Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 9635337 \ CV EXPL 22-168
Vonnis van 9 januari 2024
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. L. Vrakking,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: Bumarang.
Samenvatting
Partijen zijn het niet eens over de huurprijs die [gedaagde] aan [eiser] moet betalen. In dit eindvonnis bepaalt de kantonrechter dat per 4 juni 2019 het aantal huurpunten voor het door [gedaagde] gehuurde 129 beloopt en de maximale maandelijkse huurprijs € 640,82 bedraagt. [eiser] zal het bedrag dat [gedaagde] over de periode 4 juni 2019 tot 1 september 2023 te veel aan huur heeft betaald aan [gedaagde] moeten terugbetalen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 november 2022
- het proces-verbaal van plaatsopneming van 23 januari 2023
- het proces-verbaal van plaatsopneming van 23 januari 2023
- de akte na plaatsopneming van [eiser]
- de akte na plaatsopneming van [gedaagde]
- de antwoordakte, tevens uitlaten na arrest, teven eiswijziging van [eiser]
- de antwoordakte, tevens akte uitlaten na arrest tevens wijzigen eis in reconventie van
[gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald. Omdat de eiswijziging [gedaagde] slechts een aanpassing van het door hem bepleite puntenaantal en de bijbehorende huur behelst, maar geen principiële wijzigingen inhoudt van stellingen en/of standpunten, acht de kantonrechter het met het oog op een goede procesorde niet nodig om [eiser] in de gelegenheid te stellen om daar nog op te reageren. Die eiswijziging was, gelet op zijn subsidiaire vordering (zie hierna onder 3. sub III. en IV.) strikt genomen overbodig.
2.Inleiding
2.1.
In deze zaak gaat het over de huurprijs die [eiser] maximaal mag vragen voor de woning die hij aan [gedaagde] verhuurt. [eiser] vindt dat de huurcommissie te weinig huurpunten aan de woning heeft toegekend. De discussie tussen partijen spitst zich toe op de punten die al dan niet toegekend moeten worden voor de WOZ-waarde, renovatie, energieprestatie en de oppervlakte van de woning.
2.2.
In het tussenvonnis van 15 november 2022 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter geoordeeld dat:
- uitgegaan moet worden van een WOZ-waarde van € 111.000,00;
- er geen renovatiepunten worden toegekend;
- de beslissing over de punten die worden toegekend voor de energieprestatie wordt aangehouden totdat de Hoge Raad de prejudiciële vragen, die de rechtbank Den Haag over dit onderwerp heeft gesteld, heeft beantwoord;
- de kantonrechter voor bepaling van het aantal punten voor de oppervlakte van de woning de situatie te plekke zal bekijken.
2.3.
Hierna heeft de kantonrechter op 23 januari 2023 de woning in aanwezigheid van partijen bezichtigd. De bevindingen staan in het proces-verbaal van de bezichtiging.
2.4.
De Hoge Raad heeft op 30 juni 2023 een arrest gewezen waarin voornoemde prejudiciële vragen over de energieprestatie zijn beantwoord.
2.5.
De kantonrechter zal in dit vonnis de zaak verder beoordelen. Daarbij zal de kantonrechter achtereenvolgens de onderwerpen oppervlakte, punten voor de WOZ-waarde, renovatiepunten, energieprestatie, verschuldigde huurprijs en toewijsbaarheid van de vorderingen behandelen. Omdat beide partijen hun eis hebben gewijzigd, zal de kantonrechter hierna eerst de gewijzigde eisen noemen.
3.De vorderingen
Na wijziging van eis luiden de vorderingen in conventie en reconventie als volgt.
In conventie
[eiser] vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Te verklaren voor recht dat de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is, althans de maximaal redelijke huurprijs te bepalen;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van:
a. een bedrag ter hoogte van € 2.822,25 ten titel van huur en voorschot servicekosten over de periode 4 juni 2019 tot en met 31 augustus 2023;
b. een bedrag ter hoogte van € 492,74 ten titel van buitengerechtelijke incassokosten;
c. een bedrag ter hoogte van € 845,50 ten titel van huur en voorschot servicekosten per maand vanaf 1 september 2023;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
In reconventie
[gedaagde] vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
Voor recht te verklaren dat de woning per 4 juni 2019 gewaardeerd moet worden met 94 punten of met 126 punten en dat de kale huurprijs per die datum € 456,80 per maand of € 625,06 per maand bedraagt;
[eiser] te veroordelen om aan [gedaagde] te betalen € 11.018,58 of € 2.454,15, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 19 september 2023 tot aan de dag van volledige betaling;
Subsidiair
Voor recht te verklaren dat de woning per 4 juni 2019 gewaardeerd moet worden met een door de kantonrechter te bepalen aantal punten en dat de kale huurprijs per die datum een bij dat aantal punten behorend bedrag bedraagt;
[eiser] te veroordelen om aan [gedaagde] een bedrag van € 40.374,11 te betalen, minus de over de periode van 4 juni 2019 tot 1 september 2023 (50,90 maanden) verschuldigde kale huurprijs en minus € 6.104,41 aan over die periode verschuldigde (voorschot) servicekosten en borgsom, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 19 september 2023 tot aan de dag van volledige betaling;
Zowel primair als subsidiair:
[eiser] te veroordelen in de kosten van de procedure en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
4.De verdere beoordeling
Oppervlakte
Afmeting woonkamer
4.1.
Tijdens de bezichtiging op 23 januari 2023 heeft de kantonrechter in aanwezigheid van partijen de oppervlaktematen van de woning opgenomen. De bevindingen zijn vastgelegd in het proces-verbaal. [eiser] heeft in de akte na de bezichtiging aangegeven dat de in het proces-vermelde maten voor de woonkamer niet juist zijn. Volgens hem is de lengte van de woonkamer gemeten op 4,96 meter en de breedte op 3,99 meter. Ook volgens [gedaagde] zijn de in het proces-verbaal genoemde maten van de woonkamer onjuist, maar kloppen de door [eiser] genoemde maten evenmin. Omdat het volgens hem voor de berekening van het aantal punten niet uitmaakt, mag volgens hem toch uitgegaan worden van de door [eiser] genoemde maten voor de woonkamer. De kantonrechter stelt de maten van de woonkamer daarom vast op 4,96 bij 3,99 meter.
Halletje
4.2.
Tussen partijen bestaat discussie over de vraag hoe het halletje (3,174 x 2,236) en de inbouwkast die zich daar bevindt (0,837 x 0,898) moeten worden gewaardeerd.
De kantonrechter heeft tijdens de bezichtiging van de woning waargenomen dat het halletje min of meer fungeert als een verlengd deel van de woonkamer en dat er geen deur tussen het halletje en de woonkamer zit. De kantonrechter is van oordeel dat het halletje te gering van omvang is om als “vertrek” te worden aangemerkt en dat de ruimte ook niet voldoet aan de omschrijvingen die volgens het Beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie in het algemeen aan “overige ruimten” plegen te worden gegeven, zoals bijkeukens, bergingen, wasruimte. Maar de kantonrechter overweegt dat het hier een woonstudio betreft die naar zijn aard betrekkelijk gering van omvang is en compact is ingericht, waardoor het onvoldoende recht doet aan de betekenis van deze ruimte in verhouding tot de totale woonoppervlakte om het enkele en alleen als “verkeersruimte” aan te merken. Met toepassing van art. 5 lid 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) [1] zal de kantonrechter het halletje met de inbouwkast aanmerken als “overige ruimte”.
De argumenten die Van de Werf hiertegen heeft ingebracht doen hier niet aan af. De oppervlakte hiervan wordt gewaardeerd met 0,75 punt per m².
De argumenten die Van de Werf hiertegen heeft ingebracht doen hier niet aan af. De oppervlakte hiervan wordt gewaardeerd met 0,75 punt per m².
Puntentelling
4.3.
Tegen de achtergrond van het voorgaande en de bevindingen die tijdens de bezichtiging van de woning zijn gedaan, worden voor de vertrekken (woonkamer, entresol en badkamer) 38 punten toegekend (1 punt x 38 per m²). Dit volgt uit onderstaande tabel.
Lengte
Breedte
Oppervlakte
Opp. aftrek
woonkamer
4,96
3,99
19,790
koof
2,022
0,410
0,829
ruimte onder trap
1,60
1,01
1,616
entresol
4,81
4,007
19,274
koof
1,04
0,34
0,354
koof
0,85
0,33
0,281
koof
0,28
0,24
0,067
koof
0,62
0,32
0,198
badkamer
2,23
1,68
3,746
aftrek toilet
1,00
totaal
42,81
4,722
aftrek
4,722
saldo
38,088
Voor overige ruimten worden 6 punten toegekend (0,75 x 8 m²). Dit volgt uit de volgende tabel.
Lengte
Breedte
Oppervlakte
halletje
3,174
2,235
7,094
inbouwkast
0,837
0,898
0,752
totaal
7,846
Dit betekent dat het puntentotaal voor de oppervlakte van de woning uitkomt op 44 punten.
Punten WOZ-waarde
4.4.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat uitgegaan moet worden van een WOZ-waarde van € 111.000,00. Gelet op het voorgaande moet bij de berekening van het aantal punten voor de WOZ-waarde uitgegaan worden van het totaal aantal vierkante meters van de vertrekken en overige ruimten, dus van 46m². Dit leidt tot de volgende berekening:
- € 111.000,00 / € 8.747,00 = 12,69 punten
- € 111.000,00 / 465 / 135 = 17,87 punten
Totaal = 30,56 punten
Afgerond = 31 punten
4.5.
Voor de WOZ-waarde worden dus 31 punten toegekend. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter per abuis genoemd dat 34 punten worden toegekend. Dat is onjuist. Uit zowel de akte na plaatsopmening van [eiser] als de akte na plaatsopneming van [gedaagde] volgt dat beide partijen het erover eens zijn dat bij een WOZ-waarde van € 111.000,00 en een totaal oppervlakte van de vertrekken en overige ruimten van 46 m² een puntenaantal van 31 hoort. De kantonrechter acht het daarom niet nodig om partijen de gelegenheid te geven zich over deze verbetering nader uit te laten.
Renovatiepunten
4.6.
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis geoordeeld dat geen renovatiepunten worden toegekend. [eiser] heeft de kantonrechter verzocht om op deze beslissing terug te komen, omdat de beslissing volgens haar gebaseerd is op een onjuiste juridische grondslag en omdat sprake is van een schending van het beginsel van hoor en wederhoor. [gedaagde] vindt dat het verzoek van [eiser] afgewezen moet worden.
4.7.
De kantonrechter wijst het verzoek van [eiser] af. Het gaat hier om een bindende eindbeslissing. De kantonrechter mag van een dergelijke beslissing in dezelfde instantie in beginsel niet terugkomen, tenzij blijkt van zodanige bijzonderheden dat het onaanvaardbaar zou zijn dat de kantonrechter dat niet doet, dan wel dat blijkt dat die beslissing berust op een onjuiste juridische grondslag.
4.8.
Van een schending van het beginsel van hoor en wederhoor is hier geen sprake. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] pas ter zitting argumenten opgeworpen waarom geen renovatiepunten toegekend moeten worden en heeft hij daardoor onvoldoende hierop kunnen reageren. Nog los van de vraag of dit aanleiding zou geven om op voornoemde beslissing terug te komen, overweegt de kantonrechter dat de door [eiser] geschetste gang van zaken niet juist is. [gedaagde] heeft namelijk al in de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie opgeworpen dat geen renovatiepunten toegekend moeten worden en waarom dat volgens hem zo is. Dat had voor [eiser] aanleiding kunnen geven om volledig te beargumenteren waarom volgens hem wel renovatiepunten zouden moeten worden toegekend.
4.9.
Ook berust de beslissing om geen renovatiepunten toe te kennen niet op een onjuiste juridische grondslag. Dat er, zoals [eiser] heeft aangevoerd, argumenten zijn om anders over het al dan niet toekennen van renovatiepunten te oordelen, maakt niet dat het oordeel van de kantonrechter om geen renovatiepunten toe te kennen berust op een juridisch onjuiste grondslag.
Energieprestatie
4.10.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de beslissing over de waardering van de energieprestatie wordt aangehouden totdat de Hoge Raad de prejudiciële vragen heeft beantwoord die de rechtbank Den Haag over dit onderwerp heeft gesteld. Bij arrest van 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen beantwoord [2] . Samengevat heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bij de toetsing van de aanvangshuurprijs de energieprestatie van een woning gewaardeerd moet worden aan de hand van (voorheen) de energie-index of (nu) het energielabel. Het is niet nodig dat de energie-index of het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat de energie-index of het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter. Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om de energie-index of het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de opname na die datum heeft plaatsgevonden, moet de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven.
4.11.
In dit geval is op 31 december 2020 een energie-index voor de woning vastgesteld van 1.05. Niet betwist is dat op dat moment de energieprestatie van de woning gelijk was aan de energieprestatie op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Gelet op voornoemd arrest van de Hoge Raad, moet bij de waardering dus uitgegaan worden van een energie-index van 1.05. Hierbij hoort een puntenaantal van 32.
4.12.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen onjuist zijn en dat voor de waardering van de energieprestatie toch uitgegaan moet worden van het bouwjaar van het gehuurde. Volgens [gedaagde] heeft de Hoge Raad ten onrechte overwogen dat het niet tijdig afgeven van het energieprestatiecertificaat door de verhuurder bestuursrechtelijk wordt gesanctioneerd en dat het niet de bedoeling is dat dit wordt gesanctioneerd binnen het woningwaarderingsstelsel. [gedaagde] verzoekt de kantonrechter om de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte conform richtlijn 2010/31/EU (met name artikel 12 hiervan) uit te leggen. Voor zover de kantonrechter daartoe niet overgaat, vraagt [gedaagde] om prejudiciële vragen hierover te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie.
4.13.
De kantonrechter gaat aan voornoemde verzoeken van [gedaagde] voorbij. De Hoge Raad heeft in de beantwoording van de prejudiciële vragen uitdrukkelijk artikel 12 van richtlijn 2010/31/EU betrokken en geconcludeerd dat het voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het woningwaarderingsstelsel niet van belang is of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt. De kantonrechter ziet in de door [gedaagde] aangevoerde argumenten - waaronder de door hem aangehaalde brief van 21 augustus 2013 van Nederland aan de Europese Commissie - onvoldoende aanleiding om anders te oordelen dan de Hoge Raad heeft gedaan. . De Hoge Raad heeft in dit verband nadrukkelijk overwogen dat in de toelichting bij de wijziging van het Beg (Besluit Energieprestatie Gebouw) ter implementatie van de Richtlijn Energieprestatie Gebouwen het Bhw niet is genoemd als onderdeel van de op grond van art. 27 van die richtlijn ingevoerde sancties [3] .
4.14.
Op grond van het voorgaande worden 32 punten toegekend in verband met de energieprestatie van de woning.
Puntentotaal en maximale huurprijs
4.15.
Een puntenaantal van 21,96 staat tussen partijen niet ter discussie (punten voor verwarming en installaties, keuken, sanitair en gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen). Gelet op wat hiervoor is overwogen moeten hierbij de volgende punten worden opgeteld: 44 voor oppervlakte van vertrekken en overige ruimten, 31 voor de WOZ-waarde en 32 voor de energieprestatie. Hiermee komt het totaal aantal punten uit op 128,96, dus afgerond op 129. Hier hoort per de ingangsdatum van de huurovereenkomst (4 juni 2019) een maximale maandelijkse huurprijs van € 640,82 bij. De overeengekomen maandelijkse huurprijs van € 707,00 is dus te hoog.
Achterstallige huur
4.16.
Het voorgaande betekent dat [gedaagde] over de periode 4 juni 2019 tot 1 september 2023 een bedrag van € 32.617,74 (50,9 × € 640,82) aan kale huur heeft moeten voldoen. Daarnaast zijn partijen het erover eens dat [gedaagde] over die periode een bedrag van € 6.104,41 aan (voorschot) servicekosten en borgsom heeft moeten voldoen. In haar overzicht van productie 18 heeft [eiser] nog een bedrag van € 150,00 voor contractkosten opgenomen. Deze kosten laat de kantonrechter op grond van artikel 7:264 BW buiten beschouwing. Dit betekent dat [gedaagde] over de periode 4 juni 2019 tot 1 september 2023 een bedrag van € 38.722,15 aan [eiser] heeft moeten betalen.
4.17.
Uit productie 18 van [eiser] volgt dat [gedaagde] over voornoemde periode een bedrag van € 43.698,11 heeft betaald. [gedaagde] heeft dit in zijn productie 21 gecorrigeerd naar € 40.374,11. De kantonrechter gaat uit van dit laatste bedrag. Dit betekent dat [gedaagde] over de periode 4 juni 2019 tot 1 september 2023 een bedrag van
€ 1.651,96 te veel heeft voldaan (€ 40.374,11 - € 38.722,15).
Incassokosten
4.18.
[eiser] heeft in de gewijzigde eis een bedrag voor incassokosten opgenomen. Omdat [gedaagde] gelet op wat hiervoor is overwogen geen bedrag aan [eiser] verschuldigd is, komen de gevorderde incassokosten hoe dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
Toewijsbaarheid vorderingen
4.19.
Alles wat de kantonrechter hiervoor heeft overwogen betekent voor de toewijsbaarheid van de vorderingen het volgende. De in conventie onder I. en in reconventie onder III. gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen, in die zin dat wordt bepaald dat de maximaal redelijke huurprijs per 4 juni 2019 € 640,82 bedraagt. Het in reconventie onder IV. zal worden toegewezen, in die zin dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.651,96 vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van deze uitspraak.
4.20.
De kantonrechter acht de vordering van [eiser] onder III. sub c niet toewijsbaar, omdat gesteld noch gebleken is in hoeverre [gedaagde] het vanaf september 2023 verschuldigde bedrag aan huur en (voorschot) servicekosten onbetaald heeft gelaten en welk bedrag derhalve tot op heden nog opeisbaar is.
4.21.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.22.
Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
5.De beslissing
In conventie en reconventie
5.1.
verklaart voor recht dat de woning aan de [adres] per 4 juni 2019 wordt gewaardeerd op 129 punten en dat de maximale redelijke huurprijs per die datum € 640,82 bedraagt;
5.2.
veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 1.651,96, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van de dag van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024.