Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 10765297 \ CV EXPL 23-2426
Vonnis van 9 januari 2024
in de zaak van
de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, verder te noemen de Woningstichting,
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, verder te noemen [gedaagde],
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 november 2023;
- de akte van de Woningstichting van 28 november 2023;
1.2.
[gedaagde] heeft hierna, hoewel daartoe behoorlijk in de gelegenheid gesteld, niet meer op (de inhoud van) die akte gereageerd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
De kantonrechter blijft bij hetgeen in voormeld vonnis is overwogen en beslist.
2.2.
Bij dat tussenvonnis heeft de kantonrechter de Woningstichting in de gelegenheid gesteld om ‘het Huurreglement woonruimte’ versie 2011 over te leggen. Daarnaast is de Woningstichting in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de mogelijk oneerlijke bedingen in die algemene voorwaarden met betrekking tot de huurprijs(wijziging), de rente en de buitengerechtelijke incassokosten.
2.3.
De Woningstichting heeft bij akte ‘het Huurreglement woonruimte’ versie 2011 overgelegd.
Daarnaast heeft de Woningstichting een toelichting gegeven over de daarin opgenomen bedingen inzake de huurprijsverhoging, buitengerechtelijke incassokosten en rente.
Ten slotte heeft de Woningstichting nog naar voren gebracht dat zij van mening is dat er, anders dan in het tussenvonnis van 14 november 2023 staat vermeld, op de mondelinge behandeling van 31 oktober 2023 geen minnelijke regeling is getroffen tussen partijen.
De Woningstichting staat wel open voor het maken van afspraken en/of voor het treffen van een betalingsregeling, maar dan moet er wel sprake zijn van een concreet startmoment van de regeling en een voorstel die [gedaagde] kan nakomen, aldus de Woningstichting.
2.4.
[gedaagde] heeft niet gereageerd op de (inhoud van de) akte van de Woningstichting.
2.5.
De kantonrechter overweegt en oordeelt als volgt.
Tijdens de mondelinge behandeling van 31 oktober 2023 is aan de orde gekomen dat de hulpverlener van [gedaagde] voorafgaand aan de zitting contact had opgenomen met de deurwaarder en dat toen is afgesproken dat van de huisuitzetting zou worden afgezien als [gedaagde] vóór de zitting de helft van de huurachterstand inclusief de proceskosten zou voldoen alsmede dat die betaling ook had plaatsgevonden.
Vervolgens is gesproken over de (omvang van de) nog resterende achterstand (en de vraag of die een ontbinding van de huurovereenkomst nog wel rechtvaardigt) alsmede over de mogelijkheden tot inlossing daarvan; de mogelijke termijnbedragen en een mogelijk aanvangsmoment van een betalingsregeling. Anders dan in de akte is betoogd, hebben partijen uiteindelijk wel betalingsafspraken gemaakt. De Woningstichting kan daar achteraf niet op terugkomen.
(de gemachtigde van) De Woningstichting heeft ter zitting te kennen gegeven dat zij wel wilde dat een vonnis zou worden gewezen.
De kantonrechter zal hierna een beslissing nemen, met inachtneming van de afspraken die partijen op de zitting hebben gemaakt. Zoals in het tussenvonnis overwogen, zal zij in dat kader (ook) ambtshalve beoordelen of sprake is van oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst en de op die overeenkomst toepasselijke voorwaarden.
De huurachterstand.
2.6.
De kantonrechter is van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 3.2. van de algemene voorwaarden van 2011 niet oneerlijk is. Omdat [gedaagde] erkent dat hij de (resterende) huurachterstand moet betalen, zal dit deel van de vordering in beginsel worden toegewezen.
Wettelijke rente
2.7.
Het beding waarin de wettelijke rente is bedongen, is niet oneerlijk nu dit niet afwijkt van de wettelijke regeling. Dit leidt ertoe dat dit beding niet hoeft te worden vernietigd.
2.8.
De wettelijke rente zal, als onweersproken en op de wet gegrond, in beginsel worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.9.
De Woningstichting heeft een bedrag van € 337,34 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd.
2.10.
In artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte”, versie 2011, is hierover het volgende opgenomen.
“9.1 Incasso
Als de huurder niet op tijd heeft betaald of op een andere manier zijn verplichtingen niet nakomt en STJA daardoor verdere (rechts)maatregelen moet nemen, zijn de daaruit voortvloeiende buitengerechtelijke incassokosten, die worden begroot op 15% van de hoofdsom, voor rekening van huurder. De buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de STJA de deurwaarder opdracht geeft om de vordering te innen. (…)”
2.11.
Bij akte heeft De Woningstichting gesteld dat het beding niet aansluit bij de huidige wettelijke regeling in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, maar dat in de praktijk de uitwerking van het beding echter niet ten nadele van de consument is uitgevallen. De kantonrechter begrijpt dat de Woningstichting van mening is dat daarom geen sprake is van een oneerlijk beding.
2.12.
De kantonrechter is dat niet met de Woningstichting eens. Zij overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende.
Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW Pro genoemde eisen voldoet. Daarnaast mag de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet overschrijden. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 9.1 van het “Huurreglement Woonruimte”. Daarmee wordt er ten nadele van consumenten aanzienlijk afgeweken van de wettelijke regeling over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Het beding is aldus oneerlijk ten opzichte van de consument.
Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak). Dat de uitwerking in de praktijk niet ten nadele van de consument is uitgevallen, zoals door de Woningstichting gesteld, maakt dat oordeel niet anders. Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen. De Woningstichting kan daarop geen aanspraak maken.
De ontbinding en ontruiming
2.13.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810).
Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
2.14.
In deze zaak constateert de kantonrechter dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding een bedrag van € 1.858,57 bedroeg, dat is meer dan vier maanden. Dat is niet aan te merken als een geringe achterstand. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat de tekortkoming van bijzondere aard is. Door een eenmalige gift uit een fonds aan [gedaagde] was de huurachterstand ten tijde van de zitting minder dan 3 maanden. [gedaagde] had de huurachterstand dus deels ingelopen, maar dat maakt de eerdere tekortkoming niet ongedaan. Daarbij komt dat er ter zitting nog onzekerheid was over de mogelijkheid van betaling van de maand november vanwege het nog op dat moment ontbreken van inkomsten. Daarom zou in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd kunnen zijn.
Partijen hebben echter tijdens de mondelinge behandeling onder verband van vonnis een (betalings)regeling getroffen met betrekking tot de nog resterende achterstand en de proceskosten. Partijen hebben ingestemd met een voorwaardelijke ontbinding en ontruiming onder de hieronder vermelde voorwaarden, welke dienovereenkomstig als volgt zullen worden toegewezen.
[gedaagde] moet zich daarbij goed realiseren dat overtreding van de genoemde voorwaarden door hem automatisch met zich meebrengt dat de huurovereenkomst alsnog is ontbonden en hij de woning dan alsnog zal moeten ontruimen als de Woningstichting dat verlangt (en het vonnis tenuitvoerlegt). De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.
Conclusie
2.15.
In totaal moe(s)t [gedaagde] aan de Woningstichting betalen een bedrag van € 1.899,15
(€ 1.858,57 aan achterstallige huur plus € 40,58 aan wettelijke rente tot en met 31 oktober 2023). Hierop strekt in mindering de voorafgaand aan de zitting reeds gedane betaling van in totaal € 1.463,66, zodat de kantonrechter nog een bedrag van € 435,49 zal toewijzen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 1 november 2023 tot de dag van volledige betaling.
De proceskosten.
2.16.
[gedaagde] zal als de grotendeels verliezende partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Woningstichting worden begroot op:
- dagvaarding € 129,86
- griffierecht € 365,00
- salaris gemachtigde € 279,00 (1 punt x € 199,00 + 1 punt x € 80,00)
- nakosten
€ 40,00
€ 40,00
Totaal € 813,86
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Woningstichting te betalen een bedrag van € 435,49, bestaande uit de tot 1 november 2023 verschuldigde (restant)huur voor de woning, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf
1 november 2023 tot de dag van volledige betaling;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 813,86;
3.3.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan [adres] en veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter beschikking van de Woningstichting te stellen,
indien en zodra binnen twee jaar na heden aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
indien en zodra binnen twee jaar na heden aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- [gedaagde] betaalt niet of niet tijdig (uiterlijk de 1e van iedere maand) de maandelijkse termijnen van € 100,00, vanaf het moment dat hij een uitkering op grond van de Participatiewet ontvangt totdat de hiervoor (onder 3.1 genoemde) betalingsachterstand en (onder 3.2 genoemde) proceskosten volledig zijn betaald,
- [gedaagde] betaalt vanaf het moment dat hij een uitkering op grond van de Participatiewet ontvangt niet of niet tijdig (uiterlijk de 1e van iedere maand bij vooruitbetaling) de maandelijkse huur.
3.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag gelijk aan de geldende huurprijs als vergoeding voor voortgezet gebruik voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de woning vanaf de eventuele ontbinding in gebruik heeft tot en met de dag van (eventuele) ontruiming;
3.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Smit, kantonrechter, en op 9 januari 2024 in het openbaar uitgesproken door mr. A. Smedes, kantonrechter. (ak)