting Welbions,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Hengelo (O),
eisende partij, hierna te noemen Welbions,
gemachtigde: mr. A. Çapkurt, advocaat,
tegen
[gedaagde 1], h.o.d.n. [gedaagde 1],
wonende en zaakdoende te [woonplaats 1],
handelend in de hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij, hierna te noemen de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. E.A. Stegehuis, advocaat.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties, usb-stick, en nagezonden producties 21 en 22;
- de mondelinge behandeling d.d. 26 augustus 2024, gehouden in de locatie Almelo van deze rechtbank;
- de zittingsaantekeningen van mr. Stegehuis.
1.2.
Het vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Welbions is een Hengelose woningcorporatie. Zij heeft met ingang van
24 januari 2023 de woning aan de [adres] verhuurd aan [gedaagde 2].
24 januari 2023 de woning aan de [adres] verhuurd aan [gedaagde 2].
2.2.
Het gehuurde is een appartement gelegen op de tweede verdieping van een appartementencomplex.
2.3.
Bij brief d.d. 14 juli 2023 deelt [naam 1], wijkcoach van Welbions, [gedaagde 2] het volgende mee:
Op 12 juli was er een gezamenlijk gesprek met omwonenden op huisnummer [nummer 1] en [nummer 2]. Er zijn afspraken gemaakt om verdere overlast te voorkomen. In deze brief informeer ik u verder.
Houd rekening met buren
Wij constateren dat meerdere omwonenden met regelmaat overlast van u ervaren. Zij
hebben overlast van ongewenst bezoek en schreeuwen in de woning. Woningen in [plaats] zijn gehorig waardoor u uw gedrag daarop moet aanpassen.
Afspraken
- Ongewenst bezoek wordt het portiek of woning niet binnengelaten. Bij overlast in of rondom het gebouw wordt politie gebeld.
- Doordeweeks is er na 22:00 uur geen bezoek in de woning.
- In het weekend houdt u rekening met de gehorigheid van de woningen en nachtrust van omwonenden.
- U zorgt dat omwonenden geen overlast hebben van uw bezoek.
- Telefoonnummers worden uitgewisseld om elkaar zo makkelijk te kunnen infomeren bij bijzonderheden of overlast.
- U zorgt dat er ook geen enkele wijze overlast wordt veroorzaakt.
Wij rekenen op uw medewerking.
2.4.
Bij brief d.d. 8 augustus 2023 deelt [naam 2], wijkcoach van Welbions, [gedaagde 2] het volgende mee:
Welbions ontvangt opnieuw overlastklachten over u.
(…)
Gemaakte afspraken komt u niet na
Op 12 juli heeft u een gesprek gehad met mijn collega [naam 1] vanwege overlastklachten over u. Hierop is op 14 juli 2023 een brief naar u verstuurd met daarin de op 12 juli 2023 gemaakte afspraken om de overlast te voorkomen.
Welbions blijft overlastklachten over u ontvangen.
Uitnodiging op kantoor
Wij nodigen u uit voor een gesprek op het kantoor van Welbions
(…)
Gedragsaanwijzing
Tijdens het gesprek willen we u een gedragsaanwijzing voorleggen. Hierin staan de
eerdere gemaakte afspraken die gemaakt zijn op 12 juli 2023 nogmaals op papier.
U tekent nu voor het nakomen van de afspraken.
Mocht er in de toekomst overlast over u gemeld blijven worden dan kan dit gevolgen
hebben voor uw huurovereenkomst.
(…)
2.5.
Op 11 augustus 2023 schrijft [naam 2] aan [gedaagde 2]:
(…)
Welbions blijft overlastklachten over u ontvangen.
Gemaakte afspraken
In het gesprek van 12 juli 2023 zijn de volgende afspraken gemaakt:
(…)
Overlast
Na de gemaakte afspraken heeft Welbions meerdere ernstige overlastmeldingen over u
ontvangen.
De klachten bestaan uit:
•
U hebt na 22:00 uur bezoek ontvangen
U hebt na 22:00 uur bezoek ontvangen
•
Uw bezoek heeft ingebroken in een berging van een andere bewoner en eigendommen gestolen.
Uw bezoek heeft ingebroken in een berging van een andere bewoner en eigendommen gestolen.
•
De gestolen goederen zijn teruggevonden in uw woning.
De gestolen goederen zijn teruggevonden in uw woning.
•
U steekt vuurwerk af vanaf uw balkon.
U steekt vuurwerk af vanaf uw balkon.
U komt hiermee de gemaakte afspraken niet na.
Het veroorzaken van overlast is verboden op grond van de huurovereenkomst en de
Algemene Huurvoorwaarden die u met Welbions hebt gesloten.
Doordat u zich niet aan dit verbod hebt gehouden, voldoet u dus niet aan uw verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden.
U bent als hoofdhuurder verantwoordelijk voor uw bezoek.
Om te zorgen dat de afspraken toch nagekomen worden willen wij een gedragsaanwijzing
met u overeenkomen.
Gerechtelijke procedure
Wanneer u deze gedragsaanwijzingnietondertekent, terugstuurt en/of u zich niet houdt
aan de inhoud ervan, start Welbions de gerechtelijke procedure opnieuw tegen u. De
rechter zal dan gevraagd worden uw huurovereenkomst te ontbinden en u te veroordelen
tot ontruiming. Als de rechter de vorderingen van Welbions toewijst, komen de kosten
daarvan voor uw rekening.
2.6.
De gedragsaanwijzing is uiteindelijk door [gedaagde 2] ondertekend. Het gaat daarbij om de volgende gedragingen:
- Ongewenst bezoek wordt het portiek of woning niet binnengelaten. Bij overlast in of rondom het gebouw wordt de politie gebeld.
- Doordeweeks is er na 22:00 uur geen bezoek in de woning.
- In het weekend dient [gedaagde 2] rekening te houden met de gehorigheid van de woningen en nachtrust van omwonenden.
- [gedaagde 2] zorgt dat omwonenden geen overlast hebben van zijn bezoek.
- Telefoonnummers worden uitgewisseld om elkaar zo makkelijk te kunnen informeren bij bijzonderheden of overlast.
- [gedaagde 2] zorgt ervoor dat op geen enkele wijze overlast wordt veroorzaakt.
2.7.
Bij brieven d.d. 30 augustus 2023 en 13 september 2023 wordt [gedaagde 2] wederom gewaarschuwd voor de gevolgen van het niet nakomen van de gedragsaanwijzing.
2.8.
Vervolgens blijft het een tijd rustig waarna er vanaf medio maart 2024 weer nieuwe overlastmeldingen binnenkomen bij Welbions, veroorzaakt door [gedaagde 2] dan wel door bezoek van hem. Bij brieven d.d. 22 maart 2024, 4 april 2024 en 10 april 2024 wordt [gedaagde 2] telkens door Welbions gewaarschuwd om te stoppen met de overlast. Uiteindelijk deelt Jeroen de Vries, wijkcoach, namens Welbions aan [gedaagde 2] het volgende mee:
U ontvangt deze brief in verband met nieuwe overlastmeldingen en de afspraak van 8 mei 2024 waarbij u niet bent verschenen.
Afspraak 8 mei 2024
Welbions heeft met veel moeite een afspraak met u gepland op woensdag 8 mei 2024. Helaas bent u op het moment van de afspraak niet bij Welbions verschenen. U heeft zich ook niet afgemeld en was niet bereikbaar voor Welbions.
Welbions ontvangt opnieuw overlastmeldingen over u
Volgens deze meldingen zou u op 10 mei, 11 mei en 12 mei 2024 overlast hebben veroorzaakt door 's avonds laat en 's nachts bezoek te ontvangen, harde muziek te draaien, luidruchtig gedrag te veroorzaken en herhaaldelijk 's nachts aanloop in het trappenhuis te creëren. Omwonenden melden hierover en geven aan dat ze het zat zijn. Uw omwonenden ervaren al lange tijd overlast. Hierover bent u al veelvuldig gewaarschuwd. U maakt het Welbions onmogelijk om hierover met u in gesprek te gaan. Hiermee dwingt u Welbions om juridische maatregelen te nemen.
Welbions draagt uw dossier over aan haar advocaat
Dit betekent dat Welbions het dossier laat beoordelen en juridische stappen zal ondernemen wanneer dit mogelijk is. U hoort hierover binnenkort meer.
Welbions sommeert u alle overlast te stoppen
Alle nieuwe meldingen worden bijgevoegd aan het dossier en gebruikt in een juridische procedure die Welbions voornemens is te starten.
2.9.
De advocaat-gemachtigde van Welbions bericht de bewindvoerder bij brief d.d. 29 mei 2024 dat Welbions [gedaagde 2] nog een allerlaatste kans geeft om een gerechtelijke procedure te voorkomen.
2.10.
Bij brief d.d. 2 juli 2024 wordt namens Welbions aan de bewindvoerder meegedeeld dat Welbions nieuwe overlast meldingen blijft ontvangen over [gedaagde 2] en dat [gedaagde 2] tot 8 juli 2024 de gelegenheid krijgt om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde 2] heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
3.Het geschil
3.1.
Welbions vordert veroordeling van de bewindvoerder om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen onder veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van deze procedure.
Welbions stelt zich – verkort weergegeven–op het standpunt dat [gedaagde 2] op grond van zowel de wet (artikel 7:213 BW) als de huurovereenkomst (artikel 6.3 en 6.7 algemene huurvoorwaarden) verplicht is om zich als een goed huurder te gedragen. Daarnaast dient hij zich te onthouden van het veroorzaken van overlast aan omwonenden.
Gelet op alle overlastmeldingen, brieven en videofragmenten schiet [gedaagde 2] tekort in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.2.
[gedaagde 2] stelt dat het met de beweerdelijke overlast nogal meevalt, de meeste meldingen zijn volgens hem vals. Hij is een totaal ander mens geworden nadat hij uit detentie is gekomen en niet meer verslaafd is. Het gaat dan ook goed met hem en sinds een maand gaat hij naar de dagbesteding. Verder zou het mogelijk zijn om meer ambulante hulpverlening aan te vragen om waar nodig hem meer begeleiding te bieden.
4.De beoordeling
t.a.v. het spoedeisend belang
4.1.
Het spoedeisend belang van Welbions bij de vordering staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast nu Welbions aan haar vordering ten grondslag legt dat de situatie in het appartementencomplex waar [gedaagde 2] een appartement huurt, voor de omwonenden zo langzamerhand onhoudbaar is geworden en dat daar op korte termijn een eind aan dient te komen.
het beoordelingskader in een kort geding
4.2.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn.
4.3.
Een vordering tot ontruiming zal in een bodemprocedure enkel in combinatie met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden toegewezen. Daarom zal de kantonrechter in het hiernavolgende beoordelen of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
t.a.v. de gevorderde ontruiming
4.4.
Uit de dagvaarding en de daarbij gevoegde stukken blijkt voldoende dat [gedaagde 2] van meet af aan overlast veroorzaakt hoewel het wel een periode (half september 2023 tot medio maart 2024) rustig is geweest voor wat betreft de overlastmeldingen. Vanaf medio maart 2024 stijgt het aantal meldingen zienderogen en werd hij meerdere keren gewaarschuwd om zich te houden aan de overeengekomen gedragsaanwijzing en de uiteindelijke gevolgen daarvan als hij zich daar niet aan zou houden.
Met name de brief van 29 mei 2024, waarbij [gedaagde 2] een allerlaatste kans werd gegeven om zich als een goed huurder te gedragen, had voor [gedaagde 2] het signaal moeten zijn dat het Welbions menens was om de huurovereenkomst met hem te beëindigen. Geconstateerd moet worden dat [gedaagde 2] met die allerlaatste kans allerminst behoedzaam is omgesprongen en dat hij overlast voor de omwonenden is blijven veroorzaken.
4.5.
De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde 2] meent dat van overlast geen sprake is, althans niet zodanig dat dit tot het einde van de huurovereenkomst moet leiden. Overlast zal door een ieder anders ervaren worden, zeker als jezelf degene bent die het veroorzaakt. Indien de kantonrechter de verschillende (en diverse) overlastmeldingen in het dossier bekijkt, kan daaruit geen andere conclusie worden getrokken dan dat de omwonenden het gedrag van [gedaagde 2] en zijn bezoek wel als overlast ervaren en gelet op hetgeen omschreven wordt, ook wel degelijk objectief bezien als overlast hebben kunnen ervaren. Hierbij gaat het niet alleen om de bewoners van de direct aangrenzende appartementen, ook bewoners van de achterliggende woningen ervaren het gedrag als zodanig.
Het voorgaande betekent dat [gedaagde 2] zich niet als een goed huurder heeft gedragen en tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en geen overlast te veroorzaken. In de wet is in artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (laten) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dat geldt ook voor een huurovereenkomst.
4.6.
Een oordeel geven over een voorlopige voorziening als gevorderd is in feite niets meer of minder dan een belangenafweging. Aan de ene kant heeft [gedaagde 2] er een groot belang bij dat hij een dak boven zijn hoofd heeft. Aan de andere kant heeft Welbions ervoor te zorgen dat zij haar overige huurders in het appartementencomplex aan de
[adres] huurgenot blijf verschaffen en dat zij dient op te treden als dat huurgenot in het gedrang komt, zoals in casu, gelet op de waslijst van overlastmeldingen, evident het geval is.
[adres] huurgenot blijf verschaffen en dat zij dient op te treden als dat huurgenot in het gedrang komt, zoals in casu, gelet op de waslijst van overlastmeldingen, evident het geval is.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat van Welbions niet gevergd kan worden dat zij nog langer genoegen neemt met de door [gedaagde 2] stelselmatig veroorzaakte overlast. Welbions heeft lang genoeg geduld betracht met de door [gedaagde 2] veroorzaakte overlast.
4.8.
Voldoende aannemelijk wordt dan ook geacht dat op grond van voormelde feiten en omstandigheden in een bodemprocedure bij een belangenafweging tussen het woonbelang van [gedaagde 2] en het belang van Welbions en daarmee het belang van de omwonenden, het belang van Welbions zal prevaleren boven dat van [gedaagde 2]. Het uiteindelijke gevolg daarvan in een bodemprocedure zal dan ook zijn dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en in het verlengde daarvan ook de ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Voor deze procedure betekent dit dat de vordering tot ontruiming moet worden toegewezen met inachtneming van het navolgende.
4.9.
De bewindvoerder is in deze procedure de formele procespartij, zij vertegenwoordigt [gedaagde 2] in en buiten rechte en dat betekent dat het handelen van [gedaagde 2] indirect de bewindvoerder als formele procespartij aangerekend wordt. Derhalve zal de bewindvoerder veroordeeld worden tot ontruiming van het gehuurde.
t.a.v. het bewindvoerderschap in combinatie met de ambulante hulpverlening
4.10.
Alle brieven met waarschuwingen aan [gedaagde 2] over de door hem veroorzaakte overlast zijn verzonden aan het adres van de bewindvoerder. Desgevraagd gaf de bewindvoerder ter zitting aan dat zij die brieven doorgezonden heeft aan [gedaagde 2] en dat de inhoud van die brieven met hem besproken is. De bewindvoerder heeft echter geen actie ondernomen of terugkoppeling gegeven richting Welbions omdat, zo werd aangegeven, alle aantijgingen aan het adres van [gedaagde 2] door hem werden betwist.
Werd [gedaagde 2] hiervoor het verwijt gemaakt dat hij weinig behoedzaam is omgesprongen met de laatste kans die hem door Welbions werd gegeven, van een bewindvoerder mag verwacht worden dat ze in ieder geval contact had opgenomen met Welbions om de situatie te bespreken en hoe verder, met name om [gedaagde 2] te behoeden voor een ontruiming.
De kantonrechter wijst de bewindvoerder op het arrest van 7 maart 2014 van de Hoge Raad [1] . In dat arrest werd onder rechtsoverweging 3.4.3 door de Hoge Raad overwogen dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten van de rechthebbende (in dit geval [gedaagde 2]) zijn aan te merken als goederen in de zin van artikel 1:431 lid 1 BW. Daaruit volgt dat een bewindvoerder niet alleen de financiën van een onderbewindgestelde dient te beheren maar dat er óók een taak ligt voor wat betreft het aanspreken van een onderbewindgestelde indien hij of zij zich niet gedraagt als een goed huurder.
t.a.v. de ontruimingstermijn
4.11.
Welbions heeft ontruiming gevorderd binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. De bewindvoerder heeft verzocht om een langere termijn. Er is evenwel geen aanleiding om die termijn te verlengen nu [gedaagde 2] zich van alle waarschuwingen om te stoppen met de door hem veroorzaakte overlast niets heeft aangetrokken en ter zitting niet is gebleken dat [gedaagde 2] de ernst van de situatie inziet.
4.12.
De bewindvoerder zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Welbions als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€ 140,17
- griffierecht
€ 130,00
- salaris gemachtigde
€ 543,00 ( 2 punten liquidatietarief)
- nakosten
€ 135,00
Totaal:
€ 948,17.
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen te verlaten, onder afgifte van de sleutels met alle goederen en al de personen die aan de zijde van
[gedaagde 2] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije beschikking van Welbions te stellen;
[gedaagde 2] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije beschikking van Welbions te stellen;
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van deze procedure tot op heden vastgesteld op € 948,17;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024.