Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 9695556 \ CV EXPL 22-614
Vonnis van 9 januari 2024
in de zaak van
1.[partij A 1],
te [woonplaats 1],
2.
[partij A 2],
2.
[partij A 2],
te [woonplaats 1],
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. L. Vrakking,
tegen
[partij B],
te [woonplaats 2],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B],
gemachtigde: Bumarang.
Samenvatting
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 november 2022
- de akte van [partij A]
- de akte van [partij B].
- de akte van [partij A]
- de akte van [partij B].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Inleiding
2.1.
Het gaat in deze zaak over de huurprijs die [partij A] maximaal mocht vragen voor de woning die hij tot en met 31 maart 2023 aan [partij B] verhuurde. [partij A] vindt dat de huurcommissie te weinig huurpunten aan de woning heeft toegekend. De discussie tussen partijen spitst zich toe op het aantal punten dat aan de woning toegekend moet worden in verband met de energieprestatie en in verband met het Rijksbeschermd Stadsgezicht.
2.2.
In het tussenvonnis van 15 november 2022 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter geoordeeld dat:
- [partij A 2] niet ontvankelijk is in de vorderingen en de vorderingen alleen ten opzichte van [partij A] worden beoordeeld;
- de beslissing over de punten die worden toegekend voor de energieprestatie wordt aangehouden totdat de Hoge Raad de prejudiciële vragen, die de rechtbank
Den Haag over dit onderwerp heeft gesteld, heeft beantwoord;
- de maximale huurprijsgrens met 15% mag worden vermeerderd wegens investeringen in verband met een Rijksbeschermd stadsgezicht.
2.3.
Op 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin voornoemde prejudiciële vragen over de energieprestatie zijn beantwoord. In dit vonnis zal de kantonrechter de zaak verder beoordelen en daarbij ingaan op het arrest van de Hoge Raad. Ook zal de kantonrechter ingaan op de verschuldigde huurprijs en de toewijsbaarheid van de vorderingen in conventie en (voorwaardelijke) reconventie. Omdat [partij A] zijn eis heeft gewijzigd, zal de kantonrechter hierna eerst de gewijzigde eis in conventie vermelden.
3.De gewijzigde eis in conventie
Na de wijziging van eis luiden de vorderingen in conventie als volgt:
Te verklaren voor recht:
a. dat het huurverlagingsvoorstel van 29 september 2020 (productie 2) niet redelijk is en
b. dat de overeengekomen huurprijs (laatstelijk € 736,88) redelijk is;
[partij B] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [partij A], subsidiair aan [partij A 2], meer subsidiair aan beiden, te betalen het verschil tussen hetgeen hij al heeft betaald en hetgeen hij verschuldigd was op basis van de beslissing op het gevorderde onder I, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de vervaldag van iedere huurtermijn tot aan de dag van algehele voldoening;
[partij B] te veroordelen in de kosten van deze procedure, met begroting van de nakosten conform het liquidatietarief, en met bepaling dat indien niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan voormelde proceskosten-veroordeling voldaan is, daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
4.De verdere beoordeling
Energieprestatie
4.1.
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter overwogen dat de beslissing over de waardering van de energieprestatie wordt aangehouden totdat de Hoge Raad de prejudiciële vragen heeft beantwoord die de rechtbank Den Haag over dit onderwerp heeft gesteld. Bij arrest van 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad de prejudiciële vragen beantwoord [1] . Samengevat heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bij de toetsing van de aanvangshuurprijs de energieprestatie van een woning gewaardeerd moet worden aan de hand van (voorheen) de energie-index of (nu) het energielabel. Het is niet nodig dat de energie-index of het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat de energie-index of het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter. Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om de energie-index of het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de opname na die datum heeft plaatsgevonden, moet de (voorzitter van de) huurcommissie of de kantonrechter beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven.
4.2.
Allereest moet hier beoordeeld worden of de antwoorden die de Hoge Raad heeft gegeven ook hier toegepast moeten worden. De prejudiciële vragen die de Hoge Raad heeft beantwoord zien namelijk op een procedure op de voet van artikel 7:249 BW Pro in verbinding met artikel 11 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte (Uhw). De procedure tussen partijen vloeit voort uit een toetsing ex artikel 7:254 BW Pro in combinatie met artikel 14 Uhw Pro. Zoals door [partij B] is aangevoerd, heeft de Hoge Raad in het midden gelaten of zijn antwoorden op de prejudiciële vragen ook onverkort gelden voor procedures op grond van artikel 13 en Pro 14 Uhw. Toch zal de kantonrechter deze zaak conform de antwoorden van de Hoge Raad beoordelen. In de antwoorden van de Hoge Raad komt namelijk de situatie aan de orde dat op het moment dat de huurovereenkomst ingaat nog geen energie-index of energielabel beschikbaar is, maar wel op een zodanig moment dat daar rekening mee gehouden kan worden bij de beslissing van de (voorzitter van de) huurcommissie of kantonrechter. Hier doet zich een gelijksoortige situatie voor, namelijk de situatie dat op het moment van de door [partij B] voorgestelde wijzigingsdatum - 1 december 2020 - nog geen energie-index of energielabel beschikbaar was, maar op dit moment - het moment waarop de kantonrechter de energieprestatie beoordeelt - wel. Op 16 augustus 2021 is namelijk een energielabel geregistreerd. Niet betwist is dat op dat moment de energieprestatie van de woning gelijk was aan de energieprestatie op 1 december 2020. [partij B] heeft geen omstandigheden aangevoerd die maken de onderhavige situatie anders beoordeeld moet worden dan de situatie die voorlag bij de Hoge Raad.
4.3.
[partij B] heeft aangevoerd dat de antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen onjuist zijn en dat voor de waardering van de energieprestatie toch uitgegaan moet worden van het bouwjaar van het gehuurde. Volgens [partij B] heeft de Hoge Raad ten onrechte overwogen dat het niet tijdig afgeven van het energieprestatiecertificaat door de verhuurder bestuursrechtelijk wordt gesanctioneerd en dat het niet de bedoeling is dat dit wordt gesanctioneerd binnen het woningwaarderingsstelsel. [partij B] verzoekt de kantonrechter om de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte conform richtlijn 2010/31/EU (met name artikel 12 hiervan Pro) uit te leggen. Voor zover de kantonrechter daartoe niet overgaat, vraagt [partij B] om prejudiciële vragen hierover te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie.
4.4.
De kantonrechter gaat aan voornoemde verzoeken van [partij B] voorbij. De Hoge Raad heeft in de beantwoording van de prejudiciële vragen uitdrukkelijk artikel 12 van Pro richtlijn 2010/31/EU betrokken en geconcludeerd dat het voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het woningwaarderingsstelsel niet van belang is of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt. De kantonrechter ziet in de door [partij B] aangevoerde argumenten - waaronder de door hem aangehaalde brief van 21 augustus 2013 van Nederland aan de Europese Commissie - onvoldoende aanleiding om anders te oordelen dan de Hoge Raad heeft gedaan. De Hoge Raad heeft in dit verband nadrukkelijk overwogen dat in de toelichting bij de wijziging van het Beg (Besluit Energieprestatie Gebouw) ter implementatie van de Richtlijn Energieprestatie Gebouwen het Bhw niet is genoemd als onderdeel van de op grond van art. 27 van Pro die richtlijn ingevoerde sancties.
4.5.
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter hier voor de beoordeling van de energieprestatie uitgaat van het energielabel dat is geregistreerd op 16 augustus 2021. Het betreft een energielabel B. Dat levert 28 punten op.
Puntentotaal en (maximale) huurprijs
4.6.
Partijen hebben geen discussie over hoeveel punten voor de overige categorieën aan de woning toegekend moeten worden, namelijk 101,75 punten. In totaal komt het puntenaantal dus uit op afgerond 130 (101,75 + 28). Per 1 december 2020 hoort hier een maximale huurprijs van € 674,18 bij. In verband met investeringen voor een Rijksbeschermd stadsgezicht mag deze prijs met 15% worden verhoogd, wat betekent dat de maximale huurprijs per 1 december 2020 € 775,31 bedraagt.
4.7.
In de gewijzigde eis is [partij A] uitgegaan van een maandelijkse huurprijs van € 736,88. In de dagvaarding ging hij nog uit van een huurprijs van € 719,00. Dat was volgens hem een misverstand, die ingegeven is doordat [partij B] in zijn voorstel tot verlaging van de huurprijs uitging van dat bedrag. [partij B] verweert zich hiertegen en heeft als productie 6 een e-mail van 25 september 2019 van [partij A 2] overgelegd waarin wordt aangekondigd dat de kale huurprijs per 1 januari 2020 € 719,00 bedraagt.
4.8.
De kantonrechter volgt [partij B] in zijn verweer. De kantonrechter gaat op grond van artikel 7:237 BW Pro uit van de kale huurprijs, dus exclusief het bedrag voor afschrijving van roerende zaken. In de door [partij B] overgelegde productie 6 wordt daarvoor een bedrag van € 719,00 genoemd. Uitgaande van de oude huurprijs (€ 710,00) vermeerderd met het genoemde percentage van 2,8 % had de nieuwe kale huurprijs € 729,88 moeten bedragen. Maar ook in het bedrag waarvan [partij A] in zijn gewijzigde eis uitgaat (€ 736,88), wordt een kale huurprijs van € 719,00 als vertrekpunt genomen. Daarbij is nog een bedrag van € 17,88 voor afschrijving van roerende zaken opgeteld. Zoals hiervoor vermeld wordt dat bedrag hier buiten beschouwing gelaten. Er moet dus worden uitgegaan van een (kale) huurprijs van € 719,00.
4.9.
Het voorgaande neemt niet weg dat partijen naast de kale huurprijs een vergoeding overeengekomen kunnen zijn voor de afschrijving van roerende zaken. [partij B] heeft ook niet betwist dat dit het geval is. Dat die vergoeding niet onder de (kale) huurprijs valt, betekent niet dat [partij B] het hiervoor overeengekomen bedrag niet zou hoeven voldoen.
Achterstallige betaling
4.10.
Zowel uit productie 19 van [partij A] als uit productie 11 van [partij B] volgt dat [partij B] over de periode 1 december 2020 – 31 maart 2023 (de dag waarop de huurovereenkomst door opzegging geëindigd is), inclusief de borg, een bedrag van € 21.952,00 aan [partij A] heeft betaald. Over die periode was [partij B], gelet op het voorgaande, een bedrag van € 20.132,00 (€ 719,00 × 28) aan kale verschuldigd. Daarnaast was hij € 1.820,00 (€ 65,00 × 28) aan voorschotten voor servicekosten verschuldigd en € 500,64 (€ 17,88 × 28) voor afschrijving roerende zaken. Dit betekent dat [partij B] over de periode 1 december 2020 – 31 maart 2023 een bedrag van € 22.452,64 aan [partij A] heeft moeten voldoen. Daarvan staat dus nog € 500,64 (€ 22.452,64 - € 21.952,00) open.
4.11.
[partij B] doet voor een bedrag van € 150,00 een beroep op verrekening. Uit de door hem overgelegde productie volgt dat hij bij aanvang een bedrag van € 150,00 aan contractkosten heeft voldaan. Dit is in strijd met artikel 7:264 BW Pro. De kantonrechter zal het beroep op de verrekening daarom honoreren, zodat nog een bedrag van € 350,64 (€ 500,64 - € 150,00) openstaat.
Toewijsbaarheid vorderingen
4.12.
Het voorgaande betekent voor de toewijsbaarheid van de vorderingen het volgende. Vordering I. in conventie is voor wat betreft deel a. toewijsbaar. Deel b. is in zoverre toewijsbaar dat de kantonrechter op grond van artikel 14 lid 1 Uhw Pro kan uitspreken dat het ongewijzigd blijven van de huurprijs (laatstelijk € 719,00) redelijk is. Vordering II. zal in die zin worden toegewezen dat [partij B] wordt veroordeeld om binnen veertien dagen € 350,64 aan [partij A] te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van deze uitspraak.
4.13.
De vorderingen in reconventie zijn ingesteld onder de voorwaarde dat [partij A] in conventie in het ongelijk wordt gesteld. Aan deze voorwaarde is niet voldaan, zodat de kantonrechter niet aan de vorderingen in reconventie toekomt.
4.14.
Ten aanzien van de proceskosten ziet de kantonrechter geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat de partij die ongelijk krijgt wordt veroordeeld in de proceskosten. Ten tijde van de beslissing van de huurcommissie was het energielabel al geregistreerd. [partij B] is de partij die ongelijk krijgt, zodat hij in de proceskosten wordt veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [partij A] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
128,64
- griffierecht
€
86,00
- salaris gemachtigde
€
792,00
(3,00 punten × € 264,00)
Totaal
€
1.006,64
4.15.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart [partij A 2] niet ontvankelijk;
5.2.
verklaart voor recht dat het huurverlagingsvoorstel van [partij B] van 29 september 2020 niet redelijk is;
5.3.
verklaart voor recht dat het ongewijzigd blijven van de overeengekomen huurprijs (laatstelijk € 719,00) redelijk is;
5.4.
veroordeelt [partij B] om binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak een bedrag van € 350,64 aan [partij A] te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de datum van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt [partij B] in de proceskosten, aan de zijde van [partij A] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.006,64
5.6.
veroordeelt [partij B] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 40,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024.